$KIJA: Berburu Kawasan Industri di Kendal

Diskusi tentang kawasan industri hari ini di External Comunity Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community menggunakan kode: A38138 https://stockbit.com/post/13223345

KIJA saat ini sangat fokus di Kendal karena UMR Kendal sangat rendah jika dibandingkan dengan kawasan industri seperti Cikarang. Ini bukan sekadar narasi biaya tenaga kerja, ini strategi menangkap gelombang relokasi pabrik yang mencari struktur biaya paling efisien. Kalau investor masih melihat KIJA sebagai saham properti yang jual tanah lalu selesai, itu sudah ketinggalan cerita. KIJA sedang memindahkan pusat gravitasi bisnisnya dari zona yang mulai mahal dan jenuh ke zona yang masih murah dan lapar investasi. Dan saat pergeseran ini berhasil, yang berubah bukan cuma revenue, tapi valuasi lahan, daya tawar ke tenant, dan kualitas arus kas. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dari data LK Q3 2025 KIJA, terlihat jelas bahwa kawasan Kendal resmi mengalahkan Cikarang dalam bisnis KIJA. Revenue Kendal Rp2,02T, Cikarang Rp1,63T. Secara tren, Kendal tumbuh 29,1% YoY, sedangkan revenue KIJA di Cikarang justru turun 9,2%. Ini mengirim sinyal bahwa permintaan lahan industri dan aktivitas turunannya sedang pindah pusat, dari koridor yang biaya buruhnya tinggi dan kompetisinya ketat ke koridor yang lebih kompetitif untuk pabrik padat karya. Dengan selisih upah yang lebar, pabrik yang sensitif ke gaji akan menghitungnya sebagai selisih biaya tetap tahunan yang bisa mengubah margin hidup-mati.

Di balik fokus Kendal, ada logika skala yang lebih rapi. KIJA punya land bank untuk pengembangan 4.396 Ha, ditambah tanah aset tetap sekitar 158 Ha dari 1.581.650 m2, sehingga total estimasi lahan mendekati 4.554 Ha. Ini ukuran yang besar untuk emiten kawasan industri, dan yang membuatnya menarik adalah sebaran geografisnya. Cikarang memberi ekosistem matang, Kendal memberi biaya operasional rendah, Pandeglang memberi aset pariwisata yang bisa jadi agunan global untuk pendanaan. Diversifikasi ini membuat KIJA tidak bergantung pada satu klaster ekonomi saja, tetapi juga menambah kompleksitas eksekusi karena tiap lokasi punya karakter demand berbeda.

Kalau dibandingkan emiten lain, posisi KIJA itu unik. DMAS hanya sekitar 206 Ha dan sangat terkonsentrasi di Cikarang, jadi kuat di kedalaman satu lokasi tapi lebih rentan kalau siklus Cikarang melemah. $BSDE, DILD, $SMRA lebih besar di residensial dan kota mandiri, sehingga driver mereka lebih bergantung ke siklus properti konsumen dan suku bunga. KIJA berbeda, karena demand utamanya datang dari investasi pabrik, relokasi rantai pasok, dan kebutuhan infrastruktur kawasan. Jadi perbandingan yang paling relevan bukan sekadar luas lahan, tapi siapa yang punya magnet tenant industri dan siapa yang punya recurring income untuk menstabilkan arus kas saat penjualan lahan melambat. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Esensi lain yang sering luput adalah kualitas monetisasi lahan. Di Kendal, KIJA menguasai 51% di KIK, jadi setiap pertumbuhan di sana lebih terasa ke konsolidasi. Status KEK juga memberi nilai tambah berupa insentif yang bisa memperbaiki economics transaksi lahan dan aktivitas kawasan. Ini membuat Kendal bukan hanya alternatif murah dari Cikarang, tapi paket lengkap yang lebih mudah dijual ke calon tenant karena total cost of operation lebih rendah. Ketika kawasan industri punya daya tawar, bukan cuma tanah yang laku, layanan kawasan, utilitas, sampai jasa pemeliharaan ikut naik, dan itu menciptakan revenue berulang yang lebih stabil.

Dari sisi risiko, investor perlu melihat dua hal yang saling tarik-menarik. Di satu sisi, kas naik menjadi Rp3,29T dari Rp2,05T, dan gearing ratio turun dari 36,48% menjadi 20,37%, ini tanda deleveraging yang nyata dan memperkuat daya tahan neraca. Di sisi lain, ada Senior Notes 2027 sekitar Rp4,62T yang menjadi titik fokus, karena nilai lahan sebesar apa pun tidak otomatis menguntungkan pemegang saham kalau arus kas akhirnya lebih banyak mengalir ke kreditor. Hedging NDF USD100 juta adalah langkah disiplin untuk meredam volatilitas kurs, tapi itu tetap bukan pengganti strategi inti, yaitu memastikan monetisasi lahan dan cashflow cukup kuat untuk opsi refinancing yang tidak menyakitkan. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Intinya, KIJA menarik karena kombinasi skala land bank, pergeseran mesin pertumbuhan ke Kendal, dan perbaikan struktur modal yang terlihat angka-angkanya. Keunggulan utamanya ada pada arbitrase biaya tenaga kerja, pembuktian revenue Kendal yang sudah mengalahkan Cikarang, serta peluang hidden value karena lahan dicatat historis dan bisa sangat undervalued terhadap nilai pasar. Kelemahannya ada pada tekanan eksekusi, kebutuhan monetisasi yang cepat dan bersih, serta bayang-bayang jatuh tempo 2027 yang menentukan apakah rerating valuasi benar-benar terjadi. Potensinya besar bila Kendal terus menyedot tenant dan manajemen mengunci jalur pendanaan yang aman, karena saat itu KIJA bukan lagi cerita jual-beli tanah, tapi cerita platform industri dengan arus kas dan aset yang mulai dihargai lebih wajar oleh pasar.

🏭 KIJA Berburu Kawasan Industri di Kendal
• 💸 UMR rendah, margin pabrik naik
• 🧾 KEK, insentif pajak menekan total cost
• 📈 Bukti demand, revenue Kendal 2,02T vs Cikarang 1,63T
◦ 🚀 Kendal 29,1% YoY
◦ 📉 Cikarang -9,2% YoY

• 🧰 Checklist cepat
◦ 🛣️ Tol-pelabuhan-last mile
◦ ⚡ Listrik, 💧 air, 🧪 limbah, 📡 fiber
◦ 📜 Legal clean, bebas sengketa

• ⚠️ Risiko
◦ 🌊 banjir, 📑 izin, 🏗️ eksekusi developer molor

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU