$MKPI Saham Properti Super Sunyi

Lanjutan dari postingan di External Comunity Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community menggunakan kode: A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Jarang banget investor Stockbit membahas MKPI karena jumlah investornya memang cuma 573 orang, padahal MKPI pemilik Pondok Indah Mall yang pengunjungnya tiap hari padat dan arus kasnya nyata. Kondisi ini berbanding 180 derajat dengan DADA dan PURI yang asetnya kecil tapi jumlah investornya bisa puluhan ribu orang. DADA 70 ribu investor dan PURI 12 ribu investor, jadi hype-nya menang telak. Ini pola klasik pasar. keramaian sering dikira kualitas. Padahal di properti, kualitas itu diukur dari recurring income, kekuatan kas, dan disiplin neraca, bukan dari jumlah komentar dan follower. MKPI tidak butuh drama karena bisnisnya sudah jadi mesin uang yang mapan. Lucunya, justru yang begini sering diabaikan karena tidak memberi dopamin cepat. Kalau investor mau jujur ke logika, saham properti terbaik sering yang paling sepi dibahas. Upgrade Skill  https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dari data yang ada, MKPI itu bukan developer yang hidup mati dari jualan unit, tapi landlord premium yang asetnya sudah produktif. MKPI berdiri 29 Maret 1972 dan mulai operasi komersial 1975, lalu baru IPO efektif 29 Juni 2009 dan listing 10 Juli 2009. Portofolio utamanya Pondok Indah Jakarta Selatan, lalu ada Lebak Bulus dan Taman Shangril La Batam. Aset real estatnya per 30 September 2025 tercatat Rp1,56 triliun, dengan porsi terbesar tanah dalam pengembangan Rp1,38 triliun, unit siap jual Rp161,24 miliar, dan tanah serta bangunan dalam pengembangan Rp15,18 miliar. Luas tanah untuk pengembangan dan siap jual 496.586,22 m² atau sekitar 49,66 hektare, kecil kalau dibanding land bank raksasa, tapi ini tanah kelas elit yang setiap meter-nya punya daya cetak uang.

Nilai buku rata-rata tanah MKPI sekitar Rp2.792.198 per m² dari Rp1,38 triliun dibagi 496.586 m². Ini yang sering bikin investor keliru membaca. karena nilai buku itu biaya historis, sedangkan bisnis MKPI itu hidup dari posisi lokasi dan okupansi. Jadi fokusnya bukan sekadar harga per meter di laporan, tapi seberapa konsisten aset itu menghasilkan recurring income.

Di kinerja, MKPI kelihatan seperti perusahaan properti yang tidak perlu pamer. Pendapatan naik 2,35% dari Rp1,80 triliun ke Rp1,85 triliun, sementara laba neto naik lebih kencang 12,62% menjadi Rp772,72 miliar. Kontributor utamanya bukan jual tanah, melainkan pusat perbelanjaan Rp1,04 triliun atau 56,7% dari total pendapatan, lalu perhotelan Rp313,8 miliar dan perkantoran Rp230,1 miliar. Ini struktur pendapatan yang biasanya cuma dimiliki properti komersial yang sudah matang. Upgrade Skill  https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Bagian paling pentingnya ada di komposisi pendapatan. MKPI punya recurring income Rp1,49 triliun atau 80,6%, sementara non-recurring Rp358,6 miliar atau 19,4%. Artinya MKPI tidak tergantung pada siklus launching, marketing besar-besaran, dan kejar booking. MKPI lebih mirip mesin sewa. tenant bayar rutin, arus kas jalan, investor tinggal menilai apakah mesin ini terus tumbuh.

Efisiensi operasionalnya juga rapih. Days sales outstanding (DSO) sekitar 28 hari, days inventory (DI) 493 hari, days payable outstanding (DPO) 26 hari, cash conversion cycle (CCC) 495 hari. Tidak secepat perusahaan yang full cash sebelum serah terima, tapi ini wajar karena MKPI punya kombinasi operasi mal, hotel, dan properti yang ritmenya bulanan, bukan harian.

Yang bikin MKPI terlihat beda kelas dibanding kebanyakan emiten properti adalah soal utang dan kas. MKPI punya kas Rp2,37 triliun, beban bunga bank cuma Rp70,7 juta, dan fasilitas bank dipakai untuk bank garansi dengan jaminan deposito milik sendiri. Dalam bahasa sederhana, MKPI tidak hidup dari bank. MKPI hidup dari penyewa. Di sisi arus kas, cash flow from operations (CFO) Rp985,37 miliar lebih besar dari laba neto Rp772,72 miliar, jadi kualitas laba tinggi karena uangnya benar-benar masuk. Capital expenditure (CAPEX) Rp161,13 miliar, sehingga free cash flow (FCF) sekitar Rp824,24 miliar. Ini angka yang membuat MKPI bisa ekspansi tanpa harus mengemis likuiditas, karena proyek seperti Plaza 6, PIM-1 Extension, PIM-1 Citywalk, dan PI Financial Tower dibiayai oleh mesin kas internal. Upgrade Skill  https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Sekarang bandingkan dengan contoh lain dari data yang ada. BEST punya skala tanah yang lebih besar secara area teridentifikasi, lahan dan bangunan yang dijaminkan 962.983 m² atau sekitar 96,2 hektare, plus properti investasi tanah 65.221 m². Namun BEST sedang merasakan sisi pahit model bisnis land heavy ketika penjualan melambat. Pendapatan turun 21,7% dari Rp314,32 miliar ke Rp246,08 miliar dan berbalik rugi bersih Rp19,31 miliar. Walau recurring income BEST Rp130,34 miliar atau 53% sudah mulai jadi tulang punggung, arus kasnya belum kuat. CFO BEST minus Rp33,71 miliar dan FCF negatif Rp38,64 miliar, sementara perusahaan masih harus membayar utang bank Rp110,28 miliar yang menggerus kas. Jadi BEST itu cerita yang berbeda. aset besar, tapi monetisasi lagi seret, dan beban struktur pembiayaan masih menekan.

PAMG lain lagi. Skala pendapatannya kecil, pendapatan neto Rp37,77 miliar, laba Rp965,13 juta, recurring income sekitar Rp35,04 miliar dan bisnisnya juga sangat sewa based. Efisiensinya kencang, DSO sekitar 10 hari dan CCC sekitar 18 hari, tapi kelemahannya ada di kas dan pendanaan. CFO cuma Rp722,99 juta, sementara CAPEX gabungan sekitar Rp3,51 miliar, sehingga FCF negatif Rp2,79 miliar dan kas akhir cuma Rp1,24 miliar. PAMG masih perlu bantuan pinjaman pihak berelasi untuk menutup kebutuhan likuiditas. Jadi PAMG bisa dibilang bisnisnya jalan, tapi napas kasnya pendek. Upgrade Skill  https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dari tiga contoh ini, MKPI terlihat paling komplet. MKPI punya recurring income yang dominan dan nominalnya besar, CFO yang mengalahkan laba, FCF tebal, kas triliunan, dan bunga nyaris nol. BEST punya aset tanah besar tapi sedang ketemu masalah klasik. perputaran lambat dan kas tertekan. PAMG punya model recurring, tapi skala kecil dan ketergantungan pendanaan masih terasa.

Lalu bagaimana menempatkan MKPI versus saham hype seperti $DADA dan $PURI dari sisi logika, dengan batasan data yang ada di chat ini. Investor cuma punya angka jumlah investor DADA dan PURI, bukan angka CFO, kas, recurring income, atau utang mereka di sini. Namun satu hal tetap bisa dinilai. MKPI itu tipe perusahaan yang tidak perlu diceritakan karena angkanya sudah berbicara. Di properti, yang paling mahal itu bukan tanahnya. yang paling mahal itu waktu dan kepastian arus kas. MKPI sudah menang di dua-duanya lewat PIM dan portofolio perkantoran serta hotel.

Risiko MKPI pun lebih bersih dan terukur. Ada lahan 17.960,63 m² yang masih atas nama pihak ketiga karena proses permohonan hak ke negara masih berlangsung, tapi tidak ada sengketa litigasi besar yang disebutkan. Sementara banyak developer lain biasanya punya risiko tumpang tindih, pembatalan, atau tekanan restrukturisasi utang yang mengubah arah bisnis. MKPI bahkan punya kemampuan bayar liabilitas total Rp1,62 triliun dari kas Rp2,37 triliun ditambah FCF yang terus mengalir. Ini bukan sekadar aman. ini posisi tawar yang membuat MKPI bisa memilih proyek, bukan dipaksa keadaan. Upgrade Skill  https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau investor mencari saham properti yang benar-benar seperti perusahaan konsumsi, pendapatan rutin, margin kuat, kas besar, dan minim drama utang, MKPI jelas masuk kelas atas. Hype boleh menang di keramaian, tapi bisnis yang menang itu yang bisa mengubah lokasi premium jadi arus kas tiap hari, dan MKPI sudah melakukannya lama sebelum DADA dan PURI jadi bahan obrolan.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor. 

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU