Ketika $AKRA Main Bisnis Kawasan Industri

Lanjutan dari postingan sebelumnya di External Comunity Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community menggunakan kode: A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Banyak investor yang mungkin tidak tahu kalau AKRA juga masuk bisnis kawasan industri. Kebanyakan orang mengira AKRA cuma pedagang BBM dan kimia, padahal mereka ikut membangun ekosistem industri lewat JIIPE (Java Integrated Industrial and Ports Estate). Di sisi lain, $DMAS, $SSIA, KIJA, BEST sudah lama dipahami sebagai pure play kawasan industri, jadi ekspektasi pasarnya lebih langsung ke harga tanah dan penjualan lahan. AKRA membawa model yang beda karena mesin utamanya justru trading dan distribusi sebesar Rp29,63 triliun atau 91,4% dari revenue 9M (9 months) 2025 Rp32,39 triliun. Sementara itu kawasan industri AKRA menghasilkan revenue Rp1,11 triliun dari penjualan lahan dan Rp525,6 miliar dari utilitas, yaitu porsi kecil di omzet tapi porsi besar di margin. Dengan CFO (cash flow from operations) Rp3,39 triliun dan kas Rp5,84 triliun, AKRA punya amunisi yang tidak biasa untuk ukuran emiten properti kawasan. Pertanyaannya adalah apakah investor membeli AKRA untuk jadi landlord kawasan, atau justru membeli trading engine yang kebetulan punya kawasan? Kalau investor salah framing, valuasi dan ekspektasi bisa meleset jauh, karena aturan mainnya memang beda. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau mulai dari skala lahannya, AKRA itu sebenarnya kecil bila disandingkan dengan para raja land bank kawasan industri lainnya. Lahan properti investasi AKRA di KEK (kawasan ekonomi khusus) JIIPE total 273,9 ha, dengan 193,5 ha disewakan ke anchor tenant dan 80,4 ha disiapkan untuk masa depan. Bandingkan dengan KIJA yang punya land for development 4.396 ha, SSIA total sekitar 1.889,1 ha dengan land bank 1.801 ha, DMAS total sekitar 838 ha, dan BEST yang angka minimumnya yang kebuka dari lahan tersertifikasi untuk agunan 96,3 ha. Dari sisi luas yang bisa dibandingkan langsung, KIJA kira-kira 16,0x lebih besar dari AKRA, SSIA sekitar 6,9x, DMAS sekitar 3,1x. Jadi kalau investor mencari cerita utama berupa cadangan lahan raksasa yang bisa dijual bertahap puluhan tahun, AKRA bukan pemain top tier dari sisi hektare.

Tapi AKRA punya keunikan yang sering bikin investor kecele. Mereka bukan cuma jualan tanah, mereka juga menjual ekosistem yang ditempeli pelabuhan laut dalam, utilitas, logistik, dan jaringan distribusi energi. Itulah kenapa segmen kawasan industri dan utilitas AKRA bisa mencetak laba segmen Rp391,8 miliar, padahal revenue segmennya cuma Rp1,11 triliun dari penjualan lahan plus Rp525,6 miliar dari listrik dan utilitas. Angka utilitasnya juga tidak main-main, revenue listrik melonjak dari Rp175,7 miliar menjadi Rp525,6 miliar. Ini beda napas dengan model yang terlalu tergantung penjualan tanah doang, karena utilitas dan sewa cenderung lebih repeatable. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Sekarang masuk ke poin yang paling menentukan, yaitu sumber kekuatan finansialnya. AKRA punya revenue total Rp32,39 triliun dengan growth +13,2%, tapi ini didorong mesin trading dan distribusi yang memang volume besar dan margin tipis. Gross profit margin AKRA sekitar 8,5%, wajar untuk distributor. Yang menarik bukan marginnya, tapi cara mereka mengunci kas lewat modal kerja. DSO (days sales outstanding) sekitar 72 hari, DI (days inventory) sekitar 19 hari, DPO (days payable outstanding) sekitar 102 hari, sehingga CCC (cash conversion cycle) menjadi -11 hari. Siklus negatif artinya mereka bisa mengumpulkan kas dari pelanggan lebih dulu sebelum membayar pemasok. Ini semacam cheat code untuk menjaga likuiditas, dan di dunia kawasan industri itu langka, karena bisnis tanah biasanya justru mengunci kas lama.

Dari sisi arus kas, gap-nya makin terlihat. AKRA membukukan CFO Rp3,39 triliun, jauh lebih besar dari laba bersih Rp1,84 triliun, lalu total CAPEX yang terlihat dari perolehan aset tetap Rp808,7 miliar plus akuisisi persediaan tanah Rp676,8 miliar masih bisa ditutup dengan lega, sehingga FCF (free cash flow) kasarnya Rp1,91 triliun. Dengan kas Rp5,84 triliun, mereka tetap sanggup bayar pokok pinjaman bank jangka panjang Rp1,1 triliun. Bahkan di saat yang sama ada penarikan pinjaman bank jangka panjang baru Rp926,24 miliar untuk ekspansi dan penguatan anak usaha. Ini yang bikin model kawasan industri AKRA terlihat seperti proyek besar yang ditopang mesin kas harian, bukan proyek yang hidup dari booking penjualan tanah semata. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau kita bandingkan AKRA dengan karakter para pemain kawasan industri lain yang lebih murni. KIJA punya revenue 9M 2025 Rp3,67 triliun dengan growth +8,25% dan recurring sekitar 57%, termasuk pembangkit listrik Rp1,37 triliun plus estate management dan utilitas, ditambah dry port dan golf. Secara kualitas mesin bisnis, KIJA adalah versi paling komplet di kelompok pure play kawasan industri, dan yang paling mirip secara DNA dengan AKRA karena sama-sama punya bisnis utilitas listrik sebagai tulang punggung. Di kas, KIJA juga rapi, CFO Rp1,69 triliun lebih besar dari laba Rp634,5 miliar, FCF Rp1,37 triliun, kas Rp3,29 triliun. Bedanya, KIJA tetap bergantung pada cerita land bank raksasa, sementara AKRA bergantung pada throughput distribusi yang setiap hari muter.

SSIA kebalikannya, kelihatan besar di lahan tapi profil uangnya lebih unstable. Revenue SSIA di Q3 2025 YTD hanya sekitar Rp3,31 triliun dengan growth -14,15%, dan recurring kecil sekitar 18,3% karena mayoritas pendapatan SSIA justru dari bisnis konstruksi 73,2%, plus hotel Rp344,18 miliar yang bukan mesin utama. Yang bikin investor perlu ekstra hati-hati, adalah CFO SSIA justru minus -Rp1,00 triliun saat laba nya malah positif Rp122,98 miliar, dan FCF -Rp1,89 triliun. SSIA masih bisa bertahan karena kas Rp1,61 triliun dan mereka tarik pinjaman baru Rp863,83 miliar, tapi ini menggambarkan pola holding proyek, bukan pola landlord kawasan industri yang nyaman. Ekspansi pakai utang.

DMAS terkenal defensif dari sisi utang bank, karena bank loan alias utang banknya nihil, tapi model uangnya sangat siklikal. Revenue 9M 2025 Rp779,58 miliar dengan growth -53,8%. Porsi revenue yang non-recurring mencapai 96,9% dan dominan berasal dari penjualan lahan industri Rp669,8 miliar. Laba Rp525,63 miliar terlihat besar, tapi CFO cuma Rp68,37 miliar, jadi konversi laba ke kas lagi lemah di periode ini. Rasio CCC DMAS mencapai 4.494 hari mencerminkan model simpan lahan lama, tunggu momen jual. Ini bisa sangat menguntungkan saat siklus tepat, tapi bukan model yang bikin investor tidur nyenyak tiap kuartal. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

BEST lebih ekstrem lagi di sisi siklus. Revenue BEST di 9M 2025 hanya Rp246,08 miliar dengan growth minus -21,7%. Secara komposisi recurring terlihat bagus 62,6%, tapi skalanya kecil dan kasnya ketat. BEST rugi Rp19,31 miliar, CFO -Rp33,71 miliar, FCF -Rp60,9 miliar, kas Rp159,23 miliar, dan ada fasilitas kredit Rp1,47 triliun dengan agunan tanah. DSO 200 hari dan CCC 13.242 hari itu sinyal klasik bisnis yang kesulitan mengubah aktivitas jadi uang tunai.

Jadi, apakah kawasan industri AKRA lebih bagus? Jawabannya tergantung definisi kata bagus. Kalau bagus versi investor adalah land bank paling besar, paling banyak opsi lokasi, dan paling murni bertaruh pada kenaikan harga tanah, maka KIJA dan SSIA punya bahan cerita yang lebih tebal, DMAS punya profil utang bank yang paling bersih, dan BEST punya leverage cerita jika siklusnya balik. Tapi kalau bagus versi investor adalah kawasan industri yang bisa dibangun tanpa ngos-ngosan karena ditopang mesin kas yang stabil, modal kerja super efisien, dan ada recurring utilitas yang tumbuh cepat, AKRA itu kandidat paling unik. Intinya begini, AKRA bukan pesaing langsung KIJA DMAS SSIA BEST dalam arti pure play kawasan, tapi AKRA adalah cara membeli kawasan industri dengan airbag berupa bisnis distribusi, dan airbag ini ukurannya raksasa. Risiko utamanya pun beda, di AKRA risiko besar datang dari dinamika volume, komoditas, dan eksekusi ekspansi, sementara di pure play kawasan industri risiko besarnya biasanya datang dari timing penjualan lahan, panjangnya siklus kas, dan kebutuhan pendanaan saat pasar lagi sepi.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU