$ASRI vs $APLN vs $DILD: Apakah Harus Jual Aset Properti Strategis Demi Bisa Bayar Utang?

Request member External Comunity Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community menggunakan kode: A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Utang APLN, ASRI, dan DILD itu sangat besar sehingga wajar saja kalau di masa depan mereka jual aset strategis mereka demi bisa bayar utang. Dan kalau investor masih berharap ketiganya bisa pulih cuma dari operasional normal tanpa manuver besar, itu biasanya terlalu optimistis. Pasar properti boleh membaik, tapi kalau beban bunga sudah jadi mesin penyedot laba, perbaikannya sering habis di biaya keuangan, bukan masuk ke kantong pemegang saham. Di situ letak konflik yang paling penting, perusahaan bisa punya aset mahal, tapi keuntungan bersihnya tetap tipis karena uangnya kerja buat bank. Jadi narasi utamanya bukan sekadar siapa punya aset paling bagus, tapi siapa yang paling cepat bisa menurunkan leverage sebelum napasnya makin pendek. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Secara skala liabilitas, APLN dan ASRI itu satu kelas, sama-sama di belasan triliun. APLN mencatat total liabilitas Rp12,22 T, ASRI Rp11,35 T, sementara DILD Rp6,75 T. Ini langsung membentuk dua lapis cerita. Lapisan pertama, APLN dan ASRI menanggung beban struktur modal yang berat, jadi ruang geraknya lebih sempit dan setiap kenaikan biaya dana lebih terasa di laba. Lapisan kedua, DILD memang lebih kecil dari sisi liabilitas total, tapi utang berbunga tetap besar, borrowings bank dan sukuk Rp3,82 T, jadi DILD juga tetap hidup dalam rezim bayar bunga, cuma skalanya lebih moderat dibanding dua yang lain.

Kalau investor ingin melihat urgensi paling telak, lihat kombinasi utang jatuh tempo dan beban bunga. APLN punya utang bank jangka panjang Rp5,16 T, dan yang jatuh tempo dalam 1 tahun Rp843,1 M. Itu sekitar 16,3% dari saldo utang bank jangka panjangnya yang minta dibereskan cepat, entah lewat refinancing, jual aset, atau suntik dana. ASRI punya utang bank jangka panjang Rp6,01 T, porsi jatuh tempo 1 tahun Rp445,9 M, sekitar 7,4% dari utang bank jangka panjangnya, tekanan jangka pendeknya relatif lebih kecil daripada APLN, tapi masalah ASRI bukan cuma jatuh tempo, masalahnya biaya bunga yang menggerus. Beban bunga dan keuangan ASRI Rp455,6 M dalam 9 bulan, sementara laba bersih induknya cuma Rp7,97 M. Artinya beban bunga sekitar 57,2 kali laba bersih, ini bukan sekadar tinggi, ini tanda bahwa laba yang terlihat di laporan keuangan itu nyaris tidak punya ruang untuk tumbuh sebelum beban bunga dipangkas. APLN juga tidak lebih nyaman, beban bunga Rp311,3 M di 9 bulan, sementara perusahaan rugi Rp57,9 M, jadi secara aritmetika sederhana, operasionalnya belum cukup untuk menutup biaya modal, dan itu menjelaskan kenapa opsi penjualan aset selalu muncul dalam diskusi. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Tren yang membedakan APLN dari ASRI adalah kualitas arus kas operasional saat ini. APLN mencatat CFO negatif Rp60,7 M, yang artinya arus kas dari operasi saja belum sanggup menutup kebutuhan rutin, termasuk pembayaran ke pemasok, biaya operasional, pajak, dan elemen biaya keuangan yang menempel di belakangnya. Kalau CFO sudah negatif, jalan keluar menjadi makin terbatas, karena perusahaan bisa saja punya aset bernilai tinggi, tapi kas hariannya tidak cukup stabil untuk menahan tekanan. Di titik seperti ini, penjualan aset bukan cuma strategi merapikan neraca, tapi sering jadi alat bertahan hidup supaya perusahaan bisa menjaga kepercayaan kreditur dan menjaga kelangsungan proyek. ASRI secara operasional tidak disebut mengalami CFO negatif di data ini, tetapi tetap terjepit di laba karena bunga yang sangat besar, jadi logikanya beda, ASRI lebih cocok disebut butuh deleveraging untuk memperbaiki profitabilitas, bukan semata-mata untuk menutup defisit kas operasi.

Keunikan lain yang penting adalah, secara nilai aset, ketiganya punya amunisi, tapi amunisi itu tidak selalu mudah dicairkan. APLN punya properti investasi bernilai buku Rp6,10 T, nilai wajar sekitar Rp12,45 T, ada uplift sekitar 2,04 kali. DILD punya properti investasi nilai buku Rp1,57 T, nilai wajar Rp4,44 T, uplift sekitar 2,83 kali. ASRI paling mencolok di bagian ini, properti investasi nilai buku Rp1,48 T, nilai wajar Rp6,50 T, uplift sekitar 4,39 kali. Di atas kertas, angka-angka ini seperti jawaban mudah, tinggal jual sebagian aset yielding, utang turun, bunga turun, laba naik. Masalahnya realitasnya jauh lebih ribet, karena aset yielding yang paling menarik biasanya juga aset yang paling sering dijadikan jaminan bank. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Di sinilah tren monetisasi aset di sektor properti Indonesia sering bikin investor keliru membaca kecepatannya. Mayoritas aset produktif ketiga perusahaan sudah menjadi jaminan fasilitas kredit, jadi penjualan aset inti tidak bisa dilakukan semaunya. APLN punya daftar aset yang dijaminkan yang isinya aset premium, misalnya area mall dan hotel, juga lahan proyek tertentu. DILD juga menjaminkan aset yang sifatnya yielding dan strategis seperti perkantoran, gudang, dan lahan di beberapa proyek. ASRI menjaminkan aset ikonik seperti mall, gedung perkantoran, dan sebagian land bank. Karena aset dijaminkan, bank biasanya mensyaratkan persetujuan tertulis sebelum aset dilepas, dan bank akan bicara dari kacamata perlindungan collateral, bukan dari kacamata kenyamanan pemegang saham. Jadi tren penjualan aset di sektor ini lebih sering berbentuk restrukturisasi yang dinegosiasikan, bukan aksi jual cepat.

Selain isu jaminan dan kovenan, ada faktor pasar yang sering diremehkan. Transaksi properti komersial skala triliun itu butuh proses negosiasi, due diligence, appraisal, dan legalitas yang panjang, biasanya 6-12 bulan. Jadi ketika investor bilang penjualan aset adalah solusi cepat, cepatnya itu relatif, cepat dibanding membangun proyek baru, iya, tapi bukan cepat seperti jual saham di pasar. Untuk APLN ada hambatan tambahan di aset reklamasi Pulau G, I, F senilai Rp4,01 T, di mana ketidakpastian izin dan proses hukum membuat aset ini sulit dijadikan sumber kas cepat, walau potensinya besar kalau statusnya membaik. Ini yang membuat APLN sering terlihat seperti punya harta karun, tapi pintunya masih dikunci regulasi dan proses. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Aset mana yang paling realistis untuk dimonetisasi tanpa mengorbankan mesin pendapatan inti, jawabannya biasanya ada di dua area. Pertama, penjualan inventori unit jadi yang sertifikatnya sudah pecah, misalnya apartemen, rumah, ruko, karena ini lebih mudah dipasarkan ritel dan tidak selalu menjadi jaminan utama kredit korporasi. Kedua, pelepasan kepemilikan minoritas atau aset non-inti yang tidak memukul recurring income terlalu dalam, misalnya hotel tertentu, lahan non-core, atau sebagian saham di entitas asosiasi jika ada. Di data yang ada, contoh historisnya sudah ada, APLN pernah menjual Hotel Pullman Vimala Hills pada 2024 untuk bayar sebagian utang. ASRI juga punya opsi menjual lahan mentah secara bulk, misalnya di Pasar Kemis atau Pinang, karena menjual land bank bisa menghasilkan kas besar tanpa harus menjual mall yang jadi mesin sewa dan traffic. DILD, dengan inventori dan tanah belum dikembangkan Rp8,66 T, secara struktur punya ruang monetisasi lewat penjualan lahan atau unit proyek, tetapi tetap harus menyesuaikan mana yang sedang dijaminkan dan mana yang fleksibel.

Sekarang bandingkan dampak strategisnya, karena tidak semua penjualan aset itu sehat. Kalau yang dijual adalah aset yielding seperti mall, perkantoran premium, atau aset pariwisata ikonik, perusahaan memang dapat kas dan utang turun, tapi perusahaan juga kehilangan pendapatan sewa yang stabil, sehingga masa depan jadi makin tergantung pada penjualan properti yang siklusnya lebih berombak. APLN kalau melepas mall premium, risiko terbesarnya adalah kehilangan recurring income, lalu perusahaan jadi makin bergantung pada penjualan residensial dan proyek baru. ASRI kalau melepas aset seperti mall atau komponen ikonik yang menjadi magnet kawasan, kawasan bisa kehilangan daya tarik, sehingga efeknya bukan cuma ke pendapatan sewa, tapi ke persepsi nilai kawasan. DILD kalau melepas perkantoran elit, dampaknya pendapatan berulang melemah, tetapi DILD masih punya narasi lain seperti kawasan industri dan residensial, sehingga struktur substitusinya bisa lebih fleksibel, tergantung portofolio proyek yang sedang berjalan. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

APLN, ASRI, dan DILD bergerak dalam satu pola besar yang sama, yaitu era asset recycling dan deleveraging, bukan era ekspansi agresif tanpa beban. Bedanya, APLN terlihat paling tertekan secara kas karena CFO negatif, sehingga urgensi monetisasi lebih bersifat menutup lubang operasional dan menjaga kepercayaan kreditur. ASRI terlihat paling tertekan secara laba karena beban bunga Rp455,6 M melawan laba Rp7,97 M, sehingga urgensinya lebih bersifat memotong pokok utang supaya profitabilitas punya ruang bernapas. DILD berada di tengah, liabilitasnya lebih kecil dari dua raksasa itu, tapi borrowings Rp3,82 T tetap memaksa disiplin, dan pilihan monetisasinya akan sangat ditentukan oleh mana aset yang tidak terkunci sebagai jaminan dan mana yang bisa dijual tanpa merusak mesin recurring income. Jadi wajar kalau investor melihat masa depan mereka akan diwarnai penjualan aset, bukan karena asetnya jelek, tapi karena struktur utangnya sudah memaksa perusahaan memilih, mempertahankan semua aset dan terus bekerja untuk membayar bunga, atau melepas sebagian aset strategis supaya neraca lebih ringan dan laba punya peluang pulih.

🔻 Utang besar bikin laba kerja buat bank
⚠️ Pulih dari operasional normal tanpa manuver besar cenderung terlalu optimistis
🎯 Target paling penting kecepatan turunkan leverage

📊 Skala liabilitas
🏗️ APLN total liabilitas Rp12,22 T
🏢 ASRI total liabilitas Rp11,35 T
🏘️ DILD total liabilitas Rp6,75 T
Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

⏳ Tekanan jatuh tempo dan bunga
🔥 APLN utang bank jp Rp5,16 T
▪ Jatuh tempo 1 tahun Rp843,1 M sekitar 16,3%
▪ Beban bunga 9M Rp311,3 M sementara rugi Rp57,9 M
🧨 ASRI utang bank jp Rp6,01 T
▪ Jatuh tempo 1 tahun Rp445,9 M sekitar 7,4%
▪ Beban bunga 9M Rp455,6 M vs laba induk Rp7,97 M sekitar 57,2 kali
🧱 DILD borrowings bank dan sukuk Rp3,82 T

💧 Kualitas kas operasional
❌ APLN CFO 9M minus Rp60,7 M
✅ ASRI terjepit di laba bukan di kas pada narasi ini
🟡 DILD moderat tapi tetap rezim bayar bunga
Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

🧩 Amunisi aset dan gap nilai wajar
🏬 APLN properti investasi buku Rp6,10 T nilai wajar Rp12,45 T uplift 2,04x
🏛️ ASRI properti investasi buku Rp1,48 T nilai wajar Rp6,50 T uplift 4,39x
🏢 DILD properti investasi buku Rp1,57 T nilai wajar Rp4,44 T uplift 2,83x

🔒 Kenyataan monetisasi
🧷 Banyak aset yielding jadi jaminan bank
📝 Penjualan perlu persetujuan kreditur dan negosiasi restrukturisasi
⏱️ Deal komersial triliunan umumnya 6 sampai 12 bulan
🌊 APLN reklamasi Pulau G I F Rp4,01 T sulit jadi kas cepat

🛠️ Jalur monetisasi paling realistis
🏠 Jual unit siap serah terima sertifikat pecah
🧾 Lepas aset non-inti atau porsi minoritas asosiasi
🧱 ASRI opsi bulk sale land bank Pasar Kemis Pinang
🏨 APLN contoh historis jual Pullman Vimala Hills 2024
Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

⚖️ Risiko salah jual aset
💸 Jual mall kantor elit turunkan utang tapi potong recurring income
🧠 Intinya asset recycling dan deleveraging jadi era wajib bukan pilihan

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU