$BKDP vs $PWON vs $DADA vs BKSL: Perang Properti Surabaya vs Jabodetabek

Request member External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Saham properti itu butuh utang untuk ekspansi. Karena jualan properti bukan jualan permen, siklus kasnya panjang dan stoknya mahal. Jadi yang menang biasanya bukan yang paling irit ngutang, tapi yang paling rapi ngatur utang supaya aset produktifnya cepat jadi arus kas. Masalahnya, utang yang sama bisa jadi turbo, tapi juga bisa jadi jerat, tergantung kualitas aset, legalitas lahan, dan disiplin eksekusi. Di titik ini kelihatan bedanya emiten yang utangnya dipakai buat memperbesar mesin uang, versus emiten yang utangnya dipakai buat bertahan hidup hari-ke-hari. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau investor taruh empat emiten ini dalam satu garis waktu, kelihatan jelas mereka lahir dari era yang beda. PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) berdiri 20 September 1982 dan sudah melewati beberapa siklus properti besar. PT Bukit Darmo Property Tbk (BKDP) berdiri 12 Juli 1989, PT Sentul City Tbk (BKSL) berdiri 16 April 1993, sementara PT Diamond Citra Propertindo Tbk (DADA atau DCP) baru berdiri 29 Desember 2014. Umur perusahaan ini bukan sekadar angka, karena umur biasanya berbanding lurus dengan kematangan portofolio aset dan kemampuan akses pendanaan yang lebih murah. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dari sisi model bisnis, PWON itu kelas superblock, gabungan mal, hotel, kantor, dan hunian yang saling ngasih trafik dan ngasih sewa. BKSL itu township, aset utamanya skala kawasan, land bank besar, lalu monetisasi lewat penjualan kavling dan proyek turunan plus layanan pengelolaan kawasan. BKDP jauh lebih fokus dan sempit, bertumpu pada pengelolaan properti di Surabaya seperti Fairway Nine Mall, apartemen, dan perkantoran. DADA itu pengembang kecil yang mainnya residensial apartemen, proyek seperti Dave Apartment dan Apple Residence, jadi sangat bergantung pada progres konstruksi dan penjualan unit.

Sekarang masuk ke ukuran badan usaha berdasarkan 9 bulan 2025. Revenue PWON Rp5,12 triliun, BKSL Rp836,98 miliar, BKDP Rp27,32 miliar, dan DADA Rp9,05 miliar. Jarak skala ini ekstrem, PWON itu bukan sekadar lebih besar, tapi beda liga. Ini penting karena skala biasanya ngaruh ke daya tahan, biaya dana, dan kemampuan negosiasi dengan vendor, penyewa, dan bank.

Di laba bersih, gapnya malah makin tajam. PWON mencetak laba bersih Rp2,12 triliun, BKSL Rp74,15 miliar, DADA Rp1,05 miliar, sementara BKDP rugi Rp27,23 miliar. Secara statistik net margin-nya jadi kebaca, PWON sekitar 41,41%, BKSL sekitar 8,86%, DADA sekitar 11,60%, BKDP sekitar minus 99,67%. Angka BKDP itu sinyal bahwa revenue ada, tapi struktur biaya dan beban lain membuat mesin bisnisnya belum sehat.Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Tren pertumbuhan revenue juga menunjukkan pola yang beda, dan ini menarik karena tidak selalu yang tumbuh cepat itu yang paling aman. PWON tumbuh dari Rp4,79 triliun ke Rp5,12 triliun, kira-kira 6,89% YoY, stabil dan konsisten. BKSL lompat dari Rp426 miliar ke Rp836,98 miliar, kira-kira 96,47% YoY, kelihatan seperti comeback yang agresif. BKDP naik dari Rp20,5 miliar ke Rp27,32 miliar, kira-kira 33,27% YoY, tapi tetap rugi sehingga growth-nya belum berkualitas. DADA naik dari Rp7,2 miliar ke Rp9,05 miliar, kira-kira 25,69% YoY, cukup bagus untuk skala kecil, tapi masih terlalu kecil untuk jadi bantalan kalau ada gangguan likuiditas.

Kalau investor mau lihat produktivitas, cara cepatnya pakai revenue per karyawan dan laba per karyawan. PWON punya 3.274 karyawan dengan revenue kira-kira Rp1,56 miliar per karyawan dan laba kira-kira Rp0,65 miliar per karyawan. BKSL punya 353 karyawan dengan revenue kira-kira Rp2,37 miliar per karyawan dan laba kira-kira Rp0,21 miliar per karyawan, jadi revenue per karyawan tinggi tapi laba per karyawan tidak setebal PWON. BKDP punya 22 karyawan, revenue kira-kira Rp1,24 miliar per karyawan tapi laba per karyawan justru minus kira-kira Rp1,24 miliar, ini red flag besar. DADA punya 16 karyawan, revenue kira-kira Rp566 juta per karyawan dan laba kira-kira Rp65,6 juta per karyawan, masih tahap awal dan sangat sensitif terhadap keterlambatan proyek.

Di aset, investor biasanya lihat inventory dan land bank karena itu bahan baku masa depan. Inventory PWON Rp7,55 triliun, BKSL Rp2,39 triliun, BKDP Rp271,35 miliar, DADA Rp142,26 miliar. Land bank BKSL 14.785 hektare, sementara PWON sekitar 389 hektare, DADA sekitar 5,5 hektare, BKDP sekitar 2 hektare. Secara rasio, land bank BKSL kira-kira 38 kali PWON, kira-kira 2.688 kali DADA, dan kira-kira 7.393 kali BKDP, jadi BKSL itu kaya tanah, tapi tantangannya selalu sama, tanah besar tidak otomatis jadi kas kalau legal dan eksekusi jualannya macet.Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Faktor legal ini yang membelah profil risiko dengan brutal, eh maksudnya dengan sangat tegas. PWON tidak mencatat sengketa hukum material, bahkan fokusnya lebih ke kelanjutan kerja sama BOT dengan Bank Mandiri sampai Mei 2027, jadi risk headline-nya lebih rendah. BKSL justru kebanjiran isu, konflik lahan masyarakat di Bojong Koneng dan Cijayanti, ada klaim tumpang tindih sekitar 340 hektare terkait Satgas BLBI, dan historinya pernah PKPU lalu homologasi pada Maret 2021. BKDP tidak menonjol di sengketa lahan, tapi ada keraguan kelangsungan usaha karena akumulasi defisit Rp520,49 miliar, jadi risikonya lebih ke finansial. DADA punya cerita khas pengembang kecil, ada isu likuiditas, tunggakan pinjaman yang diupayakan restrukturisasi, proses pembatalan PPJB lahan Balikpapan, plus pemeriksaan pajak 2020 sampai 2021, jadi risk-nya kombinasi operasional dan keuangan.

Struktur kepemilikan juga memberi petunjuk tentang siapa yang pegang setir saat kondisi pasar berubah. PWON dikendalikan PT Pakuwon Arthaniaga 68,68% dengan pemilik akhir Alexander Tedja, ini tipikal pengendali yang sudah lama membangun portofolio dan reputasi. BKSL dikendalikan PT Sakti Generasi Perdana 69,47% dengan pemilik akhir Stella Isabella Djohan, kontrol sangat kuat tapi dibayangi beban sengketa dan restrukturisasi. BKDP lebih tersebar tapi tetap ada dua pemilik besar, PT Adhibalaraja 34,60% dan PT Primantara Wisesa Sejahtera 32,76%, lalu ada dinamika pihak berelasi yang cukup dominan. DADA dikendalikan PT Karya Permata Inovasi Indonesia 58,57%, dan untuk emiten kecil, kekuatan pengendali sering jadi kunci karena akses pendanaan sering lewat dukungan internal.Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Masuk ke bagian utang, di sini kelihatan kelas pendanaan masing-masing. PWON memakai instrumen global, Senior Notes 2028 sebesar US$333,44 juta, kalau kurs 1 USD 16.700 Rupiah berarti kira-kira Rp5,57 triliun, kupon 4,875% per tahun, jatuh tempo 29 April 2028, dengan penjaminan perusahaan dari entitas anak penjamin. Ini utang yang mahal bagi orang awam, tapi untuk emiten sekelas PWON ini justru terlihat terstruktur dan disiplin. BKSL utangnya campuran bank dan instrumen seperti MTN, dengan kreditor seperti Bank Mayapada, Bank QNB Indonesia, Bank Artha Graha, BSI, Bank Nationalnobu, dan pemegang MTN, bunganya melebar dari single digit sampai belasan, bahkan ada fasilitas yang pernah disebut sampai 20%, tenor hasil restrukturisasi bisa panjang sampai 2029 sampai 2031, dan jaminannya ratusan hektare tanah. BKDP lebih ekstrem, karena utang utamanya justru ke pihak berelasi sebesar Rp311,4 miliar, bunganya cuma 1,5% per tahun, jatuh tempo sampai 1 Maret 2026, dijamin SHGB No. 5956 di Surabaya, ini terlihat seperti suntikan oksigen dari orang dalam. DADA memakai pinjaman bank domestik seperti BTN Rp42,1 miliar, Bank Oke Rp28,1 miliar, BNI Rp16,1 miliar, Bank Aceh Syariah Rp13,1 miliar, bunga 10,5% sampai 12,5% per tahun, tenor 60 sampai 72 bulan, jaminan kombinasi unit apartemen, HGB, dan jaminan pribadi atau perusahaan, jadi cost of fund-nya cukup terasa untuk bisnis yang masih kecil.

Yang paling penting buat investor sebenarnya bukan sekadar total utang, tapi kemampuan bayar, jadi lihat kas dan rasio penutupnya. PWON punya kas Rp7,01 triliun, dan itu menutup utang obligasi sekitar Rp5,57 triliun dengan coverage kira-kira 125,91%, ini kelas aman karena kas saja sudah cukup. BKSL kasnya Rp108,7 miliar sementara total liabilitas Rp6,08 triliun, coverage kas cuma sekitar 1,79%, jadi BKSL hidup dari monetisasi aset, penjualan lahan, dan disiplin restrukturisasi, bukan dari kas. BKDP kasnya sekitar Rp1,5 miliar dibanding utang pihak berelasi Rp311,4 miliar, coverage kas sekitar 0,48%, jadi itu bukan sekadar ketat, itu darurat, makanya isu going concern muncul. DADA kasnya Rp4,8 miliar dibanding total liabilitas Rp290,5 miliar, coverage kas sekitar 1,65%, jadi dia juga bergantung pada penyelesaian proyek dan dukungan pemegang saham.Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau dibuat statistik sederhana berbasis utang dibanding revenue 9 bulan 2025, gambarnya makin kebuka. PWON utangnya kira-kira 1,09 kali revenue, tapi ditetralkan oleh kas besar dan profit besar. BKSL total liabilitasnya kira-kira 7,26 kali revenue, ini tinggi dan menjelaskan kenapa BKSL harus rajin jual aset dan merapikan legalitas supaya mesin penjualan tidak tersendat. BKDP utangnya kira-kira 11,40 kali revenue, dan karena masih rugi, ruang geraknya sempit. DADA total liabilitasnya kira-kira 32,10 kali revenue, ini level yang menuntut eksekusi proyek hampir tanpa salah, karena sedikit delay saja bisa bikin tekanan bunga dan cicilan jadi dominan.

Dari semua pola ini, tren besarnya kelihatan. PWON adalah pola utang yang dipakai sebagai pengungkit aset produktif, lalu hasilnya jadi kas dan laba, jadi utang terasa seperti alat, bukan beban. BKSL adalah pola aset raksasa yang butuh waktu dan kepastian legal untuk berubah jadi kas, sehingga utangnya lebih mirip jembatan panjang yang harus dijaga supaya tidak putus di tengah. BKDP adalah pola bertahan hidup, utang murah dari pihak berelasi itu menolong, tapi itu juga tanda bahwa akses pendanaan pasar sudah tidak gampang, apalagi kalau defisit Rp520,49 miliar masih menekan. DADA adalah pola emiten kecil yang masih cari ritme, utangnya bankable tapi bunganya tinggi dan skalanya kecil, jadi keberhasilan sangat ditentukan oleh satu dua proyek dan kemampuan restrukturisasi kalau cash conversion-nya melambat.

PWON itu cerita stabil dengan risiko headline rendah dan likuiditas kuat, BKSL itu cerita potensi besar tapi risk legal dan debt management-nya juga besar, BKDP itu cerita turnaround yang masih berat karena basisnya sempit dan tekanan going concern nyata, DADA itu cerita kecil yang bisa tumbuh tapi harus menang dulu di disiplin kas, progres proyek, dan restrukturisasi pinjaman. Ini bukan soal siapa paling kaya aset, tapi siapa yang paling cepat mengubah aset jadi kas sambil menjaga bunga, tenor, dan legalitas tetap rapi.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU