Bumi Serpong Damai Tbk.

Senin 🔥 $BSDE

beritanya udah masuk ke property nich apakah apakah?
$BSDE $SMRA

kadang beli saham itu no 1 yang di lihat bukan murah nya. tapi GCG nya. Gue dulu juga suka $BKSL. Tapi mau semurah apapun kalau tidak ada benefit ke pemegang saham retail buat apa. $BSDE deviden kecil. tapi harga sahamnya naik banyak. pemegang saham setia tetap bisa untung di bsde. $DMAS saham nya sideways abadi. tapi deviden yield gede. pemegang saham dmas untung juga. kalau BKSL??? coba tanya pemegang saham bksl yg sudah hold dari sejak covid untung dari mana. yg ada malah pernah jantungan waktu harganya di bawah 50 perak.

$BSDE

$PWON
$BSDE
$SMRA

$BSDE vs $SMRA vs $PWON: Mana Yang Lebih Luas Lahannya?

Lanjutan dari postingan sebelumnya di External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Kalau kalian jadi konsumen, kalian pilih jadi konsumen yang beli properti BSDE atau SMRA atau PWON? Mungkin beda-beda sih tiap orang jawabannya, apalagi kalau dana terbatas. Tapi kalau banyak duit, jawabannya mungkin lebih mudah, beli aja semua, kan ada duit. 😌

Tapi kalau sebagai investor, mau pilih ikhlas nyangkut di mana? Di BSDE? PWON? SMRA? Di sini justru menariknya. Karena sebagai konsumen, yang dicari biasanya lokasi, kenyamanan, gengsi, dan cicilan. Tapi sebagai investor, yang dicari itu napas bisnisnya, seberapa panjang amunisi lahannya, seberapa berat persediaannya menghisap kas, dan seberapa disiplin manajemen mengubah tanah jadi revenue dan kas. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

BSDE sering disebut raksasa properti Indonesia bukan tanpa alasan. Skala asetnya, terutama persediaan dan cadangan lahan, memang jauh di atas SMRA dan PWON.

Kalau investor melihat properti sebagai bisnis jangka panjang, beda skala ini bukan cuma soal gaya-gayaan, tapi soal panjangnya runway pertumbuhan dan besarnya risiko eksekusi di tiap fase siklus. Per 30 September 2025, persediaan real estat BSDE mencapai Rp18,19 triliun, naik dari Rp16,86 triliun di akhir 2024. Komposisinya juga jelas menunjukkan BSDE lagi ngegas dari hulu. Tanah yang sedang dikembangkan Rp10,99 triliun, tanah dan bangunan siap jual Rp5,56 triliun, bangunan dalam konstruksi Rp1,63 triliun. Porsi besar di tanah yang sedang dikembangkan bikin karakter BSDE seperti pabrik tanah raksasa yang lagi menyiapkan bahan baku penjualan bertahun-tahun ke depan.

Konsekuensinya juga logis. Siklus persediaan jadi panjang, Days Inventory di kisaran 1.400 hari atau hampir 4 tahun. Tambahan detail yang menarik, sekitar 7,78% persediaan BSDE sudah terikat PPJB tapi belum bisa diakui sebagai pendapatan, artinya demand sebagian sudah terkunci, cuma belum masuk laba rugi.

SMRA polanya mirip sebagai developer township, tapi skalanya lebih kecil. Per 30 Juni 2025, persediaan SMRA Rp10,52 triliun. Yang bikin investor harus melek adalah komposisinya.

Sekitar 94% persediaan SMRA berupa proyek dalam penyelesaian atau work in progress, barang jadi cuma sekitar 5%. Ini memberi sinyal yang sangat tegas. SMRA agresif di tahap konstruksi dan pengembangan kawasan, dan itu memang masuk akal untuk township builder. Tapi konsekuensinya juga tidak bisa ditawar. Makin lama barang parkir di work in progress, makin besar kebutuhan pendanaan, makin sensitif kinerja ke depan pada tempo serah-terima. Tambah satu lapisan lagi, SMRA mengapitalisasi biaya pinjaman ke persediaan. Di 6M 2025, bunga yang dikapitalisasi sekitar Rp30,07 miliar. Secara akuntansi neraca tampak lebih tebal, tapi saat unit dijual, biaya itu ikut nempel di harga pokok dan bisa menggerus margin kalau harga jual tidak naik sebanding.Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

PWON ada di ujung spektrum yang beda. Per 30 September 2025, persediaan PWON sekitar Rp7,58 triliun, lebih kecil dibanding BSDE dan SMRA.

Porsi persediaan terhadap total aset PWON sekitar 21,03%, relatif lebih ringan dibanding SMRA yang mendekati 30%. Ini nyambung dengan model bisnis PWON yang bertumpu pada superblock dan recurring income dari mal, hotel, dan sewa. Jadi tekanan psikologis persediaan panjang biasanya lebih jinak, karena laba dan kas tidak murni bergantung pada serah-terima unit baru. Persediaan tetap penting, tapi PWON punya penyeimbang yang bikin siklusnya terasa lebih terkendali ketika pasar residensial lagi melambat.

Perbedaan ketiga emiten ini makin kelihatan kalau investor lihat cadangan lahan mentah. Di sini BSDE benar-benar beda liga. Lahan belum dikembangkan BSDE per 30 September 2025 mencapai 43.816.087 m2 atau sekitar 4.381 hektar, dengan nilai buku Rp17,60 triliun. Hampir separuhnya ada di BSD City. Ini seperti gudang bahan baku yang ukurannya tidak masuk akal untuk pemain lain, dan secara teori memberi BSDE kemampuan mengembangkan proyek sangat panjang tanpa cepat-cepat kehabisan lahan.

SMRA berada di level menengah dengan land bank sekitar 18.582.014 m2 atau 1.858 hektar, tersebar di banyak kota. Skala ini besar dan sehat untuk ekspansi jangka panjang, tapi tetap menuntut disiplin replenishment karena luas lahannya cenderung turun pelan dari waktu ke waktu.

PWON paling kecil dari sisi luas lahan mentah, sekitar 3.890.826 m2 atau 389 hektar, tapi jangan salah paham. Kecil luas tidak otomatis kecil kualitas, karena PWON banyak bermain di lokasi premium perkotaan yang harga tanahnya memang mahal.Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Bagian yang sering bikin investor langsung paham peta permainannya adalah harga land bank per meter persegi berdasarkan nilai buku, bukan nilai pasar. Ini bukan angka sakti, tapi jadi petunjuk kasar seberapa murah atau seberapa premium bahan baku lahannya di neraca.

Dengan data yang ada, harga buku land bank BSDE kira-kira Rp401.679 per m2, SMRA kira-kira Rp470.294 per m2, dan PWON kira-kira Rp827.588 per m2.

BSDE itu luasnya monster dan harga buku per meternya paling rendah, artinya secara bahan baku, runway-nya panjang dan relatif murah di neraca.
SMRA di tengah, masih besar dan masih relatif rendah per meter, tapi tidak semurah BSDE.
PWON paling premium per meter, dan itu nyambung dengan DNA PWON yang banyak pegang lokasi matang, jadi harga perolehan tanahnya memang cenderung tinggi, lalu dibayar balik lewat kualitas demand dan kemampuan menjaga pricing. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau investor mau memilih tempat ikhlas nyangkut, sebenarnya ini soal watak.
BSDE cocok untuk investor yang suka mesin volume, amunisi lahan jumbo, tapi siap dengan konsekuensi siklus kas panjang dan eksekusi proyek yang berat.
SMRA cocok untuk investor yang percaya pada kekuatan township dan pengembangan kawasan, tapi harus lebih cerewet soal work in progress yang dominan dan efek biaya pinjaman yang dikapitalisasi ke persediaan.
PWON cocok untuk investor yang suka properti dengan penyeimbang recurring income, persediaan lebih ringan, lokasi cenderung premium, dan risiko konversi persediaan ke kas relatif lebih terkendali, walau bahan baku lahannya lebih mahal per meter di neraca. Di properti, angka persediaan besar itu bukan otomatis bagus atau jelek. Yang menentukan itu skala, lokasi, tempo konversi, dan kemampuan perusahaan bertahan sampai panen tiba.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU

INITIATING SYSTEM SCAN...
TARGET: $BSDE (Bumi Serpong Damai Tbk)
DATE: 21-12-2025 (Data Close: 19-12-2025)
MODE: Deep Analysis & Tactical Execution

​SYSTEM DIAGNOSTICS (Chart & Data Extraction)
​Status Harga: Rp 915 (Koreksi -1.08%).
​Struktur Chart: Sideways Consolidation. Harga bergerak mendatar dalam pola Box Consolidation (Range 900 - 940). Saat ini harga berada di Lower Bound (Area Support) dari kotak konsolidasi tersebut. Indikator MACD terlihat datar (flat), menandakan ketiadaan tren momentum yang kuat, namun Foreign Flow menunjukkan divergensi positif (Akumulasi Asing di saat harga turun).

​Bandarmology Status (ACCUMULATION ON WEAKNESS):
​Pertahanan Institusi: Broker YO melakukan pembelian dominan senilai Rp 4,1 Miliar di harga rata-rata Rp 921, diikuti ZP (Rp 1,5 Miliar, Avg 916).

​Posisi Bandar: Harga penutupan saat ini (Rp 915) berada DI BAWAH harga rata-rata akumulasi pembeli terbesar (YO @ 921 & XL @ 922).

​Analisis Logika: Institusi besar sedang mengalami Floating Loss tipis (-0.6% s/d -0.7%). Ini menciptakan "Zona Pertahanan" di area 915-920, di mana mereka berkepentingan menjaga harga tidak jatuh lebih dalam.

​Orderbook Anomaly (The Fortress):
​Support Taktis: Terdapat penebalan Bid di Rp 915 (48.852 lot).
​Support Strategis (The Wall): Tembok "Beton" raksasa terlihat di Rp 900 (86.930 lot). Ini adalah level psikologis dan teknikal terkuat yang dijaga ketat.

​Resistance: Offer relatif tipis dan merata, tidak ada tembok penghalang besar hingga area 935.

​SMART SECTOR DETECTION (Algoritma Konteks 2025)
​Identifikasi Sektor: Properti & Real Estate (Residential & Commercial).

​Katalis Makro (Interest Rate Sensitivity):
​Sebagai saham Interest Rate Sensitive, pergerakan BSDE sangat dipengaruhi oleh ekspektasi kebijakan BI Rate 2026. Stabilitas nilai tukar Rupiah dan arus dana asing yang masuk (Net Buy) mengindikasikan optimisme investor terhadap sektor ini menjelang tahun baru.

​Katalis Korporasi:
​Fokus pasar tertuju pada pencapaian Marketing Sales akhir tahun dan potensi insentif PPN DTP (jika diperpanjang) yang menjadi bahan bakar utama penjualan properti residensial.

​TRADING STRATEGY: TACTICAL PLAN
​✅ ENTRY IDEAL (Conservative Mode)
​Range Beli: Rp 900 – Rp 905
​Analisa Sistem: Buy on Major Support. Memasang antrian beli ("Jaring") tepat di atas tembok raksasa 86 ribu lot di harga 900. Ini adalah area Low Risk terbaik. Probabilitas harga memantul di sini >80%.

​✅️ ENTRY AGRESIF (Momentum Mode)
​Range Beli: Rp 910 – Rp 915 (Harga Saat Ini)
​Analisa Sistem: Front-Running Support. Masuk di area support intraday (915) dengan asumsi harga tidak akan diberi kesempatan menyentuh 900. Memanfaatkan posisi Broker YO yang "nyangkut" di 921 untuk target rebound cepat.

​💸 Take Profit (TP1 - Short Term)
​Target: Rp 930 – Rp 935
​Rumus: ((935 - 915) / 915) * 100 = +2.18%
​Logika: Area Upper Bound dari kotak konsolidasi saat ini dan resisten minor.

​💸 Take Profit (TP2 - Breakout Swing)
​Target: Rp 950 – Rp 960
​Rumus: ((960 - 915) / 915) * 100 = +4.92%
​Logika: Jika harga berhasil breakout dari konsolidasi 940, target selanjutnya adalah menutup gap atau menguji High bulan November.

​❎️ Stop Loss (SL)
​Level: < Rp 895
​Rumus: ((895 - 915) / 915) * 100 = -2.18%
​Logika: Jika tembok raksasa di 900 jebol (86 ribu lot dimakan habis), maka struktur pertahanan institusi runtuh dan tren berubah menjadi Bearish.

​ANALISIS LANJUTAN & MITIGASI RISIKO
​📉 Risk-Reward:
​Entry 915: Rasio R:R adalah 1:1 (TP1) dan 1:2.2 (TP2). Cukup fair untuk saham Blue Chip dengan volatilitas rendah.
​Entry 905: Rasio R:R jauh lebih menarik (1:3).

​📊 Kondisi Timeframe & Indikator:
​Daily: Netral. Harga berada di tengah Bollinger Band, volume transaksi menurun (sepi peminat sementara). Ini adalah fase akumulasi senyap (Silent Accumulation) sebelum pergerakan besar berikutnya.

​Foreign Flow: Positif. Asing (Net Buy) terus mengakumulasi perlahan di saat harga stagnan/turun.

​🔑 Strategi Perdagangan:
​SWING / INVEST. BSDE bukan saham untuk Scalping tik-tok cepat karena pergerakan tick-nya lambat. Cocok untuk strategi Swing santai (tahan 1-2 minggu) atau investasi jangka menengah memanfaatkan momentum Window Dressing.

​⭐ SYSTEM CONFIDENCE SCORE: 80%
​Logic: +Ada Tembok Beton 900 (Strong Support), +Broker YO/ZP Akumulasi di atas harga pasar (921), +Foreign Net Buy. -Momentum teknikal masih datar (sideways).

​JAWABAN PERTANYAAN/TUGAS ANALISIS
​1. Validasi Level Kunci:
​Support 900: SANGAT VALID. Didukung data Orderbook real-time dengan volume antrian terbesar (86.930 lot).
​Entry Agresif 915: VALID. Berfungsi sebagai Support Intraday yang dijaga 48 ribu lot.

​2. Evaluasi Risiko (Skenario Terburuk):
​Skenario: Sentimen pasar properti memburuk tiba-tiba atau Asing membalikkan posisi menjadi Net Sell masif.
​Risiko Terburuk: Jika masuk di 915 dan Cut Loss di 895, kerugian modal terukur di angka -2.18%. Risiko ini sangat rendah dan manageable.

​3. Kesesuaian Strategi:
​Swing (Sangat Disarankan): Karakteristik BSDE yang stabil dan memiliki deviasi harga rendah membuatnya ideal untuk Swing Trading dengan target 3-5%.

​Scalping: Kurang efisien karena biaya transaksi (fee) mungkin memakan sebagian besar profit dari pergerakan 1-2 tick.

​✅️ Rekomendasi Aksi:
​"ACCUMULATE BUY (Cicil Beli). Masuk bertahap di Rp 910 - 915. Jika harga turun ke 900-905, TAMBAH MUATAN (Average Down) secara agresif. Target jual santai di 935. Hold dengan tenang selama harga di atas 900."

*Disclamer on
Bukan ajakan Jual atau beli
DYOR
Random tag
$MIDI $MYOR

$BSDE jg murah tuch

$BUKA $EMTK $BSDE

$BSDE Saham amnolia ini. Gak bagi divenden tapi turun terus. Ditahan sama YO terus. Kalau YO lepas ambrol dah.

@faris071201 jangan ikutin kata siapapun boy, lebih bijak riset sendiri ya 👍 ikuti para bandar menari $BSDE

$BSDE

saya gunakan angka psikologis :
Buy, 890-920
TP 1, 935-945
TP 2, 960-980
SL, Close under 890

#Jangan lupa follow akun saya untuk dapat rekomendasi saham yang menarik lainnya
#Uang Makan Siang

Random Tag :
$BBRI $ADRO

KABARBURSA.COM – Aktivitas pasar modal Indonesia kembali menguat menjelang akhir tahun. Bursa Efek Indonesia (BEI) mencatat pencatatan 3 obligasi, 1 sukuk, dan 1 saham baru sepanjang periode perdagangan 15 hingga 19 Desember 2025.
Deretan aksi korporasi ini mencerminkan pipeline pendanaan yang mas...

@nadiamawarni16 ngomong ngomong tau dari mana saham $BSDE kak..🙏

#42
Sab, 20 Des 2025

$BSDE di Bawah 950: Diskon Gila Properti BSD City yang Marketing Sales Rp7.1T Waktu Akumulasi Sebelum Rebound 2026?


BSDE lagi diskon tajam di Rp915 (update terbaru) gara-gara sentimen properti lemah & profit taking akhir tahun, tapi fundamental township kuat buat long-term player.
Marketing sales 9M2025 Rp7.1T (71% target Rp10T), didorong residensial & insentif PPN DTP, plus katalis PSN BSD City & suku bunga rendah dorong demand 2026.
Valuasi PBV ~0.8-1x & PE ~6-7x termasuk murah dibanding peer properti.

Prediksi: Bisa rebound ke 1.000-1.100 kalau sales Q4 closing positif & inflow balik Q1 2026.


Data Kunci 📌

- Harga closing terbaru: Rp915 (turun 1.08% range 915-930).
- Volume: Sedang-tinggi ~10-20 juta lembar tanda ritel pantau diskon.
- Marketing sales 9M2025: Rp7.1T (71% target Rp10T).
- Sentimen: Katalis insentif PPN, PSN BSD, market cap ~Rp19-20T.


Kesimpulan & Prediksi:
Akumulasi gradual di level diskon ini kalau kamu suka properti township target upside 15-25% 2026 dari katalis regulasi & sales boost.

Risiko: Delay demand atau suku bunga fluktuatif bisa test support 900 lagi.



Disclaimer: Ini opini pribadi berdasarkan data publik, bukan rekomendasi beli/jual. DYOR & konsultasi advisor ya!
#PropertiIDX #SahamTownship #BSDCity #ValueInvesting $CTRA $PWON #SMRA #LPCK #MKPI

@nadiamawarni16 wah keren kak,
kita nanti coba review ya soal $BSDE
Trimakasih ceritanya menarik 👍

halooo mas/mbaa, izin komenn, saya juga baru mulai belajar saham dri November 2025 ini .. gara gara teman kantor yang semeja sama saya (para bapak--bapak) main saham. Saya selalu penasaran dan pengen tau bayak hal baru kepengen ikutan. berawal ikut IPO $PJHB kita nungguin penawaran awal bareng sampe melantai dan bahagia bangett walau hanya dpt 2 Lot. dan saat itu juga kecipratan $PJHB-W. kek awalnya bingung warrant itu apaa? para bapak-bapak dikantor dengan semangat 45 nyaa karena lihat PJHB ARA teruss sampe 1000 berapa ya wktu itu. Mereka pesan warrant sampe 25lot saking masih kebawa hepi dan mereka pikir bakal naik juga warrant nya ngikutin induk. . Aku saat itu hanya pesen 3/5lot warrant. ehhhh ternyataaa ga lama setelah 2 minggu berjalan, DUAAARRRRR!!! nyungsep dahhh tuhh si induk dan warrant nya. Sampe pada minus 700rb bapak bapak dikantor. Saya juga ada panik tuh disitu, tpi alhamdulillah masih punya induk dan masih profit, jadinya jual dah.. minus 100rb an tpi masih selamat dpt untung dari saham induk. Disitu benar benar pertama kali cobain Saham dan IPO pulak, benar benar mengajarkan jangan Serakah dan bernafsu untuk beli Lot banyak. Btw, kapok? oh tentu tidak. Saya malah makin semangat buat belajar lagi, coba lebih sering sharing sama bapak bapak dikantor yang juga tidak patah semangat belajar dari kerugian. Dan salah satu Saham Impian Saya $BSDE mogaa sehat selaluu mas mbaa semua dimanapun beradaaaa sekian curhat sayaa hari ini (20 Des 2025) 🫂💰✨🤣🙏🏻

$BSDE Besok tambah turun ini saham2.

BOJ naikin suku bunga. banyak uang asing ke Jepang.

$IHSG bisa2 merah lagi. Pasar lagi sepi mau liburan; orang butuh uang cash buat liburan.

$BSDE Ini YO jadi top buyer ada apa? padahal gaada buyback?

@JIUN02 dongo, sinarmas $BSDE sm agund sedayu $PANI yg dibacking Salim $ICBP itu levelnya udah konglomerasi yang diversifikasi ke mana2. Lah bksl siapa emg mau lawan 🤣, ngarepnya dipikir jg dong WKWKW

$PANI $CBDK $BSDE

baca berita : https://cutt.ly/ytsqx3I9

Bisakah $BKSL jadi besar seperti $BSDE & $PANI dimasa depan😁😊

$SMDM
#Part1

Karna dibilang jangan pom-pom, saya kasih informasi saja kalau begitu. Proyek SMDM saat ini yang aktif itu ada 3:

1. Skala Perumahan: Royal Tajur
2. Skala Kota: Rancamaya dan Harvest City

Rancamaya secara konsep dan pricing diperuntukkan untuk kaum middle dan middle up yang cari rumah/villa di kawasan dingin, jelas target marketnya nice dan saya tidak tertarik dengan portofolio yang ini dan concern saya adalah portofolio mereka di Harvest City dan saya yakin Sinarmas pun akusisi mereka untuk proyek Harvest City ini.

Hal menarik buat saya terkait emiten ini:

1. Kawasan Cibubur-Cileungsi itu sudah jadi kawasan kota urban yang perkembangannya cepat dengan rentang portofolio properti dari FLPP sampai rumah mewah
2. Harvest city saat ini positioningnya di tengah-tengah yang punya market lebih dalam dibanding rumah mewah seperti di kawasan kota wisata, citragrand CBD, maupun Raffles Hill
3. Landbank, cari tau sendiri
4. Cut rate, properti play
5. Track record Sinarmas sebagai developer yang paham kalau bangun kawasan yang peling penting adalah aksesibilitas dan trafiic untuk menaikkan nilai asset

Kelemahan utama emiten ini menurut saya adalah
1. Valuasi compared ke properti yang sudah established sangat mahal
2. KERING, jadi kalau mau masuk pikir-pikir dan siap nyangkut
3. Potensi delisting kalau sinarmas tidak mau menaikkan Freefloatnya

Jadi, DO YOUR OWN RESEARCH!

$BSDE $DMAS

we wish u a merry christmas with $BKSL

$BSDE $BEST

aman tp kok tambah nyungsep harga $BSDE ny om 🤭

$BSDE masih aman ya.

$BKSL $CTRA

@Arnofa $BSDE juga punya tanah di Bogor, Jawa Barat

$BSDE maaf bang, gw CL aja deh, ga perform plus bandarnya ga akum lagi 🥲

Izin Hunian di Jawa Barat di Stop KDM

Request salah satu user Stockbit bukan di External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Investor $BKSL, $PWON, $BSDE, CTRA saat ini sedang ketar-ketir karena Gubernur Jawa Barat menekan tombol yang paling menentukan hidup-matinya bisnis properti, yaitu tombol izin. Bukan izin kecil-kecilan, tapi izin yang menentukan proyek boleh dijual, boleh dibangun, dan boleh dibiayai bank. Begitu penerbitan izin pembangunan rumah dan perumahan dihentikan sementara dengan alasan risiko banjir bandang dan tanah longsor yang meningkat, pasar langsung menangkap sinyal keras, ini bisa mengubah tempo industri lebih cepat daripada perubahan suku bunga, karena ia memotong pasokan proyek baru dari hulunya, bukan mengganggu penjualan di hilir. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Yang dihentikan itu pada intinya penerbitan izin untuk proyek perumahan baru dan tahap baru yang memerlukan izin baru. Ada tiga rumpun izin yang biasanya jadi pusat cerita. Pertama, persetujuan kesesuaian ruang, yang nyambung ke RTRW dan zonasi. Saat tata ruang sedang ditinjau dan disesuaikan, pemda cenderung menahan persetujuan baru karena tidak mau mengunci keputusan di atas peta yang bisa berubah. Kedua, izin bangunan, terutama PBG Persetujuan Bangunan Gedung, karena tanpa dokumen bangunan yang clean, proyek sulit jalan normal dan bank juga enggan agresif. Ketiga, perizinan lingkungan dan kajian teknis yang membuktikan proyek tidak memperparah risiko hidrologi dan geologi, karena akar kebijakannya memang mitigasi banjir-longsor, jadi pembuktian ini bukan formalitas, tapi gerbang utama.

Dampaknya berantai dan biasanya lebih cepat terasa di kas daripada di laba. Begitu izin baru tertahan, pipeline proyek baru menyusut. Launching cluster baru dan tahap lanjutan yang butuh izin tambahan ikut tertunda. Lalu mesin pre-sales melambat, padahal pre-sales itu bukan sekadar angka penjualan, itu sumber uang muka yang dipakai developer untuk memutar modal kerja, bayar kontraktor, bayar bunga, dan menjaga proyek tetap jalan. Di sinilah investor sering salah fokus. Mereka lihat laba masih aman, lalu mengira risiko kecil. Padahal yang paling bahaya adalah ketika cash-in melambat sementara cash-out tetap jalan. Jika developer punya beban bunga, tekanan ini bisa muncul lebih cepat dari yang terlihat di laporan keuangan. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dari sisi konsumen, efeknya bukan membuat orang berhenti ingin punya rumah, tapi membuat orang jadi pemilih. Pembeli yang konservatif akan menunda pembelian proyek tahap awal karena takut status izin berubah atau serah terima mundur. Sebaliknya, pembeli yang tetap ingin transaksi akan pindah ke produk yang paling pasti, unit siap huni, atau proyek yang izinnya sudah komplet. Jadi demand tidak hilang, ia bergeser ke “kepastian”. Pola yang sama terjadi di bank. Ketidakpastian izin membuat bank lebih hati-hati, dan kehati-hatian bank itu biasanya terlihat dalam syarat dokumen lebih ketat, pencairan lebih bertahap, atau appraisal yang lebih konservatif. Kombinasi konsumen menunda dan bank mengerem itu yang sering mengubah perlambatan jadi tekanan likuiditas.

Di titik ini, yang menentukan apakah dampaknya negatif atau justru relatif positif bagi suatu emiten bukan nama besar, tapi struktur bisnisnya. Yang cenderung paling terpukul adalah developer yang bergantung pada pre-sales untuk menghidupi proyek berikutnya, punya banyak rencana launching yang butuh izin baru di wilayah terdampak, dan punya leverage tinggi dengan kas yang tidak terlalu tebal. Mereka sensitif terhadap penundaan izin karena biaya bunga dan biaya holding lahan jalan terus. Tipe lain yang rawan adalah developer yang administrasi dan kepatuhannya biasa longgar. Ketika isu bencana jadi alasan kebijakan, proyek yang dokumennya kurang rapi akan jadi yang paling mudah tersandung.

Sebaliknya, ada profil developer yang bisa lebih tahan bahkan bisa menyerap peluang. Developer yang punya stok siap huni besar atau proyek yang izinnya sudah bersih akan diuntungkan oleh pergeseran demand ke produk yang pasti. Developer yang punya recurring income kuat dari aset sewa juga lebih tahan karena napas kasnya tidak hanya bergantung pada penjualan rumah. Developer yang wilayahnya tersebar juga lebih terlindungi karena tidak menggantungkan seluruh pipeline pada satu provinsi. Dan developer yang track record pengelolaan kawasannya rapi, drainase, ruang hijau, infrastruktur, biasanya dapat trust lebih tinggi saat publik sedang sensitif soal banjir dan longsor. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Jadi, ketakutan investor itu wajar, karena kebijakan ini bukan sekadar berita, ia mengubah mekanisme uang di industri. Tapi cara membaca dampaknya harus dingin. Fokusnya pada tiga hal per emiten, seberapa besar porsi proyek yang butuh izin baru, seberapa kuat kas dan seberapa berat bunga, dan seberapa banyak stok siap jual yang sudah punya kepastian dokumen. Dari tiga itu, investor bisa memetakan siapa yang akan tertekan, siapa yang hanya kena sentimen, dan siapa yang justru bisa panen karena pasar lari ke produk yang paling aman dan paling pasti.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU

@PemulungRecehan terbang udah itu $BSDE $CTRA 🤣