#11 : Laporan Posisi Keuangan (Neraca) -> Aset (dan juga Liabilitas) -> Aset Hak Guna (dan Liabilitas Sewa)

Kebetulan IHSG lagi merah, harga saham-saham turun bikin pusing, saat yang tepat buat lanjutin series laporan keuangan, biar jadi obat pusing.

Setelah baca ini pilihannya dua, jadi ngantuk terus tidur pulas, atau malah jadi gak bisa tidur 🤣

Saya coba tuliskan penjelasan sederhana dari Aset Hak Guna untuk tujuan investasi saham, saya gak bahas terlalu teknis akuntansinya ya.

...................................
Aset Hak Guna adalah
- sewa aset yang sebenarnya masih dimiliki pihak lain (secara surat kepemilikan atas aset tersebut),
- namun karena nilainya besar dan jangka waktunya lama,
- maka aset itu nyatanya ada dalam kontrol kendali penyewa,
- dengan sebagian besar manfaat dan risiko penggunaan aset tersebut beralih dari si pemilik ke si penyewa.

Istilah gen z : Financial Lease.

Contoh yang dicatat Aset Hak Guna : kontrak sewa ruko, gudang, gerai untuk jualan, gedung untuk kantor, sewa tanah kavling untuk usaha, dll.
Yang kemungkinan nilai sewanya besar, rata-rata bakal ditempati oleh penyewa untuk jangka panjang (setidaknya setahun dengan opsi perpanjangan), dan aset tersebut secara fisik bebas ditempati 'dikuasai' oleh penyewa.

.............................................
Dengan adanya penerapan standar akuntansi PSAK 73 sejak Januari 2020, maka sewa yang memenuhi kriteria di atas itu harus dicatat sebagai Aset Hak Guna.

Dulunya perusahaan jarang yang mencatat Aset Hak Guna, mayoritas hanya mencatat sebagai 'Beban Sewa' biasa tiap tahunnya, atau istilah gen z-nya Operating Lease.

............................................
Bagaimana pencatatan Aset Hak Guna (Financial Lease)? Apa beda pencatatannya dengan sewa biasa (Operating Lease)?

Misal perusahaan A menyewa ruko milik B. Di dalam perjanjian sewa, A akan menyewa ruko B selama 5 tahun, dengan biaya sewa setahun Rp 100 juta yang bakal dibayar per tahun setiap kali perpanjangan.

Pencatatan sewa biasa Operating Lease (praktik mayoritas sebelum tahun 2020), A bakal mencatat Beban Sewa Rp 100 juta sekaligus mencatat Kas keluar Rp 100 juta setiap tahunnya, diulangi terus sampai kontrak 5 tahun habis.
Tidak ada pencatatan yang menambah Aset.

Kalaupun ternyata A bayar sekaligus Rp 500 juta langsung di awal kontrak. A bakal mencatat aset 'Sewa Dibayar di Muka' Rp 500 juta dan Kas keluar Rp 500 juta.
Setiap tahunnya, A akan mencatat Beban Sewa Rp 100 juta, sekaligus mengurangi aset 'Sewa Dibayar di Muka' Rp 100 juta, yang terus dilakukan 5 tahun ke depan.

Jelas, sewa biasa atau operating lease ini lebih sederhana mencatatnya.
Berarti Aset Hak Guna rumit dong ? 😁

----------
Pencatatan Aset Hak Guna dilakukan tanpa memperhatikan apakah penyewa sudah bayar sekaligus atau dicicil per tahun.
Yang jadi fokus adalah kontrak (perjanjian) sewa yang menggambarkan berapa lama aset tersebut akan berada dalam kendali penyewa.
Jika jangka waktu sewa lebih dari setahun dengan nilai yang besar, maka bakal dicatat jadi Aset Hak Guna.

Sesuai kontrak, A bakal bayar sewa Rp 100 juta tiap tahun selama 5 tahun ke depan.
Maka, A harus mengakui 'Aset Hak Guna' langsung sebesar Rp 500 juta.
Dan jika A bayar Rp 100 juta untuk tahun pertama, maka sisa Rp 400 juta dianggap utang yang dicatat sebagai 'Liabilitas Sewa'.

Mulai jelas ya bedanya.
Kalau dalam kasus sewa biasa (operating lease), tidak ada pencatatan aset, juga tidak ada pencatatan utang. Hanya ada Beban Sewa Rp 100 juta tiap tahun dan Kas keluar.
Sementara di Financial Lease, ada pencatatan Aset Hak Guna dan Liabilitas Sewa.

Nah karena ada utang (liabiltas) sewa yang diakui untuk jangka panjang, maka secara akuntansi lazim diperhitungkan adanya unsur 'bunga' dalam perjanjian sewa tersebut.

Ibaratnya begini :
Sewa ruko tahun pertama Rp 100 juta, lazimnya di tahun kedua harga naik jadi Rp 105 juta, lalu naik lagi jadi Rp 110 juta di tahun ketiga, dst.
Atau kalau utang sewa itu dipersamakan dengan utang bank, maka tentu ada bunga / imbal hasil bagi bank sebagai jasa yang harus dibayar oleh peminjam karena sudah bisa pakai uangnya dulu.

Karena A dan B sudah sepakat sewa ruko Rp 100 juta setahun atau Rp 500 juta untuk 5 tahun, maka diibaratkan harga sewa asli asetnya ada di bawah nilai itu (diskonto), dan sisanya adalah bunga / imbal hasil bagi si B (pemilik).

Contoh : Rp 450 juta yang bakal dicatat A jadi Aset Hak Guna, dan Rp 50 juta dianggap bunga (besaran bunga diskonto tergantung asumsi akuntansi yang digunakan, dihitung dengan present value).
Nah karena A sudah bayar Rp 100 juta untuk tahun pertama, maka Rp 350 juta akan dicatat jadi Liabilitas Sewa.

Kemudian, A bakal mencatat Beban Penyusutan (Depresiasi) Aset Hak Guna sebesar Rp 90 juta per tahun (450 juta dibagi 5 tahun), yang akan mengurangi nilai neto Aset Hak Guna.

A juga bakal mencatat Beban Bunga (Biaya Keuangan) setiap tahunnya, dihitung dari saldo Liabilitas Sewa dikali asumsi persentase bunga tadi. Yang pada akhirnya kalau diakumulasi selama 5 tahun akan dapat total Bunga Rp 50 juta.
Saldo Liabilitas Sewa tahun pertama yang besar tentu akan menghasilkan Beban Bunga yang besar juga, dan Beban Bunga ini akan terus mengecil seiring menurunnya saldo Liabilitas Sewa karena pembayaran sewa yang dilakukan.
Asumsi asal saja ya : beban bunga tahun ke-1 Rp 20 juta, tahun ke-2 Rp 14 juta, ke-3 Rp 9 juta, ke-4 Rp 5 juta, ke-5 Rp 2 juta. Kalau ditotal jadi Rp 50 juta selama 5 tahun.

Jadi, kalau ditotal antara Beban Penyusutan Aset Hak Guna dan Beban Bunga Liabilitas Sewa, begini :

Tahun 1 -> Penyusutan Rp 90 juta + Bunga Rp 20 juta = Rp 110 juta
Tahun 2 -> Penyusutan Rp 90 juta + Bunga Rp 14 juta = Rp 104 juta
Tahun 3 -> Penyusutan Rp 90 juta + Bunga Rp 9 juta = Rp 99 juta
Tahun 4 -> Penyusutan Rp 90 juta + Bunga Rp 5 juta = Rp 95 juta
Tahun 5 -> Penyusutan Rp 90 juta + Bunga Rp 2 juta = Rp 92 juta

Total selama 5 tahun balik-baliknya akumulasi beban tercatat tetap Rp 500 juta dengan metode pencatatan Aset Hak Guna (Financial Lease), sama saja dengan sewa biasa (Operating Lease).
Hanya bedanya sewa biasa bebannya terkumpul di satu akun yakni 'Beban Sewa', sementara kalau di Aset Hak Guna bebannya terbagi ke dua akun yakni 'Penyusutan' dan 'Bunga'.

Setelah 5 tahun, Aset Hak Guna akan habis disusutkan, Liabilitas Sewa pun bakal habis dibayarkan.

...................................
Dari ilustrasi dan penjelasan di atas dapat disimpulkan kalau Aset Hak Guna ini ya cuma "aset-asetan", Liabilitas Sewa ya cuma "utang-utangan".

Bukan beneran aset, bukan beneran utang, bunga yang timbul pun bukan beneran beban bunga yang membebani kas perusahaan seperti layaknya bunga utang bank dan obligasi.

Aset Hak Guna dan Liabilitas Sewa ini 'hanyalah' sewa yang diakui lebih dulu jadi aset dan utang karena mengikuti aturan akuntansi, yang pada akhirnya pun tetap akan jadi beban buat perusahaan.

.......................................
Jadi, jangan terkecoh dengan total aset yang besar sudah pasti bagus, dan total liabilitas yang besar sudah pasti jelek.
Perhatikan dulu apakah Aset Hak Guna dan Liabilitas Sewa di dalamnya juga besar.

Jangan terkecoh Biaya Keuangan yang besar seperti kasus $RALS ini sudah pasti jelek, padahal RALS tidak punya debt/utang berbunga (utang bank/obligasi), kok bisa ada biaya keuangan?
Ternyata itu adalah beban bunga liabiltas sewa yang sebenarnya adalah unsur dari beban sewa gerai (selain penyusutan aset hak guna).

........................................
Walaupun dengan pencatatan Aset Hak Guna dan Liabilitas Sewa ini, investor pun bisa memperkirakan apakah perusahaan sedang dalam fase ekspansif (saldo bertambah) atau fase berhemat (saldo berkurang).

Investor juga bisa memperhatikan kemampuan dan risiko dari emiten dalam memenuhi kewajiban kontrak sewa-nya.

Kemudian, kebutuhan kas untuk sewa pun jadi bisa diperkirakan.
Terlihat dari Liabilitas Sewa yang terbagi jadi Jangka Pendek dan Jangka Panjang.
Perhatikan bagian Jangka Pendek yang mana perusahaan harus bisa menyediakan dana untuk sewa sebesar nominal yang tampil di situ untuk setahun ke depan.

Aset Hak Guna ini bakal muncul dengan nilai signifikan di emiten yang usahanya perlu banyak sewa gerai untuk jualan atau sewa gudang untuk distribusi.

................................
Sedikit tambahan, di Laporan Laba Rugi bagian beban penjualan RALS itu ada akun 'Sewa'.
Nah itu adalah Sewa yang tidak termasuk kriteria Aset Hak Guna PSAK 73, biasanya karena nilainya kecil dan jangka waktu sewanya yang pendek (di bawah setahun).
Contoh : sewa tenant di event, sewa gerai non permanen, sewa mobil, dll.

..................................
Demikian penjelasannya, semoga bisa tidur pulas buat yang baca di malam hari, dan jadi semangat kerja buat yang baca di pagi dan siang hari 🤣

Series laporan keuangan sebelumnya
#10 : Properti Investasi
https://stockbit.com/post/16291718
Series 1 sampai 9 silakan scroll di stream profil.

Kalau mau pelajari Aset Hak Guna lebih detail, hingga perlakuan akuntansi dan perpajakannya, bisa baca link ini
https://cutt.ly/BeHZwlZt

Terima kasih 🙏
Tag emiten bukan sebagai rekomendasi, hanya jadi contoh kasus Aset Hak Guna.

$MAPI $LPPF $PZZA $ERAA