Oalah ternyata koh @williams1011 mention jadi rame banget notif yang pada follow. Terima kasih juga atas semua sharingnya di stream ya koh 🙏

Karena mention-nya soal 'emiten properti', saya rangkum beberapa hal yang sudah pernah saya bahas terkait sektor ini.

1. Alur Pencatatan Pendapatan

Marketing Sales -> Liabilitas Kontrak (Uang Muka Penjualan) -> Pendapatan dan Laba.

Misalnya customer minat beli rumah yang dipasarkan dengan harga Rp 1 miliar, tapi di awal kasih booking fee Rp 10 juta dulu.

Maka perusahaan (developer) sudah bisa mengumumkan marketing sales Rp 1 miliar (belum masuk laporan keuangan).
Sedangkan yang tercatat di laporan keuangan barulah kas masuk Rp 10 juta sebagai Liabilitas Kontrak atau uang muka penjualan.

Begitu customer lunasi, tunai bertahap, atau ada pembayaran dari bank karena fasilitas KPR, maka perusahaan akan menambah akun Liabilitas Kontrak ini sesuai jumlah uang yang masuk.

Ketika unit rumah selesai dibangun dan sudah serah terima, maka barulah Liabilitas Kontrak ini dipindah jadi Pendapatan.

Jadi ada selang waktu yang panjang antara marketing sales, kemudian liabilitas kontrak perlahan bertambah, hingga akhirnya bisa dicatat seluruhnya jadi pendapatan.
Kecuali unitnya ready stock siap huni ya.

Saya pernah bahas Liabilitas Kontrak di postingan berikut
https://stockbit.com/post/16776731

Sering kali muncul kesempatan investasi atau trading saham properti, ketika marketing sales sebenarnya naik tapi pendapatan dan laba tercatat drop, tidak jarang harga saham ikut drop.

....................................
2. Alur Pencatatan Cadangan Tanah (Landbank)

Rencana Pengembangan -> Uang Muka Pembelian Tanah -> Tanah Belum Dikembangkan -> Tanah Sedang Dikembangkan -> Properti Siap Jual.

Jadi hal yang bagus kalau investor mengetahui perusahaan punya rencana pengembangan properti di mana.

Landbank existing saat ini berapa, berapa yang sudah masuk laporan keuangan, berapa landbank yang berpotensi dapat ditambahkan di masa mendatang, dan adakah kemampuan atau kemungkinan penambahan landbank itu diwujudkan baik di daerah existing maupun daerah baru.

Landbank ini ibarat bahan baku dan persediaan barang dagang bagi emiten properti, maka aset tanah ini strategis sekali.

Kalau bisa lihat Google Maps, pakai citra satelit lihat progres lahan yang sudah digarap dan lahan kosong di sekelilingnya, lebih bagus lagi kalau disertai pengamatan langsung di lapangan.

Ikutin berita-berita pembangunan infrastruktur (rencana tol dan jaringan transportasi serta progres konstruksinya), pastikan apakah aksesnya mendukung ke kawasan yang dikembangkan.

Pantau terus arah kebijakan pembangunan pemerintah pusat (misal KEK, PSN) dan pemerintah daerah (RTRW), kemudian seberapa mampu emiten mengembangkan cadangan lahannya jadi strategis dan bernilai tinggi.

Selang waktu pencatatan ke laporan keuangan jadi makin panjang lagi.

Dari rencana pengembangan, pembebasan lahan (bayar uang muka pembelian tanah), pelunasan dan sertifikasi tanah, launching nama kawasan, launching cluster per cluster, penjualan unit per unit, pembayaran (terima uang muka penjualan), pelunasan, konstruksi, serah terima, sampai jadi pendapatan.

Butuh pemahaman geospasial (peta/geografi), accounting, kesabaran ekstra, keyakinan kuat, dan intuisi di saham sektor ini. Karena banyak hal yang masyarakat umum tidak lihat.

Postingan soal alur mutasi tanah pernah saya buat berikut ini
https://stockbit.com/post/14433141

Ada emiten yang harga sahamnya masih sangat jauh di bawah nilai yang terlihat di laporan keuangan, padahal di laporan keuangan itu masih banyak sekali backlog karena selang waktu pencatatan tadi.
Nah ini belum lagi ditambah proyeksi peningkatan nilai dari kawasan yang dikembangkan kedepannya.
Sangat-sangat undervalue.

Tapi ada juga emiten yang harga sahamnya sudah jauh di atas nilai tercatat di laporan keuangan, dan sudah langsung mencerminkan proyeksi nilai ke depan.
Harus menunggu backlog ini tercatat dan proyeksi satu demi satu terwujud, barulah nilai tercatat di laporan keuangan perlahan naik dan bisa setara dengan harga saham.
Saat ini terlihat overvalue, tapi ada 'pembenaran' karena proyeksi dan potensinya bisa diamati.

Nah makanya berkembang narasi Net Asset Value (NAV) yang pernah saya bahas berikut
https://stockbit.com/post/16362536

............................
3. Kondisi spesifik masing-masing emiten

Mungkin ini yang bisa jadi pembenaran kenapa ada emiten yang terlihat overvalue, bahkan mesti pakai NAV untuk justifikasi.

Tapi ada emiten yang sangat-sangat undervalue, bahkan nilai bukunya pun tak sampai, apalagi kalau hitung NAV ya makin jauh.

Faktor spesifik ini menentukan juga :
Kemampuan keuangan, porsi utang, sumber pendanaan, corporate action, kinerja penjualan, laju ekspansi landbank, kebijakan dividen, seberapa premium nilai kawasan yang dikembangkan masing-masing, komitmen emiten terhadap pembeli (tepat waktu serah terima, fasilitas dan sarana prasarana), manajemen, kepentingan pengendali dan non pengendali, dll.

................................
4. Kondisi sektoral dan makroekonomi

Sektor properti ini sudah terkenal sensitif dengan kebijakan suku bunga, apalagi harga sahamnya.

Data terkait pertumbuhan ekonomi, inflasi, daya beli, hingga kondisi geopolitik dan ekonomi global juga punya pengaruh kuat.

Secara kinerja riil, baik kinerja penjualan maupun kinerja akuisisi lahan dan konstruksi, bisa terpengaruh kondisi makro.

Secara sentimen, itupun pengaruh, walaupun kadang reaksi market sering kali berlebihan.
Antara dampak negatif ke kinerja riil yang tidak separah itu, tapi harga saham turunnya banyak, begitupun sebaliknya.

................................
Nilai tercatat saat ini -> potensi pencatatan ke depan -> potensi value ke depan.

Dari metode akuntansi dan valuasi saja sudah banyak gap.

Ditambah lagi perkembangan kondisi spesifik tiap emiten dan kondisi makro, menjadi sentimen yang pengaruh ke naik turunnya harga saham. Gap jadi makin banyak.

Investasi saham emiten properti dan investasi properti langsung, ada banyak samanya juga sih, sama-sama beli 'gambar' dan 'cerita' 😁

Soalnya kalau properti sudah lebih banyak yang jual ready stock, malah biasanya justru jadi pertanda kurang laku.
Sold Out cuma modal gambar, tentu bagus.

Dengan karakteristik investasi properti yang begini, wajar kalau beberapa pihak anggap ini peluang, tapi ada juga beberapa pihak yang anggap ini risiko 👍

....................................
Terakhir, saya gak expert di properti.

Saya itu cuma petugas BPS, pemantau harga pangan, pemantau cuaca, GenBI cabang Stockbit, belajar translet basa Inggris tiap rilis data dari Amrik, tukang lihat maps, gak ngerti politik dan hukum, sama akuntan yang text book dan gak ngerti bisnis, masih belajar 🙏

Jadi kalau kalian masih betah baca, terima kasih. Sekian.

$ASRI $PANI $BSDE