Pakuwon Jati Tbk.

$PWON

$PWON halo ada orang disini 👀, sepi bet wkwk

rt : $DADA $BUMI

$UNVR sudah ke tiga kalinya perusahaanya dijual yang pertama BlueBand, kedua Walls Ice Cream, Ketiga saat ini Sariwangi. Karyawan yang terdampak mendapatkan 150jt tiap karyawannya jika sudah jatuh tempo perusahaan diambil alih, sebelum itu gaji karyawan diturunkan 20% saat MOU ditandangani diantara dua pihak. Jadi bagaimana investor unilever saat ini??

$PWON $BBCA

$DKFT lumayan gan bisa balik modal ane dari CL $PWON

mungkin bisa lirik $BSSR buat yang nyangkut

bukan ajakan jual beli
DYOR

$DMAS masa iya harga $PWON di bawah harga $TRUE

$PWON

Semakin optimis,semakin di bantai g sih?


#bertanyadenganmerongosmerongos

$PWON sorean dikit, tekanan jual tinggi!!

$PWON

Emiten property hold tight !!

Maksimal minggu depan lepas landas
disc on

$CTRA $PWON $BSDE

Cara Perusahaan Properti Cetak Laba: $DILD vs $PWON vs $BKSL vs DADA vs CBPE

Request member External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Tiap perusahaan properti punya cara unik untuk bertahan hidup. Investor yang cuma lihat besar kecilnya land bank sering ketipu, karena di properti yang menentukan nasib bukan cuma luas tanah, tapi seberapa cepat tanah berubah jadi uang. Di grup ini ada yang bermain seperti mesin gol, tiap sentimeter tanah bisa jadi pendapatan dan arus kas, dan ada yang bermain seperti penguasa wilayah, lahannya seluas provinsi kecil tapi energi habis buat urusan legal, jaminan, dan sengketa. Ada juga yang spesialis, tidak besar, tidak ramai, tapi efektif dan rapi, seperti pemain yang jarang pegang bola tapi sekali dapat langsung jadi gol. Jadi kalau investor ingin menilai kualitas, kuncinya bukan romantisme aset, melainkan kombinasi skala, legalitas, jaminan, sengketa, margin, dan kemampuan menghasilkan cash flow from operations (CFO). Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Secara peta tanah, BKSL adalah raksasa land bank dengan 14.785 hektar, terbesar di Jonggol 4.777 hektar dan Babakan Madang 2.121 hektar. DILD pegang 2.026 hektar dengan fokus besar di Maja 10,6 juta m2 dan Tangerang 2,8 juta m2. PWON cuma 389 hektar, CBPE sekitar 135.000 m2 atau 13,5 hektar, dan DADA sekitar 5,5 hektar berbentuk uang muka perolehan lahan di beberapa titik. Kalau dijumlah, total land bank yang kebaca di sini sekitar 17.219 hektar, dan BKSL sendiri memegang sekitar 85,87% dari total, DILD 11,77%, PWON 2,26%, sisanya CBPE dan DADA hanya remah-remah. Ini penting karena sejak start, peran mereka di lapangan tidak mungkin sama, yang satu menjaga wilayah luas, yang satu membangun serangan dari beberapa kota besar, yang lain bermain di ruang kecil yang sangat spesifik.

Legalitas tanahnya juga membentuk karakter risiko. PWON mayoritas sudah Hak Guna Bangunan (HGB), tetapi 27,11% masih proses konversi menjadi HGB, artinya ada pekerjaan administrasi yang belum selesai untuk sebagian lahan. BKSL juga berbasis HGB dengan masa berlaku beragam sampai sekitar 2055. DILD justru punya cerita paling sensitif, hanya 10,28% land bank yang sudah atas nama grup, sementara 89,72% masih atas nama pihak ketiga seperti girik atau Sertifikat Hak Milik (SHM), ini seperti bermain bola tapi sebagian bola masih dipegang orang lain, bisa aman kalau relasinya rapi, bisa kacau kalau muncul sengketa. CBPE unik karena statusnya HGB di atas Hak Pengelolaan (HPL) yang dimiliki PT Kereta Api Indonesia (KAI), jadi modelnya lebih mirip memonetisasi lokasi strategis dengan kerangka hak pakai. DADA mayoritas asetnya HGB di proyek apartemen dengan jatuh tempo antara 2032 sampai 2042, jadi fokusnya bukan mengamankan ribuan hektar, tapi memastikan proyeknya selesai, terjual, dan sertifikat unitnya bisa diproses cepat. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Soal jaminan, gaya mainnya makin kelihatan. PWON per 30 September 2025 melaporkan tidak ada tanah dan bangunan yang dijadikan jaminan, sementara utang obligasi ditopang corporate guarantee dari entitas anak penjamin, ini gaya klub besar yang tidak perlu menggadaikan stadion untuk beli pemain. BKSL sebaliknya, tanah dipakai ekstensif sebagai jaminan ke berbagai bank dan pemegang medium term notes (MTN), termasuk area seperti Citaringgul dan Bojong Koneng, ini wajar untuk perusahaan yang mengandalkan lahan sebagai amunisi pendanaan. DILD juga memakai tanah di beberapa wilayah sebagai jaminan pinjaman bank, artinya mereka kombinasi antara pengembangan dan manajemen leverage. DADA memakai jaminan yang granular, 170 unit Dave Apartment dijaminkan ke Bank Oke, 307 unit Apple 1 ke Bank BTN, lahan HGB tertentu ke Bank BNI, dan sebagian unit ke Bank Aceh Syariah, ini pola developer apartemen yang hidup dari pembiayaan proyek dan sertifikat unit. Dari sisi “siap jual”, BKSL punya lahan matang sekitar Rp1,49 triliun dan Business Central District sekitar Rp381 miliar, PWON punya inventory bernilai tinggi termasuk unit di beberapa superblok dan bahkan item seperti Palm Beach Grand Cayman, sedangkan DILD punya bangunan siap jual di Jakarta dan Surabaya dalam ratusan miliar, jadi masing-masing punya mesin konversi aset yang beda bentuk.

Sengketa adalah faktor yang sering membuat valuasi properti terasa seperti diskon permanen. BKSL memikul kasus besar terkait klaim tumpang tindih sekitar 340 hektar di Bojong Koneng oleh Satgas BLBI (Bantuan Likuiditas Bank Indonesia), ditambah konflik pertanahan dengan masyarakat yang ditangani tim IP4T. DILD juga tidak sepi drama, ada rangkaian perkara termasuk izin reklamasi Pulau H, sengketa status tanah terlantar di Banten, dan penyitaan keliru 14 bidang tanah oleh Kejaksaan Agung, ini membuat risk premium-nya cenderung melekat walaupun asetnya banyak. DADA menghadapi pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) untuk 6 bidang di Balikpapan, isu yang terlihat kecil di kertas, tetapi untuk skala kecil bisa mengganggu fokus eksekusi. CBPE melaporkan tidak terlibat sengketa pidana, perdata, atau pajak yang material, sedangkan PWON dalam data ini relatif minim isu sengketa lahan besar, sehingga investor biasanya melihat mereka lebih sebagai operator aset dan pengembang superblok daripada pemain legal battle. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Revenue PWON Rp5,12 triliun, DILD Rp1,69 triliun, BKSL Rp836,9 miliar, CBPE Rp58,8 miliar, DADA Rp9,05 miliar. Total revenue lima emiten ini sekitar Rp7,71 triliun, dan PWON menyumbang sekitar 66,38% sendirian. Laba bersih PWON Rp2,12 triliun, DILD Rp81,4 miliar, BKSL Rp74,1 miliar, CBPE Rp26,8 miliar, DADA Rp1,05 miliar, total laba bersih sekitar Rp2,30 triliun, dan PWON menyumbang sekitar 92,05%. Ini bukan sekadar unggul, ini dominasi, sehingga membandingkan emiten lain ke PWON tanpa menyesuaikan level permainan sering tidak adil, seperti membandingkan striker timnas dengan striker akademi, sama-sama sepak bola tapi intensitas dan kualitas peluangnya beda.

Margin juga memberi cerita yang tajam. Net profit margin PWON sekitar 41,41%, BKSL sekitar 8,86%, DILD sekitar 4,82%, CBPE sekitar 45,58%, DADA sekitar 11,60%. Di sini terlihat dua finisher paling klinis adalah PWON dan CBPE, bedanya PWON mencetak gol dengan volume besar, CBPE mencetak gol dari ruang kecil. Dari sisi CFO, PWON Rp2,06 triliun, DILD Rp484 miliar, BKSL Rp202 miliar, CBPE Rp37,3 miliar, DADA Rp895,5 juta. CFO margin PWON sekitar 40,23%, DILD 28,64%, BKSL 24,14%, CBPE 63,44%, DADA 9,90%. Kalau investor mau lihat siapa yang paling real cash, CBPE sebenarnya paling efisien terhadap revenue, hanya saja skalanya kecil, sedangkan PWON paling kuat dalam kombinasi skala dan cash generation. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Produktivitas tenaga kerja juga menarik, karena properti itu bukan bisnis padat karyawan, tapi tetap ada gap. Jumlah karyawan PWON 3.274, DILD 925, BKSL 353, CBPE 51, DADA 16. Revenue per karyawan kira-kira PWON Rp1,56 miliar, DILD Rp1,83 miliar, BKSL Rp2,37 miliar, CBPE Rp1,15 miliar, DADA Rp566 juta. BKSL tampak paling tinggi revenue per karyawan, tetapi itu bisa terjadi karena modelnya banyak didorong transaksi lahan dan pengakuan penjualan yang tidak butuh ribuan staf operasional, berbeda dengan PWON yang mengelola mal, hotel, service charge, dan ekosistem superblok yang padat operasi harian.

Kalau angka ekstremnya dibuat lebih manusiawi, jurangnya benar-benar lebar. Revenue terbesar PWON Rp5,12 triliun dibanding terkecil DADA Rp9,05 miliar, beda sekitar 566 kali. CFO PWON Rp2,06 triliun dibanding DADA Rp895,5 juta, beda sekitar 2.300 kali. Land bank BKSL 14.785 hektar dibanding DADA 5,5 hektar, beda sekitar 2.688 kali. Statistik median juga memperlihatkan pemain tengah dalam grup ini adalah BKSL, karena median revenue berada di Rp836,9 miliar dan median jumlah karyawan 353, kebetulan dua-duanya BKSL. Median land bank justru PWON 389 hektar, ini lucu tapi masuk akal karena dua pemain raksasa BKSL dan DILD mengerek sisi atas, sedangkan CBPE dan DADA menekan sisi bawah, PWON jadi titik tengah ukuran lahan, walau dari uang PWON jauh di atas.

Seandainya perusahaan properti itu adalah pemain bola maka PWON paling cocok dibayangkan sebagai false nine seperti Messi yang sekaligus kapten, bukan karena gaya semata, tapi karena perannya turun menjemput bola dari rental, service charge, real estate sales, dan hospitality, lalu tetap jadi eksekutor utama yang menyelesaikan peluang. Angkanya mendukung, revenue terbesar, laba terbesar, CFO terbesar, dan land bank tidak besar tapi sangat produktif. Kalau dihitung kasar revenue per hektar PWON sekitar Rp13,16 miliar per hektar, ini intensitas monetisasi yang sangat tinggi, seperti pemain yang tidak perlu banyak sentuhan untuk menghasilkan gol. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

BKSL lebih pas sebagai libero seperti Beckenbauer, sapu bersih, penguasa ruang belakang yang mengontrol wilayah luas dan mengatur build up dari belakang, tetapi sering harus duel fisik dan adu badan karena sengketa dan jaminan. Land bank-nya begitu besar, tetapi revenue per hektar kira-kira hanya Rp56,6 juta per hektar, ini menunjukkan sebagian besar lahannya masih lapangan yang belum jadi stadion gol. Libero seperti ini bisa jadi penentu kemenangan jangka panjang kalau tanahnya berhasil dimonetisasi tanpa bocor di sengketa, tetapi juga bisa jadi sumber drama kalau garis pertahanan diganggu terus oleh klaim, sita, atau konflik warga.

DILD paling cocok sebagai box-to-box midfielder Yaya Touré, tipe pemain yang mengisi banyak peran, kadang jadi penyambung serangan, kadang jadi pemutus serangan, karena segmennya lebih beragam dan footprint-nya besar namun kompleks. Land bank 2.026 hektar membuatnya punya ruang, revenue Rp1,69 triliun membuatnya tetap relevan, CFO Rp484 miliar menandakan mesin operasionalnya jalan, tapi legalitas yang 89,72% masih atas nama pihak ketiga membuatnya seperti gelandang yang sering bawa bola di area rawan tekel, bisa lepas, bisa juga direbut kalau administrasinya tidak rapih. Sengketa dan perkara yang menempel juga membuat DILD sering terlihat seperti pemain yang sebenarnya kuat, tapi sering dipaksa main dengan beban kartu kuning. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

CBPE itu poacher seperti Haaland, predator kotak penalti, spesialis ruang sempit. Lahannya kecil sekitar 13,5 hektar, tapi revenue Rp58,8 miliar dan laba Rp26,8 miliar membuat margin-nya sekitar 45,58%, dan CFO Rp37,3 miliar membuat cash conversion-nya tajam. Mereka tidak ramai cerita sengketa, tidak banyak manuver, tetapi tahu di mana peluang berada, dan sekali dapat momentum langsung dieksekusi. Dalam tim properti, CBPE seperti striker yang hidup dari positioning, bukan dari dribble panjang.

DADA lebih cocok sebagai super-sub atau winger muda yang masih belajar membaca permainan, mirip Endrick lah. Skala revenue Rp9,05 miliar dan CFO Rp895,5 juta membuatnya belum bisa diandalkan untuk main 90 menit, tetapi margin laba bersih sekitar 11,60% menunjukkan ada kemampuan finishing ketika proyek jalan. Model jaminannya berbasis unit apartemen, dan fokusnya pada penyelesaian proyek seperti Apple 3, jadi performanya sangat ditentukan eksekusi dan timing serah terima. Sengketa PPJB Balikpapan itu seperti winger yang lagi cari ruang, tapi jalurnya tiba-tiba ditutup lawan, sehingga harus cepat ganti rute atau cari opsi lain. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dari lima pemain properti ini,kita bisa lihat bahwa liga properti itu bukan lomba siapa pegang tanah paling luas, tapi siapa yang paling konsisten mengubah tanah menjadi cash flow dan laba, tanpa terlalu banyak energi bocor di sengketa dan agunan. PWON menang di konsistensi dan produktivitas aset, false nine yang mencetak gol dan membangun serangan sekaligus. BKSL menang di luas wilayah dan optionality jangka panjang, libero yang bisa jadi pahlawan kalau sengketa dan pendanaannya terkendali. DILD adalah box-to-box yang punya stamina aset besar, tetapi harus membenahi legalitas supaya tidak terlalu sering kehilangan bola. CBPE adalah poacher yang efisien, kecil tapi mematikan. DADA adalah super-sub yang masih butuh beberapa musim untuk naik kelas, kuncinya disiplin eksekusi proyek dan menjaga likuiditas supaya tidak kehabisan napas di menit-menit akhir.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU

Cara Properti Memanfaatkan Lahan: $BKSL vs $PWON vs $DADA vs BDKP

Request member External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Tiap perusahaan properti punya cara sendiri dalam memanfaatkan lahan mereka. Ada yang mainnya seperti mesin uang, lahannya tidak perlu dijadikan jaminan karena arus kas dan akses pendanaan sudah kuat. Ada yang gaya tuan tanah, pegang lahan luar biasa luas, tapi untuk menggerakkan proyek justru harus menggadaikan banyak sertifikat ke bank. Ada juga yang hidup dari satu koridor premium, jadi pertarungan utamanya bukan ekspansi, tapi bertahan sambil merapikan aset yang itu-itu saja. Dan ada yang masih fase developer muda, lahannya kecil tapi agresif pakai skema jaminan unit untuk bikin proyek tetap jalan. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau investor bandingkan BKSL vs PWON vs BDKP vs DADA dalam satu peta lahan, gap skalanya tidak normal. Total land bank yang bisa dihitung dari data ini sekitar 15.182,3 hektar, dan BKSL sendirian memegang 97,38% dari total itu. PWON punya 389 hektar atau 2,56% dari total, DADA sekitar 5,5 hektar atau 0,04%, sementara BKDP sekitar 2,8 hektar atau 0,02%. Jadi sejak awal, karakter bisnisnya sudah beda, BKSL itu permainan volume lahan, PWON permainan kualitas lokasi dan kecepatan monetisasi, BKDP permainan revitalisasi titik tunggal, DADA permainan node hunian vertikal dekat demand.

PWON kelihatan seperti perusahaan yang memakai lahan sebagai amunisi operasi, bukan sebagai agunan pinjaman. Land bank 389 hektar tersebar di Surabaya Barat, Surabaya Timur, dan Jakarta, mayoritas sudah Hak Guna Bangunan (HGB) atas nama perusahaan dan entitas anak dengan masa berlaku bervariasi sampai sekitar 2052. Yang menarik, 27,11% lahan masih proses menjadi HGB, kalau dihitung kasar itu sekitar 105,46 hektar yang masih ada pekerjaan legal administratif yang perlu dituntaskan supaya fleksibilitas pengembangan dan transaksi makin longgar. Tetapi di sisi pendanaan, tidak ada tanah dan bangunan yang dijadikan jaminan utang per 30 September 2025, sementara utang obligasi Senior Notes 2028 ditopang oleh corporate guarantee dari entitas anak penjamin. Ini gaya pemain besar, aset tanah dipakai untuk ekspansi proyek dan perputaran persediaan, bukan ditahan bank sebagai pegangan. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Di PWON, lahan berubah menjadi produk lewat pola superblok dan aset siap jual yang terus diputar. Unit kondominium, perkantoran, sampai kavling di beberapa proyek masuk kategori siap jual, artinya strategi mereka bukan sekadar kumpul lahan, tapi mempercepat siklus konversi lahan menjadi kas dan laba. Sengketa besar soal lahan tidak menonjol di data ini, yang lebih muncul justru isu pengelolaan komersial seperti perjanjian Build-Operate-Transfer (BOT) dengan Bank Mandiri yang diperpanjang sampai Mei 2027. Itu sinyal penting, risiko legal PWON lebih ke kontrak komersial dan manajemen aset, bukan konflik kepemilikan tanah masif. Lalu tren berikutnya cukup tegas, ekspansi ke Ibu Kota Negara (IKN) lewat proyek hotel yang ditargetkan beroperasi 2029, yang artinya mereka sedang mengunci lokasi masa depan sejak awal, bukan menunggu kota ramai dulu.

BKSL kebalikannya, ini emiten yang identitasnya adalah land bank raksasa 14.785 hektar, dengan konsentrasi utama di Jonggol 4.777 hektar, Babakan Madang 2.121 hektar, dan Kadupandak 1.441 hektar. Legalitas didominasi HGB dengan masa berlaku bervariasi, dan di titik ini BKSL terlihat memakai tanah sebagai tuas pendanaan. Lahan dijaminkan secara ekstensif ke bank dan pemegang MTN, mencakup ratusan hektar di beberapa desa seperti Citaringgul, Bojong Koneng, dan area lain yang disebutkan. Ini pola klasik land bank heavy, cashflow sering tidak secepat ukuran lahannya, sehingga sertifikat jadi alat untuk menarik kredit dan menahan napas proyek.

Di BKSL, persediaan lahan siap bangun senilai Rp1,49 triliun dan Distrik Bisnis Sentral senilai Rp381 miliar memberi gambaran bahwa sebagian lahan memang sudah “siap diproduksi”, bukan lahan tidur semua. Tapi tren yang paling terasa justru pergeseran dari mengembangkan sendiri ke monetisasi lewat penjualan lahan skala besar, contohnya transaksi 152 hektar dengan PT Genting Properti Abadi. Pola ini biasanya muncul ketika perusahaan ingin memperkuat likuiditas lebih cepat dibanding menunggu margin proyek bertahun-tahun. Masalahnya, BKSL juga membawa risiko sengketa yang nyata dan memakan fokus, terutama klaim tumpang tindih lahan sekitar 340 hektar di Bojong Koneng terkait Satgas BLBI dan konflik pertanahan dengan masyarakat yang ditangani tim Inventarisasi Penguasaan, Pemilikan, Penggunaan, dan Pemanfaatan Tanah (IP4T). Secara statistik, area sengketa 340 hektar itu sekitar 2,30% dari total land bank BKSL, kecil secara persentase, tetapi bisa besar secara dampak karena sengketa biasanya menyerang lokasi yang strategis dan menekan persepsi bank maupun pembeli lahan. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

BKDP itu cerita yang jauh lebih sempit tapi justru rawan dari sisi napas finansial. Lahan total sekitar 2,8 hektar di koridor premium Jl. Bukit Darmo Boulevard Surabaya, dan lahan yang belum dikembangkan sekitar 2 hektar. Sertifikatnya HGB yang berakhir 13 November 2032, jadi secara waktu legal masih ada runway, tetapi runway bisnisnya yang jadi soal. BKDP menjaminkan SHGB No. 5956 seluas 1,28 hektar untuk pinjaman ke pihak berelasi, dan kalau dibandingkan dengan total 2,8 hektar, sekitar 45,71% dari land base mereka sudah dipakai sebagai jaminan. Itu besar untuk perusahaan yang aset lahannya tidak banyak, artinya ruang manuvernya makin sempit karena sebagian inti sudah jadi pegangan kreditur.

BKDP tidak punya sengketa lahan besar yang menonjol di data ini, tetapi problem utamanya lebih tajam, yaitu going concern akibat defisit akumulasi Rp520,5 miliar. Jadi ancaman BKDP bukan digerogoti sengketa tanah, tapi digerogoti arus kas dan struktur kewajiban. Tren yang mereka dorong adalah revitalisasi aset tunggal, terutama desain ulang Hotel Hyatt Centric dengan target operasi 2026, supaya koridor Bukit Darmo bisa kembali punya daya tarik baru. Ini strategi yang masuk akal untuk lahan kecil, maksimalkan nilai per meter, bukan mengejar hektar. Namun investor tetap perlu sadar, strategi revitalisasi butuh waktu, butuh capex, dan biasanya butuh masa transisi saat arus kas belum pulih penuh. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

DADA lebih mirip developer muda yang bertarung di titik-titik permintaan spesifik. Uang muka perolehan lahan tersebar di Cijujung sekitar 3,5 hektar, Cilodong 1,7 hektar, Pejaten Barat 0,3 hektar, plus area Sepinggan Raya Balikpapan yang disebut sebagai arah ekspansi. Status HGB untuk proyek utama juga jelas, Dave Apartment sampai 2040, Apple 1 sampai 2042, Apple 3 sampai 2032. Pola jaminannya khas project financing, bukan menjaminkan land bank besar, tetapi menjaminkan unit, contohnya 170 unit Dave Apartment ke Bank Oke, 307 sertifikat unit ke Bank BTN, lahan HGB tertentu di Pejaten ke Bank BNI, dan 45 unit ke Bank Aceh Syariah. Ini menunjukkan mesin pendanaannya bertumpu pada inventory unit dan sertifikat, jadi semakin cepat serah terima dan penjualan, semakin cepat ruang napasnya terbuka.

Di DADA, persediaan unit proyek Dave, Apple 1, dan Apple 3 total Rp142,2 miliar, dan Apple 3 sudah selesai 87,50%. Angka penyelesaian setinggi ini biasanya jadi kunci, karena sedikit lagi menuju serah terima, lalu arus kas masuk bisa menutup lubang likuiditas. Tetapi DADA juga membawa dua jenis sengketa yang beda rasa, pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) untuk lahan di Sepinggan Raya Balikpapan, dan pemeriksaan pajak 2020 sampai 2021 dengan estimasi kurang bayar Rp941,7 juta. Untuk skala perusahaan kecil, isu seperti ini bisa terasa lebih berat daripada pada perusahaan besar, karena buffer kas dan akses pendanaan biasanya lebih terbatas.

PWON memanfaatkan lahan dengan cara mengubahnya menjadi ekosistem aset produktif dan persediaan yang cepat diputar, sambil menjaga tanah tidak terikat sebagai agunan. BKSL memanfaatkan lahan sebagai bankable collateral alias jaminan utang dan sebagai komoditas strategis, lalu belakangan terlihat makin pragmatis lewat penjualan lahan besar untuk memperbaiki likuiditas, tetapi dibayangi risiko sengketa yang bisa menahan laju transaksi. BKDP memanfaatkan lahan lewat intensifikasi satu lokasi premium, tetapi porsi lahannya yang dijaminkan tinggi dan masalah going concern membuat ruang manuvernya paling sempit, sehingga sukses atau gagalnya revitalisasi 2026 akan sangat menentukan. DADA memanfaatkan lahan dan unit lewat pola hunian vertikal di titik demand, jaminannya granular per unit, dan kuncinya adalah eksekusi serah terima yang cepat agar mesin kasnya tidak macet. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Secara tren, urutan strategi paling defensif sampai paling ofensif kelihatan jelas. BKDP cenderung defensif karena fokus bertahan dan merapikan satu area. DADA ofensif tapi masih rapuh karena skala kecil, jadi setiap keterlambatan proyek terasa ke kas. BKSL ofensif dari sisi aset lahan, tetapi defensif dari sisi pendanaan karena butuh menjaminkan banyak tanah, lalu harus bernegosiasi dengan sengketa dan restrukturisasi. PWON paling seimbang, ofensif lewat ekspansi termasuk IKN, tapi defensif lewat manajemen risiko, terbukti tanah tidak dipakai sebagai agunan pada periode ini dan risiko sengketa lahannya relatif rendah.

Dominasi lahan BKSL 97,38% dari total empat emiten menunjukkan mereka menang telak dalam ukuran, tapi ukuran tidak otomatis jadi arus kas, makanya sertifikat tanah jadi alat pendanaan untuk ambil utang dan penjualan lahan besar jadi jalan cepat. PWON hanya 2,56% dari total lahan BKSL, tetapi justru itu memperlihatkan model bisnisnya memang bukan lomba hektar, melainkan lomba monetisasi lokasi premium dan integrasi aset. BKDP dan DADA bersama-sama bahkan tidak sampai 0,10% dari total lahan, jadi wajar kalau strategi mereka bukan penguasaan lahan, tetapi memeras nilai maksimal dari proyek yang terbatas. Kesimpulan paling keras yang bisa investor pegang, di properti, cara memanfaatkan lahan lebih menentukan daripada luas lahannya, karena yang membayar bunga dan cicilan itu kas, bukan hektar.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU

$PWON SABAR ADALAH KUNCI

KABARBURSA.COM — Siapa sangka, di balik riuh rendah saham properti yang naik-turun seperti ombak, ada satu “perang sunyi” yang sesungguhnya menentukan pemenang. Perang ini bukan sekadar lokasi Surabaya melawan Jabodetabek, bukan pula soal siapa paling besar lahan atau paling sering masuk headl...

Saatnya jual $PWON buat all in di $DADA. Demi Mclaren. Mall di depan mata gak guna kalau saham nya loyo. mending all in di saham properti mini yg pengendali nya sibuk jualan...😂😂😂

Perang Properti Menguasai Kota: $BKDP vs BKSL vs $PWON vs $DADA

Request member External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Kompetisi properti di tiap lokasi kota itu sangat sengit. Satu mal baru atau satu kawasan baru saja bisa menggeser arus pengunjung, arus penyewa, sampai harga sewa di radius beberapa kilometer. Karena itu emiten properti yang kelihatan sama-sama punya lahan, sebenarnya sedang bertarung di arena yang beda, lawannya beda, dan senjatanya juga beda. Ada yang menang karena jaringan lokasi nasional dan aset yang sudah jadi mesin uang harian. Ada juga yang kelihatan punya tanah segunung, tapi justru paling rentan karena uang kasnya tidak sebanding dengan besarnya pekerjaan rumah. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau dilihat dari peta lokasi, PWON itu paling lebar jangkauannya. Basisnya Surabaya, tapi ia hadir juga di Jakarta, Bekasi, Yogyakarta, Solo Baru, Bali, Batam, sampai IKN, jadi sumber permintaannya tidak bergantung pada satu kota saja. Aset yang menempel di benak publik juga kelas flagship, Tunjungan Plaza, Gandaria City, Kota Kasablanka, Pakuwon Mall, Blok M Plaza, lalu portofolio hotelnya pakai merek global seperti Sheraton, Westin, Marriott, Four Points. Dalam konteks kompetisi kota, PWON bermain di liga prime area yang permintaannya tebal, tapi ekspektasi konsumen dan penyewa juga kejam, karena standar pengalaman dan okupansi harus dijaga terus.

BKSL beda cerita, dia dominan di Bogor dan koridor Sentul, dengan karakter township yang mainnya panjang dan napasnya harus kuat. Nama Sentul City, Taman Budaya, bangunan The Alana Hotel, dan Hotel Neo Plus Green Savana itu lebih cocok disebut aset ekosistem, bukan aset satuan. Dalam arena Bogor dan penyangga Jakarta, kompetisinya bukan cuma developer, tapi juga dinamika akses, perizinan, dan tarikan gravitasi Jabodetabek yang berubah cepat. BKSL punya amunisi lahan raksasa, tapi lahan raksasa itu baru berubah jadi uang kalau legalitasnya rapi dan transaksi besarnya jalan.

BKDP itu sangat terkonsentrasi di Surabaya, tepatnya pada koridor Bukit Darmo. Mesin utamanya Fairway Nine Mall dan Adhiwangsa Golf Residence, lalu ada proyek redesign Hyatt Centric yang ditargetkan buka 2026. Ini tipe kompetisi yang unik, karena bukan adu luas lahan, tapi adu relevansi aset yang sudah ada terhadap gaya hidup kota. Kalau mal dan hotelnya berhasil diremajakan, dia bisa bertahan, tapi kalau gagal, tidak ada kota kedua untuk menutup lubang.Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

DADA atau DCP main di kantong-kantong permintaan yang lebih spesifik. Fokusnya Depok, Jakarta area Pejaten, Bogor area Cijujung, dengan uang muka lahan di Balikpapan, dan produk utamanya Dave Apartment serta seri Apple Residence. Secara kompetisi kota, DADA itu bermain di segmen hunian vertikal yang sensitif pada akses, kampus, dan mobilitas harian. Kuatnya bukan di brand mall, tapi di kecepatan serah-terima, cicilan pembeli, dan kemampuan proyek menghasilkan kas sebelum bunga pinjaman memakan napas.

Sekarang masuk ke angka kinerja 9 bulan 2025 yang langsung menunjukkan siapa yang punya mesin uang dan siapa yang masih cari ritme. Revenue PWON Rp5,12 triliun, BKSL Rp836,98 miliar, BKDP Rp27,32 miliar, DADA Rp9,05 miliar. Ini gap skala yang bukan sekadar beda besar, tapi beda struktur bisnis. PWON itu skala nasional dengan kombinasi recurring income dan penjualan, BKSL skala kawasan dengan pola monetisasi lahan, BKDP skala koridor dengan aset tunggal yang harus tetap ramai, sedangkan DADA skala proyek dengan ketergantungan pada progres.

Di laba bersih, peta kelasnya makin kelihatan. PWON mencetak laba Rp2,12 triliun, BKSL Rp74,15 miliar, DADA Rp1,05 miliar, sedangkan BKDP rugi Rp27,23 miliar. Kalau dihitung net profit margin, PWON sekitar 41,41%, BKSL sekitar 8,86%, DADA sekitar 11,60%, BKDP sekitar minus 99,67%. Angka BKDP itu memberi pesan sederhana, bisnisnya belum menghasilkan profit yang menutup beban dan koreksi-koreksi lain, jadi kompetisi di Surabaya terasa makin berat karena setiap penurunan okupansi atau setiap kenaikan biaya langsung memukul.Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Bagian yang sering diremehkan investor adalah arus kas operasi atau CFO, padahal ini yang menunjukkan kualitas uangnya. PWON mencatat CFO Rp2,06 triliun, BKSL Rp202,21 miliar, BKDP minus Rp10,38 miliar, DADA Rp895,5 juta. Kalau dibuat CFO margin, PWON sekitar 40,23%, BKSL sekitar 24,16%, DADA sekitar 9,90%, sementara BKDP sekitar minus 38,00%. Artinya PWON dan BKSL masih bisa mengubah revenue menjadi kas operasional, sedangkan BKDP justru membakar kas, dan DADA masih tipis karena skala kecil dan siklus proyek.

Free cash flow atau FCF membuat gambarnya lebih tajam lagi, karena di sinilah terlihat siapa yang setelah bayar belanja modal masih punya sisa napas. PWON sekitar Rp1,72 triliun, BKSL sekitar Rp161 miliar, sementara BKDP dan DADA disebut negatif. Secara FCF margin, PWON sekitar 33,59% dan BKSL sekitar 19,24%, ini angka yang memberi ruang ekspansi tanpa harus panik cari pendanaan setiap saat. FCF negatif pada BKDP dan DADA bukan otomatis buruk, tapi risikonya tinggi karena di fase itu perusahaan sangat tergantung pada refinancing, dukungan pemegang saham, atau percepatan penjualan. Dalam kompetisi kota yang padat, ketergantungan seperti ini berbahaya, karena pasar tidak selalu mau menunggu.

Tren pertumbuhan yang terlihat dari data juga menarik karena menunjukkan dua gaya menang yang berbeda. BKSL mencatat pertumbuhan revenue yang melompat lebih dari dua kali dari Rp426 miliar menjadi Rp836,9 miliar, itu kira-kira 96,47%, jadi ini tipe pertumbuhan yang agresif dan biasanya ditopang transaksi atau penjualan skala besar. PWON tumbuh stabil dari Rp4,79 triliun menjadi Rp5,12 triliun, kira-kira 6,89%, pola yang lebih mirip mesin yang sudah mapan dan berjalan tiap hari. Secara kompetisi, pertumbuhan stabil sering lebih tahan guncangan, sementara pertumbuhan eksplosif sering membawa volatilitas karena basisnya bisa tidak selalu berulang.

Skala operasi bisa dilihat juga dari inventory dan cadangan lahan, karena ini bahan bakar masa depan. Inventory PWON Rp7,55 triliun, BKSL Rp2,39 triliun, BKDP Rp271,35 miliar, DADA Rp142,26 miliar. Land bank BKSL 14.785 hektare, PWON sekitar 389 hektare, DADA sekitar 5,5 hektare, BKDP sekitar 2 hektare. Rasio land bank BKSL sekitar 38,00 kali PWON, sekitar 2.688,18 kali DADA, dan sekitar 7.392,50 kali BKDP, jadi dari sisi potensi tanah mentah BKSL jelas raksasa. Tetapi kompetisi kota itu tidak dimenangkan oleh luas tanah saja, melainkan oleh kemampuan mengubah tanah menjadi produk yang laku, legalitasnya aman, dan kasnya tidak putus.Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Jumlah karyawan memberi petunjuk tentang kompleksitas operasional harian. PWON 3.274 karyawan, BKSL 353, BKDP 22, DADA 16. Kalau dihitung revenue per karyawan, PWON sekitar Rp1,56 miliar per karyawan, BKSL sekitar Rp2,37 miliar per karyawan, BKDP sekitar Rp1,24 miliar per karyawan, DADA sekitar Rp565,63 juta per karyawan. BKSL terlihat tinggi secara revenue per karyawan karena bisnis township bisa menghasilkan transaksi besar dengan struktur organisasi yang relatif lebih ramping dibanding operator mal dan hotel. Namun yang lebih penting tetap kualitas laba dan kas, karena revenue tinggi tanpa kas yang cukup bisa membuat ekspansi jadi rapuh.

Ada juga lapisan nilai yang sering disebut hidden assets dan hidden gems, dan di sini PWON terlihat paling siap secara kualitas portofolio. Disebut ada nilai wajar properti investasi dan aset tetap PWON Rp36,44 triliun yang nilainya jauh di atas nilai buku, ini memberi bantalan nilai yang biasanya disukai pasar saat siklus properti membaik. PWON juga punya hidden gem berupa ekspansi IKN melalui proyek hotel, dengan target operasi 2029, artinya dia sudah menanam bendera lebih awal di pusat pertumbuhan baru. Dalam kompetisi kota, masuk lebih awal ke node pertumbuhan baru itu sering jadi pembeda, karena bisa mengunci lokasi dan mengunci brand sebelum pesaing penuh.

BKSL punya hidden asset yang paling mudah dilihat, yaitu land bank 14.785 hektare dengan titik besar seperti Jonggol 4.777 hektare dan Babakan Madang 2.121 hektare. Ada juga pola monetisasi lewat transaksi lahan besar seperti penjualan ke PT Genting Properti Abadi untuk 152 hektare, ini contoh bagaimana BKSL mengubah sebagian tanah menjadi kas dan ruang bernapas. Tapi BKSL juga membawa risiko kompetisi yang tidak dimiliki PWON, yaitu sengketa batas dan klaim. Ada klaim tumpang tindih lahan sekitar 340 hektare di Bojong Koneng terkait Satgas BLBI, dan disebut perusahaan melakukan penurunan nilai aset Rp24,3 miliar sebagai antisipasi, jadi ada biaya risiko yang nyata, bukan sekadar rumor.Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

BKDP punya hidden asset yang sifatnya lebih niche, bukan luas lahan, tapi posisi koridor premium dan potensi rejuvenation. Disebut ada aset tetap Rp474,1 miliar yang sudah disusutkan penuh namun masih dipakai, ini kadang membuat laporan laba terlihat kurang menarik padahal asetnya masih bekerja. Hidden gem BKDP adalah Hyatt Centric yang ditargetkan operasi 2026, dan kalau ini berhasil, dia bisa mengubah persepsi pasar terhadap kualitas asetnya di Surabaya. Tetapi kompetisi Surabaya juga tidak main-main, karena Surabaya punya banyak titik komersial baru, jadi keberhasilan proyek ini tidak otomatis.

DADA punya hidden gem yang sifatnya strategis, yaitu kantong permintaan hunian dekat pusat aktivitas dan rencana ekspansi Balikpapan sebagai gerbang IKN. Dave Apartment di Depok bisa menang kalau demand mahasiswa dan profesional tetap kuat, sementara Apple Residence bermain di kantong Jakarta yang sensitif pada kualitas eksekusi. Namun risiko DADA juga spesifik, ada proses pembatalan PPJB lahan di Sepinggan Raya Balikpapan karena lahan dijajaki pihak lain, lalu ada pemeriksaan pajak 2020 sampai 2021 dengan taksiran kurang bayar sekitar Rp941,7 juta. Di sisi pembiayaan, ada juga cerita tunggakan utang dan bunga di bank yang sedang diupayakan restrukturisasi, dan untuk emiten kecil, restrukturisasi adalah momen hidup-mati karena reputasi kreditnya bisa menentukan biaya dana beberapa tahun ke depan.

Dari statistik yang terasa di kepala, PWON unggul di kombinasi profitabilitas dan kas. Net profit margin 41,41% dan CFO margin 40,23% itu sinyal kualitas arus kas yang jarang ditemui di sektor properti, ditambah FCF sekitar Rp1,72 triliun yang membuat ekspansi terasa tidak memaksa. BKSL unggul di amunisi tanah dan momentum pertumbuhan revenue, tapi kas dan risiko legal membuat modelnya lebih bergantung pada transaksi besar dan ketertiban dokumen. BKDP dan DADA sama-sama berada di zona yang menuntut eksekusi tanpa banyak ruang salah, karena BKDP menghadapi CFO negatif dan rugi besar, sedangkan DADA menghadapi FCF negatif dan beban manajemen likuiditas khas pengembang kecil.

Dalam kompetisi properti yang sangat sengit per kota, strategi lokasi sebenarnya adalah strategi risiko. PWON menyebar risiko kota dan mengandalkan aset yang menghasilkan pendapatan berulang, jadi guncangan satu kota lebih mudah diredam. BKSL mengambil posisi sebagai pemilik koridor pertumbuhan jangka panjang, sehingga kemenangannya besar kalau legalitas dan monetisasi berjalan, tapi bebannya juga berat kalau sengketa mengunci sebagian tanah. BKDP bertaruh pada satu koridor Surabaya dan satu proyek peremajaan yang harus sukses, sehingga hasilnya bisa sangat kontras antara berhasil atau tidak. DADA bertaruh pada node permintaan yang spesifik dan kecepatan konversi proyek menjadi kas, sehingga disiplin eksekusi dan disiplin pembiayaan menjadi penentu utama, bukan sekadar cerita aset. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU

$PWON saya percaya dalam waktu beberapa bulan bisa naik ke 560 🤝🏻

$BKDP vs $PWON vs $DADA vs BKSL: Perang Properti Surabaya vs Jabodetabek

Request member External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Saham properti itu butuh utang untuk ekspansi. Karena jualan properti bukan jualan permen, siklus kasnya panjang dan stoknya mahal. Jadi yang menang biasanya bukan yang paling irit ngutang, tapi yang paling rapi ngatur utang supaya aset produktifnya cepat jadi arus kas. Masalahnya, utang yang sama bisa jadi turbo, tapi juga bisa jadi jerat, tergantung kualitas aset, legalitas lahan, dan disiplin eksekusi. Di titik ini kelihatan bedanya emiten yang utangnya dipakai buat memperbesar mesin uang, versus emiten yang utangnya dipakai buat bertahan hidup hari-ke-hari. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau investor taruh empat emiten ini dalam satu garis waktu, kelihatan jelas mereka lahir dari era yang beda. PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) berdiri 20 September 1982 dan sudah melewati beberapa siklus properti besar. PT Bukit Darmo Property Tbk (BKDP) berdiri 12 Juli 1989, PT Sentul City Tbk (BKSL) berdiri 16 April 1993, sementara PT Diamond Citra Propertindo Tbk (DADA atau DCP) baru berdiri 29 Desember 2014. Umur perusahaan ini bukan sekadar angka, karena umur biasanya berbanding lurus dengan kematangan portofolio aset dan kemampuan akses pendanaan yang lebih murah. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dari sisi model bisnis, PWON itu kelas superblock, gabungan mal, hotel, kantor, dan hunian yang saling ngasih trafik dan ngasih sewa. BKSL itu township, aset utamanya skala kawasan, land bank besar, lalu monetisasi lewat penjualan kavling dan proyek turunan plus layanan pengelolaan kawasan. BKDP jauh lebih fokus dan sempit, bertumpu pada pengelolaan properti di Surabaya seperti Fairway Nine Mall, apartemen, dan perkantoran. DADA itu pengembang kecil yang mainnya residensial apartemen, proyek seperti Dave Apartment dan Apple Residence, jadi sangat bergantung pada progres konstruksi dan penjualan unit.

Sekarang masuk ke ukuran badan usaha berdasarkan 9 bulan 2025. Revenue PWON Rp5,12 triliun, BKSL Rp836,98 miliar, BKDP Rp27,32 miliar, dan DADA Rp9,05 miliar. Jarak skala ini ekstrem, PWON itu bukan sekadar lebih besar, tapi beda liga. Ini penting karena skala biasanya ngaruh ke daya tahan, biaya dana, dan kemampuan negosiasi dengan vendor, penyewa, dan bank.

Di laba bersih, gapnya malah makin tajam. PWON mencetak laba bersih Rp2,12 triliun, BKSL Rp74,15 miliar, DADA Rp1,05 miliar, sementara BKDP rugi Rp27,23 miliar. Secara statistik net margin-nya jadi kebaca, PWON sekitar 41,41%, BKSL sekitar 8,86%, DADA sekitar 11,60%, BKDP sekitar minus 99,67%. Angka BKDP itu sinyal bahwa revenue ada, tapi struktur biaya dan beban lain membuat mesin bisnisnya belum sehat.Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Tren pertumbuhan revenue juga menunjukkan pola yang beda, dan ini menarik karena tidak selalu yang tumbuh cepat itu yang paling aman. PWON tumbuh dari Rp4,79 triliun ke Rp5,12 triliun, kira-kira 6,89% YoY, stabil dan konsisten. BKSL lompat dari Rp426 miliar ke Rp836,98 miliar, kira-kira 96,47% YoY, kelihatan seperti comeback yang agresif. BKDP naik dari Rp20,5 miliar ke Rp27,32 miliar, kira-kira 33,27% YoY, tapi tetap rugi sehingga growth-nya belum berkualitas. DADA naik dari Rp7,2 miliar ke Rp9,05 miliar, kira-kira 25,69% YoY, cukup bagus untuk skala kecil, tapi masih terlalu kecil untuk jadi bantalan kalau ada gangguan likuiditas.

Kalau investor mau lihat produktivitas, cara cepatnya pakai revenue per karyawan dan laba per karyawan. PWON punya 3.274 karyawan dengan revenue kira-kira Rp1,56 miliar per karyawan dan laba kira-kira Rp0,65 miliar per karyawan. BKSL punya 353 karyawan dengan revenue kira-kira Rp2,37 miliar per karyawan dan laba kira-kira Rp0,21 miliar per karyawan, jadi revenue per karyawan tinggi tapi laba per karyawan tidak setebal PWON. BKDP punya 22 karyawan, revenue kira-kira Rp1,24 miliar per karyawan tapi laba per karyawan justru minus kira-kira Rp1,24 miliar, ini red flag besar. DADA punya 16 karyawan, revenue kira-kira Rp566 juta per karyawan dan laba kira-kira Rp65,6 juta per karyawan, masih tahap awal dan sangat sensitif terhadap keterlambatan proyek.

Di aset, investor biasanya lihat inventory dan land bank karena itu bahan baku masa depan. Inventory PWON Rp7,55 triliun, BKSL Rp2,39 triliun, BKDP Rp271,35 miliar, DADA Rp142,26 miliar. Land bank BKSL 14.785 hektare, sementara PWON sekitar 389 hektare, DADA sekitar 5,5 hektare, BKDP sekitar 2 hektare. Secara rasio, land bank BKSL kira-kira 38 kali PWON, kira-kira 2.688 kali DADA, dan kira-kira 7.393 kali BKDP, jadi BKSL itu kaya tanah, tapi tantangannya selalu sama, tanah besar tidak otomatis jadi kas kalau legal dan eksekusi jualannya macet.Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Faktor legal ini yang membelah profil risiko dengan brutal, eh maksudnya dengan sangat tegas. PWON tidak mencatat sengketa hukum material, bahkan fokusnya lebih ke kelanjutan kerja sama BOT dengan Bank Mandiri sampai Mei 2027, jadi risk headline-nya lebih rendah. BKSL justru kebanjiran isu, konflik lahan masyarakat di Bojong Koneng dan Cijayanti, ada klaim tumpang tindih sekitar 340 hektare terkait Satgas BLBI, dan historinya pernah PKPU lalu homologasi pada Maret 2021. BKDP tidak menonjol di sengketa lahan, tapi ada keraguan kelangsungan usaha karena akumulasi defisit Rp520,49 miliar, jadi risikonya lebih ke finansial. DADA punya cerita khas pengembang kecil, ada isu likuiditas, tunggakan pinjaman yang diupayakan restrukturisasi, proses pembatalan PPJB lahan Balikpapan, plus pemeriksaan pajak 2020 sampai 2021, jadi risk-nya kombinasi operasional dan keuangan.

Struktur kepemilikan juga memberi petunjuk tentang siapa yang pegang setir saat kondisi pasar berubah. PWON dikendalikan PT Pakuwon Arthaniaga 68,68% dengan pemilik akhir Alexander Tedja, ini tipikal pengendali yang sudah lama membangun portofolio dan reputasi. BKSL dikendalikan PT Sakti Generasi Perdana 69,47% dengan pemilik akhir Stella Isabella Djohan, kontrol sangat kuat tapi dibayangi beban sengketa dan restrukturisasi. BKDP lebih tersebar tapi tetap ada dua pemilik besar, PT Adhibalaraja 34,60% dan PT Primantara Wisesa Sejahtera 32,76%, lalu ada dinamika pihak berelasi yang cukup dominan. DADA dikendalikan PT Karya Permata Inovasi Indonesia 58,57%, dan untuk emiten kecil, kekuatan pengendali sering jadi kunci karena akses pendanaan sering lewat dukungan internal.Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Masuk ke bagian utang, di sini kelihatan kelas pendanaan masing-masing. PWON memakai instrumen global, Senior Notes 2028 sebesar US$333,44 juta, kalau kurs 1 USD 16.700 Rupiah berarti kira-kira Rp5,57 triliun, kupon 4,875% per tahun, jatuh tempo 29 April 2028, dengan penjaminan perusahaan dari entitas anak penjamin. Ini utang yang mahal bagi orang awam, tapi untuk emiten sekelas PWON ini justru terlihat terstruktur dan disiplin. BKSL utangnya campuran bank dan instrumen seperti MTN, dengan kreditor seperti Bank Mayapada, Bank QNB Indonesia, Bank Artha Graha, BSI, Bank Nationalnobu, dan pemegang MTN, bunganya melebar dari single digit sampai belasan, bahkan ada fasilitas yang pernah disebut sampai 20%, tenor hasil restrukturisasi bisa panjang sampai 2029 sampai 2031, dan jaminannya ratusan hektare tanah. BKDP lebih ekstrem, karena utang utamanya justru ke pihak berelasi sebesar Rp311,4 miliar, bunganya cuma 1,5% per tahun, jatuh tempo sampai 1 Maret 2026, dijamin SHGB No. 5956 di Surabaya, ini terlihat seperti suntikan oksigen dari orang dalam. DADA memakai pinjaman bank domestik seperti BTN Rp42,1 miliar, Bank Oke Rp28,1 miliar, BNI Rp16,1 miliar, Bank Aceh Syariah Rp13,1 miliar, bunga 10,5% sampai 12,5% per tahun, tenor 60 sampai 72 bulan, jaminan kombinasi unit apartemen, HGB, dan jaminan pribadi atau perusahaan, jadi cost of fund-nya cukup terasa untuk bisnis yang masih kecil.

Yang paling penting buat investor sebenarnya bukan sekadar total utang, tapi kemampuan bayar, jadi lihat kas dan rasio penutupnya. PWON punya kas Rp7,01 triliun, dan itu menutup utang obligasi sekitar Rp5,57 triliun dengan coverage kira-kira 125,91%, ini kelas aman karena kas saja sudah cukup. BKSL kasnya Rp108,7 miliar sementara total liabilitas Rp6,08 triliun, coverage kas cuma sekitar 1,79%, jadi BKSL hidup dari monetisasi aset, penjualan lahan, dan disiplin restrukturisasi, bukan dari kas. BKDP kasnya sekitar Rp1,5 miliar dibanding utang pihak berelasi Rp311,4 miliar, coverage kas sekitar 0,48%, jadi itu bukan sekadar ketat, itu darurat, makanya isu going concern muncul. DADA kasnya Rp4,8 miliar dibanding total liabilitas Rp290,5 miliar, coverage kas sekitar 1,65%, jadi dia juga bergantung pada penyelesaian proyek dan dukungan pemegang saham.Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau dibuat statistik sederhana berbasis utang dibanding revenue 9 bulan 2025, gambarnya makin kebuka. PWON utangnya kira-kira 1,09 kali revenue, tapi ditetralkan oleh kas besar dan profit besar. BKSL total liabilitasnya kira-kira 7,26 kali revenue, ini tinggi dan menjelaskan kenapa BKSL harus rajin jual aset dan merapikan legalitas supaya mesin penjualan tidak tersendat. BKDP utangnya kira-kira 11,40 kali revenue, dan karena masih rugi, ruang geraknya sempit. DADA total liabilitasnya kira-kira 32,10 kali revenue, ini level yang menuntut eksekusi proyek hampir tanpa salah, karena sedikit delay saja bisa bikin tekanan bunga dan cicilan jadi dominan.

Dari semua pola ini, tren besarnya kelihatan. PWON adalah pola utang yang dipakai sebagai pengungkit aset produktif, lalu hasilnya jadi kas dan laba, jadi utang terasa seperti alat, bukan beban. BKSL adalah pola aset raksasa yang butuh waktu dan kepastian legal untuk berubah jadi kas, sehingga utangnya lebih mirip jembatan panjang yang harus dijaga supaya tidak putus di tengah. BKDP adalah pola bertahan hidup, utang murah dari pihak berelasi itu menolong, tapi itu juga tanda bahwa akses pendanaan pasar sudah tidak gampang, apalagi kalau defisit Rp520,49 miliar masih menekan. DADA adalah pola emiten kecil yang masih cari ritme, utangnya bankable tapi bunganya tinggi dan skalanya kecil, jadi keberhasilan sangat ditentukan oleh satu dua proyek dan kemampuan restrukturisasi kalau cash conversion-nya melambat.

PWON itu cerita stabil dengan risiko headline rendah dan likuiditas kuat, BKSL itu cerita potensi besar tapi risk legal dan debt management-nya juga besar, BKDP itu cerita turnaround yang masih berat karena basisnya sempit dan tekanan going concern nyata, DADA itu cerita kecil yang bisa tumbuh tapi harus menang dulu di disiplin kas, progres proyek, dan restrukturisasi pinjaman. Ini bukan soal siapa paling kaya aset, tapi siapa yang paling cepat mengubah aset jadi kas sambil menjaga bunga, tenor, dan legalitas tetap rapi.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU

$BKSW sepertinya mau koreksi lebih dalam ke 57 dulu

persiapan terbang mumpung masih dikasih waktu buat nyicil $PWON

$PWON dikasih waktu dan kesempatan untuk nyicil.

$BKDP vs $PWON vs $BKSL: Tidak Semua Properti Sama

Request member External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Tiap saham properti punya keunikan masing-masing. Investor yang menyamaratakan BKDP, BKSL, dan PWON biasanya kebingungan sendiri saat harga bergerak tidak sinkron. Di properti, yang menentukan bukan sekadar punya tanah, tapi seberapa cepat tanah berubah jadi kas dan seberapa stabil recurring income-nya. Ada emiten yang terlihat besar karena land bank, tapi monetisasinya bisa lama dan penuh tikungan. Ada juga emiten yang sudah seperti mesin sewa, jadi angka laba lebih sering bicara keras daripada narasi. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

BKDP itu cerita properti yang lebih sempit dan spesifik, fokus ke pengelolaan properti, pengembangan apartemen dan kantor, plus sewa pusat belanja seperti Fairway Nine Mall. BKSL itu township dan real estate yang spektrumnya lebar, dari residensial sampai kawasan dan layanan penunjang di Sentul. PWON itu kelas berat superblock, mall, hotel, dan real estate, modelnya campuran recurring income dan penjualan.

Kalau lihat skala 9M-2025, jurangnya nyata. Revenue BKDP Rp27,32 miliar dengan rugi bersih Rp27,23 miliar. BKSL revenue Rp836,98 miliar dengan laba bersih Rp74,15 miliar. PWON revenue Rp5,12 triliun dengan laba bersih Rp2,12 triliun.

Dari net margin, pasar sebenarnya sedang melihat tiga dunia yang beda. BKDP net margin -99,67%, artinya hampir semua revenue habis ditelan rugi. BKSL net margin 8,86%, masih sehat tapi jelas bukan mesin uang. PWON net margin 41,41%, ini level yang membuat PWON terlihat seperti bisnis sewa yang matang, bukan sekadar developer.

Produktivitas tenaga kerja juga memberi sinyal karakter operasi. BKDP punya 22 karyawan, revenue per karyawan sekitar Rp1,24 miliar dan rugi per karyawan sekitar Rp1,24 miliar. BKSL punya 353 karyawan, revenue per karyawan sekitar Rp2,37 miliar dan laba per karyawan sekitar Rp210 juta. PWON punya 3.274 karyawan, revenue per karyawan sekitar Rp1,56 miliar tapi laba per karyawan sekitar Rp648 juta, ini yang menarik karena profit per kepala sangat tinggi.Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Persediaan atau inventory menunjukkan tekanan modal kerja dan ritme monetisasi proyek. BKDP inventory Rp271,35 miliar, itu setara 9,93 kali revenue 9M-2025, kebayang betapa beratnya mengubah stok jadi arus kas. BKSL inventory Rp2,39 triliun, setara 2,86 kali revenue, masih besar tapi lebih masuk akal untuk pemain township. PWON inventory Rp7,55 triliun, setara 1,47 kali revenue, lebih efisien secara putaran dibanding dua lainnya.

Kalau bicara amunisi lahan, BKSL itu raksasa land bank dengan 14.785 hektare, sedangkan PWON sekitar 389 hektare, dan BKDP sekitar 2 hektare lahan belum dikembangkan. BKSL kira-kira 38,01 kali PWON dalam ukuran hektare, tapi PWON sering menang di kemampuan mengubah lokasi premium jadi recurring income yang stabil. BKDP jelas tidak main game land bank besar, dia lebih mirip taruhan pada satu-dua aset yang harus diputar rapat.

Dari sisi pelanggan dan vendor, pola risikonya beda lagi. BKDP hidup dari tenant mall dan pembeli unit, dan bergantung pada kontraktor serta penyedia jasa operasional seperti GMTS dan Carefastindo, sehingga risiko eksekusinya tinggi kalau trafik dan okupansi tidak sesuai rencana. BKSL punya pelanggan besar seperti PT Pandu Wira Bumi yang menyumbang 16,49% revenue, jadi masih ada konsentrasi yang harus diawasi. PWON basisnya luas dari tenant mall sampai tamu hotel, plus kemitraan operator hotel seperti Marriott, ini biasanya bikin kualitas pendapatan lebih kebal siklus dibanding yang hanya mengandalkan penjualan. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Soal growth revenue, BKDP naik dari Rp20,50 miliar ke Rp27,32 miliar atau 33,27%, tapi tetap dibayangi isu going concern dengan defisit akumulasi Rp520,5 miliar, jadi growth di atas kertas belum berarti aman. BKSL melonjak dari Rp426,4 miliar ke Rp836,98 miliar atau 96,29%, ini sinyal pemulihan yang kuat, tapi investor tetap perlu cek apakah laba datang dari core real estate atau ada faktor non-berulang. PWON naik dari Rp4,79 triliun ke Rp5,12 triliun atau 6,89%, terlihat kecil, tapi di bisnis matang justru stabilitas seperti ini sering lebih bernilai karena ditopang laba besar.

BKDP itu high risk turnaround, kecil, sempit, dan sensitif ke satu aset utama, jadi diskon kepercayaan wajar besar sampai bukti cashflow membaik. BKSL itu aset besar dan potensi besar, tapi butuh disiplin monetisasi supaya land bank tidak cuma jadi angka cantik di presentasi. PWON itu benchmark sektor, bukan karena paling luas lahannya, tapi karena paling konsisten mengubah aset jadi uang tunai dan laba.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU

$PWON$SMRA

kapan naiknya sih? capek gua nge holdnya 🙃

$PWON buy sekarang oke ga bang? bid di berapa?

@Cintagame nangis pojokan si $PWON 😒

kalau $DADA harganya sama dengan $PWON apa kata dunia??? 😂😂😂

$PWON kapan ini meroket nyusul $DADA

$PWON semoga g naik dulu wkwkw nunggu gw serok wkwkw

bg beli $PWON skrg bagus/aman ga?

$DADA mau di akuisisi black mamba dan king embah lil.

$PWON $PPRE

$PWON buset dihaki 150k lot dalam satu waktu