$BKSL Perusahan Properti dengan Lahan Terluas di IHSG

Lanjutan dari External Comunity Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community menggunakan kode: A38138 https://stockbit.com/post/13223345

BKSL itu tipe saham yang bikin banyak investor merasa menemukan mutiara yang lama terkubur, lalu tiba-tiba harganya terbang dan semua orang mendadak jadi penganut kisah kebangkitan. Masalahnya, di sektor properti, harga saham bisa terbang karena cerita, tapi bisnisnya tetap ditentukan oleh dua hal yang tidak bisa dibohongi, tanahnya benar-benar bisa dijual dan kasnya benar-benar masuk. BKSL punya amunisi cerita yang susah ditandingi, land bank 14.785 hektare dengan nilai buku Rp11,56 triliun, angka yang secara skala membuat banyak emiten lain terlihat seperti halaman belakang rumah. Tapi tanah raksasa tidak otomatis berarti mesin uang, karena bisa saja itu cuma harta tidur yang butuh puluhan tahun untuk jadi duit. Di 9M 2025, BKSL memang menunjukkan tanda hidup, pendapatan naik 96,3% YoY jadi Rp836,98 miliar dan laba naik 186,2% YoY jadi Rp74,15 miliar. Investor yang baru datang biasanya berhenti di sini dan langsung menyimpulkan ini layak terbang. Padahal yang harus diuji adalah kualitas putaran kas dan seberapa besar pendapatan berulangnya, karena itu yang menentukan perusahaan bisa bertahan saat siklus jualan melambat. Di titik ini, BKSL menarik karena bukan cuma jualan naik, tapi CFO Rp202,21 miliar lebih besar dari laba, artinya uangnya benar-benar masuk, bukan sekadar laba kertas. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau dibandingkan dengan semua emiten properti lain dari data yang ada di sini, BKSL menang telak di ukuran tanah. BSDE punya tanah belum dikembangkan 4.381 hektare, besar sekali, tapi tetap cuma sekitar sepertiga BKSL. ELTY punya total luas lahan 1.566,28 hektare, $ASRI punya 1.936 hektare, PANI sering disebut sekitar 1.855 hektare, lalu $CBDK sekitar 705,35 hektare yang padat di Tangerang. MKPI hanya 496.586 m² atau sekitar 49,66 hektare, tapi lokasinya kelas premium, jadi skala tanah kecil bukan berarti nilai kecil. KBAG kalau dijumlah land bank Jonggol 891.172 m² dan 640.063 m² ditambah Balikpapan 9.666 m², totalnya sekitar 154 hektare, sedangkan BSBK yang teridentifikasi dari dua bidang tanah jaminan hanya sekitar 3,72 hektare. Jadi kalau investor mencari narasi terbesar dari sisi hektare, BKSL itu monster, tapi monster hektare ini tetap harus diuji, apakah bisa berubah jadi pendapatan berulang dan kas yang stabil.

Di sisi monetisasi, BKSL saat ini masih dominan developer yang sedang panen. Dari total pendapatan Rp836,98 miliar, penjualan tanah, rumah, apartemen Rp648,72 miliar atau 77,5%, sedangkan recurring income Rp188,26 miliar atau 22,5% dari hotel, restoran, taman rekreasi Rp135,85 miliar dan town management Rp52,41 miliar. Ini penting, karena 22,5% recurring itu sudah ada bantalan, tapi belum level raja recurring. Bandingkan dengan MKPI yang recurring-nya Rp1,49 triliun atau 80,6% dari total, ini profil mall dan kantor yang benar-benar hidup dari sewa. ELTY juga dominan recurring Rp909,03 miliar atau 85,2%, dan BSBK bahkan ekstrem recurring Rp266,92 miliar atau 96,2% karena mesin duitnya datang dari sewa mal, utilitas, service charge, parkir. Sementara BSDE masih mayoritas jualan juga, non-recurring 85,3% dan recurring 14,7% walaupun nominal recurring sewa saja sudah Rp765,86 miliar. CBDK lebih ekstrem lagi ke jualan, non-recurring Rp2,25 triliun atau 98,1% dan recurring cuma Rp44,24 miliar, ini masih fase panen developer, bukan landlord. Jadi posisi BKSL di recurring itu berada di tengah, lebih kuat daripada developer yang murni jualan, tapi belum sekuat entitas yang hidup dari sewa. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Sekarang masuk ke bagian yang paling menentukan, efisiensi putaran uang. BKSL punya DSO sekitar 136 hari, artinya tagihan ke pelanggan rata-rata baru masuk sekitar 4 bulan lebih. Itu masih masuk akal untuk developer, tapi jelas bukan yang tercepat. BSDE jauh lebih cepat dengan DSO 2,3 hari, dan CBDK bahkan ekstrim 0,02 hari karena piutang nyaris nol dibanding pendapatan, modelnya seperti bayar di muka atau cash-based. ASRI juga sangat cepat dengan DSO sekitar 7 hari, ini jarang untuk properti. Sebaliknya, PPRO itu kasus berat karena DSO 4.208 hari yang dipengaruhi piutang jangka panjang dan transaksi pihak berelasi, ini bukan pola yang investor anggap sehat. Untuk inventory, BKSL DI 10.105 hari, artinya persediaan tanahnya memang dibuat untuk umur puluhan tahun. Ini sekelas dengan KBAG yang DI 8.305 hari atau BEST yang DI 13.088 hari, sama-sama menunjukkan tanahnya besar tapi perputarannya lama. BSDE DI 3.008 hari dan ASRI DI 5.768 hari, masih panjang tapi tidak segila itu. MKPI DI 493 hari dan BSBK DI 407 hari, ini lebih gesit karena basis bisnisnya sewa dan aset matang, bukan menunggu tanah mentah puluhan tahun.

Yang membuat BKSL terlihat lebih meyakinkan ketimbang beberapa emiten besar adalah kualitas laba yang ditopang kas. CFO BKSL Rp202,21 miliar lebih besar dari laba Rp74,15 miliar, lalu CAPEX dan aktivitas investasi sekitar Rp41,26 miliar, sehingga FCF sekitar Rp160,95 miliar positif. Ini beda karakter dengan BSDE yang laba Rp1,47 triliun tapi CFO minus Rp1,03 triliun karena ada pembelian tanah dan bangunan Rp2,02 triliun, sehingga FCF sekitar minus Rp1,34 triliun, walaupun BSDE punya kas Rp8,90 triliun jadi secara stamina masih tebal. ASRI terlihat sangat sehat dari kualitas kas, CFO Rp643,11 miliar jauh di atas laba Rp11,06 miliar, FCF sekitar Rp448,68 miliar, plus kas Rp750,3 miliar cukup menutup current portion pinjaman Rp445,98 miliar. CBDK kuat secara neraca karena kas Rp4,22 triliun dan utang bank Rp286,66 miliar, tapi investor jangan salah baca karena CFO Rp704,55 miliar lebih kecil dari laba Rp1,41 triliun dan FCF negatif Rp453,3 miliar karena CAPEX besar Rp1,15 triliun. Jadi, BKSL bukan cuma cerita tanah besar, tapi juga sedang menunjukkan uang tunai masuk yang rapi. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Namun bagian yang bikin investor wajib tetap waspada adalah risiko yang memang khas BKSL. Pertama, lahan sengketa sekitar 340 hektare di Bojong Koneng terkait Satgas BLBI, ini bukan angka kecil kalau investor bicara kepastian aset. Kedua, land bank BKSL disebut dibiayai utang dan banyak dijaminkan ke bank, jadi kekuatan BKSL bukan pada gaya MKPI yang nyaris tanpa beban bunga, melainkan pada kemampuan menjaga struktur restrukturisasi dan kepatuhan terhadap skema pembayaran. Ini mirip pola beberapa emiten yang bergantung pada penataan utang, beda kelas dengan MKPI yang bunga bank cuma Rp70,7 juta dan kas Rp2,37 triliun, atau CBDK yang utangnya kecil karena ditopang uang muka pelanggan Rp9,21 triliun dan hasil IPO Rp2,3 triliun. Jadi, investor yang membeli BKSL karena land bank raksasa tapi mengabaikan aspek sengketa dan pola jaminan utang, itu sedang menutup mata terhadap faktor yang paling sering membuat developer besar tersandung. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau investor tanya apakah layak BKSL terbang, dari data yang ada jawabannya ya tergantung bandar aja lah. Bisa layak kalau investor sadar ini bukan saham recurring murni seperti MKPI atau BSBK, melainkan kombinasi developer yang sedang panen dan punya bantalan recurring 22,5% sambil membawa koper risiko berupa sengketa lahan dan struktur utang yang ditopang agunan. Dibanding BSDE, BKSL unggul di cerita lonjakan growth dan CFO positif, sementara BSDE unggul di skala kota mandiri yang sudah matang dan kas yang sangat besar walaupun CFO sedang negatif karena ekspansi. Dibanding ASRI, BKSL kalah di kualitas koleksi kas harian karena ASRI DSO sangat cepat dan FCF positif, tapi BKSL menang jauh di skala hektare. Dibanding ELTY, BKSL lebih kencang di growth dan cashflow saat ini, tapi ELTY lebih nyaman dari sisi recurring yang dominan. Jadi BKSL itu bukan sekadar tanah terbesar, BKSL adalah taruhan bahwa mesin jualan yang sedang hidup ini bisa terus mengubah hektare menjadi kas, sambil risiko sengketa dan utang tidak meledak di tengah jalan.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU