Valuation, NPV dan Discounted-Rate

Saya mau menulis singkat saja untuk meluruskan pengertian mengenai NPV (net-present-value) atau DCF (discounted-cash-flow) dan discounted-rate atau IRR (internal-rate-of-return) atau ROI (return-of-investment). Plus satu hal yang menurut saya ntah kenapa sering dijelaskan dengan salah kaprah -- yaitu mengaitkan discounted-rate (atau IRR atau ROI) dengan risk.

Kalau kita bakal mendapatkan uang sebanyak 100 rupiah dalam waktu 1 tahun lagi -- maka tergantung kita mau mendapatkan return berapa persen per tahun -- misalnya 20% per tahun -- maka nilai dari 100 rupiah yang baru kita terima 1 tahun lagi itu setara dengan uang sebesar 83.3 rupiah. Karena kalau sekarang kita mempunyai uang 83.3 rupiah, dan mendapatkan return sebesar 20% per tahun, maka dalam 1 tahun, 83.3 rupiah kita akan menjadi 83.3 rupiah x (100% + 20%) = 83.3 rupiah x 120% = 100 rupiah (dibulatkan).

83.3 rupiah ini disebut sebagai NPV. NPV ini juga seringkali disebut sebagai DCF karena biasa-nya perhitungan NPV digunakan untuk menghitung berapa nilai cash-flow (uang) yang akan kita terima beberapa tahun ke depan jika disetarakan dengan nilai uang saat ini. NPV dan DCF ADALAH HAL YANG SAMA.

Sedangkan angka 20%-nya sendiri ini disebut sebagai discounted-rate.

Saya berikan satu contoh lagi. Jika uang 100 itu baru kita terima 2 tahun lagi maka nilai-nya sekarang adalah setara 69.4 rupiah karena 69.4 rupiah itu dalam 1 tahun akan menjadi 69.4 x (100% + 20%) = 83.3, dan 1 tahun kemudian akan menjadi 83.3 x (100% + 20%) = 100 rupiah. Demikian juga jika 3 tahun lagi, dan seterus-nya.

Rumus2-nya adalah sbb:

(Rumus-1)

* Nilai-uang-pada-saat-diterima = nilai-uang-sekarang x (100% + discounted-rate)^tahun-diterimanya-uang

Rumus-1 ini bisa juga ditulis sebagai:

(Rumus-2)

* Nilai-uang-sekarang = nilai-uang-pada-saat-diterima / (100% + discounted-rate)^tahun-diterimanya-uang

Contoh penggunaan rumus-2 untuk contoh di atas adalah sbb:

Nilai-uang-sekarang = 100 rupiah / (100% + 20%)^2 = 100 rupiah / 1.44 = 69.4 rupiah

Jika kita menerima uang sebesar 100 rupiah konstan setiap tahun selama 5 tahun ke depan maka total nilai-nya saat ini bisa kita hitung dengan rumus-2 dengan cara sebagai berikut:

Nilai-uang-sekarang-tahun-1 = 100 rupiah / (100% + 20%)^1 = 100 rupiah / 1.2 = 83.3 rupiah
Nilai-uang-sekarang-tahun-2 = 100 rupiah / (100% + 20%)^2 = 100 rupiah / 1.44 = 69.4 rupiah
Nilai-uang-sekarang-tahun-3 = 100 rupiah / (100% + 20%)^3 = 100 rupiah / 1.73 = 57.9 rupiah
Nilai-uang-sekarang-tahun-4 = 100 rupiah / (100% + 20%)^4 = 100 rupiah / 2.07 = 48.2 rupiah
Nilai-uang-sekarang-tahun-5 = 100 rupiah / (100% + 20%)^5 = 100 rupiah / 2.49 = 40.2 rupiah

Total nilai uang sekarang = 83.3 + 69.4 + 57.9 + 48.2 + 40.2 = 299.1.

Jika menggunakan rumus NPV dari Excel, yaitu: NPV(20%, {100, 100, 100, 100, 100}), maka akan didapatkan angka yg sama yaitu 299.1. (Silahkan dicoba sendiri dengan meng-entry rumus itu di Excel.)

Dengan pengertian ini, sekarang kita bahas mengenai IRR atau ROI dan risk.

Discounted-rate atau IRR atau ROI ADALAH HAL YANG SAMA -- beda-nya hanya di permainan kata2 saja.

Misalnya dari contoh perhitungan nilai uang yang diterima dalam 5 tahun ke depan di contoh di atas, discounted-rate 20% itu = IRR 20% = ROI 20% -- hanya bahasa-nya dibalik menjadi begini:

Kalau kita invest 299.1 sekarang, dan dalam 5 tahun ke depan mendapatkan uang konstan sebesar 100 rupiah per tahun, maka IRR atau ROI kita adalah 20%. Coba check menggunakan rumus IRR di Excel, yaitu: IRR({-299.1, 100, 100, 100, 100, 100}), maka akan didapatkan hasil 20%.

Kalau ada company yg bisa memberikan uang (free-cash-flow) seperti ini, dan kita mau mendapatkan return 20% per tahun, ya itulah pula nilai-nya saat ini atau biasa kita sebut valuation-nya adalah sebesar 299.1 -- karena dengan bayar ini company sebesar 299.1 -- kita akan mendapatkan return 20%.

Tetapi kan company ini umur-nya bisa lebih panjang dari 5 tahun -- ya tinggal dipanjangkan saja jumlah tahun yang diperhitungkan -- sehingga NPV-nya menjadi lebih besar. Valuation-nya akan menjadi tidak berhingga donk? Tidak -- karena perhatikan semakin banyak tahun-nya maka pangkat pembagi-nya menjadi semakin besar pula sehingga penambahan nilai-nya menjadi semakin kecil dan semakin besar akan semakin mendekati nol. Tetapi in general menggunakan perhitungan 10 tahun sudah cukup -- well... menentukan sebuah company masih akan ada 5 tahun lagi saja sudah susah -- apalagi jika lebih dari 10 tahun. So pakai 10 tahun sudah cukup fair.

Note: cara menghitung valuation sebuah company -- ada banyak variasi-nya -- ada banyak kecap2 yang bisa ditambahkan -- TETAPI PADA INTI-NYA HANYA ADA SATU CARA YAITU SELALU BERBASISKAN PERHITUNGAN NPV SEPERTI INI. Berapa banyak cash yang akan kita terima -- dan kapan. Otherwise Anda tertipu :D))

Valuator2 sering bicara kalau risk-nya besar maka discounted-rate-nya (atau IRR atau ROI) harus besar. ADA YANG PUTUS DALAM CARA BERPIKIR SEPERTI INI. Coba jawab cepat: kalau kita bangun PLTA (pembangkit-listrik-tenaga-air) -- berapa discounted-rate dari risk-nya??? Susah kan jawab-nya.

Valuator2 suka menggunakan discounted-rate ini seolah2 discounted-rate yang besar sudah memberikan safety yang tinggi. Super salah -- tidak ada yang bisa menentukan berapa besar nilai sebuah risk -- karena kalau bisa itu bukan lagi risk. Ini hanya ilusi yang mereka berikan belaka. Think discounted-rate sebagai return yang akan Anda dapatkan dan tidak lebih dari itu. Tidak ada return sebesar apapun yang bisa meng-counter risk yang tidak bisa di-identifikasi. Risk ditutup dengan ya itu... make sure character, capability dan intention dari manajemen dan owner company-nya ok ( Kaset Rusak https://stockbit.com/post/12977322 ).

Seharus-nya begitulah cara berpikir-nya.

Setelah itu yang harus kita tentukan adalah kita mau minta return berapa persen dari investasi kita. Ingat discounted rate = IRR = ROI -- semua-nya sama2 mengatakan berapa return yang akan kita dapatkan -- DALAM TAHAPAN INI SUDAH BUKAN LAGI MASALAH RISK-NYA BERAPA.

Kalau investasi paling aman seperti di US-bonds, US-notes dan US-bills, bahkan return 1% sd 2% (sebelum inflation yang meroket) mungkin kita berasa sudah cukup. Tetapi return-nya ya itu sama 1% sd 2% juga. Kalau deposit bank lokal -- yang walaupun relatif masih aman tetapi lebih beresiko dibandingkan US papers -- kita setidak2-nya perlu return yang lebih besar yaitu antara 3% sd 6% yang membuat kita merasa lebih aman saja -- tetapi ya itulah pula 3% sd 6% adalah return-nya kita.

Cara berpikir seperti di atas adalah psikologis belaka -- karena seperti-nya kalau aman tidak apa2 kita diberikan return yang rendah. Dan sebalik-nya yang lebih beresiko harus lebih tinggi return-nya. Return yang lebih tinggi membuat penawaran menjadi lebih menarik sehingga risk-nya terasa bisa tercover -- walaupun ada betul-nya juga bahwa semakin besar risk-nya memang harus semakin tinggi return-nya -- sehingga mungkin karena ini pula maka pandangan bahwa discounted-rate terkait risk menjadi abadi di psikologis orang2 -- seakan2 hanya dua itu pilihan kita. TETAPI RISK TIDAK HARUS SELALU BERJALAN SEBANDING DENGAN RETURN YANG DIDAPAT. DI SINILAH CARA BERPIKIR MENGAITKAN DISCOUNTED-RATE DENGAN RISK MENJADI PUTUS.

Thus itulah kenapa kita berinvestasi di stock atau equity. Untuk equity atau stock atau ber-investasi ke dalam sebuah company -- kita bisa cari yang super-safe -- tetapi bisa demand mendapatkan return yang di atas 20%. Walaupun company-nya super-safe -- kita gak mau donk dikasih return hanya beberapa persen saja kan. Saya sendiri sekarang hanya akan ber-investasi di business sendiri (yang kita operate sendiri) HANYA kalau return-nya di atas 30% dari modal saya (equity).

Yang menurut saya sering salah kaprah juga -- adalah banyak orang mencoba menentukan P/E sebuah company berdasarkan industry-nya. Misalnya perusahaan tower dihargai dengan P/E 15 sd 30 -- ini kurang tepat karena menilai solely berbasiskan risk. Mungkin mereka dianggap super-safe karena majority aset-nya adalah barang fisik -- tetapi kita ber-investasi tujuan utama-nya adalah mencari return. Kalau mau hanya safe -- beli aja ruko2 yg owner-nya lagi BU.

Menentukan P/E dengan cara seperti itu bisa menimbulkan risk yang lebih besar. Misalnya market yang naive bisa saja saat ini setuju dengan P/E yang dianggap wajar -- tetapi tentu yang naive tidak mengerti alasan fundamental-nya -- thus juga setiap saat bisa berbalik arah -- dengan alasan yang sama tidak jelas-nya. Pada saat itu terjadi hal2 yang lucu seperti: risk bertambah besar karena tidak tahu kapan market akan berbalik arah -- tetapi return-nya malah lebih kecil karena P/E-nya terlalu tinggi.

In short words: betul semakin tinggi risk-nya semakin besar pula discounted-rate yang diperlukan untuk mendapat return yang lebih besar meng-counter risk tersebut -- TETAPI TIDAK SELALU BEGITU. Menentukan berapa discounted-rate-nya lebih gampang berpikir dari sisi return-of-investment yang kita mau. Bagaimana memperhitungkan risk-nya? Rumit -- solusi-nya yang paling gampang adalah tinggalkan saja company dengan risk yang besar atau tidak jelas.

( Kecuali memang niat-nya mau gambling -- seperti gambling di PANI adalah gambling yang baik -- but hati2 karena yg paling berpengalaman pun bisa miss di sini -- even the whole MB missed this -- you have been warned! )

Utk PLTA -- dan seperti investment2 lain pada umum-nya -- saya pakai patokan Berkshire -- company dengan balance-fortress yang mungkin ter-aman di dunia -- wajar-nya adalah memberikan return MINIMAL di 20%. Walaupun ada tambahan faktor safety seperti ada jaminan revenue dari PLN dan bahan-baku yang hampir gratis -- tetap saya tidak mau diberikan return di bawah 20%. Thus dengan discounted-rate atau IRR atau ROI MINIMAL 20% -- itulah pula valuation MAXIMAL yang akan saya sematkan. Yes -- greed -- and greed is great. Seharus-nya lebih gampang berpikir seperti ini (mau return berapa).

Begitu kawan -- have a nice holiday!

$IHSG