PPRO
PT PP Property Tbk.
21
0.00
(0.00%)
0
Volume
Company Background
PT PP Property Tbk merupakan anak usaha dari PT. PP (persero) Tbk yang menjalankan kegiatan usaha di bidang pengembangan properti dan realti baik aset dan atau hak pengelolaan sejak tahun 1991, dimana pada saat itu perseroan masih menjalankan fungsinya sebagai divisi properti dari PTPP. Kegiatan usahanya saat ini terbagi atas dua segmen usaha yaitu penjualan realti dan pendapatan properti, dimana atas segmen usaha tersebut perseroan membagi menjadi tiga tipe pengembangan yaitu residensial, komersial, dan hospitality. Pada saat ini, perseroan dan entitas anak memiliki 15 proyek yang sedang dalam pengerjaan/pengembangan yang terse... Read More
Kok Bisa Ekuitas $PPRO Terbang?
Pertanyaan salah satu user Stockbit bukan di External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345
Di postingan sebelumnya ada user Stockbit @LKHisrealBandar mengomentari ekuitas PPRO yang terbang. Memang ajaib ini direktur keuangan PPRO dan $PTPP. Teknik mereka meloloskan PPRO dari jerat pailit bisa dibilang di atas teknik rata-rata.
PPRO barangkali layak dinobatkan sebagai pesulap finansial kuartal ini. Bayangin, perusahaan yang sebelumnya kelihatan megap-megap dengan liabilitas Rp16 triliun dan ekuitas cuma Rp2,2 triliun, tiba-tiba dalam waktu tiga bulan bisa tampil glowing dengan ekuitas tembus Rp12 triliun dan liabilitas tinggal Rp6 triliun. Kaya mendadak? Bukan. Cuan gede? Nggak juga. Disuntik investor kakap? Sama sekali enggak. Trik sebenarnya adalah: mereka ngeluarin kartu andalan bernama “Surat Berharga Perpetual” senilai Rp9,63 triliun yang dicatat sebagai ekuitas. Bukan uang baru yang masuk, bukan utang yang dibayar, tapi utang lama yang diganti label dan pindah kamar—dari liabilitas ke ekuitas. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf
Skenario ini resmi disahkan lewat putusan PKPU No. 269/Pdt.Sus/PKPU/2024/PN.Niaga Jkt.Pst tertanggal 17 Februari 2025, yang intinya menyatakan bahwa utang PPRO ke PT PP (Persero) Tbk dan kawan-kawan berelasi lainnya dikonversi menjadi pinjaman tanpa jatuh tempo alias perpetual loan. Ini bukan pinjaman biasa—bunga cuma 0,75% (nantinya naik tipis ke 0,85%), boleh ditunda bayarnya, dan gak ada tenggat waktu pengembalian pokok. Bahkan PPRO punya hak (bukan kewajiban) buat nebus pokoknya kapan pun mereka mau. Alias: kalau gak mau, ya gak usah. Mirip kayak punya utang ke orang tua—secara hukum gak wajib bayar, secara moral ya... relatif.
Laporan keuangan juga menjelaskan ini semua secara lugas. PPRO mencatat surat berharga ini sebagai ekuitas karena sesuai dengan PSAK 50 yang memperbolehkan pencatatan ke ekuitas asal tidak ada kewajiban kontraktual bayar pokok atau bunga secara pasti. Alhasil, posisi keuangan PPRO sekarang tampak bugar: DER langsung menyusut dari 7,3× jadi 0,5×, bikin rasio solvabilitas seolah-olah membaik drastis. Tapi kenyataannya, ini cuma kosmetik akutansi. Tidak ada satu rupiah pun kas yang masuk dari transaksi ini. Semua cuma rekayasa catatan—alias ganti tempat, bukan ganti nasib. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf
Secara akuntansi, ini sah. Tapi secara ekonomi? Nggak semudah itu, Pak Toto jualan bakso. Kreditur yang utangnya dikonversi tetap punya klaim. Meski tidak setara dengan pemegang saham biasa, mereka tetap bisa nuntut kalau PPRO gagal bayar atau mangkir dari perjanjian selama 28 tahun ke depan. Jadi, meskipun posisinya dipajang sebagai “ekuitas”, secara substansi ini tetap utang lunak jangka super panjang yang disulap jadi modal. Dan ini bukan ekuitas biasa—ini ekuitas palsu yang boleh ditunda pembayarannya, tapi bisa sewaktu-waktu ditagih dalam kondisi tertentu. Kalau perusahaan mau kelihatan sehat di laporan, ini trik cerdas. Tapi kalau bicara kualitas modal? Yah... 80% ekuitas PPRO sekarang isinya ya janji lunak berbau utang.
Komposisi ekuitas sekarang terdiri dari modal disetor Rp1,54 triliun, agio Rp1,75 triliun, laba ditahan minus Rp1,91 triliun, dan sisanya—sekitar Rp9,63 triliun—adalah hasil sulapan perpetual loan. Gak heran kalau laporan keuangan PPRO sekarang terlihat “kaya”, padahal daya belinya belum tentu berubah. Ini ibarat orang yang tiba-tiba masuk daftar Forbes karena ngaku punya janji dibayar Rp10 triliun, padahal belum ada uang masuk ke rekening. Ilusi yang rapih, legal, tapi tetap ilusi.
Dan di sinilah letak bahaya bagi investor yang cuma lihat headline dan rasio DER. Neraca PPRO memang tampak sehat, tapi arus kas operasional tetap jadi penentu nasib asli. Kalau proyek mangkrak, penjualan seret, dan tagihan masuk terus, perusahaan tetap bisa megap-megap. Mencatat perpetual loan sebagai ekuitas itu seperti menyembunyikan sisa utang di laci, terus bilang ke dunia: “Lihat, rumahku bersih!” Padahal, lacinya penuh utang baju kotor. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf
Jadi apa yang dilakukan PPRO ini bukan penipuan. Laporan keuangan cukup jujur menjelaskan semua mekanismenya. Tapi ini jelas strategi finansial yang kreatif, bahkan sangat kreatif—mungkin saking kreatifnya bisa jadi studi kasus di fakultas akuntansi. Tapi buat kamu yang mau menilai kesehatan PPRO secara jujur, jangan cuma lihat rasio. Lihatlah ke dalam: arus kas, prospek proyek, dan kemampuan menghasilkan laba tunai. Karena pada akhirnya, perusahaan gak bisa bayar utang pakai angka indah di laporan. Tetap butuh duit yang nyata, bukan ekuitas dari janji.
Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.
Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345
Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm
Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx
Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW
Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU
1/9
$PPRO LK Q1 2025: Kok Bisa Cetak Laba?
Pertanyaan salah satu user Stockbit bukan di External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345
PPRO di kuartal I 2025 sukses mencetak laba yang terlihat mencolok: Rp141,83 Miliar diatribusikan ke entitas induk, padahal tahun lalu masih rugi Rp207,49 Miliar. Secara persentase, ini seperti membalik telapak tangan, +168% YoY. Tapi kalau kita gali lebih dalam, ternyata ini bukan cerita sukses hasil kerja keras bisnis inti, melainkan hasil Financial Engineering laporan keuangan yang pintar tapi tidak menghasilkan uang tunai. Kenapa? Karena sumber utama laba bukan dari jualan properti atau layanan operasional lainnya, tapi dari pos “pendapatan lain-lain” sebesar Rp224 Miliar yang muncul secara tiba-tiba. Nilai ini bahkan 3,5 kali lebih besar dari total revenue mereka di kuartal itu yang cuma Rp64,55 Miliar. Dengan kata lain, mereka bisa untung karena manuver akuntansi, bukan karena berhasil jual unit apartemen ke masyarakat. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf
Bisnis properti intinya sendiri malah masih menyedot kas dan merugi. Pendapatan anjlok 32% dibanding tahun lalu, sementara beban pokok cuma turun 21%, hasilnya margin kotor jeblok ke -0,1% alias nyaris impas. Beban operasional tetap di kisaran Rp14 Miliar, bikin rugi usaha makin dalam. Oke, beban bunga memang turun 71% jadi Rp66 Miliar karena restrukturisasi utang, tapi angka ini masih lebih dari 100% dari pendapatan. Artinya? Meskipun biaya bunga berkurang, revenue mereka tetap belum mampu menutupi beban keuangan—bahkan yang sudah dikorting pun tetap kebesaran.
Sementara itu, laporan arus kas semakin memperjelas bahwa laba ini cuma tercatat, belum ada uangnya. Arus kas dari aktivitas operasional masih defisit Rp21,53 Miliar. Memang jauh lebih baik dibandingkan tahun lalu yang minus Rp401,76 Miliar, tapi tetap saja artinya perusahaan masih keluar uang untuk menjalankan bisnisnya. Pendapatan tunai dari pelanggan juga turun 44,6% jadi Rp82,95 Miliar, jauh dari cukup untuk menutup pembayaran ke pemasok dan karyawan sebesar Rp98,46 Miliar. Singkatnya, setiap rupiah yang masuk belum bisa nutup pengeluaran harian—PPRO masih bakar duit. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf
Di sisi aset, PPRO duduk di atas tumpukan properti mangkrak. Inventori properti senilai Rp8,61 Triliun mendominasi hampir 48% total aset. Ditambah lagi, ada piutang sebesar Rp3,85 Triliun (21% dari aset), termasuk ke pihak berelasi senilai Rp286,78 Miliar. Lebih parah, piutang yang lewat jatuh tempo lebih dari 90 hari mencapai Rp61,5 Miliar. Meskipun ini sudah dicadangkan, nilainya tetap mengindikasikan bahwa realisasi piutang jadi uang masih butuh waktu panjang, kalau pun bisa. Bahkan sebagian piutang sudah dijaminkan ke bank senilai Rp300 Miliar—jadi gak bisa ditarik semaunya buat bayar operasional.
Yang bikin angka ekuitas terlihat “meroket” dari Rp1,6 Triliun menjadi Rp11,37 Triliun dalam tiga bulan adalah konversi utang Rp9,63 Triliun ke dalam Surat Berharga Perpetual. Tapi ini bukan dana segar, bukan tambahan kas, cuma pencatatan yang memindahkan utang jadi “ekuitas semu” yang berbunga 0,75%. Karena gak ada jatuh tempo, pembayaran bunga bisa ditunda, tapi bunga tetap akan nempel dan bisa naik (“step-up”). Statusnya di neraca memang ekuitas, tapi secara ekonomi tetap menekan—karena sebelum bisa bagi dividen ke pemegang saham biasa, bunga perpetual ini harus dilunasi dulu. Jadi, jangan terkecoh, ini bukan suntikan modal, tapi utang berkedok ekuitas. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf
Utang berbunga lain juga masih ada: Rp1,43 Triliun dari pinjaman bank dan Rp1,01 Triliun dari obligasi konversi. Yang terakhir ini bisa berubah jadi saham kalau harga naik, alias ada risiko dilusi besar yang belum tercermin di laporan sekarang. Ditambah arus kas yang defisit dan modal kerja yang cekak, potensi gagal bayar atau kebutuhan untuk cari dana baru tetap menghantui.
Lalu, bagaimana valuasinya? Di harga pasar Rp21, dengan jumlah saham beredar 61,68 miliar lembar, market cap PPRO hanya Rp1,3 Triliun. PBV headline-nya 0,11×, terlihat supermurah. Tapi begitu perpetual Rp9,63 Triliun dikeluarkan dari ekuitas, nilai tangible equity tinggal Rp1,74 Triliun dan PBV riilnya naik ke 0,74×. Nah, valuasi yang kelihatan diskon ini hanya berlaku kalau semua angka di neraca bisa benar-benar diuangkan—dan itu asumsi yang sangat optimistis. Bahkan kalau kita pakai pendekatan RNAV konservatif (setelah haircut inventori dan landbank sebesar 20-35%), valuasi wajar PPRO ada di kisaran Rp67 per saham. Tapi ini masih menganggap perpetual sebagai ekuitas. Kalau dianggap sebagai utang, NAV-nya malah negatif—alias kalau semua kewajiban harus ditebus, aset yang ada gak cukup. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf
Singkat kata, harga saham Rp21 bukan refleksi dari undervalue, tapi dari risiko tinggi yang melekat. Laba Q1 2025 tidak sustainable karena datang dari pos yang tidak berulang dan tidak menghasilkan kas. Perusahaan masih rugi di level operasional, cashflow negatif, piutang belum cair, inventori menumpuk, dan sumber pembiayaan datang dari konversi utang serta jual aset. Dalam situasi ini, investor bukan membeli growth, tapi membeli risiko. Maka valuasi yang terlihat murah justru mencerminkan kehati-hatian pasar, bukan peluang emas. Tanpa bukti konkret penjualan properti yang lancar dan arus kas positif, harga Rp21 bisa dibilang lebih pantas disebut harga diskon untuk aset yang macet—bukan harga murah untuk saham yang undervalued.
Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.
Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345
Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm
Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx
Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW
Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU
1/10
News Today
👉 Wall Menguat terdorong lonjakan saham teknologi AS.
👉 Trump mengancam Iran dengan sanksi, harga minyak dunia naik.
👉 Prabowo akan hapus Outsourcing dan pajaki orang kaya.
👉 BEI mencermati pola transaksi saham BNBA terkait dengan UMA.
👉 Jadi favorit hunian untuk mahasiswa, Begawan Apartemen milik $PPRO laris manis.
👉 BABP raih laba bersih Rp19,90M di Kuartal I/2025, naik 34,04% secara yoy.
👉 Didukung MUFG, $ADMF dan MFIN umumkan rencana pengabungan.
👉 $PGAS raih laba bersih USD62,02jt di Q-1 2025, amblas 48,80% secara yoy.
pak, "Nyangkut" itu beli harga atas terus gak bisa jual di harga bawah. Misal, yang beli $PPRO nih. Nah selagi masih bisa jual sebenernya belum nyangkut. Kondisi bapak ini tepatnya disebut "Floating Loss". CL/Hold ? saran saya tergantung confictionnya bapak. Tanyakan kembali apa alasan dulu beli $ADRO ? apakah alasan itu masih ada sekarang ? kalo gak ada, ya CL aja. Tapi kalo masih ada, Hold. 🤝🏻 Semoga menemukan jalan terbaik pak.
Saya salah satu penyewa di Begawan Apartment, huniannya cukup bagus kok. Fasilitas yang dipaparkan benar ada dan berjalan baik. Provider gym di sini jg sedang proses tambah unit krn membernya cukup penuh. Cuma, masih ada bbrp lokasi booth yang kosong. Mgkn $PPRO bisa agresif dalam melakukan probing dengan calon tenant ya. Peluang usaha makanan juga sebenarnya cukup menarik krn penghuninya banyak banget dan berkaca selama Ramadhan ini ramai sekali pengunjung krn banyak yg buka booth takjil. Harus sering bukan event untuk menarik pengunjung