Harga Properti Naik, Penjualan Mulai Pulih: Apakah Kesenjangan Ekonomi Makin Lebar?
Pertumbuhan harga properti residensial di pasar primer sebesar 0,69% YoY pada 2Q26 memang terlihat relatif rendah. Namun, di balik angka tersebut terdapat cerita lain yang cukup menarik. Penjualan properti mulai menunjukkan perbaikan, dari kontraksi -25,67% YoY pada 1Q26 menjadi -2,36% YoY pada 2Q26. Sayangnya, pemulihan tersebut tidak terjadi secara merata. Penjualan rumah tipe besar justru tumbuh 13,08% YoY, sementara rumah tipe kecil masih terkontraksi 2,88% dan rumah tipe menengah bahkan turun 10,51%.
Kondisi ini bisa menjadi salah satu gambaran bahwa kemampuan membeli masyarakat mulai semakin terpolarisasi. Kelompok masyarakat yang memiliki pendapatan tinggi, aset, atau akses pembiayaan yang lebih baik masih memiliki kemampuan untuk membeli properti, bahkan ketika kondisi ekonomi terasa lebih berat. Sebaliknya, masyarakat dengan pendapatan menengah ke bawah cenderung lebih sensitif terhadap kenaikan biaya hidup, suku bunga, harga kebutuhan pokok, serta ketidakpastian pekerjaan. Akibatnya, membeli rumah bukan lagi sekadar persoalan harga rumah, tetapi juga persoalan kemampuan menjaga cash flow setiap bulan.
Di sinilah potensi kesenjangan mulai terlihat. Ketika seseorang sudah memiliki rumah atau aset properti, kenaikan harga properti dalam jangka panjang dapat meningkatkan nilai kekayaannya. Sementara bagi mereka yang belum memiliki rumah, kenaikan harga aset justru dapat membuat jarak untuk memiliki rumah semakin jauh. Dengan kata lain, pemilik aset bisa mendapatkan keuntungan dari kenaikan nilai aset, sedangkan calon pembeli harus menghadapi barrier yang semakin tinggi untuk masuk ke pasar properti.
Namun, kita juga perlu berhati-hati untuk tidak langsung menyimpulkan bahwa data 2Q26 merupakan bukti bahwa kesenjangan ekonomi pasti semakin melebar. Survei Bank Indonesia terutama menggambarkan kondisi harga dan penjualan properti residensial di pasar primer, bukan ukuran langsung distribusi kekayaan masyarakat. Meski demikian, perbedaan kinerja antarsegmen rumah tetap memberikan sinyal bahwa daya beli dan akses pembiayaan masyarakat tidak berada pada kondisi yang sama.
Pada akhirnya, persoalan properti bukan hanya tentang apakah harga rumah naik atau turun. Yang lebih penting adalah siapa yang masih mampu membeli rumah ketika ekonomi sedang sulit. Jika pertumbuhan ekonomi hanya mampu meningkatkan kemampuan kelompok yang sudah memiliki aset, sementara kelompok yang belum memiliki aset semakin sulit mengejar harga properti, maka kesenjangan kekayaan berpotensi semakin besar. Karena itu, pemulihan penjualan rumah memang merupakan kabar positif, tetapi kualitas pemulihannya juga perlu diperhatikan: apakah pertumbuhan tersebut benar-benar membuat masyarakat semakin mudah memiliki rumah, atau justru lebih banyak dinikmati oleh kelompok yang sejak awal sudah memiliki daya beli kuat?
$PANI $CTRA $BSDE
