Bumi Serpong Damai Tbk.

kedua nya hindari bang,, kalau mau saham properti yg bagus aja spt $CTRA,$PWON,$BSDE, ... ini baru emiten properti yg lebih jelas.

Sengketa Lahan $APLN vs $SMRA vs $BSDE

Dalam dunia properti, sengketa itu hal yang wajar karena memang begitu realitanya. Sengketa lahan itu makanan sehari-hari. APLN jadi contoh yang paling gampang dilihat karena sengketanya bukan kecil-kecil. Investor boleh saja fokus ke marketing sales, tapi izin dan sertifikat itu yang menentukan uangnya benar-benar bisa mengalir atau tidak. Jadi sengketa di properti itu bukan sekadar drama hukum, tapi bisa jadi monster yang makan cashflow. External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Kalau dibandingkan APLN, BSDE, dan SMRA, pembeda paling penting ada di dua hal. Pertama, seberapa besar angka yang benar-benar nyangkut di akun persediaan atau aset. Kedua, siapa lawannya, perorangan atau kebijakan pemerintah, karena itu menentukan seberapa sulit jalan keluarnya. Dari sisi sengketa ini, APLN paling berat bebannya.

Di APLN, ketidakpastian material menempel langsung ke persediaan real estat sekitar Rp826,68 miliar. Angka itu datang dari Pulau I Rp510,65 miliar dan Pulau F Rp316,02 miliar. Ini bukan sengketa batas lahan biasa, tapi sengketa yang berakar dari pembatalan izin reklamasi, dan sudah ada putusan Mahkamah Agung yang membatalkan izin. Dampaknya sederhana tapi tajam, selama izin belum pulih, proyek sulit jalan, pendapatan masa depan tertahan, dan nilai persediaan berisiko kena penurunan nilai. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Sisi baik dari APLN tetap ada, karena kalau suatu hari ada pemulihan izin yang jelas dan bisa dieksekusi, persediaan itu bisa berubah jadi mesin pendapatan yang besar. Syaratnya ketat, harus ada kepastian regulasi dan administrasi, bukan sekadar optimisme manajemen. Dari data yang dibawa, syarat itu belum bisa dibilang terpenuhi karena upaya hukum atau administratif masih berjalan dan hasil akhirnya belum mengembalikan kepastian proyek. Jadi kuncinya bukan di narasi, tapi di status izin yang benar-benar pulih.

BSDE posisinya jauh lebih tenang karena sengketa yang disebutkan ada di entitas anak DUTI terkait sertifikat HGB, dan perkara-perkara besarnya sudah dimenangkan sampai kasasi serta berkekuatan hukum tetap. Artinya, risiko aset inti tiba-tiba hilang atau berhenti dimonetisasi jadi lebih kecil. Gokil sih ini pengacara DUTI dan BSDE, menang semua kasusnya. 🤔

Sisi kurang enaknya, biaya hukum dan friksi operasional bisa tetap ada, tapi biasanya itu tidak mengunci satu akun persediaan raksasa seperti kasus reklamasi. Bagi investor, ini tipe risiko yang lebih bisa diprediksi. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

SMRA berada di tengah, kasusnya tersebar di beberapa proyek seperti Kelapa Gading, Bekasi, dan Bogor. Banyak gugatan perorangan, tapi mayoritas perkara besar yang disebutkan sudah inkracht dimenangkan, jadi ancaman sistemiknya mengecil. Sisi baiknya, karena tersebar, satu kasus jarang mematikan keseluruhan perusahaan. Sisi buruknya, jumlah perkara yang banyak bisa menyedot fokus, waktu, dan biaya, serta tetap bisa mengganggu ritme penjualan di proyek tertentu walau nilainya per objek relatif terkendali.

Jadi bisa dikatakan kalau sengketa paling berat itu adalah APLN, lalu SMRA, lalu BSDE. APLN membawa risiko yang bisa menahan monetisasi dan membuka potensi impairment pada angka yang besar. SMRA lebih menghadapi gangguan yang terfragmentasi, biasanya lebih banyak mengganggu level proyek, bukan level perusahaan. BSDE terlihat paling bersih karena sengketa utamanya sudah selesai, sehingga ruang gerak bisnisnya lebih fokus ke eksekusi dan ekspansi.

🧨 Sengketa
🔴 APLN
💰 Persediaan terkait reklamasi sekitar Rp826,68 miliar
🧩 Pulau I Rp510,65 miliar
🧩 Pulau F Rp316,02 miliar

🟢 BSDE
🧾 Sengketa HGB di DUTI sudah inkracht dimenangkan
Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

🟡 SMRA
🧷 Sengketa menyebar per proyek, perkara besar banyak yang inkracht dimenangkan


⚖️ Dampak paling terasa ke laporan keuangan
🧱 APLN
⛔ Potensi monetisasi tertahan karena izin belum pulih
📉 Risiko impairment persediaan jika kepastian tidak kembali

🏗️ BSDE dan SMRA
✅ Risiko aset inti lebih terkendali karena basis hukum lebih kuat dan banyak kemenangan inkracht
💸 Dampak lebih sering berupa biaya dan friksi eksekusi

🔎 Syarat supaya berubah sengketa jadi kabar baik
🔴 APLN
🧾 Pemulihan izin yang jelas dan bisa dieksekusi, bukan sekadar proses berjalan
🧩 Tanda proyek bergerak, bukan hanya tetap tercatat sebagai persediaan

🟢 BSDE
📌 Fokus ke eksekusi proyek karena sengketa besar sudah selesai

🟡 SMRA
🧰 Menjaga agar kasus-kasus kecil tidak mengganggu ritme proyek utama

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU

Apakah $APLN Punya Kawasan Ekonomi Khusus dan Proyek Strategis Nasional Seperti $BSDE dan $KIJA?

Pertanyaan salah satu user Stockbit bukan di External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Pertanyaan ini sebenarnya bukan soal label doang, karena KEK dan PSN itu biasanya membawa perlakuan regulasi yang beda. Begitu sebuah proyek masuk jalur khusus, izin, infrastruktur, sampai insentif fiskal bisa berubah dramatis. Jadi wajar kalau investor penasaran, karena ini bisa memengaruhi margin dan kecepatan monetisasi lahan. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Sayangnya dari LK 2025, APLN tidak mencantumkan kepemilikan atau pengelolaan wilayah berstatus KEK maupun PSN. Di sisi lain, BSDE jelas punya PSN Tol Serpong-Balaraja lewat Trans Bumi Serbaraja dan punya KEK ETKI lewat Surya Inter Wisesa. KIJA juga jelas mengelola KEK Kendal, Tanjung Lesung, dan Morotai, bahkan sudah ada bukti manfaat fiskal berupa restitusi pajak PPh bernilai puluhan miliar. Jadi secara struktur dukungan negara, posisi APLN memang tidak sejajar dengan BSDE dan KIJA saat ini. Dari sini bisa kelihatan mana perusahaan yang dekat dengan pemerintah.

Kenapa status KEK dan PSN bisa dianggap kabar baik? Karena KEK memberi insentif fiskal seperti perlakuan pajak tertentu untuk aktivitas di zona itu, sementara PSN biasanya memberi prioritas konektivitas dan kepastian eksekusi proyek, terutama untuk infrastruktur. Dampaknya bukan hanya laba akuntansi, tapi bisa terasa di margin bersih dan kecepatan penjualan atau sewa. Syarat agar efeknya benar-benar terasa itu sederhana, proyek harus aktif, transaksi terjadi di area KEK, dan perusahaan memang menjadi pengelola atau pemegang konsesi yang berhak atas fasilitas tersebut. Untuk APLN, syarat ini belum terpenuhi, buktinya status itu tidak muncul eksplisit di dokumen yang dibahas, sehingga fasilitasnya tidak bisa diasumsikan ada.

Di sisi APLN, kekuatannya ada di model bisnis yang lebih konvensional dan lebih mudah dipahami, residensial, superblok, pusat belanja, dan hotel di kota-kota besar seperti Jakarta, Bandung, Medan, Balikpapan, dan Batam. Ini bisa menjadi nilai plus karena tidak bergantung pada satu proyek raksasa berizin khusus untuk bisa jalan. Namun konsekuensinya, APLN juga lebih terekspos ke pajak final normal penjualan properti dan lebih bergantung pada siklus demand properti serta okupansi mal dan hotel, tanpa pengungkit fiskal khas KEK seperti yang bisa dinikmati pengelola kawasan. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Bagian yang paling sedih adalah cerita reklamasi APLN. Secara skala, proyek Pulau I, Pulau F, dan Pulau G terlihat besar dan bisa terasa strategis, tapi justru menghadapi pembatalan izin dan sengketa hukum, bukan jalur percepatan seperti PSN. Ini bisa dibaca dua sisi. Sisi baiknya, kalau kepastian izin pulih, nilai lahan dan opsi pengembangan bisa kembali terbuka dan menjadi katalis besar. Sisi buruknya, selama statusnya menggantung, modal dan perhatian manajemen berpotensi terkunci, timeline monetisasi tidak jelas, dan risiko kebijakan daerah tetap menghantui, dengan bukti riwayat putusan Mahkamah Agung untuk Pulau I dan proses hukum yang masih berjalan untuk Pulau F, serta ketergantungan kebijakan pemda untuk Pulau G.

Eksposur Batam juga sering disalahpahami investor. APLN punya proyek Orchard Park Batam melalui entitas anak, dan Batam memang punya karakter insentif kawasan bebas atau perdagangan khusus. Bagusnya, ini bisa membantu demand dan aktivitas ekonomi di sekitar proyek, sehingga pemasaran lebih terbantu dibanding kota biasa. Buruknya, manfaat itu sifatnya tidak otomatis menjadi insentif fiskal langsung di level perusahaan, karena APLN berperan sebagai pengembang biasa, bukan pengelola kawasan ekonomi yang mendapatkan fasilitas seperti KIJA di Kendal. Syarat agar efeknya naik kelas itu APLN harus mengelola kawasan berstatus khusus atau punya skema perizinan yang mengikat fasilitas fiskal ke proyek, dan itu belum terlihat dari dokumen yang dibahas.

Jadi kalau investor membandingkan tiga emiten ini, BSDE dan KIJA ada di jalur yang lebih punya pengungkit regulasi, baik lewat KEK maupun PSN, sementara APLN bermain di jalur komersial yang lebih standar tetapi dibayangi isu legal proyek reklamasi. Ini bukan berarti APLN jelek, hanya karakter risikonya berbeda, lebih banyak bergantung pada pemulihan izin, penyelesaian sengketa, dan perbaikan siklus properti. Agar APLN bisa mendekati kelebihan struktural BSDE dan KIJA, syaratnya harus ada proyek yang masuk status KEK atau PSN secara eksplisit, atau reklamasi mendapatkan kepastian hukum dan izin yang stabil sehingga proyek besar benar-benar bisa dieksekusi. Sampai titik data 30 September 2025, bukti yang paling kuat adalah absennya pengungkapan KEK dan PSN pada APLN, sementara pada BSDE dan KIJA statusnya jelas dan sudah ada jejak manfaatnya di laporan.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU

$BSDE, Hampir 10 thn ga bagi dividen. dah bosan kali bagi rejeki.🙄🙄

Kolaborasi $BSDE

BSDE ini adalah saham yang nampaknya suka berkolaborasi dengan perusahaan lain. Kalau investor lihat dari struktur grupnya, kolaborasi ini bukan sekadar kerja-sama tempelan, tapi ada yang sampai level kendali penuh, ada yang berbagi kendali, ada juga yang cuma pegang porsi strategis. Bedanya terasa dari angka kepemilikan, yang di beberapa titik sudah masuk zona 90% sampai 99%, artinya keputusan proyek bisa ditarik lurus ke induk. Di sisi lain, ada porsi 25% sampai 51% yang menunjukkan model berbagi risiko dan berbagi eksekusi dengan partner yang biasanya lebih jago di sisi tertentu. Jadi pola BSDE itu bukan satu gaya, melainkan beberapa gaya sekaligus, tergantung proyek dan partnernya. External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

BSDE punya 2 anak usaha langsung yang juga listing di bursa IHSG. BSDE pegang PT Duta Pertiwi Tbk (DUTI) sebesar 92,38%, lalu pegang PT Suryamas Dutamakmur Tbk (SMDM) sampai 98,97% setelah proses yang dimulai Oktober 2024 saat akuisisi 91,99% dan naik lagi Januari 2025 lewat tender wajib. Secara angka, ini menggambarkan dua hal, pertama BSDE suka memastikan kontrol mayoritas absolut, kedua ada fase bertahap sampai porsi makin rapat. Secara bisnis, DUTI membawa mesin aset dan proyek yang sudah mapan, sementara SMDM memberi eksposur proyek seperti Rancamaya dan Harvest City yang karakternya berbeda dari BSD City. Ini yang membuat jaringan BSDE terlihat lebar tanpa harus keluar dari ranah properti inti. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

BSDE juga terlihat nyaman berbagi panggung lewat ventura bersama, biasanya untuk mengunci lahan, akses pasar, atau keahlian partner. Dengan Astra Land Indonesia $ASII, BSDE membentuk PT Saka Surya Wisesa (SSW) dengan kepemilikan 51%, ini model mayoritas tipis yang tetap memberi kendali operasional tapi tetap mengikat partner agar serius ikut mengeksekusi. Ada juga PT Ruby Karya Sejahtera (RKS) dengan porsi 25%, ini gaya minoritas strategis, umumnya dipakai saat BSDE ingin eksposur proyek tapi tidak mau menanggung semua beban neraca.

Di sisi lain, BSDE juga punya investasi metode ekuitas di PT Plaza Indonesia Mandiri 48,48% dan DIRE Simas Plaza Indonesia 38,83%, yang membuat profil pendapatannya bisa lebih berwarna karena tidak hanya mengandalkan jual putus lahan dan rumah. Lalu ada kolaborasi internasional, seperti PT BSD Diamond Development 40% dengan Mitsubishi Corporation, serta PT Sinar Mitbana Mas 40% dengan Mitbana, yang biasanya membawa standar produk, disiplin eksekusi, dan daya tarik pembeli yang berbeda.

Ini BSDE kolaborasi asli dengan Mitsubishi, ndak kayak influencer $DADA yang ngaku - ngaku Mitsubishi.

BSDE juga masuk bisnis infrastruktur lewat PT Trans Bumi Serbaraja (TBS) yang 95% dimiliki BSDE untuk konsesi tol Serpong Balaraja, di sini kolaborasinya berubah wujud menjadi konsorsium. Dalam pembentukan konsorsium TBS, BSDE bekerja-sama dengan PT Astra Tol Nusantara dan PT Transindo Karya Investama, sehingga proyeknya tidak hanya soal properti, tapi soal akses yang mengangkat nilai kawasan.

Menariknya, dalam proyek ini ada benang silang dengan emiten lain, PT Surya Semesta Internusa Tbk (SSIA) mencatatkan piutang ke TBS sebesar Rp35,14 miliar per akhir 2024, dan per September 2025 BSDE juga tercatat sebagai salah satu pihak ketiga utama bagi SSIA sebesar Rp25,97 miliar. Ini menunjukkan bahwa BSD dan proyek turunannya bukan cuma panggung BSDE sendiri, tapi jadi ekosistem yang dipakai dan disentuh emiten lain. Kalau akses jalan, konstruksi, dan transaksi antar perusahaan makin ramai, kawasan biasanya makin hidup, tapi risiko administrasi dan kontrol proyek juga ikut naik.

BSDE juga punya jejaring afiliasi di bawah payung pemegang saham akhir yang sama, yaitu Sinarmas Land Limited. Di sini BSDE dan PT Puradelta Lestari Tbk (DMAS) tidak harus saling memiliki langsung, tapi bisa saling terhubung lewat entitas holding seperti PT Paraga Artamida dan PT Ekacentra Usahamaju, plus transaksi pihak berelasi yang muncul di masing-masing laporan. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dampaknya buat investor itu dua sisi, sisi positifnya koordinasi aset dan proyek bisa lebih rapi karena masih satu keluarga besar, sisi negatifnya investor harus lebih rajin memeriksa transaksi berelasi supaya tidak ada nilai yang bocor lewat mekanisme harga, jasa manajemen, atau skema jual beli aset antar entitas. Dan ada benang lain di pinggir kawasan, seperti JRPT punya 0,83% di PT Bintaro Serpong Damai dan RDTX punya lahan strategis di BSD senilai Rp426,3 miliar, yang memperkuat pesan bahwa BSD City itu magnet lokasi, bukan cuma proyek satu emiten.

🧩 Domain BSDE yang paling dominan
🟩 Kendali super besar
  🏢 SMDM 98,97% setelah akuisisi 91,99% Oktober 2024 lalu tender wajib Januari 2025
  🏬 DUTI 92,38% sebagai mesin aset dan proyek ritel plus residensial
  🛣️ TBS 95% sebagai kendaraan konsesi tol Serpong Balaraja

🟨 Kendali berbagi tapi masih mengunci arah
  🤝 SSW 51% dengan Astra Land Indonesia, mayoritas tipis tapi tetap pegang setir
  🏙️ Plaza Indonesia Mandiri 48,48% metode ekuitas, porsi besar tanpa konsolidasi penuh
Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

🟧 Minoritas strategis untuk ekspansi tanpa beban penuh
  🏗️ RKS 25% untuk proyek di Bekasi
  🏢 DIRE Simas Plaza Indonesia 38,83% untuk eksposur properti berbasis sewa

🌏 Kolaborasi global
  🇯🇵 BSD Diamond Development 40% dengan Mitsubishi Corporation
  🌐 Sinar Mitbana Mas 40% dengan Mitbana untuk proyek TOD di Serpong

🛣️ Jejaring konsorsium dan transaksi silang
  🚦 Konsorsium TBS melibatkan Astra Tol Nusantara dan Transindo Karya Investama
  🏗️ SSIA punya piutang ke TBS Rp35,14 miliar per 2024
  🧾 BSDE tercatat sebagai pihak ketiga utama bagi SSIA Rp25,97 miliar per September 2025

🏛️ Jejak pendiri dan pemegang saham historis
  🏙️ PT Pembangunan Jaya sebagai salah satu pendiri, masih pegang 0,40%
Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

🧠 Afiliasi satu payung akhir
  🌳 Sinarmas Land Limited sebagai pemegang saham akhir
  🧷 BSDE dan DMAS terhubung lewat entitas holding dan relasi grup

📍 Magnet kawasan BSD
  🧭 RDTX punya lahan di BSD Rp426,3 miliar
  🧩 JRPT punya 0,83% di PT Bintaro Serpong Damai

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU

$BSDE Menguasai PSN dan KEK

BSDE adalah salah satu saham properti yang dapat keistimewaan sebagai KEK dan PSN. Sangat jarang ada perusahaan properti yang bisa dapat dua keistimewaan seperti ini. Biasanya perusahaan properti itu cuma dapat status KEK saja, atau PSN saja, atau malah tidak dapat keduanya. Ini BSDE malah borong keduanya sekaligus. Ini menunjukkan betapa istimewanya BSDE. Cuma sayangnya harga saham ndak naik-naik. External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Kalau dilihat dari struktur aset strategis, posisi BSDE memang tidak biasa. Perusahaan ini bukan sekadar pengembang kota mandiri, tapi juga mengelola dua instrumen kebijakan negara sekaligus. Di satu sisi ada KEK ETKI yang fokus pada edukasi, teknologi, dan kesehatan internasional. Di sisi lain ada konsesi jalan tol Serpong Balaraja yang berstatus PSN. Kombinasi ini membuat BSDE menguasai dua sisi ekosistem, yakni tujuan aktivitas ekonomi dan akses menuju kawasan tersebut. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dari sisi KEK, nilai aset ETKI yang mencapai Rp1,12 triliun menunjukkan komitmen investasi yang tidak kecil. Namun karakter KEK BSDE berbeda dengan kawasan industri klasik. Kalau Jababeka lewat Kendal menekankan manufaktur, BSDE justru masuk ke sektor jasa berbasis pengetahuan. Ini berarti monetisasinya tidak instan karena butuh tenant kelas institusi seperti rumah sakit internasional, universitas, pusat riset, hingga teknologi digital.

Perbedaan kedewasaan monetisasi terlihat jelas ketika dibandingkan dengan Kendal. Jababeka sudah mencatat pendapatan Rp2,02 triliun dari wilayah tersebut. Artinya arus kas sudah berjalan. Sementara ETKI masih dalam fase pengembangan aktif. Secara konsep kuat, tapi kontribusi ke laporan keuangan belum setara. Pasar saham biasanya lebih menghargai kawasan yang sudah menghasilkan dibanding yang baru disiapkan.

Kalau dibandingkan dengan KPIG, arah pengembangan juga kontras. KEK Lido milik KPIG menargetkan hiburan dan pariwisata kelas dunia. BSDE memilih jalur smart city berbasis layanan kesehatan dan teknologi. Dari sisi risiko siklus ekonomi, model BSDE bisa lebih defensif karena pendidikan dan kesehatan cenderung stabil. Tapi lagi-lagi, butuh waktu lebih panjang untuk mengisi kawasan dengan tenant premium. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dibandingkan ¢AMAN, posisi BSDE sudah selangkah lebih matang. KEK ETKI sudah tercatat eksplisit dalam struktur proyek dan mulai operasional komersial 2025. Sementara AMAN masih di tahap perizinan. Artinya secara regulasi dan kesiapan proyek, BSDE sudah melewati fase awal yang paling krusial. Ini memberi kepastian lebih tinggi terhadap keberlanjutan proyek.

Masuk ke sisi PSN, konsesi tol Serpong Balaraja senilai Rp5,24 triliun memberi dimensi berbeda. Kalau KEK adalah mesin permintaan, tol adalah mesin konektivitas. Infrastruktur ini membuka akses, mempersingkat waktu tempuh, dan memperluas catchment area BSD City. Efeknya biasanya langsung terasa pada kenaikan harga tanah di koridor tol.

Jika dibandingkan PANI, bentuk PSN-nya berbeda. PIK 2 lebih berupa percepatan pengembangan kawasan kota baru. Sementara BSDE mengelola infrastruktur tol yang menghasilkan pendapatan berulang dari tarif. Jadi satu berbasis regulasi kawasan, satu berbasis arus kas infrastruktur. Dari sudut stabilitas, tol memberi aliran pendapatan yang lebih terukur meski butuh capex besar di awal.

Perbandingan dengan ADCP dan $SSIA juga menegaskan posisi BSDE. $ADCP menempel pada proyek transportasi seperti LRT, bukan menguasai infrastrukturnya. SSIA bergantung pada konektivitas pelabuhan Patimban. BSDE justru memiliki dan mengelola aksesnya sendiri, lalu menghubungkannya langsung dengan KEK dan township. Integrasi vertikal seperti ini jarang dimiliki pengembang lain.

Dari sisi finansial, status KEK memberi insentif pajak seperti pembebasan PPh atas penjualan dan sewa lahan di zona tersebut. KIJA sudah merasakan restitusi pajak Rp24,37 miliar dari skema ini. Artinya potensi margin BSDE bisa ikut terdongkrak ketika monetisasi ETKI mulai berjalan. Ditambah land bank BSD City seluas 19,6 juta meter persegi senilai Rp7,76 triliun, efek pengganda dari tol dan KEK bisa signifikan terhadap valuasi tanah. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Jekuatan BSDE terletak pada integrasi aset. Ia menguasai akses lewat PSN tol sekaligus tujuan ekonomi lewat KEK. Secara fundamental, kombinasi ini berpotensi menciptakan recurring income dari infrastruktur dan capital gain dari properti. Hanya saja pasar belum memberi premi besar karena sebagian nilai tersebut masih berupa potensi, belum sepenuhnya berubah menjadi arus kas nyata.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU

Mengapa $PANI Tidak Memiliki Kawasan Ekonomi Khusus?

PANI yang dimiliki Aguan yang jelas-jelas sering foto bareng dengan Presiden Prabowo malah tidak punya KEK seperti KIJA, $BSDE, dan $KPIG. Sungguh anomali. Banyak investor punya asumsi bahwa kedekatan elite otomatis berarti karpet merah kebijakan, padahal status KEK itu bukan hadiah foto bareng. KEK itu status yang sangat spesifik, prosesnya panjang, butuh desain zona, tujuan ekonomi yang jelas, dan pengelolaan yang siap diaudit pemerintah. Jadi kalau PANI tidak punya KEK, itu bukan otomatis berarti gagal lobi, bisa juga karena PANI memang tidak butuh, atau belum memilih jalur itu. Bahkan, bisa jadi PANI justru sedang bermain di jalur regulasi lain yang lebih cocok untuk model bisnisnya. External Comunity Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community menggunakan kode: A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Kalau melihat data laporan keuangan yang ada, PANI tidak secara eksplisit disebut memiliki atau mengelola KEK. Sementara itu, tiga emiten lain seperti KIJA BSDE KPIG terlihat jelas memiliki KEK. KIJA punya portofolio tiga KEK, Kendal untuk industri, Tanjung Lesung dan Morotai untuk pariwisata dan campuran. KPIG punya KEK Lido di Bogor yang fokus resor, golf, hotel, dan industri kreatif. BSDE juga eksplisit lewat entitas anak SIW yang mengembangkan KEK ETKI di Banten. Intinya, di dokumen yang sama, label KEK itu muncul terang pada emiten lain, tetapi tidak muncul pada PANI, jadi secara interpretasi investor harus menganggap PANI berada di track pengembangan non-KEK. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

📌 PANI tidak disebut punya KEK di LK yang tersedia
🏭 KIJA punya KEK Kendal, Tanjung Lesung, Morotai
🎡 KPIG punya KEK Lido
🧬 BSDE punya KEK ETKI lewat SIW

💰 Dampak laba
🧾 KEK memberi insentif PPh jual-sewa dan peluang restitusi
🪙 Contoh KIJA restitusi Rp24,37 M 2025 sebagai pendapatan lain-lain

🏗️ Fokus PANI
🏘️ Real estat Tangerang, proyek NICE, hotel CKBD, tanpa label KEK

Substansi perbedaan ini terasa saat bicara cara perusahaan menghasilkan laba dan memoles margin. KEK memberi jalur efisiensi fiskal yang bisa langsung terasa di laba, terutama lewat insentif pajak penjualan atau sewa tanah bangunan di zona KEK yang tidak dipungut PPh, plus peluang restitusi pajak yang kadang muncul sebagai pendapatan lain-lain. Contoh paling konkret adalah KIJA melalui Kendal menerima restitusi pajak Rp24,37 miliar pada 2025 yang dicatat sebagai pendapatan lain-lain, jadi ada tambahan laba yang sifatnya kas nyata. Karena PANI tidak tercatat punya KEK dalam LK, maka investor juga tidak melihat jejak manfaat fiskal spesifik KEK itu di ringkasan kebijakan pajak atau pendapatan lain-lainnya.

Lalu PANI itu mainnya di mana dong? Dari data yang ada, fokus PANI adalah pengembangan real estat residensial dan komersial masif di Tangerang melalui banyak entitas anak, dan membangun aset penunjang yang sifatnya konvensional tapi skalanya besar, misalnya proyek Nusantara International Convention Exhibition disingkat NICE yang dikelola entitas IPN, lalu hotel melalui CKBD. Ini memberi tafsir yang berbeda. PANI tampak mengambil jalur city development dan destination real estate, mengandalkan penjualan unit, penjualan komersial, event dan MICE, serta ekosistem kawasan, bukan jalur industrial estate berbasis KEK yang bermain pada magnet tenant manufaktur dan insentif fiskal kawasan. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Anomali PANI tidak punya KEK justru bisa dibaca sebagai perbedaan strategi, bukan semata-mata soal koneksi. KIJA dan KPIG terlihat memposisikan KEK sebagai mesin, KIJA sudah menunjukkan monetisasi besar lewat Kendal, KPIG masih growth stage lewat Lido, sedangkan BSDE memakai KEK ETKI sebagai narasi klaster tematik bernilai tinggi. PANI, menurut dokumen yang ada, tidak menempelkan label KEK pada PIK 2 dan proyeknya, sehingga keunggulannya ada di skala lahan dan pengembangan kawasan, tapi kelemahannya adalah tidak ada shortcut fiskal KEK yang bisa mempertebal margin secara struktural. Potensinya tetap besar karena aset dan proyeknya masif, hanya saja investor perlu menilai PANI dengan kacamata yang berbeda, lebih ke eksekusi penyerapan pasar, monetisasi komersial, dan kualitas recurring income, bukan sekadar berharap efek turbo dari status KEK.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU

Semoga Hit ya sebelum durasi habis ☕ $BSDE

$BBRI $ICBP $BSDE DYOR

$KIJA: Berburu Kawasan Industri di Kendal

Diskusi tentang kawasan industri hari ini di External Comunity Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community menggunakan kode: A38138 https://stockbit.com/post/13223345

KIJA saat ini sangat fokus di Kendal karena UMR Kendal sangat rendah jika dibandingkan dengan kawasan industri seperti Cikarang. Ini bukan sekadar narasi biaya tenaga kerja, ini strategi menangkap gelombang relokasi pabrik yang mencari struktur biaya paling efisien. Kalau investor masih melihat KIJA sebagai saham properti yang jual tanah lalu selesai, itu sudah ketinggalan cerita. KIJA sedang memindahkan pusat gravitasi bisnisnya dari zona yang mulai mahal dan jenuh ke zona yang masih murah dan lapar investasi. Dan saat pergeseran ini berhasil, yang berubah bukan cuma revenue, tapi valuasi lahan, daya tawar ke tenant, dan kualitas arus kas. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dari data LK Q3 2025 KIJA, terlihat jelas bahwa kawasan Kendal resmi mengalahkan Cikarang dalam bisnis KIJA. Revenue Kendal Rp2,02T, Cikarang Rp1,63T. Secara tren, Kendal tumbuh 29,1% YoY, sedangkan revenue KIJA di Cikarang justru turun 9,2%. Ini mengirim sinyal bahwa permintaan lahan industri dan aktivitas turunannya sedang pindah pusat, dari koridor yang biaya buruhnya tinggi dan kompetisinya ketat ke koridor yang lebih kompetitif untuk pabrik padat karya. Dengan selisih upah yang lebar, pabrik yang sensitif ke gaji akan menghitungnya sebagai selisih biaya tetap tahunan yang bisa mengubah margin hidup-mati.

Di balik fokus Kendal, ada logika skala yang lebih rapi. KIJA punya land bank untuk pengembangan 4.396 Ha, ditambah tanah aset tetap sekitar 158 Ha dari 1.581.650 m2, sehingga total estimasi lahan mendekati 4.554 Ha. Ini ukuran yang besar untuk emiten kawasan industri, dan yang membuatnya menarik adalah sebaran geografisnya. Cikarang memberi ekosistem matang, Kendal memberi biaya operasional rendah, Pandeglang memberi aset pariwisata yang bisa jadi agunan global untuk pendanaan. Diversifikasi ini membuat KIJA tidak bergantung pada satu klaster ekonomi saja, tetapi juga menambah kompleksitas eksekusi karena tiap lokasi punya karakter demand berbeda.

Kalau dibandingkan emiten lain, posisi KIJA itu unik. DMAS hanya sekitar 206 Ha dan sangat terkonsentrasi di Cikarang, jadi kuat di kedalaman satu lokasi tapi lebih rentan kalau siklus Cikarang melemah. $BSDE, DILD, $SMRA lebih besar di residensial dan kota mandiri, sehingga driver mereka lebih bergantung ke siklus properti konsumen dan suku bunga. KIJA berbeda, karena demand utamanya datang dari investasi pabrik, relokasi rantai pasok, dan kebutuhan infrastruktur kawasan. Jadi perbandingan yang paling relevan bukan sekadar luas lahan, tapi siapa yang punya magnet tenant industri dan siapa yang punya recurring income untuk menstabilkan arus kas saat penjualan lahan melambat. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Esensi lain yang sering luput adalah kualitas monetisasi lahan. Di Kendal, KIJA menguasai 51% di KIK, jadi setiap pertumbuhan di sana lebih terasa ke konsolidasi. Status KEK juga memberi nilai tambah berupa insentif yang bisa memperbaiki economics transaksi lahan dan aktivitas kawasan. Ini membuat Kendal bukan hanya alternatif murah dari Cikarang, tapi paket lengkap yang lebih mudah dijual ke calon tenant karena total cost of operation lebih rendah. Ketika kawasan industri punya daya tawar, bukan cuma tanah yang laku, layanan kawasan, utilitas, sampai jasa pemeliharaan ikut naik, dan itu menciptakan revenue berulang yang lebih stabil.

Dari sisi risiko, investor perlu melihat dua hal yang saling tarik-menarik. Di satu sisi, kas naik menjadi Rp3,29T dari Rp2,05T, dan gearing ratio turun dari 36,48% menjadi 20,37%, ini tanda deleveraging yang nyata dan memperkuat daya tahan neraca. Di sisi lain, ada Senior Notes 2027 sekitar Rp4,62T yang menjadi titik fokus, karena nilai lahan sebesar apa pun tidak otomatis menguntungkan pemegang saham kalau arus kas akhirnya lebih banyak mengalir ke kreditor. Hedging NDF USD100 juta adalah langkah disiplin untuk meredam volatilitas kurs, tapi itu tetap bukan pengganti strategi inti, yaitu memastikan monetisasi lahan dan cashflow cukup kuat untuk opsi refinancing yang tidak menyakitkan. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Intinya, KIJA menarik karena kombinasi skala land bank, pergeseran mesin pertumbuhan ke Kendal, dan perbaikan struktur modal yang terlihat angka-angkanya. Keunggulan utamanya ada pada arbitrase biaya tenaga kerja, pembuktian revenue Kendal yang sudah mengalahkan Cikarang, serta peluang hidden value karena lahan dicatat historis dan bisa sangat undervalued terhadap nilai pasar. Kelemahannya ada pada tekanan eksekusi, kebutuhan monetisasi yang cepat dan bersih, serta bayang-bayang jatuh tempo 2027 yang menentukan apakah rerating valuasi benar-benar terjadi. Potensinya besar bila Kendal terus menyedot tenant dan manajemen mengunci jalur pendanaan yang aman, karena saat itu KIJA bukan lagi cerita jual-beli tanah, tapi cerita platform industri dengan arus kas dan aset yang mulai dihargai lebih wajar oleh pasar.

🏭 KIJA Berburu Kawasan Industri di Kendal
• 💸 UMR rendah, margin pabrik naik
• 🧾 KEK, insentif pajak menekan total cost
• 📈 Bukti demand, revenue Kendal 2,02T vs Cikarang 1,63T
◦ 🚀 Kendal 29,1% YoY
◦ 📉 Cikarang -9,2% YoY

• 🧰 Checklist cepat
◦ 🛣️ Tol-pelabuhan-last mile
◦ ⚡ Listrik, 💧 air, 🧪 limbah, 📡 fiber
◦ 📜 Legal clean, bebas sengketa

• ⚠️ Risiko
◦ 🌊 banjir, 📑 izin, 🏗️ eksekusi developer molor

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU

@MuhammadAdenan di $DMAS ini ada pengendali lainnya Sojitz.. Jadi setidaknya bagi2 keuntungan, klo murni Sinarmas mungkin dia ga bagi dividen kek $BSDE 😁

$BSDE ayok naik ke 950, uda 1 tahun kamu ada disini

$CTRA bakal tanggung jawab gak nih? perumahannya merusak hutan sentul...
$BSDE $PANI

$BSDE yang lain naik kamu turun, pantaskah begitu ?

waduh .... ada brita apa ini $APLN $ASRI $BSDE

$BSDE ayo ke 950… uda bertahun” di sini aja

$INKP $TKIM $BSDE
gass ke 20.000

$CSRA $BSDE ulah siapa ini

Saham properti mungkin tidak terlalu bergairah di 2025. Meski dari hasil kinerja marketing sales, $SMRA dan $BSDE bisa mencapai target.

Tapi secara realisasi kinerja keuangan, hasilnya berpotensi kurang oke di 2025.

Dengan asumsi pembangunan rumah ready stock sudah lebih banyak di 2025, diskon PPN DTP 100% yang kembali berlanjut di 2026 bisa memberikan sentimen tersendiri untuk perbaikan kinerja yang lebih better.

Berikut ini ulasan saham properti: https://cutt.ly/5tnnIMU6

@PemulungRecehan $TKIM $BSDE $SMAR belum sampai 30 Triliun market cap nya, jadi belom masuk hitungan 😌

$BSDE kau boleh berjalan saat kau mau(bintang laut)....

$BSDE naik 1 tik klo turun bertik tik

$BSDE emiten tersabar klo uda masuk sini 😃

Presiden Prabowo Subianto menerima audiensi konglomerat  Tanah Air pada Selasa (10/2). Dalam pertemuan itu Prabowo bertukar pandangan mengenai kondisi perekonomian nasional serta berbagai tantangan dalam dunia usaha.
“Presiden menegaskan pentingnya semangat Indonesia Incorporated sebagai wujud ko...

Keasikan trabar tadi sore, sampe lupa UP postingan $REAL saya dapet AVG 52 ya, moga jadi cuan ☺aamiin


tag $PWON $BSDE





PT Repower Asia Indonesia Tbk (REAL) buka suara setelah Otoritas Jasa Keuangan (OJK) menjatuhkan sanksi atas pelanggaran dalam proses penawaran umum perdana saham (IPO).

Corporate Secretary Sjafardamsah menegaskan, perseroan akan fokus strategis pada penguatan tata kelola perusahaan sebagai bagian dari upaya membangun kembali kepercayaan investor dan memperkuat fondasi pertumbuhan jangka panjang di pasar modal.

Perseroan juga menghormati dan menerima keputusan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) serta berkomitmen menuntaskan seluruh kewajiban sesuai ketentuan dan tenggat waktu yang ditetapkan regulator.

$BSDE Saham sebelah koar2 mau bangun proyek data centre. Di sini proyek Data Centre Global NDP udah kelar siap ON tenang2 aja.

$BSDE saham siput 🐌

$BSDE gerak kau bekicot!!

$BSDE cl aja lah gak nyaman main sabar2an.,

Saham yg kemarin lusa saya share, bisa juga dibuat BSJP kemarin dan utk swing ya
$BSDE dan $MBAP yg kemarin masih merah..hari ini hijau

https://stockbit.com/post/28165256