Saham: PJAA - PT. Pembangunan Jaya Ancol Tbk.

Barusan habis dari Ancol $PJAA

Kondisi menurut gw lebih sepi dibanding tahun2 sebelumnya. Saking sepi nya, mobil gw bisa jalan mundur sekitar 100 meter di sekitaran bunderan Ancol di jam 4 sore.

Setelah gw cek lagi ternyata harga tiket masuk naik dari Rp 30rb ke Rp 35rb pas beberapa hari sebelum lebaran. Harga parkiran mobil pun ikutan naik jadi Rp 35rb.

Ditambah lagi kondisi sekang lagi musim hujan. Makin sepi pengunjung Ancol. Siap2 labanya rungkad.

Cari andrenaline di Waterboom, sudah cukup. Tidak perlu cari di pasar modal. 🙏

Random tag: $EAST $PJAA $SWID

Kesederhanaan, seperti konsumsi RM Pagi Sore dari $PJAA yang lumayanlah untuk makan siang. 🙏

Should have cut loss $PJAA instead of $JTPE... Feel a little bit regret.

Tapi teringat orang Manado suka bilang, "Kong ngana mo polo dunia dang?" Jadi merasa legowo.

Seperti halnya keterbatasan lengan dalam memeluk sesuatu, manusia tidak bisa menang dan benar terus-menerus.

There will be times when someone must embrace her own mistakes and learn from them.

Waaah $PJAA ga ikutan $ULTJ dan $JKON yaaa 😅😅

Semua ada masanya 😅 NABUNG di sekuritas ini baru sejak akhir 2021.

Mungkin skrg, mungkin lho ya masanya yang ada Jaya Jaya Jaya nya kali ya.

$ULTJ $PJAA $JKON

"Bapak, sering datang rapat?" sapa Pak Pramukti, Komisaris Utama $NISP usai RUPS Tahunan.

Benar, tahun ketiga saya datang sebagai pemegang saham. Senang bisa tumbuh bersama OCBC. 🙏

Random tag: $PJAA $ELIT

Di watchlist ane ada saham yg sama-sama lagi diharga 500-an & 2emiten ini sama-sama bagi dividen juga,Cuma jalan disektor yang berbeda saja. lebih menarik mana nih guys antara $SIDO atau $PJAA ??? 🤔

$PJAA ini sekilas menarik. tapi silakann kuliti lebih dalam, ini bisnis sahamnya mayoritas Pemda Bro. Pengelolaannya amatiran, GCG meragukan. Seperti halnya banyak BUMD dan bisnis lain yg dikelola Pemda, tidak ditangani dgn baik, jadinya ampas.

$PJAA potensi dev 28

Kamu yakin beli WEHA, Ko?

Iya, saya yakin beli dan investasi pada saham $WEHA sudah memahami small yang satu ini. Pergerakan, siklus bisnis, dan GCG juga.

Obrolan di pinggir pantai usai RUPS Tahunan $PJAA awal tahun lalu, ada pak @olimpia juga. Biarpun pak @fadhilonn saat itu lebih memilih $BIRD

Baik WEHA dan BIRD keduanya sama-sama diapresiasi harganya. Suatu sektor yang sama, sama-sama pendekatan fundamental, pilihan sahamnya bisa beda. Sama-sama untung juga kala itu. 🙏

$PJAA tanah 500ha lebih di ancol
Dihargain 800m doang market cap sama market
Next bargain
Bagger

Orang yang baru cutloss, tidak perlu dinasehati atau dikasihani. Cuma perlu didengarkan.

Cukuplah pasar modal kejam pada orang yang tidak tahu apa yang dibeli. Tentu sebagai manusia, harusnya malah berempati kan? 🙏

$PJAA $BTPS $BBRI

Kalender dari $PJAA souvenir dari Public Expose. Kurang tahu nanti dari RUPS Tahunan, jangan terlalu berharap akan ada souvenir seperti $BBCA 🙏

@momonosuke silakan datang pada RUPS Tahunan $PJAA nanti, bisa ditanyakan langsung kepada manajamen.

Kesalahan manajemen $PJAA antara lain :
1. Mengganti hutang bank dki dengan obligasi..dengan bunga 8-9 persen mengganti bunga 6 persenan..bahkan membayar denda hutang yang belum jatuh tempo..Nggak ngerti apa maksudnya ?
2. Capex yang tidak punya implikasi ke penambahan pengunjung..Inovasi robot nggak ngasih added value.. Pengunjung Dufan sepi sekarang saat weekend padahal belum bulan puasa..Itu kunjungan saya sebagai pengunjung..
3. Inovasi renovasi Putri Duyung puluhan miliar tetapi malah okupansi turun.
4. Tutupnya tenant seperti Tlaga Sampierun(Jaya Kuliner Lestari), Mang Engking, Segarra, dan Rumah Kayu..Bahkan sampai sekarang tidak memiliki pengganti, malahan berkonflik hukum dengan Jaya Kuliner Lestari yang merupakan cucu usaha..
5. Menurunkan RKAP 2024..Karena tidak tercapainya kinerja tetapi tetap ingin pencitraan, malah RKAP 2024 diturunkan sehingga keliatan bagus. Tapi mengacu statistik yoy tetap keliatan turun.
6. Free cash flow pertama kalinya negatif

Dengan demikian sudah jelas kinerja dan kompetensi dari para direksi Ancol seperi Winarto, dll..Semoga ada perubahan di rupslb..Dan semoga investor yang nyangkut selamat..

Menemukan foto lama pak @olimpia dan pak @fadhilonn saat berbincang dengan Pak Winarto, direktur utama $PJAA usai RUPS tahun lalu.

Biarpun kini sudah punya pilihan saham pilihan lain. Mudah-mudahan suatu saat dapat berjumpa dan berbincang pada lain kesempatan!

$ELIT $KMDS

Nostalgia $PMMP saat itu masa kejayaannya tahun 2021. Periode ekspor udang ke Amerika sedang sukses sekali. Pada suatu acara sekuritas, peserta webinar dikirimkan produk olahan udang bernama Ebinoya.

Teringat sekali terakhir saya menjual saham pada harga 520. Setelah itu tidak melirik lagi, cukup kaget kini sudah ada di bawah 100. Hanya bisa berharap yang terbaik, semoga suatu saat bisa kembali berjaya!

$BTPS $PJAA

Syukurlah, kinerja $CASS Full Year 2024 tidaklah mengecewakan. Pertama kali datang ke RUPS Luar Biasa 2022, seakan penuh tanya akan prospek emiten ini. Namun, ternyata ada secercah perubahan dan apresiasi harga karena akan diakusisi $EMTK

Saya juga memutuskan memberi kesempatan lagi pada $PJAA siapa tahu, akan ada perubahan dan efisiensi. Porsi titip sendal. Namun, saya menghargai setiap langkah pak Fadhilonn. Terus semangat mengedukasi! @fadhilonn

Jika boleh berpesan, kurangilah begadang. Agar sehat mental dan sehat finansial.

Terombang-Ambing di Kora-Kora $PJAA: Dari Optimisme ke Realita

Tahun lalu, saya akhirnya merealisasikan kerugian di PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk (PJAA), sebuah emiten yang sebelumnya saya yakini memiliki prospek pertumbuhan cerah. Keyakinan saya didasarkan pada moat yang kuat berupa brand ternama serta lokasi strategis di Jakarta. Selain itu, proyek Museum Rasulullah dan rencana reklamasi yang saya anggap sebagai game changer turut memperkuat optimisme saya terhadap saham ini.

Namun, realita berbicara lain. Bahkan setelah harga sahamnya turun menjelang rilis laporan keuangan kuartal I-2024, saya sempat beberapa kali menambah posisi. Namun, ketika laporan tersebut akhirnya dirilis, sejumlah beban operasional mengalami lonjakan yang melebihi batas toleransi saya, sementara pendapatan dari segmen utama justru merosot tajam. Atas dasar itu, saya memutuskan untuk melakukan net sell secara bertahap.

🎢Lonjakan Beban dan Penurunan Pendapatan

Salah satu kenaikan biaya yang mengganggu adalah beban penyelenggaraan pertunjukan, yang melonjak dari Rp5,5 miliar menjadi Rp9,7 miliar—naik Rp4,2 miliar. Secara nominal mungkin terlihat kecil, tetapi kenaikan hampir dua kali lipat ini mencerminkan ketidakefisienan dalam alokasi modal. Padahal, pada kuartal II yang bertepatan dengan Lebaran, acara yang diselenggarakan jauh lebih besar, sehingga beban ini berpotensi meningkat lebih jauh.

Namun, beban pertunjukan bukanlah perhatian utama saya. Yang paling mengkhawatirkan adalah penurunan pendapatan dari wahana wisata yang anjlok hingga 15%. Ini merupakan penurunan terbesar sebelum pandemi, yang menimbulkan pertanyaan: apakah ini murni akibat melemahnya daya beli masyarakat, atau justru karena daya tarik Ancol terhadap pengunjung mulai berkurang?

Bahkan, meski harga tiket pintu gerbang telah naik 10%, jumlah penjualan hanya meningkat 16%—atau jika disesuaikan dengan kenaikan harga, pertumbuhannya hanya sekitar 6%. Hal ini mengindikasikan bahwa kenaikan pendapatan lebih banyak disebabkan oleh penyesuaian harga ketimbang peningkatan jumlah pengunjung, yang semakin memperkuat kekhawatiran saya terhadap kondisi fundamental bisnis PJAA.

Saya beberapa kali mengunjungi Ancol pada Januari, Februari, dan Maret 2024 untuk melihat perkembangan di lapangan. Dibandingkan dengan Januari 2023 yang macet luar biasa, suasana Ancol pada Januari 2024 terasa jauh lebih sepi. Di bulan puasa, saya menyaksikan acara reguler ngabuburit dengan ceramah yang dilanjutkan musik live, tetapi jumlah pengunjung minim. Hal ini sempat menimbulkan kekhawatiran bahwa beban operasional akan naik signifikan tanpa dampak positif terhadap pendapatan—dan ternyata, kekhawatiran itu terbukti benar.

🎢Kesalahan Fatal: Ekspektasi Growth di Saham BUMD

Kesalahan mendasar dalam investasi saya di PJAA adalah terlalu berharap pada pertumbuhan (growth) dalam saham yang mayoritas dimiliki oleh Badan Usaha Milik Daerah (BUMD). Secara historis, saham BUMD cenderung rentan terhadap politisasi, dan PJAA tidak luput dari permasalahan ini.

Beberapa katalis yang sebelumnya saya anggap akan menjadi pendorong pertumbuhan justru tidak berjalan sesuai ekspektasi:

• Museum Rasulullah akhirnya diambil alih oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta (DKJ), menghilangkan potensi kontribusi bagi PJAA.

• Reklamasi yang semula diharapkan menjadi sumber pertumbuhan justru mengalami ketidakpastian perencanaan dan pemanfaatannya.

• Tidak adanya rencana rights issue oleh DKJ sebagai pemegang saham mayoritas, dengan kecenderungan lebih memilih skema Build-Operate-Transfer (BOT) untuk menggaet investor asing.

• Lahan-lahan di Ancol yang belum maksimal dikembangkan akibat terkunci oleh izin yang masih dipegang pengusaha tanpa ada kejelasan pembangunan.

Bahkan dalam sebuah site visit ke $PANI bersama Stockbit, saya mendapatkan informasi bahwa margin bisnis reklamasi ternyata sangat tipis karena biaya yang sangat tinggi. Atas dasar ini, saya memutuskan untuk tidak lagi memasukkan proyeksi reklamasi sebagai faktor pertumbuhan PJAA dan lebih realistis menganggap tahun 2024 sebagai titik keseimbangan baru (new normal).

🎢PJAA Butuh Efisiensi Sebelum Berharap Pertumbuhan

Meski memiliki lokasi strategis dan brand yang kuat, PJAA menghadapi tantangan struktural yang tidak bisa diabaikan. Efisiensi biaya menjadi langkah mendesak yang harus dilakukan sebelum perusahaan berharap pada ekspansi.

Sebagai perbandingan, PT Taman Impian Jaya Ancol (TIJA) mampu menyetor dividen sebesar Rp100-300 miliar, jauh lebih besar dibandingkan dividen yang disetorkan oleh PJAA. Ini mengindikasikan bahwa meskipun PJAA merupakan kontributor utama dalam operasional Ancol, ada beban di tingkat holding atau unit usaha lain yang tidak menghasilkan laba optimal, sehingga menghambat value bagi investor.

Saat ini, valuasi PJAA memang terlihat murah, dengan asumsi dividen di kisaran 5-6% dan rasio price-to-earnings (PE) yang cukup menarik. Namun, dengan kondisi pasar yang sedang mengalami koreksi dalam dan menawarkan banyak peluang menarik lainnya, pertanyaannya adalah: apakah harga PJAA sudah cukup murah untuk tetap dipertimbangkan?

Ke depan, menurut saya salah satu cara bagi PJAA untuk keluar dari stagnasi, selain efisiensi, adalah dengan menjalin kesepakatan yang lebih menguntungkan dengan DKJ—misalnya, mendorong pemegang saham mayoritas untuk mempertimbangkan rights issue dan insentif atau membuka peluang bagi investor asing untuk berkolaborasi dalam pengembangan Ancol.

Alih-alih memakai modal sendiri di proyek Transit Oriented Development (TOD) yang padat modal—meski sangat bagus untuk wisata Ancol ke depannya—PJAA perlu memastikan skema investasi yang lebih menguntungkan dan berkelanjutan.

Selamat bekerja untuk Pak Winarto dan tim. Semoga amanah dalam mengelola PJAA dan dapat memperjuangkan negosiasi yang lebih baik demi masa depan perusahaan.

Pak @fadhilonn dicari oleh Pak Winarto, Direktur Utama $PJAA saat saya bersalaman pada Public Expose 2024. "Kemana ya teman satu lagi?. Saya menjawab, mungkin kehujanan.

Saya tahu pak Fadhil lebih tertarik dengan Public Expose $KOKA saat itu.

Bagi saya PJAA, saham titip sendal untuk RUPS. Porsi investasi terbesar saya ada pada $BNLI saat itu. Saya masih belum berubah, masih beli saham dengan PBV <1.

Pada akhirnya valuasi dan pertumbuhan adalah hal yang penting.