$BSDE Saham Properti Sinarmas yang Terbengkalai dan Tak Terurus

Lanjutan dari External Comunity Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community menggunakan kode: A38138 https://stockbit.com/post/13223345

BSDE itu tipe emiten properti yang kalau dilihat dari angka, rasanya seperti punya dua nyawa sekaligus. Di satu sisi, cadangan lahan BSDE disebut terbesar ketiga di IHSG, jadi skala asetnya sudah level kota mandiri, bukan sekadar cluster perumahan. Di sisi lain, pasar sering memperlakukan saham properti seperti konten viral, yang kecil bisa heboh, yang besar bisa sepi pembahasan. BSDE juga sering bikin investor salah fokus, karena laba masih triliunan, tapi arus kas operasi justru negatif. Dan di properti, yang menentukan hidup mati bukan cuma besar aset, tapi seberapa cepat lahan berubah jadi kas tanpa bikin neraca penuh utang. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dari data yang ada per 30 September 2025, BSDE punya mesin aset yang benar-benar raksasa. Persediaan lancar Rp18,19 triliun ditambah tanah belum dikembangkan Rp17,60 triliun, dengan luas tanah belum dikembangkan 43.816.087 m² atau sekitar 4.381 hektare. Ini bukan angka cantik untuk presentasi, ini amunisi puluhan tahun. Nilai buku rata-rata tanah belum dikembangkan sekitar Rp401.788 per m², dan bahkan di lokasi premium seperti Roxy jauh lebih tinggi secara buku. Masalahnya, lahan besar itu pedang bermata dua. Semakin besar land bank, semakin panjang siklus putaran persediaan, dan itu terlihat dari DI 3.008 hari dan CCC 2.928 hari.

Kalau bicara kinerja, BSDE masih gajah besar yang tetap bisa cetak duit, walau tahun ini melambat. Pendapatan turun 12,9% menjadi Rp8,76 triliun, laba bersih menyusut ke Rp1,47 triliun. Pendapatan BSDE didominasi real estat Rp8,09 triliun atau 92,3%, sedangkan recurring lebih kecil. Ini beda karakter dibanding emiten landlord yang hidup dari sewa. BSDE masih developer besar yang menang karena skala penjualan, bukan karena uang sewa yang mengalir otomatis. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Perbandingan paling tajam muncul kalau investor taruh BSDE berdampingan dengan MKPI. MKPI itu kebalikan dari BSDE. Lahan MKPI hanya 496.586 m² atau sekitar 49,6 hektare, jauh lebih kecil dari BSDE. Tapi MKPI menghasilkan recurring income Rp1,49 triliun atau 80,6% dari pendapatan Rp1,85 triliun, laba bersih Rp772,72 miliar, dan yang paling penting CFO Rp985,37 miliar lebih besar daripada laba. MKPI juga punya kas Rp2,37 triliun dan beban bunga cuma Rp70,7 juta, artinya model bisnisnya seperti mesin ATM. Jadi kalau BSDE itu raja tanah, MKPI itu raja sewa. BSDE mengandalkan konversi lahan menjadi penjualan, MKPI mengandalkan okupansi dan traffic yang menghasilkan uang tiap hari.

Sekarang bandingkan BSDE dengan ASRI. ASRI punya land bank 19,36 juta m² atau sekitar 1.936 hektare, inventory Rp6,10 triliun, land for development Rp10,98 triliun, dan nilai buku tanah pengembangan sekitar Rp567.100 per m². Dari sisi monetisasi kas harian, ASRI terlihat lebih rapi karena DSO 7 hari dan CFO Rp643,11 miliar jauh lebih besar daripada laba Rp11,06 miliar, bahkan FCF positif sekitar Rp448,68 miliar. Tapi penjualan ASRI sedang lemah karena revenue turun 34,3% menjadi Rp1,66 triliun. Jadi ASRI unggul di disiplin kas dan koleksi pembayaran, sedangkan BSDE unggul di skala dan dominasi pasar. BSDE lebih besar, ASRI lebih efisien di kualitas arus kas operasional tahun ini. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau disandingkan dengan CBDK, BSDE terlihat seperti kapal induk, CBDK terlihat seperti speedboat yang sedang ngebut. CBDK punya lahan teridentifikasi sekitar 7.053.537 m² atau 705,35 hektare, inventory Rp13,65 triliun, revenue Rp2,29 triliun naik 45%, laba Rp1,41 triliun naik sekitar 74%. Tapi struktur pendapatannya masih sangat non-recurring, 98,1% dari jual tanah dan bangunan, recurring cuma Rp44,24 miliar. Di BSDE, recurring memang kecil secara porsi, tapi secara nominal tetap besar. Sewa BSDE Rp765,86 miliar dan recurring total 14,7%. Di CBDK, recurring belum jadi mesin, masih bonus. CBDK terlihat lebih bersih dari sisi utang bank karena kas Rp4,22 triliun dan utang bank Rp286,66 miliar, tapi FCF negatif sekitar Rp453,3 miliar karena CAPEX besar. Ini mirip BSDE dalam satu hal, sama-sama agresif belanja aset sehingga kas bisa tertekan, bedanya CBDK sedang panen margin besar, BSDE sedang fase transisi penjualan melambat.

Perbandingan berikutnya dengan ELTY justru memperlihatkan dua dunia yang beda. ELTY punya lahan 1.566,28 hektare, inventory neto Rp1,04 triliun, land bank Rp3,41 triliun, dan recurring income sangat dominan Rp909,03 miliar atau sekitar 85,2%. Secara model bisnis, $ELTY lebih mirip landlord, tapi problemnya ada di struktur utang dan likuiditas. Kas ELTY Rp139,22 miliar sementara liabilitas jangka pendek Rp2,09 triliun, jadi napasnya pendek. BSDE juga menjaminkan lahan ke bank dan punya refinancing, tapi BSDE punya kas Rp8,90 triliun. Jadi sama-sama punya aset besar, tetapi kualitas tameng kas BSDE jauh lebih tebal. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Masuk ke BEST, ini contoh emiten yang asetnya besar tapi putaran kasnya lambat. BEST punya persediaan Rp4,78 triliun, lahan dijaminkan sekitar 962.983 m² atau 96,2 hektare, revenue Rp246,08 miliar turun 21,7%, rugi bersih Rp19,31 miliar, CFO minus Rp33,71 miliar, FCF minus Rp38,64 miliar, kas turun jadi Rp159,23 miliar setelah bayar utang bank. BEST punya recurring Rp130,34 miliar atau 53% yang sudah mulai jadi tulang punggung, tapi skalanya masih kecil dibanding kebutuhan belanja dan cicilan. Dibanding BSDE, BEST itu versi mini dengan tekanan kas yang lebih terasa karena bantalan kasnya tipis.

Kalau investor bandingkan BSDE dengan $BSBK, terlihat jelas bedanya emiten developer besar versus emiten pengelola aset jadi. BSBK persediaan hanya Rp129,70 miliar, lahan jaminan total sekitar 37.238 m² atau 3,72 hektare, revenue Rp277,63 miliar, laba Rp54,12 miliar, recurring income Rp266,92 miliar atau 96,2%, CFO Rp44,86 miliar dan FCF positif. BSBK itu mesin sewa utilitas parkir yang stabil, sedangkan BSDE itu mesin jualan kota mandiri. Stabilitas BSBK tinggi, tapi skala pertumbuhan BSDE jauh lebih besar ketika siklus properti sedang bagus.

Lalu PPRO, ini contoh ekstrem bagaimana land bank besar tidak otomatis berarti sehat. PPRO punya persediaan Rp8,53 triliun dan land bank Rp3,80 triliun, tapi pendapatan hanya Rp230,97 miliar dan masih rugi Rp47,26 miliar. Efisiensinya juga memberi sinyal berat. DSO 4.208 hari, DI 14.874 hari, DPO 1.470 hari, CCC 17.612 hari. Ini menggambarkan uang nyangkut lama, pembayaran ke kontraktor ditahan sangat lama, dan siklus kas tersendat. BSDE punya CCC panjang, tapi masih wajar untuk developer raksasa dengan penjualan triliunan. PPRO panjangnya sudah kategori darurat manajemen likuiditas, dan memang ada cerita restrukturisasi besar lewat PKPU. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Untuk ADCP, dari data yang ada fokusnya ada di tekanan liabilitas dan risiko penagihan. Total liabilitas Rp4,35 triliun, ada piutang jatuh tempo lebih dari 36 bulan Rp17,18 miliar, accrued revenues Rp56,18 miliar, serta perpanjangan obligasi sampai 24 Mei 2027 dan restrukturisasi BTN sampai 24 Desember 2032. Jadi ADCP sedang di fase bertahan dan merapikan jadwal utang, bukan fase ekspansi agresif seperti BSDE.

Satu hal yang membuat BSDE unik dibanding sebagian besar emiten lain di percakapan ini adalah kombinasi skala dan kas. Walau CFO BSDE minus Rp1,03 triliun dan FCF minus sekitar Rp1,34 triliun, itu terutama karena pembelian tanah dan bangunan Rp2,02 triliun dan belanja investasi. Ini lebih mirip lagi borong amunisi daripada kehabisan napas. Tapi tetap ada catatan tegas, kualitas laba BSDE tahun ini lebih lemah dibanding MKPI dan ASRI karena kas tidak mengikuti laba. Investor yang cuma lihat laba bisa merasa aman, padahal arus kas operasi yang negatif itu tanda BSDE sedang mengunci dana di persediaan lebih dalam.

BSDE adalah emiten yang menang di land bank dan ekosistem kota mandiri, tapi masih berat di non-recurring sehingga sangat sensitif ke siklus penjualan. MKPI menang di recurring dan kualitas kas, skalanya tidak besar tapi setiap aset produktif. ASRI menang di disiplin kas dan koleksi pembayaran, tapi penjualan sedang turun tajam. CBDK menang di momentum panen dan struktur kas yang tebal, tapi recurring masih belum jadi tulang punggung. ELTY dan BSBK menang di recurring, tapi kualitas neraca dan bantalan kasnya yang menentukan apakah stabilitas itu benar-benar aman. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU