$SOTS LK Full Year 2025: Revaluasi Aset

Dalam setahun terakhir saham SOTS sudah naik 781%. Banyak investor yang bertanya-tanya kok bisa ya ini saham terbang tinggi, apakah karena bandar gorengan atau karena faktor fundamental? Kalau kita lihat data laporan keuangan terbaru dari sini karena kebetulan SOTS adalah saham yang sudah rilis LK Full Year 2025, maka kita bisa lihat bahwa ada beberapa anomali di perusahaan ini. Kenaikan 781% itu sudah masuk zona yang biasanya tidak lagi digerakkan oleh laba, tapi oleh cerita dan ekspektasi. Masalahnya, cerita bisa terbang jauh lebih cepat daripada arus kas. Dan justru di SOTS, jurang antara neraca yang tampak perkasa versus napas operasional yang megap-megap terlihat jelas. Investor yang cuma lihat harga sering lupa, pasar suka membayar opsi masa depan, bukan membayar realita hari ini. Jadi kalau ada yang bilang ini murni fundamental, data 2025 memberi data yang kontradiktif. External Comunity Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community menggunakan kode: A38138 https://stockbit.com/post/13223345

PT Satria Mega Kencana Tbk (SMK) atau SOTS ini bisnis utamanya adalah real estate dan kawasan pariwisata lewat entitas anak yang mengoperasikan Sotis Hotel. Laporan 2025 diaudit KAP Jojo Sunarjo dan Rekan dengan opini Wajar Tanpa Modifikasi, tapi ada Penekanan Suatu Hal yang tidak bisa dianggap hiasan, akumulasi kerugian Rp130,37 Miliar yang memunculkan ketidakpastian signifikan atas kelangsungan usaha. Di sisi kepemilikan, kontrolnya nyata, Herman Herry Adranacus 26%, Stevano Rizki Adranacus 24,8%, Indjun 14,19%, Vonny Kristiani 9,9%, Cindy Angelina 0,1%, masyarakat 25,01%, dan Herman Herry juga jadi Komisaris Utama di entitas anak. Ini penting karena di SOTS, garis antara pemilik, penyelamat likuiditas, dan penentu arah strategi itu nyaris menyatu. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Aset tetap SOTS mencapai Rp398,28 Miliar, itu sekitar 95,9% dari total aset, artinya total aset SOTS kira-kira Rp415,4 Miliar. Dari aset tetap itu, tanah Rp332,48 Miliar, sekitar 83,5% dari aset tetap, jadi struktur asetnya berat sekali ke land bank. Kuncinya ada di Surplus Revaluasi Rp183,87 Miliar, karena tanpa revaluasi ini ekuitas secara teknis berpotensi jadi negatif, jadi benteng akuntansinya bukan dari laba ditahan, melainkan dari penilaian kembali. Ini bukan berarti asetnya tidak bernilai, justru bisa sangat bernilai, tapi investor wajib sadar, revaluasi tidak membayar bunga bank, gaji, dan listrik. Tambahan risikonya, ketika belanja pemeliharaan dan capex rendah, selalu ada ruang potensi impairment, dan range konservatif 5% sampai 10% penurunan nilai bangunan saja sudah cukup untuk mengubah cara pasar membaca kekuatan ekuitasnya.

Kalau bicara skala, di sinilah SOTS kelihatan jomplang. Revenue 2025 Rp20,72 Miliar, turun dari Rp22,55 Miliar, turun Rp1,83 Miliar atau sekitar 8,1%. Dengan total aset kira-kira Rp415,4 Miliar, asset turnover cuma sekitar 0,05x, ini rendah sekali untuk perusahaan yang sudah listed. Bahkan aset tetap Rp398,28 Miliar dibanding revenue Rp20,72 Miliar itu sekitar 19,2x, jadi asetnya besar, tetapi mesin monetisasinya kecil. Di atas kertas, margin bruto 62% itu terlihat cantik, gross profit kira-kira Rp12,85 Miliar, namun langsung habis dilahap beban umum dan administrasi Rp22,50 Miliar yang bahkan lebih besar dari revenue, sekitar 108,6% dari revenue. Simulasi potong 20% beban umum dan administrasi sekitar Rp4,5 Miliar pun masih menyisakan rugi operasional, jadi problemnya bukan sekadar efisiensi, tapi skala pendapatan yang tidak sanggup menopang struktur biaya sebagai emiten. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

SOTS mengalami rugi bersih Rp15,62 Miliar, tapi Arus Kas Operasi (CFO) negatif Rp4,62 Miliar tapi harga sahamnya terbang ke langit. Ini bukan tanda bisnis utama SOTS sudah sehat, ini lebih menunjukkan adanya komponen non-kas besar dan penyangga dari perubahan kewajiban. Penyusutan Rp6,54 Miliar memberi bantalan non-kas, lalu kenaikan utang pihak berelasi ikut menutup lubang kas harian, jadi CFO tampak tidak seburuk rugi bersih. Namun interpretasi yang lebih jujur, bisnisnya belum menghasilkan kas, hanya saja pendarahannya ditopang alat bantu. Ada juga pajak dibayar dimuka yang nilainya tidak kecil pada kasus seperti ini, karena saat rugi fiskal berlanjut, saldo itu tidak otomatis cepat menjadi manfaat.

Bagian paling sensitifnya ada di likuiditas dan covenant. Rasio lancar entitas anak hanya 0,42x, jauh di bawah syarat minimum bank 1x, dan SOTS gagal memenuhi covenant Current Ratio, Debt to Equity Ratio (DER), dan Debt Service Coverage Ratio (DSCR) atas pinjaman Bank Negara Indonesia (BNI) sekitar Rp49,9 Miliar. Konsekuensinya jelas, pinjaman menjadi callable secara teknis, bank punya hak menagih sewaktu-waktu. Jadi ini SOTS sampai sekarang belum default karena BBNI masih memberikan keringanan.

Struktur modal SOTS juga bukan tipe yang nyaman, dengan total liabilitas Rp235,92 Miliar melawan ekuitas perusahaan hanya Rp179,27 Miliar, DER kira-kira 1,32x. Yang paling menentukan, utang pihak berelasi Rp127,46 Miliar atau sekitar 54,0% dari total liabilitas, bersifat tanpa bunga dan tanpa jaminan, ini berfungsi sebagai penyangga supaya perusahaan tidak tumbang. Namun justru di situlah risikonya, begitu penyangga itu berubah sikap, beban bunga pasar bisa jadi tidak tertanggung, sementara biaya keuangan saat ini saja sudah Rp5,47 Miliar, sekitar 26,4% dari revenue, atau sekitar 42,6% dari gross profit, itu berat.

Jadi SOTS adalah saham yang narasinya lebih mirip opsi atas aset ketimbang mesin laba hotel. Keunggulannya ada pada land bank besar dan potensi nilai wajar aset, termasuk rencana penjualan Villa Kepulauan Seribu Rp37,5 Miliar yang bisa jadi suntikan likuiditas jika eksekusinya bagus. Kelemahannya jelas, operasi tidak scalable, CFO masih negatif, beban tetap besar, covenant breach, dan ketergantungan pada utang berelasi sebagai oksigen. Potensinya memang ada, Rights Issue (HMETD) bisa menjadi jalan deleveraging, masuknya investor strategis bisa mengubah permainan, dan pariwisata premium di Nusa Tenggara Timur bisa menjadi katalis nilai tanah. Tapi untuk saat ini, kenaikan 781% lebih mudah dijelaskan sebagai pasar sedang membayar kemungkinan, bukan sedang memberi penghargaan pada kinerja operasional. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

📌 Revenue 2025 Rp20,72 Miliar turun dari Rp22,55 Miliar, turun Rp1,83 Miliar atau 8,1%
📌 Margin bruto 62%, gross profit kira-kira Rp12,85 Miliar, namun beban umum dan administrasi Rp22,50 Miliar
📌 Rugi bersih Rp15,62 Miliar, Arus Kas Operasi (CFO) negatif Rp4,62 Miliar
📌 Penyusutan Rp6,54 Miliar, biaya keuangan Rp5,47 Miliar
📌 Total aset kira-kira Rp415,4 Miliar, aset tetap Rp398,28 Miliar atau 95,9% dari aset
📌 Tanah Rp332,48 Miliar, sekitar 83,5% dari aset tetap
📌 Surplus revaluasi Rp183,87 Miliar, kunci agar ekuitas tidak jatuh negatif
📌 Akumulasi kerugian Rp130,37 Miliar, jadi alasan Penekanan Suatu Hal auditor

📈 Trend yang kelihatan dari 2025
📉 Pendapatan turun 8,1%, artinya pemulihan demand hotel belum cukup kuat
📉 Biaya tetap menguasai, beban umum dan administrasi lebih besar dari revenue
📉 Rugi bersih tetap besar, jadi setiap kenaikan okupansi kecil mudah habis buat nutup fixed cost
📉 CFO masih negatif, jadi bisnis inti belum menjadi mesin kas
Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

🏗️ Skala dan produktivitas aset
🏢 Asset turnover sekitar 0,05x, aset besar tapi putaran penjualan rendah
🌍 Aset tetap sekitar 19,2x revenue, tanah sekitar 16,0x revenue, ini menunjukkan SOTS lebih mirip holding aset daripada operator yang agresif monetisasi
🧠 Implikasi, valuasi mudah digerakkan narasi aset, tapi kestabilan tetap ditentukan kas

✅ Keunggulan yang bisa dipakai pasar untuk membenarkan valuasi
🌴 Land bank besar, terutama tanah, yang secara teori bisa jadi deep value
🧱 Revaluasi membuat neraca tampak kuat dan membuka ruang aksi korporasi
🧩 Ada opsi likuiditas dari penjualan aset non-operasional seperti Villa Rp37,5 Miliar
🤝 Utang berelasi tanpa bunga menjadi bantalan jangka pendek

⚠️ Kelemahan yang paling berbahaya kalau dibiarkan
🧨 Covenant breach di pinjaman $BBNI Rp49,9 Miliar, status callable secara teknis
🩸 Rasio lancar 0,42x, ini sinyal likuiditas pendek ketat
🧱 Beban umum dan administrasi Rp22,50 Miliar mengalahkan revenue Rp20,72 Miliar
💸 Biaya keuangan Rp5,47 Miliar, berat dibanding skala pendapatan
🧷 Ketergantungan utang berelasi Rp127,46 Miliar, kalau oksigen ini ditarik, risiko naik cepat
Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

🎯 Potensi yang realistis, bukan sekadar mimpi
🚀 Rights Issue (HMETD) bila sukses bisa dipakai deleveraging dan perbaikan napas kas
🏢 Masuknya investor strategis atau skenario M&A bisa mengubah struktur biaya dan arah bisnis
🌊 Monetisasi aset lewat penjualan di atas nilai buku bisa jadi katalis jangka pendek
🏝️ Kalau proyek kawasan wisata benar-benar dieksekusi dengan disiplin, nilai tanah bisa menguat signifikan, tapi butuh waktu dan modal

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU