Saham: SOHO - PT. Soho Global Health Tbk

$KIJA
📅 Timestamp: 3 Feb 2026, 22:31 WIB | 💰 Last Price: Rp214

🚦 PHASE STATUS: MARKUP PENDEK DALAM KOREKSI (relief rally + akumulasi selektif, tapi utang masih jadi “rem tangan”)

⚡ STRATEGI EKSEKUSI (TACTICAL PLAN)

Smart Money X-Ray & Struktur Harga

KIJA baru digoreng dari base 160–170 ke puncak sekitar 360–370 lalu turun tajam beberapa hari terakhir dan hari ini memantul dari area 196–200 ke 214 dengan volume lumayan, namun jauh di bawah volume saat rally utama; ini tipikal relief bounce setelah capitulation, bukan tren naik baru.

Broker summary yang Anda kirim: Net Volume sekitar 884 ribu lot (net buy), tapi distribusinya menyebar dan label Top 1–Top 5 kebanyakan “Neutral/Small Acc” → akumulasi ada, tapi bukan serokan brutal satu geng bandar. Ini lebih mirip smart money nyicil di bawah sambil lihat respons ritel.

Secara fundamental, KIJA justru cukup sehat: pendapatan FY sekitar Rp4,6 triliun dengan laba bersih Rp363 miliar, EPS ±30, PER hanya ±6x, PBV ±0,65x dan NPM >10%; jadi berbeda dengan gorengan murni, di sini ada backing kinerja sungguhan.

Semester I 2025 laba bersih melonjak 523% yoy ke Rp310,65 miliar seiring revenue naik 14,4% ke Rp2,72 triliun, terutama dari penjualan tanah industri; namun di 9M25 laba turun ke Rp277,3 miliar karena kuartal III melambat, jadi momentum laba sudah mulai normalisasi.

Utang tetap isu besar: perusahaan menanggung obligasi dan pinjaman dalam dolar; manajemen jual lahan dan menerbitkan surat utang baru US$185,85 juta untuk roll-over utang lama US$79,66 juta dengan jatuh tempo 2027 dan kupon naik bertahap 7–9%.

Gambaran besarnya: KIJA ini kombinasi value stock (murah secara PER/PBV) dengan risiko leverage tinggi. Pergerakan harga sekarang dominan teknikal dan positioning menjelang agenda pelunasan/roll-over utang, bukan story gorengan murni.

🛡️ PLAN A: KONSERVATIF (Best Entry)

Buy Area: Rp196 – Rp205

The Logic:

196–200 adalah zona demand harian yang baru saja dites: candle hijau hari ini muncul tepat setelah menyentuh range ini (yang juga berdekatan dengan lower Bollinger dan support horizontal dari base sebelumnya di chart Anda).

Secara valuasi, setiap kali harga mendekati 200, PER makin turun mendekati 6x dan PBV <0,6x, sementara bisnis tetap laba → area ini secara historis menarik untuk value buyer dan biasanya ada tangan kuat standby nampung.

Dari sisi risk: di bawah 196 mulai masuk gap ke area 175–180, yang merupakan base akumulasi besar sebelumnya; kalau 196 jebol dengan volume tinggi, besar kemungkinan harga akan “diturunkan” lagi ke kantong lama untuk isi ulang.

Tactical: jangan kejar di atas 214 untuk entry konservatif. Tunggu kalau besok ada pullback pagi ke 200-an, lihat apakah volume jual mengecil dan bid 196–200 terisi stabil; baru cicil 2–3 layer (misal 205, 200, 196).

⚔️ PLAN B: AGRESIF (Momentum/Breakout)

Buy Area (Trigger): Rp226 – Rp230

The Logic:

Di intraday 15m yang Anda kirim, terlihat “double top” pendek di 214–216 dalam box supply; di atas itu masih ada cluster resist 230–240, yang dulu jadi area distribusi setelah gap down.

Momentum entry baru dianggap valid jika:

Harga tembus 220–226 dan menutup 15m/1H di atas 226 dengan body candle tebal.

Volume intraday minimal 1,5× rata-rata 20 hari (lihat di StockBot/TradingView sekitar >12–15 juta lot, bukan naik tipis).

Offer tebal di 220–230 dikikis habis (bukan cuma mark-up satu tik lalu langsung ditarik).

Skenario ini berarti smart money memutuskan lanjutkan swing atas (mungkin seiring IHSG kuat) sebelum isu utang kembali diangkat. Ini entry buat scalper/swinger, bukan investor santai.

🎯 EXIT STRATEGY (Risk/Reward Ratio: [1:2,5 – 1:3])

Asumsi entry konservatif di Rp202.

🟢 TP 1 (Scalp/Fast Trade): Rp225 – Rp230 (+±11–14%)

Reason: Area supply intraday yang baru dilukis hari ini; juga dekat MA9/MA20 di timeframe lebih kecil, tempat natural first take-profit bandar setelah mark-up singkat.

🟢 TP 2 (Swing/Jackpot): Rp260 – Rp276 (+±29–37%)

Reason: Zona resist lebih besar di daily: sekitar EMA/MA20 dan bekas breakdown bar sebelumnya; di atas 270 juga dekat dengan harga rata-rata distribusi awal setelah euforia ke 360–370, jadi sangat mungkin muncul jualan deras di sini.

🔴 STOP LOSS (Hard Limit): Rp181 (−±10–11%)

Note: 181 adalah weak‑low/target bawah yang Anda tandai di intraday dan bagian atas dari area base besar 167–181 di daily. Kalau candle harian close di bawah 181 dengan volume tinggi, berarti relief bounce gagal dan saham bisa masuk fase markdown menuju 160-an → tesis invalid, wajib keluar.

📰 NEWS & MACRO CONTEXT (THE CATALYST)

🌍 Sektor & Komoditas:

KIJA bermain di properti kawasan industri dan residensial, termasuk Kawasan Industri Jababeka dan Kawasan Industri Kendal; sektor ini sensitif ke FDI, siklus manufaktur, serta kebijakan insentif pemerintah.

Dengan Indonesia lagi dorong hilirisasi dan relokasi pabrik dari Tiongkok, kawasan industri secara struktural diuntungkan. Tapi leverage tinggi membuat perusahaan seperti KIJA sangat tergantung pada keberhasilan penjualan lahan untuk servis utang.

📢 Key Drivers (Pemicu Utama):

Lonjakan Laba Semester I 2025:

Pendapatan naik 14,4% yoy ke Rp2,72 triliun, terutama dari penjualan tanah matang Rp1,3 triliun (+16,9% yoy), dan laba bersih melesat 523% yoy ke Rp310,65 miliar.

IMPACT: POS → mengonfirmasi bahwa demand lahan masih kuat; ini alasan kenapa valuasi KIJA bisa murah tetapi tetap dilirik institusi sebagai “recovery industrial estate play”.

Normalisasi 9M25 & Beban Bunga Tinggi:

Di 9M25, revenue 3,67 triliun (+9,1% yoy) tapi laba bersih turun ke Rp277,3 miliar, lebih rendah dari annual 2024 Rp488,6 miliar; EBITDA 1,07 triliun vs biaya bunga 311 miliar.

IMPACT: MIXED → operasi tetap bagus, tapi beban bunga menggerus margin; ruang salah manajemen makin kecil.

Strategi Utang: Jual Aset + Surat Utang Baru:

Manajemen fokus menurunkan utang US$280 juta dengan target bayar US$100 juta lewat penjualan lahan ±500 ha dari total 5.600 ha; ini untuk mengalihkan cashflow dari bayar bunga ke ekspansi.

Di saat yang sama, KIJA menerbitkan surat utang baru US$185,85 juta untuk menukar sebagian surat utang lama, dengan kupon meningkat bertahap 7–9% sampai 2027.

IMPACT: MIXED → refinancing memperpanjang napas (positif jangka pendek), tapi bunga lebih tinggi dan ketergantungan ke penjualan aset tetap besar.

Share Structure & Foreign Participation:

Total saham beredar ±20,8 miliar dengan 27,16% dimiliki investor asing dan 46,52% lokal; free float cukup besar sehingga saham likuid, cocok untuk dimainkan institusi dan bandar lokal.

IMPACT: POS untuk trading → likuid, spread tipis; namun artinya pergerakan bisa sangat responsif terhadap sentimen global/asing.

Kesimpulan Katalis:

KIJA punya cerita fundamental yang jauh lebih solid dibanding gorengan RI: penjualan lahan kuat, laba nyata, dan aset besar.

Tapi leverage dolar + refinancing bond membuat setiap sentimen negatif (rupiah melemah, penjualan lahan melambat) bisa cepat mengembalikan saham ke mode defensif.

⚖️ THE FINAL VERDICT

🚀 SIGNAL: SPECULATIVE BUY (untuk swing) / HOLD VALUE dengan ketat, bukan STRONG BUY.
🌡️ Risk Profile: Medium–High Risk (fundamental oke tapi leverage tinggi dan price swing agresif).
⭐ Confidence Score: 72%

📝 INTELLIGENCE SUMMARY:

[+] Bullish Factor: Laba 2025 melonjak, NPM >10%, PER sekitar 6–10x dan PBV <1; secara value, KIJA tergolong murah untuk aset kawasan industri besar yang masih diminati investor.

[+] Bullish Factor: Arah strategis jelas: jual lahan non-core dan refinancing untuk kurangi tekanan utang, sehingga jika eksekusi berhasil, leverage akan turun dan rerating valuasi sangat mungkin terjadi.

[-] Bearish Risk: Beban utang valuta asing dengan kupon naik sampai 9% dan nilai besar membuat saham sangat sensitif pada penjualan lahan dan kondisi makro; kalau penjualan seret atau rupiah melemah, tekanan ke harga bisa tajam.

🌅 OPENING INSTRUCTION (09:00 WIB):
"Besok jangan haka KIJA di atas 220; tunggu kalau ada buangan pagi ke area 200–205, serok bertahap dekat 196 sambil pasang stop keras di bawah 181 dan siap distribusi ulang di 225–260 begitu volume mulai menipis."

⚠️ Disclaimer: Ini hasil bedah data & pola, bukan ajakan beli/jual. Keputusan dan manajemen risiko sepenuhnya di tangan Anda.

$SOHO $NRCA

SOHO

Soho Global Health Tbk

2,800

+560

(25.00%)

901,300

479,194

Company Background