$KIJA UMR Play di Kendal

Lanjutan dari diskusi hari ini di External Comunity Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community menggunakan kode: A38138 https://stockbit.com/post/13223345

KIJA saat ini sangat fokus di Kendal karena UMR Kendal sangat rendah jika dibandingkan dengan kawasan industri seperti Cikarang. Ini bukan sekadar pindah lokasi proyek, ini perpindahan pusat profit dari area yang makin mahal menuju area yang masih kompetitif untuk pabrik baru. Kalau investor masih menganggap KIJA cuma jual tanah seperti emiten properti biasa, investor sedang melewatkan perubahan struktur bisnisnya. Kendal membuat KIJA punya senjata baru, yaitu arbitrase biaya tenaga kerja plus insentif kawasan, yang efeknya langsung terasa ke daya tarik tenant. Dan ketika tenant masuk deras, yang ikut naik bukan hanya penjualan lahan, tapi juga utilitas dan jasa kawasan yang sifatnya berulang. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Bisnis KIJA di Kendal mencetak Rp2,02T pada LK Q3 2025 dan ini sudah mengalahkan bisnis KIJA di Cikarang yang hanya Rp1,63T. Secara tren, Kendal naik dari Rp1,57T pada 9M 2024 menjadi Rp2,02T pada 9M 2025, tumbuh 29,1%. Cikarang kebalikannya, turun dari Rp1,80T menjadi Rp1,63T, turun 9,2%. Artinya jelas banget, permintaan yang dulunya terkonsentrasi di koridor mapan Cikarang mulai bergeser ke koridor yang lebih murah secara biaya operasional seperti Kendal.

Skala amunisi KIJA juga tidak main-main, karena lahan yang dikuasai bukan hanya satu akun. Tanah untuk pengembangan tercatat 4.396 Ha, dengan 2.338 Ha sudah bersertifikat, kira-kira 53,2% dari land bank, sisanya masih proses pelepasan hak atau balik nama. Di aset tetap, ada tanah 1.581.650 m2 atau sekitar 158 Ha yang tersebar di banyak kota, jadi ini bukan hanya satu klaster. Ditambah persediaan tanah yang secara nilai berada dalam aset segmen pengembangan kawasan industri dan real estat senilai Rp20,43T, yang banyak berlokasi di Cikarang dan juga dipakai sebagai jaminan pinjaman. Kalau disatukan secara estimasi, total lahan KIJA berada di sekitar 4.554 Ha, sehingga game KIJA adalah game skala dan opsi monetisasi yang banyak. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kenapa Kendal bisa mengalahkan Cikarang, jawabannya bukan cuma karena UMR murah, tapi matematika biaya pabrik. UMK Kendal sekitar Rp2,8 sampai Rp2,9 juta, sedangkan Cikarang sekitar Rp5,2 sampai Rp5,5 juta, selisihnya sekitar 45 sampai 50% per karyawan per bulan sebelum mempertimbangkan turunan lain. Untuk pabrik padat karya, selisih ini bukan kosmetik, ini penentu apakah ekspansi layak atau tidak. Lalu ada faktor insentif kawasan ekonomi khusus yang membuat economics transaksi lahan dan aktivitas kawasan lebih menarik, termasuk dampak finansial seperti restitusi pajak yang tercatat Rp24,37 miliar pada 2025 dan Rp22,89 miliar pada 2024. Kombinasi ini membuat Kendal bukan sekadar lokasi alternatif, tapi lokasi yang secara total cost lebih meyakinkan untuk tenant baru.

Kalau dibandingkan dengan emiten properti lain, karakter KIJA memang beda kelasnya. DMAS punya sekitar 206 Ha dan sangat terpusat di Cikarang, sehingga unggul fokus tapi kurang diversifikasi ketika biaya Cikarang naik. BSDE unggul di nilai nominal land bank Rp17,60T dengan fokus kota mandiri residensial, sementara $DILD sekitar 2.025 Ha dan $SMRA sekitar 1.895 Ha juga bermain di residensial dan mixed-use yang sensitif ke siklus konsumen dan suku bunga. KIJA berdiri di jalur yang berbeda, karena demand utamanya datang dari investasi industri dan rantai pasok, sehingga relevansi perbandingan utamanya adalah magnet tenant dan kemampuan monetisasi kawasan, bukan sekadar luas lahan. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Daya tarik KIJA terlihat dari dua sisi yang saling menguatkan, yaitu likuiditas dan recurring income. Kas melonjak ke Rp3,29T dari Rp2,05T, lalu gearing ratio turun dari 36,48% menjadi 20,37%, ini sinyal deleveraging yang nyata. Recurring income dari power plant dan jasa kawasan memberi stabilisator, dengan pendapatan power plant sekitar Rp1,37T dan kontribusi laba ke induk sekitar Rp332,88 miliar, jadi KIJA tidak sepenuhnya bergantung pada jual tanah one-off. Namun risikonya juga nyata, yaitu Senior Notes jatuh tempo 2027 sekitar Rp4,62T, ditambah kovenan yang bisa membatasi dividen dan ruang investasi. Tambahan lagi, EPS turun 43% meskipun revenue naik 8,2%, jadi investor harus peka bahwa pertumbuhan top line belum tentu langsung mengalir ke pemegang saham kalau beban pendanaan dan struktur biaya menekan laba per saham.

Jadi KIJA ini asset play yang sedang diuji oleh jatuh tempo utang gede di 2027. Optimisnya, dengan PBV sekarang yang masih di bawah 1 memberi ruang upside besar bila monetisasi Kendal bisa terus kencang dan refinancing utang bisa dilakukan tanpa mengorbankan nilai pemegang saham, bahkan jika target PBV 1x maka potensi upsde KIJA makin besar. Tapi peru diingat bahwa land bank sebesar apa pun bisa berubah jadi alat tawar kreditor kalau cashflow tidak cukup kuat dan seluruh kenaikan revenue tersedot bunga serta pelunasan. Versi realistisnya sederhana, Kendal sudah terbukti jadi growth driver, tapi manajemen harus mempercepat monetisasi yang terlihat di cashflow melalui JV, divestasi aset non-core, atau struktur pembiayaan yang lebih ringan, karena tanpa itu, valuasi akan terus didiskon meski lahan dan ceritanya menarik.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU