$PWON vs $DART: Duel Recurring Income

Lanjutan dari postingan sebelumnya di External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

DART adalah saham properti yang harganya naik dari 123 rupiah ke 196 rupiah di 2025 ini. Sedangkan PWON adalah saham properti yang nyungsep dari 422 ke 342 di 2025 ini. Beda nasib. Beda bandar. Apakah memang PWON jelek sekali sehingga harganya anjlok? Atau kah DART yang bagus banget sehingga harganya naik? Kalau investor jujur, jawaban paling sering tidak seindah itu, karena harga bisa bergerak duluan, sementara laporan keuangan baru bicara belakangan. Di properti, pasar bisa memilih cerita yang gampang dijual, walau neracanya sedang ketat. Sebaliknya, pasar juga bisa bosan pada emiten yang bisnisnya rapi, hanya karena sudah dianggap terlalu besar dan terlalu lambat. Jadi sebelum ikut emosi chart, investor perlu cek satu hal yang tidak bisa dipalsukan, kualitas duit yang benar-benar masuk kas. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dari sisi umur, dua-duanya senior dan sudah kenyang siklus. DART berdiri 30 Desember 1983, mulai operasi komersial 1984, lalu IPO 8 Mei 1990. PWON berdiri 20 September 1982, mulai operasi komersial Mei 1986, lalu IPO 9 Oktober 1989. Jadi ini bukan cerita emiten muda yang lagi lari kencang melawan emiten tua yang capek, ini murni cerita kualitas model bisnis dan kualitas neraca.

Kalau cek skala bisnis, PWON menang jauh dan ini terlihat dari pendapatan. Sampai 30 September 2025, PWON mencatat pendapatan neto Rp5,12 triliun dan tumbuh 6,9% dari Rp4,79 triliun. DART hanya Rp370,72 miliar dan turun tipis 0,78% dari Rp373,67 miliar. Secara kali-lipat, pendapatan PWON sekitar 13,81x pendapatan DART, jadi secara mesin usaha, PWON memang main di liga yang berbeda. Ini penting karena skala sering menentukan daya tahan ketika siklus properti sedang tidak ramah. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Komposisi pendapatan membuat keduanya terlihat sama-sama nyaman, tapi sebenarnya karakternya beda. DART punya recurring income yang ekstrem dominan, 97,1% dari pendapatan, berasal dari hotel Rp191,46 miliar, sewa Rp123,63 miliar, dan jasa pemeliharaan Rp44,96 miliar. Non-recurring DART kecil, pendapatan lain-lain Rp10,66 miliar, dan penjualan unit strata belum mencatat pendapatan karena pengakuan baru saat penyerahan aset. PWON juga dominan recurring, sekitar Rp4,10 triliun atau kira-kira 80% dari pendapatan, sementara non-recurring Rp1,02 triliun atau kira-kira 20%, bahkan penjualan kondominium dan kantor naik dari Rp531 miliar ke Rp698 miliar. Kalau dibuat kali-lipat, recurring nominal PWON sekitar 11,39x recurring nominal DART, sedangkan porsi recurring DART sekitar 1,21x porsi recurring PWON. Ini yang sering menipu mata investor, DART terlihat lebih stabil di komposisi, tapi PWON jauh lebih besar di nominal dan tetap punya diversifikasi. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Masuk ke aset, DART itu seperti pemilik gedung premium yang portofolionya ikonik, tapi tidak luas-luas amat. Persediaan DART Rp56,91 miliar, land bank Rp336,96 miliar dengan total luas 1.384.654 m² atau sekitar 138,4 hektar, tersebar Kampung Bandan 64.277 m², Serang 1.259.566 m², Tanjung Api-api 58.654 m², Muara Enim 2.157 m². Proyek terbesar DART adalah Icon Tower dengan nilai buku Rp3,10 triliun, lalu properti investasi Rp1,92 triliun. PWON membawa skala yang jauh lebih berat, persediaan real estat lancar Rp4,33 triliun dan land bank Rp3,22 triliun dengan luas 3.890.826 m² atau sekitar 389 hektar, serta properti investasi Rp12,23 triliun, dengan estimasi nilai wajar properti investasi plus aset tetap Rp36,44 triliun. Secara kali-lipat, persediaan PWON sekitar 76,09x persediaan DART, nilai land bank PWON sekitar 9,56x DART, luas land bank PWON sekitar 2,81x DART, dan properti investasi PWON sekitar 6,37x DART. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Nilai tanah per meter juga memberi sinyal beda kualitas lokasi dan kematangan portofolio. Rata-rata nilai buku land bank DART sekitar Rp243.350 per m², dengan variasi ekstrem Kampung Bandan sekitar Rp4.400.000 per m², Serang sekitar Rp41.500 per m², Tanjung Api-api sekitar Rp19.700 per m², Muara Enim sekitar Rp336.000 per m². PWON rata-rata nilai buku land bank sekitar Rp828.155 per m². Secara kasar, rata-rata nilai buku land bank PWON sekitar 3,40x DART, yang cocok dengan gambaran bahwa PWON lebih dominan berada di ekosistem kota besar dan asetnya sudah lama jadi mesin pengunjung dan mesin sewa. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Bagian yang paling menentukan dan paling sering diabaikan adalah arus kas dan likuiditas. DART rugi bersih Rp191,54 miliar, tetapi CFO positif Rp27,92 miliar, CAPEX Rp2,04 miliar, sehingga FCF masih positif Rp25,87 miliar. Di sini jebakannya muncul, karena meski arus kas operasi positif, neraca lancarnya timpang, liabilitas lancar Rp1,69 triliun berhadapan dengan aset lancar Rp126,78 miliar, dan utang bank jatuh tempo satu tahun Rp619,24 miliar. CFO Rp27,92 miliar jelas tidak cukup untuk menutup tembok jatuh tempo itu, jadi DART bergantung pada dukungan pemegang saham dan rencana penjualan aset tertentu. PWON di sisi lain terlihat seperti mesin uang yang rapi, laba bersih Rp2,12 triliun dan CFO Rp2,06 triliun, CAPEX sekitar Rp336,7 miliar dari aset tetap Rp282,6 miliar dan properti investasi Rp54,1 miliar, sehingga FCF positif sekitar Rp1,72 triliun, plus kas Rp7,01 triliun. Kalau dibuat kali-lipat, CFO PWON sekitar 73,78x CFO DART, FCF PWON sekitar 66,47x FCF DART, dan ini yang biasanya menjelaskan siapa yang benar-benar tenang ketika pasar gaduh.

Struktur pembiayaan juga menegaskan risikonya. DART membiayai aset dengan utang dan banyak aset utama dijadikan agunan, Icon Tower dan Chase Plaza dijaminkan ke Bank Mandiri $BMRI, Icon Tower juga dijaminkan untuk pinjaman bank lainnya, tanah Kampung Bandan dijaminkan ke Bank Victoria, bahkan piutang dan persediaan unit apartemen juga jadi agunan. PWON menyatakan tidak ada tanah dan bangunan yang digunakan sebagai agunan atas utang bank maupun obligasi, sementara Senior Notes 2028 Rp5,54 triliun dijamin dengan jaminan perusahaan dari entitas anak, bukan hak tanggungan atas lahan. Dalam praktik, aset yang tidak terkunci agunan memberi ruang manuver lebih luas ketika perusahaan mau ekspansi atau ketika kondisi pasar berubah. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dari sisi efisiensi siklus kas, keduanya sama-sama cepat di penagihan, hanya konteksnya berbeda. DART DSO sekitar 11 hari, PWON DSO sekitar 6,8 hari, jadi penagihan PWON lebih cepat dan DART sekitar 1,62x lebih lama dibanding PWON. Namun DI dan CCC PWON jauh lebih panjang, DI sekitar 894 hari dan CCC sekitar 864,3 hari, sedangkan DART DI sekitar 77 hari dan CCC sekitar 38 hari, artinya DI PWON sekitar 11,61x DART dan CCC PWON sekitar 22,75x DART. Ini tidak otomatis berarti PWON buruk, ini lebih menggambarkan skala land bank dan persediaan proyek yang memang game jangka panjang, sementara DART terlihat cepat karena persediaan unit siap jualnya kecil dan modelnya dominan recurring.

Risiko non-keuangan juga beda bentuk. DART punya sengketa lahan 64.277 m² di Kampung Bandan dengan KAI, dan walau PK sudah dikabulkan pada Oktober 2022, DART masih mengusahakan rekomendasi untuk perpanjangan HGB, jadi ada urusan administratif yang belum selesai. PWON tidak disebut memiliki sengketa lahan spesifik, tetapi ada 27,11% aset real estat yang masih proses administrasi menjadi Sertifikat HGB. Dari sisi pengendali, DART berada di bawah kendali Hartadi Angkosubroto dengan kepemilikan 46,65% dan PT Duta Anggada 44,94%, sedangkan PWON dikendalikan PT Pakuwon Arthaniaga 68,68% dengan ultimate owner Alexander Tedja.

Jadi, apakah PWON jelek sekali sampai pantas anjlok? Angka fundamental PWON jelas tidak mendukung itu. PWON justru unggul besar di skala pendapatan, pertumbuhan, laba, CFO, FCF, kas, serta fleksibilitas aset karena tidak diagunkan. Apakah DART bagus banget sampai pantas naik? DART punya recurring yang sangat dominan dan aset ikonik, tetapi titik lemahnya jelas dan dekat, mismatch likuiditas yang ekstrem dan utang bank jatuh tempo satu tahun Rp619,24 miliar yang tidak mungkin ditutup hanya dari CFO Rp27,92 miliar. Maka perbedaan harga di 2025 lebih masuk akal dibaca sebagai perbedaan selera pasar dan permainan aliran dana bandar, bukan karena PWON lebih jelek dari DART, atau DART lebih unggul dari PWON secara fundamental.

📈 Harga 2025
🟢 DART naik 59,35% dari 123 ke 196.
🔴 PWON turun 18,96% dari 422 ke 342.
🎭 Gap arah harga, berlawanan total.

💼 Skala mesin bisnis

🏗️ Pendapatan
💰 PWON Rp5,12 triliun.
💵 DART Rp370,72 miliar.
🔍 PWON 13,81x lebih besar.

📈 Growth pendapatan
✅ PWON 6,90%.
❌ DART -0,78%.
🧮 Selisih 7,68% poin.

🔁 Duel recurring income

🧲 Recurring nominal
🏬 PWON sekitar Rp4,10 triliun.
🏨 DART sekitar Rp360,05 miliar.
🔍 PWON 11,39x lebih besar.

🎯 Porsi recurring
🧾 DART 97,10%.
🧾 PWON 80,00%.
🔍 DART 1,21x lebih dominan.

🧨 Non-recurring nominal
🏗️ PWON Rp1,02 triliun.
🪙 DART Rp10,66 miliar.
🔍 PWON 95,69x lebih besar.

🏢 Aset penghasil duit

🏬 Properti investasi
🏙️ PWON Rp12,23 triliun.
🏙️ DART Rp1,92 triliun.
🔍 PWON 6,37x lebih besar.

🌏 Land bank dan persediaan

📦 Persediaan
🧱 PWON Rp4,33 triliun.
🧱 DART Rp56,91 miliar.
🔍 PWON 76,09x lebih besar.

🗺️ Nilai land bank
🏞️ PWON Rp3,22 triliun.
🏞️ DART Rp336,96 miliar.
🔍 PWON 9,56x lebih besar.

📐 Luas land bank
🧭 PWON 3.890.826 m².
🧭 DART 1.384.654 m².
🔍 PWON 2,81x lebih luas.

💎 Nilai buku rata-rata per m²
📌 PWON Rp828.155 per m².
📌 DART Rp243.350 per m².
🔍 PWON 3,40x lebih tinggi.

💧 Kualitas duit masuk rekening

🏦 CFO
💦 PWON Rp2,06 triliun.
💧 DART Rp27,92 miliar.
🔍 PWON 73,78x lebih besar.

🏗️ CAPEX
🏗️ PWON sekitar Rp336,70 miliar.
🧰 DART Rp2,04 miliar.
🔍 PWON 165,05x lebih besar.

🧾 FCF
💸 PWON sekitar Rp1,72 triliun.
💵 DART Rp25,87 miliar.
🔍 PWON 66,47x lebih besar.

🧨 Tekanan likuiditas DART

🧱 Liabilitas lancar
⚠️ DART Rp1,69 triliun.
🪙 DART aset lancar Rp126,78 miliar.
🔍 Liabilitas lancar 13,33x aset lancar.

⏳ Utang bank jatuh tempo 1 tahun
🏦 DART Rp619,24 miliar.
💧 CFO DART Rp27,92 miliar.
🔍 Jatuh tempo 22,18x CFO.

🧊 Kenyamanan likuiditas PWON

💰 Kas
🏦 PWON Rp7,01 triliun.

🧾 Senior Notes 2028
🧾 PWON Rp5,54 triliun.
🔍 Kas 1,27x nilai notes.

🔒 Agunan dan ruang gerak

⛓️ DART agunan
🏢 Aset utama dijadikan agunan.
🏦 Icon Tower dan Chase Plaza dijaminkan.
📄 Piutang dan persediaan ikut diagunkan.

🗝️ PWON tanpa agunan lahan
✅ Tanah dan bangunan tidak diagunkan.
🧾 Notes dijamin corporate guarantee entitas anak.

⏱️ Efisiensi operasional

📨 DSO
⚡ PWON 6,8 hari.
🐢 DART 11 hari.
🔍 DART 1,62x lebih lama.

📦 DI
🧳 PWON 894 hari.
🎒 DART 77 hari.
🔍 PWON 11,61x lebih lama.

🔁 CCC
🧱 PWON 864,3 hari.
🏃 DART 38 hari.
🔍 PWON 22,75x lebih panjang.

⚖️ Risiko non-keuangan

🚧 DART sengketa lahan
🧾 Kampung Bandan 64.277 m² dengan KAI.
📌 PK dikabulkan Oktober 2022.
🗂️ Masih urus rekomendasi perpanjangan HGB.

🗂️ PWON administrasi HGB
📄 27,11% aset real estat masih proses HGB.

Ini lah bukti kalau harga saham itu dikendalikan bandar, bukan fundamental.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU