Sektor properti terbagi jadi 3 jenis, saya coba jelaskan dengan bahasa yg lebih mudah untuk kalian pahami.

1. Landed house
Ini rumah pada umumnya. Motif paling utama untuk orang beli adalah untuk dia tinggali. Sehingga ketika suku bunga rendah dan properti lagi tertekan seperti 2021 lalu maka menjadi kesempatan untuk beli rumah. Tidak heran penjualan di segmen landed house ini meningkat. Suku bunga jelas memegang peranan tinggi. Ketika suku bunga naik maka cicilan akan naik. Orang semakin sulit beli rumah plus banyak orang takut nanti ketika suku bunga floating jadi berapa besar cicilan mereka.

2. High Building
Motif pembelian sedikit berbeda, biasanya dibeli untuk investasi. Berbeda dengan landed house yg umumnya yield cuma 3% dari harga beli, high building seperti apartemen bisa memberikan yield sewa 5%-10% pertahun tergantung segmen marketnya. Jenis high building lain adalah perkantoran. Orang membeli high building biasa bukan properti pertama, tujuan mereka invest. Maka jika yield dari sewa dirasa memuaskan maka mereka akan invest. Berapa besar biaya sewa yg bisa didapatkan merupakan faktor lebih utama dibandingkan suku bunga untuk demand high building.

3. Kawasan industri
Kawasan industri dibeli oleh perusahaan. Selama uang yang didapatkan lebih besar daripada biaya yang dikeluarkan mereka maka mereka akan invest gudang/pabrik di kawasan industri. Suku bunga tidak terlalu pengaruh disini tetapi perkembangan ekonomi tentu akan memiliki pengaruh dan ekspansi dari investor luar negeri akan pegang peranan disini. Suku bunga yang tinggi lebih akan menekan daya beli masyarakat. Daya beli masyarakat yg melemah ini yg berpengaruh terhadap penurunan volume penjualan. Penurunan volume penjualan = penurunan volume produksi. Penurunan volume produksi =tidak beli lahan baru.

Kurang lebih itulah logika efek suku bunga terhadap sektor properti. Nah sekarang apakah momentum yang tepat untuk sektor properti?

Menurut saya benar sekarang banyak emiten properti yang memiliki valuasi menarik. Tetapi untuk harga saham naik maka butuh momentum. Kinerja adalah momentum paling ampuh. Apalagi yg perlu saya buktikan untuk membuktikan hal itu?

Ada beberapa faktor yg menurut saya perlu diperhatikan terkait sektor properti:
1. Bank Indonesia sudah sesuai plan untuk tidak menaikkan suku bunga hingga nanti awal Q3. Q3 itu berarti start bulan depan. (slide 2).Tinggal masalah waktu BI akan menaikkan suku bunga. Kenaikan suku bunga tentu akan berimbas kepada penjualan properti segmen landed house.

Kita flashback tahun 2008/2009, masih lekat di kepala saya agent properti belagu. Anda kesana tidak ada yg mau layani anda. Kenapa? Jual apa aja langsung soldout. Mereka da gada barang ngapain layani anda.

Ada sebuah perbedaan mendasar, ditahun itu ketika saya fresh graduate muka masih unyu2 gaji 3juta/bulan. Saya ingat harga rumah greenlake luas 60 dijual 400jtan. Anggaplah 500jt kala itu, maka dengan DP 20% dan cicilan 10 tahun jadilah cicilan perbulan kisaran 4jutaan perbulan.

Sekarang cukup sulit menemukan rumah harga dibawah 1M di Jakarta. Anggaplah rumah paling laku sekarang kisaran 1M, setelah bayar dp 20% dengan suku bunga rendah saat ini maka cicilan selama 10 tahun senilai 9.5jt perbulan. Angka itu dirasa berat oleh para kaum milenial yg mungkin bayaran anak fresh graduate kisaran 5-6jt perbulan. Apalagi nanti klo suku bunga naik?

Ketika 2008/2009 saya ingat sekali rumah didaerah Jakarta Barat ditawarkan kesaya 380jt. Saya ingat gak suka satu bagian di rumah itu sehingga berpikir lama tuk ambil. Akhirnya saya memutuskan mau ambil karena lokasi lumayan dan saya masih mampu di angka itu saat itu. Alkisah ketika saya call mau deal dia blg sori dah kejual.

Minggu depannya saya lihat rumah itu, ada tulisan dijual tapi nama org yg jual bukan teman saya. Saya call nomor itu dan tanya berapa harga rumah itu. Dia buka harga 650jt. Saya ingin sumpah serapah pas dengarnya. Gila aja hanya beda berapa minggu u naikin 70%. Tapi bulan depannya ketika saya penasaran muter kesana lagi sudah tidak ada pasang iklan terjual yg artinya laku.

Hype properti di tahun itu luar biasa, beli rumah hari ni bulan depan naik 2x itu bener2 terwujud. Kalau kalian mau tau dulu saya antar temen liat rumah gading serpong luas 120m. Itu saya ingat banget temen saya buy di angka 400jt. Berapa harganya sekarang?

Harga rumah dulu masih bisa dipaksakan oleh kaum fresh graduate. Tapi sekarang mulai susah dijangkau. Kenaikan 2x lipat rumah luas 70meter dari harga 1M ke 2M yg artinya cicilan 14jt perbulan bukan hal gampang untuk pekerja awal.

Sehingga mengharapkan ada pesta bubble properti kaya 2008 belum bs saya liat pada hari ini. Kecuali ada adjustment salary kaya dl tahun 1998.

Buat yang belum lahir, saat itu krisis besar. Sebagai gambaran seberapa krisisnya saat itu di ingatan saya bocah kecil.

Harga kaset ps dari 5rb jadi 20rb. Harga chiki ball 275 jadi 1025. Itu krisis luar biasa!!!!!

Maka pemerintah mengeluarkan kebijakan menaikkan upah minimum 16%. Detail disini https://cutt.ly/pKTlmo3

Kemampuan daya beli meningkat maka setelahnya dibarengi kemampuan beli properti. Orang2 cari properti, demand meningkat harga dikerek dan terjadilah pesta sektor properti senin harga naik.

Dengan pesta komoditas, negara kita tiba2 menjadi lebih kuat dr negara lain saya masih belum melihat bonus stage seperti 98 kejadian dalam waktu dekat.

Mungkin suatu saat akan ada, tapi untuk 2 tahun kedepan belum terlihat oleh saya per hari ini.

2. Sewa properti menjadi salah satu permasalahan saat ini. Kita ke tanah abang, begitu sepi. Masa indah sewa mahal disana sudah hilang. Mall memang sudah membaik tapi trade center terlihat masih bermasalah. Untuk apartemen umumnya 5% yield. Saya iseng liat harga apartemen saat ini. Di halaman pertama ketemu westmark apartment luas 50m dengan harga 1.25M. Apartemen sejenis disewakan 4.6jt sebulan. Artinya 55jt setahun. 55juta kita bagi 1.25M = yield 4.4%. (slide 3 dan 4) Jadi yield apartemen tidak memberikan momen wah seperti jaman dulu. Dulu ketika masa hype investment apartment, apartemen harga 300juta awal bisa memberikan yield sekitar 20jt setahun atau 6.6%. Bro. tapi kan harga apartemen naik? Mungkin tuk yg condomonium mewah krn target sewa expat duit tebel yes tapi buat yg menengah kebawah saya liat harga stuck. Bahkan banyak unit apartemen baru tanpa penghuni. Dulu nih klo kita mo beli apartemen, nomor unit diundi pake kocokan ga bs milih sendiri. Sekarang suruh milih aja kita bingung krn kosong semua. Kebanyakan pilihan. Risiko kenaikan suku bunga dan yield yg belum menggiurkan dan sulitnya cari tenant di jaman now belum membuat tertarik sama sekali untuk segmen high building.

3. Kawasan industri memang mungkin paling mending karena dipengaruhi oleh ekonomi suatu negara. Tapi yg agak sedikit terpukul sebenernya negara paling banyak investasi di kawasan industri jabodetabek adalah perusahaan Jepang. Liat aja klo u ke kawasan industri, pasti ada resto Jepang enak🤣🤣🤣. Saat ini Jepang sendiri lagi memiliki masalah melemahnya mata uang. Sehingga pemerintah Jepang mendorong mereka untuk memulangkan perusahaan komponen otomotif, elektronik dan kosmetik ke negaranya. Ini kenapa beberapa perusahaan Jepang sudah mudik dari China, Rusia dan negara Asia Tenggara.
Perusahaan Jepang besar saya rasa gak akan mudik, tapi perusahaan Jepang yg produksi bahan pendukung seperti sparepart, komponen listrik dll bisa saja pulang kampung. Yang saya lihat juga belum membuat jadi momentum yg menarik untuk kawasan industri.

Jadi klo orang tanya, bro gak masuk sektor properti? Maka saya sependapat sektor properti bener banyak company under value. Tidak ada keraguan untuk saya bilang banyak sektor properti undervalue per hari ini.

Tapi sisi lain saya juga melihat saat ini banyak opsi menarik bertebaran di market yg memiliki story kinerja meningkat baik dan valuasi yg menarik jg.

Beli emiten properti saat ini menurut saya pasti akan cuan ujungnya ketika momentum properti muncul. Problemnya kapannya saya gak tau, itu masalahnya. Sedangkan sektor2 lain seperti consumer, retail dan pharmacy lebih jelas terlihat titik cerahnya di tahun ini dan mendatang.

Saya pribadi dibanding memilih emiten cyclical yg belum saatnya story kinerja terlihat membaik dan saat ini begitu banyak menu perusahaan yg laba konsisten bertumbuh, non cyclical dan dijual pada valuasi menarik maka saya tentu akan memilih opsi yang kedua. Jadi kenapa saya tidak ke emiten properti lebih karena merasa ada yang lebih menarik.

Jadi saya ga bilang sektor properti tidak menarik, tapi saya lihat saat ini market terlalu gila memberikan banyak barang bagus di harga menarik.

Tapi bukankah dulu masuk coal pas siklus lagi jelek? Yes, makanya jagoan coal saya dulu itmg kan. Dari dividen aja saya kalahin deposito. Saya rasa jarang emiten properti memiliki kemampuan kasih dividen yg menyenangkan seperti itmg.

Jadi emiten apa yg saya anggap menarik? Serba salah saya jawab pertanyaan itu. Saham saya Itu2 aja, semua jg da pada tau saham jagoan saya. Klo sebut emiten dibilang nyari korban cuci piring oleh para expert tiang. Gak sebut emiten, cuma kasih ciri2 screening saham tau2 sore Sahamnya ga muncul lagi dengan parameter screening yg sama.😂😂😂😂

Serba salah saya karena kalian semua sudah tidak unyu2 lagi dananya 🤣🤣🤣

Tag perusahaan properti ngasal karena gada emiten properti di porto
$MMLP $BEST $DMAS $DUTI $BSDE

-THOWILZ-