Jualan Tanah atau Jualan Listrik?

Jujur saja, melihat $KIJA itu seperti melihat toko barang antik yang tertutup debu tebal di pojok pasar. Orang malas melirik karena tampilannya kusam, padahal kalau kita mau sedikit repot mengelap kacanya, ada jam dinding emas di sana. Kebanyakan investor ritel kita sudah telanjur skeptis dengan saham ini karena pergerakannya yang lebih sering jalan di tempat atau malah mundur teratur. Kita sering terjebak pada narasi besar properti yang sedang lesu, tanpa sadar bahwa perusahaan ini sebenernya punya mesin uang yang jauh lebih membosankan tapi sangat menguntungkan, yaitu jualan listrik dan air. Bayangkan, di awal tahun dua ribu dua puluh enam ini, saat semua orang ribut soal suku bunga, mereka santai saja mengantongi pendapatan berulang dari ribuan pabrik yang tidak mungkin berhenti beroperasi hanya karena inflasi naik satu persen.

Struktur bisnis mereka itu unik karena mereka bukan cuma pengembang lahan mentah. Mereka itu penguasa ekosistem. Di Cikarang, mereka sudah punya segalanya, dari pembangkit listrik sampai pengolahan limbah. Ini yang sering dilewatkan pasar yang terlalu fokus pada angka marketing sales mingguan. Padahal, lebih dari separuh pendapatan mereka itu datang dari jasa pelayanan kawasan. Artinya, selama pabrik-pabrik di sana masih ngebul, uang tetap masuk ke kantong perusahaan. Apalagi sekarang ada tren relokasi industri besar-besaran dari China ke Asia Tenggara. Indonesia sedang jadi primadona baru, dan KIJA sudah siap dengan karpet merahnya di Kendal. Kerjasama mereka dengan Sembcorp dari Singapura itu bukan cuma formalitas di atas kertas, tapi bukti kalau pemain global pun percaya dengan kualitas manajemen lahan mereka.

Saya pribadi agak gemas melihat valuasi sahamnya. Ini terbilang murah untuk perusahaan yang punya cadangan lahan ribuan hektar. Ada semacam bias di pasar yang menganggap perusahaan ini terlalu berisiko karena utang dolarnya di masa lalu. Padahal, kalau kita lihat laporan keuangan terbaru, mereka sudah jauh lebih sehat dan mulai mampu mengendalikan beban keuangan. Pasar seolah menghukum mereka atas kesalahan sepuluh tahun lalu, padahal realita bisnisnya sudah berubah total. Kendal sekarang sudah jadi Kawasan Ekonomi Khusus yang artinya ada banyak insentif pajak yang bikin investor asing ngiler untuk buka pabrik di sana.

Lalu ada cerita soal Tanjung Lesung yang sering dianggap sebagai proyek mimpi di siang bolong. Bertahun-tahun orang hanya dijanjikan soal potensi wisata, tapi aksesnya macet parah. Namun, kondisi sekarang sudah berbeda. Jalan tol Serang Panimbang yang hampir rampung itu adalah pengubah permainan yang nyata. Begitu aksesnya terbuka, nilai aset mereka di sana tidak lagi cuma jadi angka di laporan tahunan, tapi bisa jadi tambang emas baru. Belum lagi aset di Morotai yang posisinya sangat strategis di jalur perdagangan Pasifik. Memang terdengar sangat jauh ke depan, tapi bukankah tugas kita sebagai investor adalah membeli masa depan di harga masa lalu?

Memang berinvestasi di saham seperti ini butuh kesabaran yang tidak manusiawi. Kita harus siap melihat saham lain terbang sementara KIJA mungkin cuma bergerak beberapa perak. Tapi buat saya, ini soal kenyamanan tidur di malam hari. Membeli aset berkualitas dengan harga diskon besar itu selalu lebih masuk akal daripada mengejar saham gorengan yang fundamentalnya cuma selembar tisu. Pada akhirnya, pasar mungkin butuh waktu lama untuk sadar, tapi kenyataan bahwa aset mereka terus bertumbuh dan arus kas dari listrik tetap mengalir adalah fakta yang tidak bisa didebat. Kita tinggal duduk manis, menunggu narasi pasar berubah, atau setidaknya menikmati proses perusahaan ini bertransformasi menjadi raksasa yang tidak lagi sekadar tidur.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

$SSIA $POWR