$BKDP vs $PWON vs $BKSL: Tidak Semua Properti Sama

Request member External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Tiap saham properti punya keunikan masing-masing. Investor yang menyamaratakan BKDP, BKSL, dan PWON biasanya kebingungan sendiri saat harga bergerak tidak sinkron. Di properti, yang menentukan bukan sekadar punya tanah, tapi seberapa cepat tanah berubah jadi kas dan seberapa stabil recurring income-nya. Ada emiten yang terlihat besar karena land bank, tapi monetisasinya bisa lama dan penuh tikungan. Ada juga emiten yang sudah seperti mesin sewa, jadi angka laba lebih sering bicara keras daripada narasi. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

BKDP itu cerita properti yang lebih sempit dan spesifik, fokus ke pengelolaan properti, pengembangan apartemen dan kantor, plus sewa pusat belanja seperti Fairway Nine Mall. BKSL itu township dan real estate yang spektrumnya lebar, dari residensial sampai kawasan dan layanan penunjang di Sentul. PWON itu kelas berat superblock, mall, hotel, dan real estate, modelnya campuran recurring income dan penjualan.

Kalau lihat skala 9M-2025, jurangnya nyata. Revenue BKDP Rp27,32 miliar dengan rugi bersih Rp27,23 miliar. BKSL revenue Rp836,98 miliar dengan laba bersih Rp74,15 miliar. PWON revenue Rp5,12 triliun dengan laba bersih Rp2,12 triliun.

Dari net margin, pasar sebenarnya sedang melihat tiga dunia yang beda. BKDP net margin -99,67%, artinya hampir semua revenue habis ditelan rugi. BKSL net margin 8,86%, masih sehat tapi jelas bukan mesin uang. PWON net margin 41,41%, ini level yang membuat PWON terlihat seperti bisnis sewa yang matang, bukan sekadar developer.

Produktivitas tenaga kerja juga memberi sinyal karakter operasi. BKDP punya 22 karyawan, revenue per karyawan sekitar Rp1,24 miliar dan rugi per karyawan sekitar Rp1,24 miliar. BKSL punya 353 karyawan, revenue per karyawan sekitar Rp2,37 miliar dan laba per karyawan sekitar Rp210 juta. PWON punya 3.274 karyawan, revenue per karyawan sekitar Rp1,56 miliar tapi laba per karyawan sekitar Rp648 juta, ini yang menarik karena profit per kepala sangat tinggi.Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Persediaan atau inventory menunjukkan tekanan modal kerja dan ritme monetisasi proyek. BKDP inventory Rp271,35 miliar, itu setara 9,93 kali revenue 9M-2025, kebayang betapa beratnya mengubah stok jadi arus kas. BKSL inventory Rp2,39 triliun, setara 2,86 kali revenue, masih besar tapi lebih masuk akal untuk pemain township. PWON inventory Rp7,55 triliun, setara 1,47 kali revenue, lebih efisien secara putaran dibanding dua lainnya.

Kalau bicara amunisi lahan, BKSL itu raksasa land bank dengan 14.785 hektare, sedangkan PWON sekitar 389 hektare, dan BKDP sekitar 2 hektare lahan belum dikembangkan. BKSL kira-kira 38,01 kali PWON dalam ukuran hektare, tapi PWON sering menang di kemampuan mengubah lokasi premium jadi recurring income yang stabil. BKDP jelas tidak main game land bank besar, dia lebih mirip taruhan pada satu-dua aset yang harus diputar rapat.

Dari sisi pelanggan dan vendor, pola risikonya beda lagi. BKDP hidup dari tenant mall dan pembeli unit, dan bergantung pada kontraktor serta penyedia jasa operasional seperti GMTS dan Carefastindo, sehingga risiko eksekusinya tinggi kalau trafik dan okupansi tidak sesuai rencana. BKSL punya pelanggan besar seperti PT Pandu Wira Bumi yang menyumbang 16,49% revenue, jadi masih ada konsentrasi yang harus diawasi. PWON basisnya luas dari tenant mall sampai tamu hotel, plus kemitraan operator hotel seperti Marriott, ini biasanya bikin kualitas pendapatan lebih kebal siklus dibanding yang hanya mengandalkan penjualan. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Soal growth revenue, BKDP naik dari Rp20,50 miliar ke Rp27,32 miliar atau 33,27%, tapi tetap dibayangi isu going concern dengan defisit akumulasi Rp520,5 miliar, jadi growth di atas kertas belum berarti aman. BKSL melonjak dari Rp426,4 miliar ke Rp836,98 miliar atau 96,29%, ini sinyal pemulihan yang kuat, tapi investor tetap perlu cek apakah laba datang dari core real estate atau ada faktor non-berulang. PWON naik dari Rp4,79 triliun ke Rp5,12 triliun atau 6,89%, terlihat kecil, tapi di bisnis matang justru stabilitas seperti ini sering lebih bernilai karena ditopang laba besar.

BKDP itu high risk turnaround, kecil, sempit, dan sensitif ke satu aset utama, jadi diskon kepercayaan wajar besar sampai bukti cashflow membaik. BKSL itu aset besar dan potensi besar, tapi butuh disiplin monetisasi supaya land bank tidak cuma jadi angka cantik di presentasi. PWON itu benchmark sektor, bukan karena paling luas lahannya, tapi karena paling konsisten mengubah aset jadi uang tunai dan laba.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU