Ngalor-ngidul soal $BEST

Property... sudah 3 bulan saya memperhatikan property business, dan sampai sekarang masih belum berhasil mendapatkan edge dari business ini.

Dari 18 property companies yang lolos screener, dalam kira2 11 tahun antara tahun 2011 sampai dengan 2021 mempunyai total net profit 101 T, tetapi FCF-nya (free-cash-flow) hanya 13 T. Dan 10 dari 18 companies tersebut mempunyai FCF negative. Saya lampirkan di Gambar 1.

Saya memang selalu berpikiran jangan pernah ber-investasi di property, kecuali sanggup menjadi developer property raksasa. Sama seperti saham, property yang sudah pasti bagus dari developer kenamaan itu seperti LQ45-lah, aman tetapi harga sudah mahal, return-nya menjadi kecil. Di luar itu kita tidak pernah tao kapan akan naik harga-nya. Butuh duid, harganya jatuh 50%.

Menjadi developer property raksasa, saya pikir, profit dan cash-flow-nya bakal gila2an karena beli tanah rawa kemudian disulap menjadi Kelapa Gading -- which is inilah model business utama dari developer2 property raksasa. Ternyata saya luar biasa salah, ini industry yg isi-nya forever investment, sekali masuk duid, gak pernah keliatan lagi itu duid. Butuh duid, jaminkan aset, alias berhutang lagi. Tidak heran Berkshire tidak pernah invest sekalipun di property company.

Tetapi dipikir2 lagi, kalau sejelek itu gak mungkin kalau grup2 besar tidak terpikir akan hal itu. Dipikir2 lagi kepikiran bahwa untuk property business, mungkin investasi terhadap barang jualan itu sendiri, tidak boleh dianggap sebagai capex. Say kita mendapatkan 1 T dari operation, kemudian bayar pemasok untuk membangun apartemen sebesar 800 milyar, FCF-nya akan menjadi hanya 200 milyar. Tetapi apartemen sebesar 800 milyar ini kan barang jualan, beda dengan misalnya membeli mesin produksi yang notabene adalah calon expenses.

Jadi saya coba "koreksi" FCF terhadap penambahan net property selama kurun waktu FCF itu dihasilkan. Hasilnya saya tabelkan di Gambar 2. Tidak jelek, selama kurang lebih 11 tahun, total net profit adalah 101 T, total FCF + net property adalah 145 T.

Betul sekali nasihat yang mengatakan untuk property compay, PBV menjadi sangat penting. Untuk company lain, penjualan book value biasanya dilakukan pada saat bangkrut atau terjadi operasi yang dihentikan. Untuk property company, book value adalah barang jualan-nya alias dimana sales terjadi!

So cukup ok-lah, saya mulai agak bisa menerima logika-nya property company. Disamping itu market lebih responsif terhadap net profit dibandingkan FCF (ngakuuu siapa yg jarang lihat FCF). Dan betul indikator2nya menunjukkan ini industry yang akan bangkit -- tetapi masih belum sepenuh-nya - dan justru itulah membuat saya mulai menitik-kan air liur.

Property bisa dibagi menjadi 3 segment besar: residential, commercial dan industrial.

Driver utama dari business ini ada 2. Yang pertama tentu saja orang2 banyak duid utk beli residential property dan pergi belanja ke lokasi2 commercial property. Kemudian FDF (foreign-direct-investment), yg sudah pasti di-ikuti dengan DDF (domestic-direct-investment), untuk ber-investasi membuka lokasi2 baru di commercial property dan industrial property. Booming commodity dan growth ekonomi Indonesia yg real (porsi spending government terhadap GDP di bawah 10%) menjamin tersedia-nya 2 driver utama tersebut.

Saya sertakan indikator2 terkait dalam 3 bulan terakhir ini di Gambar 3.

Dari 18 company tersebut, hanya 4 companies yang menunjukkan akan mempunyai growth lumayan meyakinkan di quarter berikut-nya: BEST POLI PWON RDTX. Dan 4 companies lagi yang menunjukkan tanda2 bangkit dari kubur: AMAN CTRA DUTI SMRA. Sisanya masih menunjukkan growth yang minus. Kita fokus dulu ke 4 companies yang sudah menunjukkan growth lumayan. Yang lain2 masih ada waktu. Saya komparasi-kan BEST POLI PWON RDTX di Gambar 4.

Saya adalah pencinta growth dan turnaround, sehingga juara-nya untuk saya jelas adalah BEST dan POLI dengan jarak cukup jauh dengan kedua sisanya (PWON dan RDTX). Tetapi tentu saja, bukan hanya itu yang harus kita lihat.

Problem dari POLI adalah cash yang terlalu sedikit, walaupun LT Debt / Equity-nya relatif kecil. Tidak mempunyai cash is not a good idea di industry yang sangat heavy investment ini. Walaupun saat ini hutang-nya kecil, nanti tao2 bisa berhutang besar karena kekurangan cash.

Dari LK mereka terlihat memang manajemen POLI termasuk manajemen yang nekat. Tahun 2017 dan 2018, ROE mereka sangat tinggi, tetapi disertai juga dengan DER (debt-equity-ratio) yang LUAR BIASA tinggi. Not my investment style. Cash di porto bukan ide yang baik, tetapi business dengan cash terlalu kecil adalah ide yang sangat buruk.

Satu lagi, PBV dari POLI saat ini jauh lebih besar daripada BEST yang membuat upsize dari sales mereka kurang menarik.

PWON ini sangat menarik karena recurring income-nya mencapai hampir 60% sendiri dari revenue-nya karena core business mereka adalah commercial properties. Terlihat ini memberikan daya tahan tubuh yang tinggi selama covid. 2019 masih naik net profit-nya, 2020 dan 2021 masih sanggup profit, di saat retailer2 seperti ENAK yang memiliki Monsieur Spoon hancur lebur.

Kejam-nya business, mereka memberikan diskon sewa untuk tenant2nya -- tetapi hanya cukup supaya tenant2nya tetap sekarat dan anti-mati saja. Porsi cash mereka juga sekitar 30%-an dari market-cap. Problem mereka hanya satu, P/E nya sangat tinggi, sedangkan quarterly growth-nya masih saya proyeksikan di sekitar 10%. Jadi kita tunggu saja sampai mereka prove itu worth-it.

Hebatnya RDTX adalah daya tahan tubuh selama covid sangat kuat. Net profit 2020 masih lebih tinggi sedikit dari 2019, dan 2021 tidak turun terlalu dalam. Mungkin karena flagship commercial property mereka adalah perkantoran elite yang dihuni oleh company2 kaya yang tidak terlalu peduli dengan biaya sewa kantor-nya. In-a-way, ini mungkin menjustifikasi cash mereka yang relatif minim selama mereka tidak ber-investasi gila2an.

Tetapi ini pula yang membuat potential growth-nya menjadi kurang menarik, karena dengan cash hanya 10% dari market cap bisa untuk bikin growth berapa tinggi. Quarterly growth mereka pun masih saya proyeksikan di 15%an. To be fair, ROE (return-on-equity) dari RDTX hampir 10% per tahun, dan dengan PBV yang sebesar 0.8, dalam 2 tahun mereka bisa mencapai posisi cash hampir 30% dari market cap-nya. Saat itu baru mereka menjadi lebih menarik.

********** (Tarik nafas panjang 3x, relax sejenak, untuk saya sendiri, dan kemudian lanjut.) **********

Karena kita baru akan mulai ngobrol ngalor-ngidul soal BEST.

Hitungan potential growth net profit mereka tinggi, tetapi ini masih hitungan kasar secara annualized saja. Growth dari net profit tidak serta bisa annualized, karena ada komponen fixt cost. Apalagi jika growth-nya lumayan tinggi. Kebetulan sedang rajin dan agak nganggur2, kita coba hitung lebih detail menggunakan trick-nya om @Stockbit User. Utk trick James bisa berjalan balik, kita harus menggunakan hasil dari kondisi yang kurang lebih sama background-nya, so kita gunakan saja data Q1 dan Q2 tahun 2022.

Kita pakai saja dua variable yaitu "V" yang merupakan variable cost yang tergantung dari besar-nya revenue, dan "F" yang merupakan fix cost. Hasil-nya untuk tahun 2022 kita mendapatkan forecast net profit sebesar 338 milyar, lebih besar dari forecast annualized Stockbit yang sebesar 260 milyar. 338 milyar akan membuat P/E mereka menjadi hanya 5. Ada potensi bisa bagger ini kalau market kemudian meng-apresiasi-nya kembali ke P/E saat ini.

Semoga betul, tetapi seperti halnya forecast, either way tidak ada kepastian mana yang lebih valid, just fun to be done. Perhitungan-nya saya show di Gambar 5.

Selain potential growth yang tinggi, yang menarik lagi adalah cash mereka yang cukup stabil sejak mereka IPO di tahun 2012. Porsi cash mereka adalah 30%-an dari market-cap-nya. Sebelum itu memang posisi cash mereka sangat kecil, ya thus mereka IPO. Saya sama sekali tidak suka ada cash di porto saya, tetapi saya pencinta cash besar dan hutang kecil di companies yang operating. Cash mereka hampir stabil di atas 500 milyar-an, pernah naik mencapai 1.1 T sebelum turun kembali lagi ke 500 milyar-an.

Selama itu pula pertumbuhan aset mereka, yang majority berisi persediaan property, cenderung naik tetapi dengan rata2 yang tidak bombastis. Dalam business yang terutama-nya heavy investment dan long return seperti ini, menurut saya, sangat penting menjaga kestabilan growth dari aset, seperti inflasi-lah, terlalu besar bahaya, terlalu kecil artinya future growth akan terlalu kecil.

Bahaya karena kalau salah beli aset ya kiamat2 bertahun2 akan suffer. Sedangkan mungkin sudah berhutang terlalu besar, dan hutang terlalu yang besar pasti menghancurkan company dalam kondisi sulit -- dan pasti setiap bisnis akan mengalami kondisi sulit. Kalau beli mesin salah masih bisa scrap, kalau tanah dan bangunan setengah jadi mau buat apa dijual ke siapa.

Saya lampirkan pertumbuhan aset-nya di Gambar 6 -- saya exclude posisi aset tahun 2011 yang merusak data. CAGR growth aset mereka adalah di 10%-an, tetapi perhatikan historical growth dari total aset-nya yang cukup stabil kecuali dari tahun 2012 ke 2013.

(Hati2 ini yang kita hitung adalah growth dari aset, sehingga jangan menggunakan CAGR dari growth sum seperti di sini: https://stockbit.com/post/8728813, cukup menggunakan CAGR growth calculator.)

Satu lagi yang menarik, total profit BEST selama 11 tahun kurang lebih sama dengan FCF + net property-nya. Cakep ini karena semakin menunjukkan mereka punya disiplin keuangan yang bagus. Kalau lebih kecil --> kemana itu duid?? Kalau terlalu besar --> ya tadi ngapain terlalu bernafsu ngumpulin aset sebanyak2nya di luar kemampuan sendiri dengan mengorbankan cash atau menjadi berhutang terlalu besar. Saya yakin selalu ada aset yang sesuai dengan kemampuan kantong sendiri dan tetap maintain a healthy growth.

Fokus mereka ke tenant2 data-center, logistics, kesehatan dan makanan & minuman.

Saya tidak setuju dengan kesehatan karena konon big story-nya adalah orang2 kita jadi lebih sadar kesehatan, but you know lah orang2 kita, kalau Belanda sudah gak kelihatan ngapain jaga2 lagi. Index Health dalam 3 bulan terakhir-pun menunjukkan penurunan.

Makanan & minuman juga ok karena ini business yg defensive. Sayang-nya harga material yang soar-up membuat profit mereka sangat terkoreksi tahun ini.

Logistics diperkirakan tahun ini tumbuh hanya 1.08%, dimana pertumbuhan sub-sektor gudang malah hanya 0.71%. Melihat index Transport dalam 3 bulan ini malah minus 5.86%.

Hanya data center yang lebih meyakinkan. Dari total business data-center tahun 2020 diperkirakan akan tumbuh 2x lipat di tahun 2026. Jadi kira2 ada pertumbuhan 100% / 6 = 17% per tahun. Lokasi MM2100 juga strategis karena termasuk dalam jaringan-nya POWR sehingga bisa mempunyai 2 power line sebagai syarat membangun data-center tier 3 dan 4.

Perkembangan bisnis data center juga sangat didukung oleh Peraturan Presiden Nomor 17 tahun 2019 tentang Penyelenggaraan Sistem dan Transaksi Elektronik, menyebutkan bahwa semua perusahaan, khususnya lembaga keuangan, wajib menyimpan data pribadi di pusat data yang berada di dalam negeri. Kemudian, Bank Indonesia melalui Peraturan Bank Indonesia No 9/15/PBI/2007 juga mewajibkan semua bank dan lembaga keuangan harus memiliki mekanisme cadangan melalui fasilitas Disaster Recovery Center (DRC).

Dengan rencana perusahaan untuk membangun klaster data-center dan infrastuktur khusus, menjadikan-nya semakin menarik dan strategik. Data-center terbesar Indonesia DCII juga sudah berada di sana.

Overall, yes, saya setuju BEST adalah company yang potential. Kalau dibandingkan dengan kol2an, tetap saya masih memilih coal dengan reason big dividend dan harga energy yang hampir pasti akan bertahan lebih lama. 40% porto saya masih di ITMG dan 30%-nya di PTBA. Yang membuat galau adalah kalau dibandingkan dengan SMDR, yang saat ini 30% dari porto. Ya, hanya ada 3 companies di porto saya.

Tetapi again, P/E SMDR yang sangat rendah dan cash yang sangat besar, bahkan jika SMDR growth-nya -9% (minus 9%) per tahun sudah bisa menyamai potential-nya BEST. Saya decide BEST masih belum cukup untuk menukar porto.

$IHSG $ITMG $PTBA $SMDR