$PAMG Saham Properti Keluarga Sumasto
Lanjutan dari postingan di External Comunity Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community menggunakan kode: A38138 https://stockbit.com/post/13223345
PAMG itu saham keluarga Sumasto, dan menariknya keluarga ini punya beberapa kendaraan IPO di properti seperti PAMG, $BSBK, dan $KBAG. Masalahnya, banyak investor sering salah fokus karena mengira semua saham properti itu sama, padahal mesin uangnya beda total. PAMG bukan cerita land bank raksasa, ini cerita satu aset yang harus hidup dari traffic harian dan sewa bulanan. Dari data yang ada per 30 September 2025, pendapatan PAMG cuma Rp37,77 miliar, kecil kalau dibanding emiten properti besar, tapi komposisinya justru sangat dominan pendapatan berulang Rp35,04 miliar atau 92,77%. Ini tipe bisnis yang kelihatan sepi di timeline, tapi kalau okupansi dan tarif sewa stabil, uangnya bisa lebih konsisten daripada developer yang nunggu serah-terima. Di saat yang sama, laba bersihnya cuma Rp965,13 juta, jadi ruang napasnya tipis sekali kalau ada guncangan biaya atau renovasi besar. Dan ini yang bikin pertanyaan menjadi tajam, PAMG terlihat seperti mesin sewa, tapi dompet kasnya sempit, kas akhir Rp1,24 miliar, sementara kebutuhan bayar dan belanja modal bisa cepat menghabiskan napas. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf
Kalau dibedah model bisnisnya, PAMG itu pengelola mal dan hotel di Pekanbaru, aset utamanya Mal Pekanbaru dan Hotel Jatra. Persediaannya Rp857,85 juta itu bukan stok rumah atau tanah, tapi barang operasional seperti bahan bakar, suku cadang, dan material listrik, jadi jangan dibaca seperti developer perumahan. Aset properti investasi tercatat Rp571,40 miliar, jadi nilai utama PAMG ada pada bangunan yang disewakan, bukan pada tanah mentah yang disimpan puluhan tahun. Karena sumber uang utamanya sewa, service charge, utilitas, dan parkir, ritme kasnya cepat, terlihat dari DSO (days sales outstanding) sekitar 10 hari dan CCC (cash conversion cycle) sekitar 18 hari. Ini kontras dengan developer land bank yang DI (days inventory) bisa ribuan sampai puluhan ribu hari. Namun kelemahannya juga jelas, arus kas operasi atau CFO (cash flow from operations) cuma Rp722,99 juta, sementara total belanja modal sekitar Rp3,51 miliar, sehingga free cash flow (FCF) minus Rp2,79 miliar. Artinya, untuk bertahan sambil renovasi dan tambah properti investasi, PAMG butuh sumber dana lain.
Di sisi pendanaan, dari data yang ada PAMG memakai utang dan jaminan aset. Total pinjaman bank Rp92,03 miliar, dan seluruh properti investasi dijadikan jaminan ke Bank Victoria. Yang jatuh tempo dekat disebut sekitar Rp3,67 miliar plus bunga ditangguhkan Rp600 juta, sementara kas akhir cuma Rp1,24 miliar, ini matematika sederhana yang bikin PAMG sangat bergantung pada manuver pendanaan. Ketergantungan itu kelihatan dari adanya dukungan pinjaman pihak berelasi, ada plafon Rp80 miliar, dan kas masuk dari pihak berelasi Rp8,51 miliar. Tenor juga sudah direstruktur sampai 15 Maret 2033, jadi napas dipanjangkan, tapi itu bukan berarti bisnisnya otomatis makin kuat, itu berarti cicilan dibuat lebih ringan supaya roda tetap muter. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf
Sekarang bandingkan dengan sesama keluarga Sumasto yang paling mirip karakternya, yaitu BSBK (PT Wulandari Bangun Laksana Tbk). BSBK juga bertumpu pada pendapatan berulang yang besar sekali, Rp266,92 miliar atau 96,14% dari total pendapatan Rp277,63 miliar, sumbernya sewa mal, utilitas, service charge, parkir, dan pengelolaan. Skala BSBK jauh di atas PAMG, laba bersih BSBK Rp54,12 miliar, CFO Rp44,86 miliar, dan CAPEX Rp24,58 miliar sehingga FCF masih positif Rp20,28 miliar. Dari sisi kualitas mesin uang, BSBK terlihat lebih matang karena cash generator-nya cukup untuk membiayai belanja modal tanpa membuat kas megap-megap. Walau BSBK juga menjaminkan aset dan piutang untuk kredit bank, secara operasional dia punya bantalan kas yang lebih masuk akal dibanding PAMG.
Lalu lihat KBAG, masih satu keluarga, tapi pola ekonominya kebalikan. KBAG punya cadangan lahan yang besar di Jonggol dan Balikpapan, total sekitar 1.540.901 m² atau 154,09 hektar, plus properti investasi 7.346 m² di Cengkareng. Namun kemampuan mengubah lahan jadi duit masih lambat, terlihat dari DI sekitar 8.305 hari dan CCC sekitar 8.359 hari. Pendapatan KBAG Rp10,91 miliar, pendapatan berulangnya cuma Rp2,15 miliar atau 19,71%, sisanya sangat mengandalkan penjualan unit Rp8,77 miliar yang trennya turun dari tahun sebelumnya. KBAG memang CFO positif Rp5,84 miliar meski rugi bersih Rp9,43 miliar, tapi ini lebih mirip pengembang yang masih berusaha menyalakan mesin, bukan pengelola properti mapan yang tinggal memanen sewa. Jadi di dalam keluarga Sumasto sendiri terlihat spektrum yang jelas, PAMG dan BSBK itu mesin sewa, KBAG itu cerita stok tanah yang butuh waktu panjang untuk berubah jadi kas.
Kalau PAMG dibandingkan ke emiten properti yang jauh lebih mapan seperti MKPI, perbedaannya terasa seperti dunia yang berbeda. MKPI punya pendapatan Rp1,85 triliun, laba bersih Rp772,72 miliar, dan pendapatan berulang Rp1,49 triliun atau 80,6% yang ditopang mal, perkantoran, hotel, dan apartemen. MKPI bahkan nyaris tidak bergantung utang, kas Rp2,37 triliun, beban bunga cuma Rp70,7 juta, dan CFO Rp985,37 miliar lebih besar dari laba. CAPEX MKPI Rp161,13 miliar masih gampang dibiayai dari CFO, sehingga FCF sekitar Rp824,24 miliar. Jadi MKPI itu contoh pengelola aset premium yang bukan cuma ramai pengunjung, tapi juga benar-benar menghasilkan kas besar dan punya struktur neraca yang nyaman. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf
Bandingkan lagi dengan emiten land bank raksasa seperti BKSL dan BSDE supaya kelihatan posisi PAMG di peta industri. BKSL punya land bank 14.785 hektar, nilai buku rata-rata tanahnya sekitar Rp78.204 per m², dan pendapatan naik 96,3% menjadi Rp836,98 miliar. Namun pendapatan berulang BKSL Rp188,26 miliar atau 22,5%, mayoritas tetap penjualan. Siklus kasnya panjang, DI sekitar 10.105 hari, CCC sekitar 10.017 hari, artinya kekayaannya banyak terkunci di tanah. Kelebihannya, CFO BKSL Rp202,21 miliar lebih besar dari laba Rp74,15 miliar, jadi saat penjualan jalan, kasnya bisa deras. Tapi ada risiko sengketa lahan sekitar 340 hektar, dan aset tanah dijaminkan ke banyak bank. Ini tipe saham yang bisa terlihat spektakuler saat siklus jualan bagus, tapi tetap membawa risiko struktural khas land bank.
BSDE lebih ekstrem lagi dari sisi skala. Tanah belum dikembangkan 43.816.087 m² atau sekitar 4.381,61 hektar, dan pendapatan Rp8,76 triliun dengan laba bersih Rp1,47 triliun. Namun pendapatan berulangnya hanya 14,7% atau sekitar Rp1,29 triliun dari total, sisanya penjualan. CFO BSDE minus Rp1,03 triliun karena pembelian tanah dan bangunan Rp2,02 triliun, jadi dari sisi kas operasional, BSDE sedang fase ekspansi yang menyedot kas. Bedanya, BSDE punya kas Rp8,90 triliun dan akses refinancing, jadi dia bisa menahan fase CFO negatif tanpa langsung kehabisan napas. Ini contoh perusahaan besar yang main di kota mandiri, bukan pengelola satu mal seperti PAMG.
Kalau dibandingkan dengan CBDK dan BEST, PAMG tetap berada di kelas berbeda. CBDK punya luas tanah 7.053.537 m² atau 705,35 hektar, pendapatan Rp2,29 triliun, tapi pendapatan berulangnya cuma Rp44,24 miliar atau 1,93%, jadi dominan penjualan. BEST punya tanah dijaminkan 962.983 m² atau 96,30 hektar, pendapatan Rp246,08 miliar, pendapatan berulang Rp130,34 miliar atau 53%, tetapi CFO minus Rp33,71 miliar dan FCF minus Rp38,64 miliar karena butuh belanja dan bayar utang pakai kas. PPRO juga menunjukkan sisi rapuh sektor BUMN properti, pendapatan Rp230,97 miliar, rugi bersih Rp47,26 miliar, DSO dan DI sangat tinggi, dan restrukturisasi besar melalui PKPU termasuk konversi utang pihak berelasi Rp9,63 triliun menjadi surat berharga perpetual. ADCP dari data yang ada membawa tekanan utang besar, liabilitas Rp4,35 triliun, utang usaha Rp1,10 triliun, obligasi dan sukuk ratusan miliar, serta piutang jatuh tempo lebih dari 36 bulan Rp17,18 miliar. Gambaran ini penting supaya investor paham, PAMG memang kecil, tapi problemnya bukan land bank, problemnya ruang kas dan ketergantungan pendanaan. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf
Kalau investor bikin peringkat berdasarkan luas lahan dari data yang ada, urutannya jelas. BKSL sekitar 14.785 hektar, lalu BSDE sekitar 4.381,61 hektar, lalu CBDK sekitar 705,35 hektar, lalu KBAG sekitar 154,09 hektar, lalu BEST sekitar 96,30 hektar, lalu MKPI sekitar 49,66 hektar, lalu BSBK sekitar 3,72 hektar. PAMG tidak bisa diperingkatkan secara fair dari data yang ada karena luas tanah total tidak disebutkan dalam satu angka, yang disebut hanya pembelian lahan 1.200 m² dan luas bangunan hotel 17.407 m².
Kalau investor bikin peringkat pendapatan berulang secara nominal dari data yang ada, yang paling atas MKPI Rp1,49 triliun, lalu BSDE sekitar Rp1,29 triliun, lalu BSBK Rp266,92 miliar, lalu BKSL Rp188,26 miliar, lalu BEST Rp130,34 miliar, lalu PPRO Rp105,56 miliar, lalu CBDK Rp44,24 miliar, lalu PAMG Rp35,04 miliar, lalu KBAG Rp2,15 miliar.
Kalau investor bikin peringkat porsi pendapatan berulang terhadap pendapatan total dari data yang ada, yang paling tinggi BSBK 96,14%, lalu PAMG 92,77%, lalu MKPI 80,6%, lalu BEST 52,98%, lalu PPRO 45,70%, lalu BKSL 22,49%, lalu KBAG 19,71%, lalu BSDE 14,7%, lalu CBDK 1,93%. Ini yang membuat PAMG terlihat unik, dia kecil, tapi mesin pendapatan berulangnya dominan, hanya saja mesin itu belum cukup besar untuk membiayai belanja modal tanpa bikin kas sesak, sehingga cerita PAMG pada akhirnya bukan soal seberapa luas tanah, tapi seberapa kuat traffic dan tarif sewa, serta seberapa aman struktur utang dan kebutuhan dana tahunannya. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf
Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.
Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345
Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm
Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx
Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW
Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU