$PWON
BEDAH LAPORAN KEUANGAN YUK!
Neracanya gila kuatnya.
Total aset Rp37,7 T, ekuitas Rp26,9 T. Utangnya cuma satu YAKNI obligasi dolar USD 333 juta bunga 4,875% jatuh tempo 2028. Sementara kas + portofolio investasinya Rp13,55 T. Jadi kalau semua dihitung, mereka justru net cash sekitar Rp7,6 triliun.
Ini salah satu neraca paling bersih di sektor properti IDX. Tepuk tangan prok prok prok!
Operasionalnya malah membaik
Pendapatan recurring (sewa mal, hotel, service charge, parkir, utilitas) Rp2,89 T, naik 7%. Itu 86% dari total pendapatan. Margin kotornya naik dari 55,7% ke 56,9%. Segmen ritel margin operasinya 61%.
Jadi mal-nya rame, hotelnya jalan, sewanya naik. Aman.
Terus kenapa laba semester 1 2026 turun dibandingkan dgn smt 1 tahun lalu?
Ini yang seru. Gara-gara satu pos: "Lain-lain – bersih" yang minus Rp142 miliar, padahal tahun lalu plus Rp110 miliar. Swing-nya Rp252 miliar.
Isinya? Rugi mark to market portofolio investasi mereka. PDNI (dana yang dikelola manajer investasi) rugi Rp121 M, reksadana rugi Rp9 M.
Jadi bukan mal-nya sepi. Tapi portofolio obligasinya lagi merah 📉
Manajemen sendiri melapor adjusted net profit Rp1,43 T, naik 7% YoY. Kalau noise investasinya dibuang, laba intinya emang tumbuh.
Laba Q2 sendirian sekitar Rp745 miliar, naik 46% dari Q1. Tapi turun ~25% dibanding Q2 tahun lalu, karena Q2 2025 dulu dapat berkah untung tender offer obligasi plus portofolio yang lagi hijau.
Nah, ini yang perlu dicermati 👀
1️⃣ PWON sekarang setengahnya kayak manajer investasi. Rp13,5 T atau 36% asetnya nongkrong di kas, obligasi, dan reksadana. Semester ini mereka nambah Rp1,4 T ke reksadana, sementara capex kasnya cuma Rp176 M. Duitnya lebih banyak masuk pasar modal daripada jadi beton.
2️⃣ Penjualan properti melemah. Development revenue turun 29%. Yang lebih penting: unit yang udah kena PPJB tapi belum diakui jadi pendapatan tinggal Rp199 M, dari Rp392 M di Desember. Turun separuh. Itu bocoran buat semester depan.
3️⃣ Hedge dolarnya udah mentok di batas atas. Tapi tenang, eksposur USD bersihnya udah nyaris nol (cuma Rp66 M, dari Rp1,7 T di Desember) karena kasnya sengaja dipegang dalam dolar. Ini langkah pintar sih.
4️⃣ Landbank gak nambah sama sekali. Sama persis 3,6 juta m² kayak Desember.
Satu fakta yang jarang dibahas 💎
Manajemen nilai properti investasi + aset tetapnya wajar di Rp41,4 T. Nilai bukunya? Cuma Rp14,7 T. Ada selisih ~Rp26,7 T yang gak muncul di neraca karena aset lamanya udah disusutkan habis-habisan.
Tapi ini penilaian internal manajemen ya, bukan appraisal independen, dan angkanya sama persis kayak Desember. Jangan ditelan mentah.
Kesimpulan gue:
Bisnisnya sehat, neracanya kuat, dividen jalan Rp13/saham. Tapi ROE-nya cuma ~9%, dan itu konsekuensi logis dari nyimpen ekuitas belasan triliun di instrumen yield 4-5%.
Pertanyaannya satu: duit Rp13,5 T itu mau jadi mal dan hotel baru, atau mau ngendon terus jadi bond fund?
Kalau dibangun, upside-nya jelas. Kalau enggak, ya cuma perusahaan properti yang lagi main obligasi.
Bukan ajakan beli atau jual ya, cuma baca laporan aja 🙏
$BSDE $CTRA