$FMII vs $PWON vs $GPRA: Lokasi Adalah Segalanya

Request member External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Tiga emiten ini sama-sama properti, tapi peta lokasinya langsung menjelaskan kenapa karakter uangnya beda. PWON itu pemain superblock dan mal, jadi wajar dia menumpuk aset matang di kota besar yang trafiknya stabil dan ujungnya menghasilkan recurring sekitar 80 persen dari revenue Rp5,12 triliun. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

GPRA lebih seperti developer multi-proyek yang menyebar dari Jakarta sampai Bogor, Cilegon, Bekasi, Tangerang, sehingga stoknya tebal persediaan Rp1,37 triliun tapi kasnya bisa ketekan ketika proyek lagi menyerap uang CFO minus Rp64,48 miliar walau laba Rp78,75 miliar. FMII paling terkonsentrasi di Jawa Timur, stok lahannya besar land under development 866.855 m², tapi penjualannya masih kecil Rp32,03 miliar sehingga siklus uangnya super panjang DI 14.356 hari dan CCC 14.312 hari, sementara kas akhir cuma Rp1,61 miliar. Jadi lokasi itu bukan sekadar alamat, tapi peta cara perusahaan mencari uang, sewa harian versus panen jual putus.

PWON menumpuk aset di node trafik paling mahal. Ini terlihat dari daftar aset ikonik yang memang hidup dari kunjungan harian, dan itu nyambung ke kualitas kas CFO Rp2,06 triliun yang hampir setara laba Rp2,12 triliun, lalu FCF sekitar Rp1,72 triliun karena capex cuma Rp336,9 miliar. Di sisi neraca, PWON juga punya investment properties Rp12,23 triliun dan estimasi fair value investment properties plus property and equipment Rp36,44 triliun, ditambah land bank 3.890.826 m² dengan nilai buku Rp3,22 triliun atau rata-rata biaya sekitar Rp828.157 per m², jadi mesin uangnya didukung tanah murah historis dan aset sewa raksasa.

Daftar lokasi utama properti PWON
🏙️ PWON Surabaya

🛍️ Tunjungan Plaza I sampai VI.

🛒 Pakuwon Mall dan Pakuwon City Mall.

🏬 Royal Plaza.

🌍 Land bank Surabaya Barat dan Surabaya Timur.


🏙️ PWON Jakarta

🛍️ Gandaria City Mall.

🛍️ Kota Kasablanka Mall.

🏬 Blok M Plaza.

🌍 Land bank Jakarta.


🏗️ PWON kota lain

🛍️ Pakuwon Mall Jogja.

🛍️ Pakuwon Mall Solo Baru.

🏗️ Pakuwon Semarang masih konstruksi.


GPRA beda cerita. Lokasinya menyebar, proyeknya banyak, persediaannya tebal, tetapi revenue 9 bulan 2025 Rp351,06 miliar malah turun 9,36% dan cashflow-nya belum ikut stabil. GPRA punya recurring yang lumayan untuk ukuran developer, sekitar Rp125,28 miliar atau 35,69% dari revenue, datang dari apartemen servis Rp80,53 miliar dan pusat perbelanjaan Rp41,22 miliar, tapi tetap saja CFO minus Rp64,48 miliar membuat investor harus fokus ke konversi stok jadi kas. Ditambah utang bank Rp267,02 miliar ke Bank Mandiri Rp247,32 miliar dan Bank Negara Indonesia BNI Rp19,7 miliar, dengan aset dijaminkan, maka titik rawannya ada di likuiditas saat penjualan tidak kencang. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Daftar lokasi utama GPRA
🏢 GPRA Jakarta

🏙️ Kebagusan City.

🏬 GP Plaza.

🏙️ The Bellezza.


🌳 GPRA Bogor

🏘️ Bukit Cimanggu Villa.

🏞️ Bhuvana Resort.

🚗 Ciawi.

🌾 Lahan cadangan Cilebut 57,87 hektar.

📌 Izin lokasi Bogor kurang lebih 175 hektar.


🏗️ GPRA Cilegon dan Anyer

🏙️ Metro Cilegon.

🏖️ Anyer Pallazo.

📌 Izin lokasi Cilegon kurang lebih 115 hektar.


🏘️ GPRA Bekasi dan Tangerang

🏡 Spring Garden dan Delapan Residence.

🛍️ Serpong Town Square dan Green Leaf Residence.

FMII paling jelas sebagai cerita Jawa Timur. Basis persediaannya di Surabaya dan Sidoarjo, dengan land under development 866.855 m² dan persediaan Rp408 miliar. Revenue 9 bulan 2025 Rp32,03 miliar memang tumbuh 66,36% dan laba Rp15,40 miliar terlihat melonjak, tetapi kualitas kas belum ikut, CFO cuma Rp386,91 juta dan FCF minus Rp7,12 miliar karena capex Rp7,51 miliar. Dengan utang bank sekitar Rp52,83 miliar dan ada tanah yang dijaminkan untuk fasilitas kredit, maka FMII itu tipe yang sangat bergantung pada keberhasilan panen penjualan berikutnya, bukan tipe yang bisa hidup nyaman dari recurring. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Daftar lokasi utama FMII
🌆 FMII Surabaya

🧭 Sememi.

🧭 Romokalisari.

🧭 Babat Jerawat.

🧭 Kandangan.

🧭 Tambak Osowilangun.


🌾 FMII Sidoarjo

🧭 Tambak Sawah.

🧭 Betro.

Jadi PWON itu menang karena lokasi asetnya memang dirancang untuk menghasilkan kas harian, sehingga angka operasional seperti DSO 6,8 hari, DI 894 hari, CCC 864 hari terasa jauh lebih manusiawi untuk properti, dan kas Rp7,01 triliun memberi bantalan besar. GPRA itu menengah, lokasi banyak dan ada recurring, tapi kas operasional masih bocor dan utang bank plus agunan membuat manajemen likuiditas jadi kunci. FMII itu paling murni landbank Jawa Timur, jadi lokasinya fokus dan bisa jadi menarik saat panen besar terjadi, tetapi selama penjualan masih kecil, CCC yang super panjang dan kas yang tipis membuat risikonya paling tinggi di antara tiga.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU