$KSIX vs $PWON: Cerita Keluarga Kalbe dan Tedja
KSIX adalah saham properti yang baru IPO tapi cuma naik sebentar lalu anjlok, sempat ke Rp170 di Maret 2025 lalu rebound ke Rp440. Dari harga IPO Rp452 ke Rp170 itu jatuh -62,39%, jadi investor yang telat masuk benar-benar kena roller coaster. Rebound dari Rp170 ke Rp440 itu naik 158,82%, tapi posisi sekarang masih -2,65% di bawah harga IPO, jadi cerita pulihnya belum tuntas. Volatilitas begini makin gampang terjadi karena free float KSIX cuma 15,00%, barang yang beredar di pasar itu tipis. Di saham properti kecil, float tipis sering bikin grafik terlihat seperti digerakkan tangan besar, padahal bisa murni efek likuiditas. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf
Masalahnya, grafik bisa bikin investor lupa bahwa laporan keuangan yang datar justru penentu napas perusahaan. Saat pembandingnya PWON, ini bukan adu siapa lebih keren, ini beda mesin karena PWON punya mesin sewa mall dan hotel yang muter harian, sedangkan KSIX lebih bergantung ke siklus jual-bangun. Jadi investor perlu pisahkan dua hal, harga yang bisa naik turun karena sentimen, dan kualitas kas yang menentukan siapa yang tetap hidup ketika pasar lagi tidak ramah.
Kalau mulai dari model bisnis, KSIX mayoritas hidup dari real estat yang menyumbang 96,8% revenue 9M 2025, sementara wahana air hanya pelengkap. PWON kebalikannya, punya kombinasi jual properti dan recurring income dari mall, perkantoran, dan hotel, jadi setiap hari ada uang sewa yang masuk tanpa harus menunggu unit laku dulu. Ini penting karena di properti, yang paling sering membunuh emiten kecil bukan rugi besar, tapi kas seret karena stok menumpuk.
Sekarang skala, biar kebayang beda liganya. Di 9M 2025, revenue KSIX Rp84,17 miliar, sedangkan PWON Rp5,12 triliun, jadi PWON sekitar 60,83 kali lebih besar. Laba bersih induk KSIX Rp7,46 miliar, sedangkan PWON Rp1,73 triliun, jadi PWON sekitar 231,90 kali lebih besar. Kas KSIX Rp193,79 miliar, PWON Rp7,01 triliun, jadi PWON sekitar 36,17 kali lebih tebal. Arus kas operasi PWON Rp2,06 triliun versus KSIX Rp23,02 miliar, jadi PWON sekitar 89,49 kali lebih kuat. Bahkan free cash flow PWON Rp1,72 triliun versus KSIX sekitar Rp3,8 miliar, jaraknya sekitar 452,63 kali. Ini alasan kenapa membandingkan properti kecil dengan PWON itu terasa kejam, karena angka kasnya tidak seimbang. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf
Lanjut ke pertumbuhan, karena di sini kelihatan apakah penurunan cuma siklus atau mulai jadi pola. Revenue KSIX turun dari Rp173,56 miliar ke Rp84,17 miliar, turun -51,50%. Laba bersih induk turun dari Rp48,49 miliar ke Rp7,46 miliar, turun -84,62%. Ini bukan penurunan tipis, ini penurunan yang memaksa investor bertanya, penjualan drop atau memang tidak ada produk yang sedang panen.
Masuk ke margin, karena margin itu bahasa paling jujur soal kontrol biaya. Gross Profit Margin (GPM) itu laba kotor dibagi revenue, artinya dari setiap Rp1 penjualan, berapa sisa setelah beban pokok. KSIX GPM 60,5% terlihat tinggi, tapi jangan cepat senang karena Operating Profit Margin (OPM) KSIX cuma 6,2%, artinya setelah beban usaha, sisa laba operasional dari Rp1 revenue tinggal Rp0,062. Ini terjadi karena beban usaha KSIX Rp45,66 miliar, sekitar 54,25% dari revenue Rp84,17 miliar, jadi margin kotor yang tebal habis dimakan biaya operasional. PWON GPM 55,45% memang sedikit lebih rendah dari KSIX, tapi OPM PWON 42,34% tebal sekali, karena biaya operasionalnya relatif terkendali dan recurring income punya karakter margin tinggi. Net Profit Margin (NPM) itu laba bersih dibagi revenue, artinya dari Rp1 revenue, berapa yang benar-benar jadi laba setelah semua biaya selesai. KSIX NPM 10,0% artinya Rp0,10 per Rp1 revenue, sementara PWON NPM 41,52% artinya Rp0,4152 per Rp1 revenue. Catatan penting, NPM KSIX lebih tinggi dari OPM, ini biasanya berarti ada komponen pendapatan lain-lain yang menolong laba bersih, jadi investor wajib curiga soal keberlanjutan, jangan sampai laba terlihat bagus karena item non-inti. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf
Sekarang Return on Assets (ROA) dan Return on Equity (ROE), ini ukuran produktivitas aset dan modal. ROA itu laba dibanding total aset, artinya aset yang numpuk itu produktif atau cuma jadi pajangan. ROA KSIX annualized sekitar 0,83% itu rendah, sedangkan PWON sekitar 7,85%, jadi PWON sekitar 9 kali lebih produktif. ROE itu laba dibanding ekuitas, artinya modal pemegang saham bekerja efektif atau tidak. ROE KSIX annualized sekitar 0,90% juga rendah, sedangkan PWON sekitar 10,79%, jadi PWON sekitar 12 kali lebih efektif mengubah ekuitas jadi laba. Di titik ini pesannya tegas, KSIX punya aset, tapi aset itu belum menjadi mesin laba, sementara PWON sudah jadi mesin.
Bagian yang sering menipu investor adalah arus kas. Cash Flow from Operations (CFO) itu kas bersih dari bisnis inti, artinya laba beneran berubah jadi uang atau cuma angka akuntansi. KSIX CFO Rp23,02 miliar, jauh lebih besar dari laba periode berjalan sekitar Rp8,4 miliar, kira-kira 2,74 kali, ini sinyal kualitas laba yang bagus karena ditopang kas nyata. PWON CFO Rp2,06 triliun juga kuat dan sejalan dengan laba, jadi dua-duanya tidak sedang jualan ilusi. Free Cash Flow (FCF) itu CFO dikurangi belanja modal, artinya setelah perusahaan tetap investasi, masih ada sisa kas atau tidak. FCF KSIX sekitar Rp3,8 miliar masih positif tapi kecil, jadi napas kasnya tidak selebar kelihatannya. PWON FCF Rp1,72 triliun itu kelas lain, karena setelah investasi pun masih ada sisa kas besar.
Tes cepat berikutnya adalah penerimaan kas dari pelanggan dibanding revenue. Ini menguji apakah penjualan benar-benar sudah dibayar. KSIX revenue Rp84,17 miliar tapi kas masuk dari pelanggan Rp94,25 miliar, rasionya sekitar 1,12, artinya kas masuk bahkan lebih besar dari revenue yang diakui, ini biasanya terjadi saat perusahaan menagih lebih cepat atau ada penerimaan uang muka. PWON revenue Rp5,12 triliun dengan kas masuk Rp5,05 triliun, rasionya sekitar 0,99, artinya revenue PWON hampir sepenuhnya jadi uang masuk. Dua-duanya sehat di sisi ini, tapi bedanya PWON skalanya raksasa.
Sekarang siklus modal kerja, di properti ini sering jadi sumber sakit kepala. Days Sales Outstanding (DSO) itu rata-rata hari penagihan piutang, makin kecil makin cepat jadi kas. KSIX DSO sekitar 0 hari, artinya penjualan cenderung tunai atau cepat cair. Days Inventory (DI) itu rata-rata lamanya persediaan berputar, artinya berapa lama uang terkunci di stok rumah dan lahan. KSIX DI sekitar 3.533 hari, itu sekitar 9,68 tahun, sinyal stok besar dan perputaran lambat. PWON DI sekitar 898,8 hari, sekitar 2,46 tahun, masih panjang tapi jauh lebih waras. Days Payables Outstanding (DPO) itu rata-rata hari bayar vendor, makin besar makin longgar menahan kas. KSIX DPO sekitar 0,75 hari, artinya bayar vendor super cepat, ini bagus buat hubungan kontraktor tapi bikin kas cepat keluar. PWON DPO sekitar 34,3 hari, jauh lebih longgar. Cash Conversion Cycle (CCC) itu DSO tambah DI dikurangi DPO, artinya estimasi lamanya uang yang keluar bisa balik lagi jadi kas. Dengan DI setinggi itu dan DPO sependek itu, CCC KSIX secara praktik bakal terasa sangat panjang, dan ini yang membuat risiko likuiditas KSIX muncul walaupun kas sekarang terlihat besar. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf
Soal neraca dan utang, KSIX punya satu nilai plus besar, utang bank per September 2025 tercatat Rp0 karena sudah dilunasi, jadi leverage rendah dan ruang napas dari sisi bunga lebih lega. Tapi investor jangan tertipu, karena sebagian besar aset KSIX terkunci di persediaan Rp435,40 miliar dan tanah pengembangan Rp354,89 miliar, ini aset bagus kalau laku, tapi bisa jadi beban kalau pasar sepi. PWON punya utang obligasi Rp5,54 triliun dalam USD, risikonya risiko kurs, artinya pelemahan Rupiah bisa menambah beban dan menekan laba. Bedanya, PWON punya kas Rp7,01 triliun sebagai bantalan, jadi risiko kursnya punya peredam.
KSIX juga membawa risiko yang tidak bisa diselesaikan dengan optimisme, yaitu risiko hukum. Ada sengketa lahan 115.084 m2 di Bogor yang walau sempat dimenangkan di tingkat Peninjauan Kembali, muncul gugatan baru pada April 2025 dan masih proses. Di emiten properti kecil, sengketa lahan itu seperti rem tangan yang bisa ditarik kapan saja, investor tidak bisa memodelkan waktunya, dan pasar biasanya memberi diskon saat ketidakpastian hukum membesar.
Terakhir valuasi dan struktur pasar. KSIX di harga Rp440 belum jauh dari IPO Rp452, tapi laba 9M 2025 yang anjlok membuat rasio P/E berpotensi terlihat mahal kalau investor memaksa menilai pakai laba saat ini. Free float 15,00% juga membuat harga lebih mudah bergerak naik turun, jadi pergerakan harga tidak otomatis cerminan perbaikan fundamental. PWON, dengan P/E sekitar 5,82 kali dan PBV sekitar 0,63 kali pada harga Rp342, secara valuasi terlihat seperti diskon untuk mesin laba yang sudah jadi, walaupun harga sahamnya bisa saja sedang tidak disukai pasar. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf
KSIX itu cerita aset dan tanah, dengan kas yang lumayan, utang bank nol, CFO yang bagus, tapi ditempel dua masalah besar, penurunan penjualan yang tajam dan stok yang muternya lama sekali, plus risiko hukum yang bisa mengganggu nilai tanah. PWON itu cerita mesin uang yang sudah terbukti, skala raksasa, margin tebal, kas besar, dan recurring income yang membuat perusahaan tetap menghasilkan saat properti sales sedang lesu. Kalau investor cari kepastian kualitas bisnis, PWON jauh lebih masuk akal. Kalau investor cari opsi berisiko tinggi berbasis aset dan volatilitas pasca IPO, KSIX bisa menarik, tapi itu harus dibaca sebagai spekulasi yang butuh disiplin, bukan investasi santai.
Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.
Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345
Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm
Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx
Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW
Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU