$SAGE Bisnis Properti yang Mencoba Telekomunikasi

Lanjutan dari postingan sebelumnya tentang properti di External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Di harga 35 rupiah, saham SAGE sudah terbang 150% dalam setahun, dan pasar jelas sedang mengasihani fundamental yang lemah demi cerita yang seru. Kontrasnya tajam karena PWON dan PANI malah nyungsep di 2025, padahal dua ini justru punya bisnis yang jauh lebih besar dan aset yang jauh lebih nyata. Kalau investor menilai dari laporan, logikanya terbalik, SAGE omzetnya mini dan sedang rugi, sementara $PWON mesin kas, $PANI mesin ekspansi. Tapi bursa sering tidak peduli urutan logika, yang diperdagangkan bukan cuma angka, melainkan perhatian. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Free float kecil, harga kecil, dan basis investor yang mudah panas sering membuat saham seperti SAGE lebih gampang dipacu, dibanding raksasa seperti PWON atau PANI yang butuh arus dana raksasa untuk bergerak. Di sisi lain, saham besar bisa dihukum karena sentimen sektor, isu suku bunga, atau sekadar rotasi uang ke cerita lain, meski laporannya tetap bagus. Jadi kunci analisisnya bukan menertawakan yang turun atau memuja yang naik, melainkan menguji apakah harga saat ini masuk akal dibanding mesin laba, mesin kas, dan kualitas asetnya. Kalau tes itu dipakai, SAGE, PWON, dan PANI terlihat seperti tiga alam semesta yang berbeda. Bandarnya juga jelas beda.

Mulai dari spesies bisnisnya dulu. SAGE pada praktiknya adalah developer perumahan skala kecil di Bogor melalui proyek Winner Sapta Villa, ditambah langkah diversifikasi kecil lewat akuisisi penyedia internet PT Syntera Networks Nexalink. PWON adalah model superblock yang hidup dari recurring income, mall dan perkantoran menjadi tulang punggung, lalu disokong hotel dan real estat, sehingga uang sewa masuk rutin dan bisa diprediksi. PANI adalah developer kota mandiri yang sedang ekspansi agresif, pendapatan utamanya masih dari penjualan tanah dan bangunan, sementara pendapatan sewa sangat kecil, sehingga PANI lebih mirip mesin monetisasi land bank daripada operator sewa. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Skala langsung bikin beda kelasnya kelihatan tanpa debat. Revenue 9M-2025 SAGE Rp3,0 miliar, PANI Rp3,09 triliun, PWON Rp5,12 triliun. Ini berarti omzet PWON kira-kira 1.700 kali SAGE, dan PANI kira-kira 1.000 kali SAGE. Jumlah karyawan juga menggambar ukuran operasi, SAGE 57 orang, PANI 315 orang, PWON 3.274 orang. Biasanya semakin besar skala, semakin mudah biaya tetap ketutup dan semakin kuat daya tahan saat siklus properti jelek, sedangkan skala mini membuat satu pos biaya kantor saja bisa membalik laba jadi rugi.

SAGE berdiri 1992 tetapi baru IPO 8 Maret 2023, jadi sekitar 33 tahun umur usaha dan baru sekitar 2,5 tahun menjadi emiten per September 2025. PANI berdiri 2000 dan IPO 6 Desember 2018, jadi sekitar 25 tahun umur usaha dan sekitar 7 tahun menjadi emiten. PWON berdiri 1982 dan IPO 1989, jadi sekitar 43 tahun umur usaha dan 36 tahun menjadi emiten. Maknanya, PWON sudah melewati banyak siklus properti dan krisis, PANI sudah melewati beberapa siklus dan sedang agresif membangun fase baru, sedangkan SAGE masih sangat muda sebagai emiten sehingga pergerakan sahamnya lebih mudah dibentuk oleh arus dana ketimbang oleh reputasi siklus panjang.

SAGE dikendalikan PT Benteng Terang Sejahtera 70,00% dengan UBO Edward Halim, porsi publik 20,04% dari 8,03 miliar saham. PANI dikendalikan PT Multi Artha Pratama 89,93% per September 2025 lalu turun menjadi 87,78% setelah penjualan Oktober 2025, sehingga free float naik dari 10,07% menjadi 12,22% pada periode setelahnya, dengan total saham 16,90 miliar. PWON dikendalikan PT Pakuwon Arthaniaga 68,68% dengan UBO Alexander Tedja, free float 31,30% dengan total saham 48,15 miliar. Maknanya sederhana, semakin kecil porsi publik dan semakin kecil basis saham, semakin sensitif harga terhadap aksi beli jual yang tidak perlu besar, ini salah satu alasan saham mikro bisa terlihat spektakuler. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Revenue 9M-2025 SAGE turun 78,9% menjadi Rp3,0 miliar, sementara beban umum dan admin masih Rp4,9 miliar, akhirnya rugi bersih Rp3,15 miliar. Gross Profit Margin (GPM) SAGE 48,8% sebenarnya tebal, ini artinya dari setiap Rp100 penjualan, sisa kotor Rp48,8 sebelum biaya kantor. Tetapi Operating Profit Margin (OPM) SAGE minus 112% dan Net Profit Margin (NPM) SAGE minus 104%, ini artinya biaya tetap melampaui omzet, sehingga tiap Rp100 penjualan justru berubah menjadi rugi lebih dari Rp100. Return on Assets (ROA) SAGE minus 1,31% dan Return on Equity (ROE) SAGE minus 1,48% artinya aset dan modal pemegang saham sedang tergerus, bukan sedang diputar produktif.

Bandingkan dengan PWON yang secara laporan 9M-2025 jauh lebih rapi. Revenue Rp5,12 triliun dan laba bersih induk Rp1,73 triliun, dengan GPM 55,4%, OPM 42,3%, NPM 41,5%. Maknanya, PWON masih menyisakan sekitar Rp41,5 dari tiap Rp100 revenue sebagai laba bersih, ini kualitas pabrik sewa yang matang. ROA PWON sekitar 7,85% dan ROE 10,8% menunjukkan aset dan ekuitas benar-benar bekerja. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

PANI berada di kutub lain, bukan sewa, tapi margin penjualan asetnya luar biasa. Revenue 9M-2025 Rp3,09 triliun naik 48,01%, laba bersih induk Rp791 miliar naik 62,62%, dan margin PANI sangat tinggi, GPM 65,6%, OPM 55,8%, NPM 52,5%. Ini berarti PANI menjual dengan spread yang besar terhadap biaya perolehan lahan dan konstruksi. ROA PANI sekitar 4,38% dan ROE sekitar 4,69% terlihat lebih rendah daripada margin karena basis aset dan ekuitasnya membengkak besar akibat akuisisi lahan dan perubahan struktur aset, jadi denominasinya raksasa.

Cash Flow from Operations (CFO) adalah jawaban apakah laba benar-benar menjadi uang. SAGE punya kas masuk dari pelanggan Rp12,7 miliar lebih besar dari revenue Rp3,0 miliar, sehingga CFO masih positif Rp1,26 miliar dan Free Cash Flow (FCF) positif Rp0,96 miliar, ini biasanya terjadi karena penagihan piutang lama atau penerimaan kas dari transaksi masa lalu, bukan karena penjualan saat ini meledak. PWON lebih bersih, kas dari pelanggan Rp5,05 triliun sejalan dengan revenue Rp5,12 triliun, CFO Rp2,06 triliun dan FCF Rp1,72 triliun, ini laba tunai berkualitas tinggi. PANI unik, kas dari pelanggan Rp3,44 triliun lebih besar dari revenue Rp3,09 triliun, tetapi CFO cuma Rp214 miliar dan FCF minus Rp950 miliar karena uang masuk langsung dipakai membangun persediaan dan fasilitas baru, ini wajar untuk fase membangun kota baru, tetapi membuat kualitas kas terlihat lebih berat walau laba besar. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Days Sales Outstanding (DSO), Days Inventory (DI), dan Days Payables Outstanding (DPO) menunjukkan kecepatan uang. DSO makin kecil makin cepat tagih, DI makin besar makin lama stok nyangkut, DPO makin besar makin lama bayar vendor. SAGE DSO sekitar 1.422 hari dan DI sekitar 13.860 hari, ini lampu merah karena piutang dan stok bergeraknya lambat sekali, sementara DPO sekitar 15 hari membuat vendor dibayar cepat, sehingga kas mudah terkunci. PWON DSO 6,8 hari sangat cepat, DI 894 hari wajar untuk properti, dan DPO 36,5 hari teratur, sehingga siklus uangnya sehat. PANI DSO kurang dari 1 hari berarti penjualan sangat tunai atau uang muka kuat, DI 9.335 hari wajar untuk developer kota mandiri karena menyimpan persediaan lahan puluhan tahun, dan DPO 157 hari menunjukkan daya tawar tinggi ke vendor.

Komposisi aset menentukan kualitasnya, bukan cuma besarnya. SAGE didominasi tanah untuk dikembangkan Rp223,9 miliar yang setara 70,0% aset, sehingga total asetnya bisa diestimasi sekitar Rp320 miliar, dan kasnya cuma Rp1,27 miliar. Ini aset nyata, tetapi tidak likuid, dan kalau penjualan seret, aset bagus pun tidak terasa manfaatnya. PANI adalah raksasa persediaan, persediaan Rp36,83 triliun setara 74,4% aset, kas Rp4,59 triliun, total aset Rp49,46 triliun, ini menggambarkan perusahaan yang sedang mengangkut tanah dalam jumlah ekstrem untuk dimonetisasi. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

PWON punya portofolio ikonik seperti Tunjungan Plaza, Pakuwon Mall, Gandaria City, Kota Kasablanka, dan land bank 3,89 juta m2, plus estimasi nilai pasar properti investasi dan aset tetap Rp36,44 triliun dibanding nilai buku Rp15,15 triliun, sehingga ada hidden value besar yang belum tercermin penuh di neraca.

Utang dan bunga menentukan siapa yang bisa tidur nyenyak. SAGE punya utang bank Rp21,43 miliar dengan bunga 10,4% per tahun, dan dengan FCF disetahunkan sekitar Rp1,28 miliar butuh sekitar 16,7 tahun untuk melunasi kalau kinerja tidak membaik, ini jelas risk tinggi. SAGE juga punya beban bunga pinjaman bank Rp1,52 miliar yang dikapitalisasi ke persediaan, jadi tekanan ekonominya ada walau tidak langsung terlihat di laba rugi. PANI utang bank Rp622,68 miliar, tetapi kas Rp4,59 triliun jauh lebih besar sehingga net cash, ini aman secara likuiditas, meski bisnisnya tetap sensitif suku bunga karena KPR pelanggan. PWON punya obligasi USD setara Rp5,54 triliun, tetapi kas Rp7,01 triliun dan FCF kuat, sehingga leverage lebih terasa terukur, risiko utamanya lebih ke kurs. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Pihak berelasi adalah detail yang sering diabaikan, padahal bisa jadi sumber risiko tata kelola. SAGE mengakuisisi PT Pilar Karya Loka dari pengendali, jadi investor perlu menilai kewajaran transaksi semacam ini. PANI punya transaksi signifikan dengan PT Agung Sedayu Permai untuk jasa konstruksi, dan ada penempatan kas di Bank Nationalnobu Rp310,7 miliar, plus piutang lain-lain berelasi Rp1,87 triliun untuk pembelian lahan oleh entitas sepengendali, ini bukan otomatis buruk, tetapi wajib dipantau karena skalanya besar dan terkait grup. PWON disebut tidak punya penjualan ke pihak berelasi, transaksi berelasi lebih ke gaji manajemen kunci, sehingga relatif bersih dari sisi pendapatan.

Sekarang soal kewajaran harga, ini bagian yang paling sering menipu karena angka terlihat simpel. Price to Book Value (PBV) adalah harga dibanding nilai buku, PBV mendekati 1 kali artinya pasar menilai perusahaan kira-kira setara ekuitasnya. SAGE di harga 35 rupiah punya BVPS sekitar Rp35,4 sehingga PBV sekitar 0,99 kali, terlihat wajar di atas kertas, tetapi kualitas asetnya dominan tanah mentah dan persediaan yang perputarannya lambat, sehingga murah versi PBV bisa jadi murah semu kalau monetisasi macet. PWON di harga Rp342 punya PBV 0,75 kali dan Price to Earnings (PER) sekitar 7,16 kali, ini murah untuk perusahaan dengan margin tebal dan CFO besar, apalagi ada hidden value aset yang besar, sehingga secara fundamental PWON paling masuk akal disebut diskon. PANI di harga Rp12.625 punya PBV 9,49 kali dan PER sekitar 134,7 kali, ini mahal ekstrem untuk ukuran fundamental tradisional, dan pasar jelas sedang membayar bukan laba hari ini, melainkan keyakinan bahwa land bank PIK 2 yang sangat luas akan menghasilkan nilai jauh lebih besar di masa depan, ini bisa benar kalau eksekusi dan permintaan terus kuat, tapi risikonya juga besar kalau pertumbuhan melambat atau sentimen properti berbalik. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

SAGE naiknya lebih cocok dibaca sebagai cerita pergerakan saham bandar ketimbang cerita kualitas bisnis, karena omzet runtuh, siklus piutang dan stok terlalu panjang, dan daya bayar utang masih lemah. PWON justru terlihat paling rasional untuk investor yang cari fundamental dan valuasi masuk akal, karena laba tunai kuat dan PBV diskon. PANI adalah premium bet, fundamental operasionalnya kuat dan asetnya raksasa, tetapi harga sudah mematok masa depan yang sangat optimistis, jadi kesalahannya bukan di perusahaan, melainkan di ekspektasi harga yang sudah tinggi sejak awal.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU