Saham: PJAA - PT. Pembangunan Jaya Ancol Tbk.

$PJAA
PJAA berencana melakukan reklamasi 65 hektar di kawasan Ancol (30 ha Timur, 35 ha Barat). Perusahaan sudah kantongi izin lingkungan, ruang laut, dan izin pelaksanaan, namun masih menunggu persetujuan pemegang saham pada RUPSLB 19 September 2025. Proyek bisa dibiayai lewat kemitraan strategis atau dana internal, sekaligus dibarengi perubahan susunan direksi dan komisaris.

Penyampaian Bukti Iklan Panggilan RUPS (KOREKSI) [PJAA]

Pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa (KOREKSI) [PJAA]

$PJAA

om bahas $PJAA skalian dong 🙏😁

$JRPT LK Q2 2025: Sengketa Tanah dan KSO Mangkrak Memang Jadi Red Flag, Tapi Recurring Income dan Cadangan Lahan 14,5 Juta m2 Bikin PT Jaya Real Property Masih Perkasa

Request User Stockbit bukan di External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

PT Jaya Real Property Tbk adalah perusahaan properti yang sudah cukup matang dengan sejarah panjang sejak 1979 dan punya posisi kuat di kawasan Bintaro dan sekitarnya. Dari awal berdiri dengan nama PT Bintaro Raya hingga sekarang, mereka berkembang jadi salah satu pengembang besar dengan model bisnis yang terdiversifikasi. Perusahaan ini tidak hanya mengandalkan penjualan rumah dan kavling, tapi juga mengembangkan pusat perbelanjaan, hotel, oceanarium, dan jasa pengelolaan kawasan. Ekosistem bisnisnya dibuat menyatu, sehingga setiap lini usaha saling menopang. Komposisi pemegang saham pun menunjukkan stabilitas, dengan PT Pembangunan Jaya menguasai 63,59% yang sebagian dimiliki Pemprov DKI Jakarta, lalu ada BNP Paribas Singapore Branch 14,03% dan publik 14,63%. Struktur seperti ini memberikan keseimbangan antara dukungan pemerintah, kekuatan swasta, dan kepercayaan investor publik. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dari sisi kinerja, perusahaan benar-benar menunjukkan kapasitas mencetak laba. Laba tahun berjalan per 30 Juni 2025 mencapai Rp590 miliar, tumbuh 15,06% dari Rp512 miliar tahun sebelumnya. Pendapatan usaha juga naik 13,84% menjadi Rp1,47 triliun, sementara laba bruto sebesar Rp809 miliar tumbuh 10,8%. Laba per saham dasar ikut meningkat 15,28% ke Rp45,34. Ini bukti bahwa pertumbuhan tidak hanya di revenue tapi juga bottom line, sehingga profitabilitas tetap terjaga. Segmen residensial masih menjadi kontributor utama, namun menariknya hotel tumbuh pesat 234,14% dan mulai memberi warna baru, walau oceanarium stagnan hanya 0,13%. Dari sisi efisiensi, beban usaha hanya naik 12,87% yang lebih rendah dari pendapatan, artinya operasional dikelola dengan baik. Satu catatan kecil adalah beban pokok penjualan yang naik 17,78%, sedikit menekan margin laba bruto dari 43,5% ke 45%, meskipun dampaknya belum sampai mengganggu keseluruhan profit.

Neraca keuangan terlihat sehat dengan total aset per Juni 2025 sebesar Rp14,67 triliun, naik 4,05% dari Rp14,1 triliun di akhir 2024. Liabilitas juga naik 8,63% menjadi Rp4,32 triliun, tetapi DER tetap terkendali di 0,42 kali. Angka ini jauh di bawah level 1 kali, menunjukkan perusahaan masih lebih banyak dibiayai ekuitas ketimbang utang. Kondisi kas juga sangat kuat, di mana saldo kas akhir periode naik 63,51% dalam enam bulan menjadi Rp1,3 triliun. Yang paling meyakinkan adalah sumber kenaikan kas ini berasal dari operasi inti. Arus kas dari aktivitas operasi mencapai Rp552 miliar, tumbuh 36,46% dibanding tahun sebelumnya. Setelah dikurangi belanja modal, free cash flow tetap positif sekitar Rp518 miliar. Modal kerja neto bahkan melonjak 138,64% menjadi Rp494 miliar, menandakan likuiditas jangka pendek semakin longgar. Aktivitas investasi justru menurun outflownya dari Rp97 miliar ke Rp33 miliar, sedangkan aktivitas pendanaan menghasilkan arus keluar Rp12 miliar karena ada buyback saham treasury Rp14 miliar. Jadi kas naik bukan karena utang baru, melainkan karena kekuatan bisnis inti.Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Hubungan dengan pelanggan dan vendor mencerminkan posisi dominan perusahaan. Dari sisi pelanggan, perusahaan menerima uang muka sebesar Rp2,85 triliun untuk penjualan unit, dengan rentang pembayaran 2% sampai 99% sebelum pendapatan diakui. Ini jelas menguntungkan karena risiko pembiayaan ditanggung oleh pembeli. Skema KPR dengan bank memang memiliki klausul buy-back guarantee dan subrogasi, sehingga ada potensi kewajiban jika pembeli gagal bayar, tetapi secara umum tetap memperlancar transaksi. Dari sisi vendor, utang usaha bersifat non-bunga dan tidak dijamin aset, yang berarti perusahaan bisa menunda pembayaran tanpa tambahan beban. Kontrak-kontrak ini menguntungkan karena memberikan fleksibilitas kas. Namun ada potensi masalah di KSO dengan Pembangunan Jaya Ancol $PJAA yang belum resmi diakhiri sejak 2020 dan sengketa tanah di Tangerang, yang bisa menimbulkan ketidakpastian hukum jika tidak selesai dengan baik.

Cadangan lahan adalah kekuatan besar lain. Perusahaan memiliki tanah untuk pengembangan seluas 14,5 juta m2 dengan nilai Rp4,77 triliun atau sekitar Rp328.954 per m2. Lahan ini tersebar di berbagai anak usaha seperti Jaya Gardenpolis, Jaya Properti Fatmawati, dan lainnya. Selain itu masih ada kavling tanah Rp1,39 triliun dan tanah dalam pengembangan Rp690 miliar yang masuk kategori persediaan. Lahan dalam aset tetap juga ada Rp47 miliar, sebagian dipakai operasi dan sebagian lain seluas 43.827 m2 dijaminkan untuk pinjaman bank. Keberadaan cadangan lahan ini menjadi amunisi untuk ekspansi jangka panjang, meskipun ada kewajiban menyediakan 2% dari total persediaan untuk pemakaman umum sesuai aturan gubernur. Peraturan seperti ini memang menjadi tambahan beban, tetapi tidak mengubah fakta bahwa perusahaan punya stok lahan besar untuk masa depan.

Ada beberapa anomali yang perlu diawasi. Pertumbuhan COGS lebih cepat dari revenue sehingga margin bruto sedikit tertekan. Beberapa kontrak yang belum tuntas seperti KSO dengan Ancol dan perpanjangan pemasaran Pasar Senen Blok III bisa memunculkan risiko tertunda atau terganggu. Sengketa tanah di Tangerang juga menjadi red flag karena jika kalah akan menimbulkan kerugian aset. Namun semua ini bisa dianggap risiko wajar dalam bisnis properti. Justru yang lebih penting adalah bahwa laba perusahaan bukan hasil one-off, tapi recurring. Pendapatan dari properti residensial, sewa, pengelolaan kawasan, dan hotel memberikan aliran kas berulang yang solid. Non recurring income seperti laba dividen, keuntungan kurs, dan AJB memang ada, tetapi porsinya kecil. Pendapatan keuangan dari bunga deposito naik signifikan 246,24% jadi Rp28 miliar, memang tidak bisa diandalkan setiap tahun, tetapi tetap menambah ketebalan laba di tengah kenaikan suku bunga.

PT Jaya Real Property Tbk (JRPT) jadi salah satu emiten properti yang cukup menarik buat dibedah karena laporan keuangan konsolidasian interim per 30 Juni 2025 menunjukkan kombinasi antara pertumbuhan, kesehatan neraca, dan efisiensi operasional. Total aset perusahaan ini mencapai Rp 14,67 triliun dengan komposisi ekuitas Rp 10,35 triliun dan liabilitas Rp 4,32 triliun. DER 0,42 kali memperlihatkan perusahaan sangat konservatif dalam penggunaan utang, jadi tidak terlalu tergantung pada pendanaan eksternal. Dari sisi topline, revenue semester pertama 2025 tembus Rp 1,47 triliun, naik 13,84% dibandingkan periode yang sama 2024, sementara laba bersih pemilik entitas induk mencapai Rp 585 miliar, tumbuh 15,20%. Lonjakan kas dan setara kas juga signifikan, dari Rp 797 miliar di akhir 2024 menjadi Rp 1,3 triliun di pertengahan 2025, memperlihatkan likuiditas yang lebih dari cukup untuk menopang kegiatan operasional dan ekspansi jangka pendek.Upgrade skill https://cutt.ly/ge3LaGFx

Kalau angka semesteran ini diaannualisasi, revenue setahun bisa mencapai Rp 2,94 triliun dan laba bersih Rp 1,17 triliun. CFO yang dicetak semester pertama Rp 552 miliar kalau dikali dua jadi Rp 1,10 triliun, sementara capex hanya sekitar Rp 62 miliar per tahun. Artinya free cash flow masih sangat lega, sekitar Rp 1,04 triliun setahun, menghasilkan margin FCF 35,36% yang jarang dimiliki perusahaan properti karena biasanya bisnis properti itu padat modal. Beban terbesar tetap pada gaji dan tunjangan Rp 132 miliar untuk 6 bulan, sementara sumber pendapatan terbesar adalah penjualan kavling tanah dan unit bangunan Rp 988 miliar. Uang muka pelanggan Rp 2,85 triliun memang jadi liabilitas paling besar, yang di satu sisi mencerminkan demand kuat, tapi di sisi lain juga jadi kewajiban yang harus dikonversi ke properti nyata. Ini titik penting karena kalau ada hambatan proyek, uang muka itu bisa jadi beban besar.

Produktivitas tenaga kerja terlihat impresif. Dengan total 454 karyawan, tiap orang rata-rata menghasilkan Rp 6,48 miliar revenue, Rp 2,57 miliar laba bersih, dan Rp 2,43 miliar CFO dalam setahun. Kas yang ditarik dari pelanggan per karyawan bahkan mencapai Rp 7,06 miliar. Angka ini memperlihatkan JRPT punya struktur organisasi yang ramping tapi efektif. Kalau dibandingkan dengan perusahaan properti lain yang biasanya ribuan karyawan dengan output yang kadang lebih rendah, ini jadi poin efisiensi yang patut diperhatikan. Dengan model bisnis berbasis pengembangan kawasan, penjualan kavling, dan recurring income dari sewa properti, metrik per karyawan ini memperlihatkan bahwa aset tanah yang mereka pegang benar-benar bisa dimonetisasi secara konsisten.Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Valuasi di harga Rp 805 juga terlihat masuk akal bahkan cenderung undervalued. Dengan EPS tahunan estimasi Rp 90,7, PER hanya 8,9 kali, sedangkan pertumbuhan EPS year on year 15,3%. Rasio PEG jatuh di 0,58 kali yang artinya pasar belum sepenuhnya menghargai pertumbuhan laba JRPT. PBV berada di level 1,03 kali, hampir sejajar dengan nilai bukunya Rp 778 per saham, menunjukkan valuasi wajar untuk perusahaan dengan pertumbuhan. EV/EBITDA 9,7 kali masih terbilang moderat, sementara dividend yield 3,35% dan payout ratio 34% memperlihatkan keseimbangan antara bagi hasil ke investor dan retensi laba untuk ekspansi. Dengan kapitalisasi pasar Rp 10,38 triliun dan enterprise value Rp 13,40 triliun, JRPT diposisikan sebagai developer yang tidak berlebihan dalam leverage, tapi tetap punya kapasitas membiayai proyek. Dari sisi harga ideal, PBV 1 berarti Rp 778, sedangkan PER 10 berarti Rp 907. Harga sekarang Rp 805 posisinya pas di tengah, sedikit premium atas PBV tapi diskon dari PER. Ini yang bikin menarik, karena ruang kenaikan ke Rp 907 terbuka lebar kalau EPS konsisten tumbuh.

Kalau dihitung potensi break even untuk investor yang masuk di Rp 805, syaratnya laba, dividen, CFO, atau FCF per saham rata-rata harus Rp 80,5 setiap tahun selama 10 tahun. Dengan EPS Rp 90,7 dan CFPS Rp 85,6 serta FCF per saham Rp 80,8, JRPT sudah melampaui syarat ini. Jadi secara fundamental, dalam horizon 10 tahun harga sekarang bisa ketutup hanya dari laba dan arus kas. Yang kurang hanya dividen Rp 27 per saham, yang jelas tidak cukup kalau mau balik modal hanya dari dividen. Artinya investor harus mengandalkan kombinasi capital gain dan potensi kenaikan dividen. Kalau laba naik konsisten, bukan mustahil dividen juga bertambah. Dari sini reasoningnya jelas, JRPT punya kombinasi sehat antara profitabilitas, cash flow, valuasi konservatif, dan demand yang solid. Risiko terbesar ada pada sengketa tanah dan ketergantungan besar pada uang muka pelanggan, tapi selama manajemen bisa mengelola dua hal ini, valuasi sekarang terlihat menarik.

Pendapatan JRPT selama enam bulan pertama 2025 memberikan gambaran yang menarik tentang bagaimana perusahaan ini menjaga keseimbangan antara pendapatan non-recurring yang sifatnya sekali jual dan pendapatan recurring yang lebih stabil. Total pendapatan usaha tembus Rp1,47 triliun per 30 Juni 2025, naik 13,84% dibanding periode sama tahun lalu yang ada di Rp1,29 triliun. Angka ini menunjukkan bahwa secara keseluruhan, bisnis masih punya momentum pertumbuhan yang cukup solid di tengah fluktuasi sektor properti. Upgrade skill https://cutt.ly/ge3LaGFx

Kalau kita pecah, porsi terbesar masih datang dari penjualan properti alias pendapatan non-recurring. Pada semester I 2025, kontribusinya mencapai Rp988,4 miliar atau sekitar 67,14% dari total pendapatan. Memang turun sedikit dari tahun lalu yang 69,38%, tapi tetap dominan. Pertumbuhannya 10,16% secara tahunan. Yang paling menarik, penjualan kondominium melonjak gila-gilaan sampai 129,97% dari Rp27 miliar menjadi Rp62,2 miliar. Ini menunjukkan bahwa strategi perusahaan dalam mendorong proyek hunian vertikal mulai membuahkan hasil. Kavling tanah tetap jadi penyumbang terbesar dengan Rp622,6 miliar meski hanya naik tipis 5,86%, sementara unit bangunan mencatat pertumbuhan 7,65% ke Rp303,6 miliar.

Di sisi lain, pendapatan recurring justru jadi bintang dengan pertumbuhan 22,16% YoY, dari Rp396 miliar ke Rp484 miliar, dan porsinya naik jadi 32,86% dari total. Segmen hotel menyumbang kejutan terbesar, loncat 233% dari Rp17,7 miliar jadi Rp59,3 miliar. Ini menandakan bisnis hospitality mereka mulai menggeliat, mungkin terangkat juga oleh pulihnya mobilitas masyarakat. Water park ikut naik kencang 60,54%, Ice Rink tumbuh 41,68%, dan jasa pemeliharaan serta parkir juga naik 26,23%. Sewa properti yang sifatnya rutin tetap jadi tulang punggung recurring dengan Rp197,3 miliar, tumbuh 12,07%. Hanya driving range yang malah turun 9,14%, menandakan ada problem spesifik di segmen itu.Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kinerja ini bisa dibilang positif. JRPT berhasil menaikkan recurring income lebih cepat ketimbang non-recurring. Buat perusahaan properti, recurring itu semacam duit pensiunan yang bikin cashflow lebih tenang, tidak melulu bergantung pada penjualan kavling besar-besaran. Diversifikasi sumber pendapatan juga terlihat makin seimbang, meski faktanya penjualan properti masih mendominasi. Tantangannya jelas, karena sektor properti sensitif terhadap suku bunga, daya beli, dan regulasi. Kalau pasar properti melemah, ketergantungan besar ini bisa jadi risiko. Namun dengan recurring yang mulai kuat dan tumbuh dua digit, JRPT punya bantalan lebih stabil ke depan. Jadi, gambarannya sekarang recurring income mulai jadi mesin kedua yang lumayan tangguh, sementara non-recurring tetap jadi tulang punggung utama yang sesekali dapat bonus lonjakan dari proyek kondominium atau segmen khusus lainnya.

PT Jaya Real Property Tbk bisa dibilang contoh pengembang yang fundamentalnya solid. Laba tumbuh dua digit, revenue sehat, kas melimpah, DER aman, dan recurring income terjaga. Risiko kontrak dan sengketa tanah memang ada, tapi tidak sampai menggoyahkan keseluruhan bisnis. Dengan cadangan lahan luas, diversifikasi segmen, serta manajemen kas yang efisien, perusahaan ini tidak hanya layak disebut cetak laba, tetapi juga layak disebut tahan banting. Investor yang mencari perusahaan properti dengan keuangan sehat, arus kas kuat, dan prospek jangka panjang, bisa melihat Jaya Real Property sebagai pilihan yang serius, dengan catatan tetap mewaspadai potensi masalah hukum yang bisa memakan waktu panjang untuk diselesaikan.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU

PJAA

Pembangunan Jaya Ancol Tbk.

486

0.00

(0.00%)

703,000

249,966

Company Background