$BSBK dan $KBAG Perusahaan Keluarga Sumasto

Lanjutan dari External Comunity Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community menggunakan kode: A38138 https://stockbit.com/post/13223345

BSBK itu saham properti milik keluarga Sumasto, dan ini tipe emiten yang sering bikin investor salah fokus. Banyak orang ngira properti itu wajib punya land bank ratusan hektare supaya disebut besar. Padahal ada dua jalur menang di properti. Jalur pertama jualan tanah dan unit, jalur kedua jadi landlord yang tiap bulan narik uang sewa, utilitas, service charge, parkir, lalu muter lagi. BSBK itu jelas main jalur kedua, sedangkan KBAG lebih dekat ke jalur pertama. Jadi kalau investor mau menilai mana yang lebih sehat, jangan mulai dari hype, mulai dari mesin uangnya, recurring income atau non-recurring income, lalu baru lihat kecepatan muter kasnya. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dari data yang ada, BSBK itu properti yang hidup dari superblock, bukan dari cerita jual kavling. Per 30 September 2025, persediaan BSBK Rp129,70 miliar, isinya unit siap jual Pentapolis Rp25,94 miliar dan lahan sedang dikembangkan Rp99,98 miliar, plus Apartemen Sapphire dalam pengembangan Rp2,06 miliar. Yang menarik bukan di persediaan, tapi di ekosistem asetnya, properti investasi tanah Rp459,07 miliar dan aset tetap hak atas tanah Rp448,84 miliar. Luas lahan yang kebaca eksplisit di catatan adalah dua bidang SHGB yang dijadikan jaminan, total 37.238 m2 atau sekitar 3,72 hektare. Ini kecil kalau dibanding emiten land bank, tapi ini juga memberi sinyal lain, BSBK tidak perlu hamparan tanah luas untuk menghasilkan duit, karena mesin utamanya adalah mal dan layanan kawasan di Balikpapan Superblock.

KBAG kebalikannya, di atas kertas ia punya amunisi tanah yang jauh lebih besar, tapi mesin duitnya belum sekuat itu. Per 30 September 2025, persediaan KBAG Rp214,68 miliar, lalu cadangan lahan yang kebaca ada di Balikpapan 9.666 m2, dan yang paling besar di Jonggol Bogor lewat entitas anak SPB 891.172 m2 dan APB 640.063 m2. Kalau dijumlah, lahan Jonggol saja 1.531.235 m2 atau sekitar 153,12 hektare, lalu tambah Balikpapan jadi sekitar 154,09 hektare. KBAG juga punya properti investasi di Cengkareng 7.346 m2. Jadi secara ukuran tanah yang kebaca eksplisit, KBAG itu jauh lebih luas daripada BSBK, bahkan beda kelas. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Masalahnya, luas lahan tidak otomatis sama dengan kemampuan mengubah lahan jadi duit. BSBK membuktikan kemampuan monetisasi lewat pendapatan. Pendapatan 9M 2025 BSBK Rp277,63 miliar naik 5,39% YoY, dan masih cetak laba Rp54,12 miliar walau turun 12,8%. Struktur pendapatannya juga sangat tegas, non-recurring dari penjualan properti cuma Rp10,71 miliar atau 3,8%, sedangkan recurring income sekitar Rp266,92 miliar atau 96,2% dari sewa mal, utilitas, service charge, parkir, sampai pengelolaan lingkungan. Ini tipe properti yang tidak butuh jual unit besar-besaran untuk tetap jalan, karena duitnya datang rutin.

KBAG secara operasional belum berada di kelas itu. Pendapatan 9M 2025 KBAG Rp10,91 miliar, turun 16,75% YoY. Kontribusi real estat penjualan Rp8,77 miliar atau 80,3%, recurring dari pengelolaan lingkungan dan utilitas Rp2,15 miliar atau 19,7%. Secara cerita, KBAG masih dominan jualan, bukan landlord. Ketika jualan melambat, pendapatan ikut melemah, dan itu terlihat langsung di angka. KBAG juga rugi bersih Rp9,43 miliar, walau CFO justru positif Rp5,84 miliar. Ini situasi yang sering muncul di emiten kecil menengah, secara akuntansi rugi, tapi masih ada kas masuk dari perputaran modal kerja. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau investor mau ukur seberapa cepat dua emiten ini mengubah aset jadi kas, metrik operasionalnya beda jauh. BSBK DSO sekitar 54 hari, DI sekitar 407 hari, CCC sekitar 438 hari. Ini angka yang relatif masuk akal untuk emiten properti yang punya komponen sewa besar, karena kasnya muter. KBAG DSO sekitar 134 hari, DI sekitar 8.305 hari, CCC sekitar 8.359 hari. Ini gambaran tanah banyak, tapi perputaran jadi kas lambat sekali. Bukan berarti salah, tapi berarti model bisnisnya lebih panjang napasnya, dan butuh eksekusi penjualan atau pengembangan yang konsisten supaya tanah itu tidak jadi angka tidur.

Soal utang, dua-duanya sama-sama menggunakan aset sebagai penopang kredit, tapi risikonya terasa berbeda. BSBK menjaminkan lahan SHGB dan juga piutang senilai Rp365 miliar untuk kredit bank, CFO Rp44,86 miliar masih cukup menutup capex Rp24,58 miliar sehingga FCF positif Rp20,28 miliar. Ini memberi ruang bernapas untuk cicilan jangka pendek, walau ada beban bunga ditangguhkan Rp232,2 miliar yang tetap perlu diawasi karena itu potensi beban masa depan. KBAG menjaminkan persediaan tanah dan piutang usaha sebagai agunan kredit modal kerja, kas Rp4,24 miliar, utang bank jangka pendek Rp8,42 miliar, dan ada catatan kendala pemenuhan rasio DSCR. Ini sinyal bahwa bank juga menuntut kinerja operasional yang lebih stabil, sementara pendapatan KBAG sedang turun. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau dibandingkan dengan saham properti lain yang hype di Stockbit seperti $DADA dan PURI, posisi BSBK dan KBAG itu beda dunia secara fondasi. DADA yang kebaca eksplisit luas lahannya sekitar 5,92 sampai 6,23 hektare, tapi narasinya sering dibawa seperti developer raksasa, padahal footprint fisiknya kecil. KBAG minimal punya tanah Jonggol sekitar 153 hektare yang kebaca, jadi secara amunisi tanah, KBAG lebih masuk akal dibanding hype tanah kecil. BSBK malah tidak bertarung di arena luas lahan, BSBK bertarung di arena recurring income seperti landlord, mirip logika emiten yang kekuatannya ada di sewa dan utilitas. Di sisi lain, kalau pembandingnya emiten lahan besar seperti CSIS sekitar 448 hektare, CBDK sekitar 705 hektare, ELTY sekitar 1.566 hektare, ASRI sekitar 1.936 hektare, maka KBAG masih jauh lebih kecil, dan BSBK memang bukan tipe yang mengejar hektare.

Dari data yang ada, pembacaan yang paling fair begini. KBAG menang telak di ukuran tanah yang kebaca, tapi kalah di kemampuan menjadikan tanah itu duit secara cepat dan stabil. BSBK kalah di ukuran lahan yang kebaca eksplisit, tapi menang telak di kualitas mesin uang karena recurring income mendominasi, perputaran inventori jauh lebih cepat, dan skala pendapatannya jauh lebih besar. Kalau investor ingin properti yang hidup dari kas rutin, BSBK lebih nyambung. Kalau investor ingin opsi jangka panjang dari tanah besar yang masih butuh eksekusi, KBAG lebih nyambung, dengan catatan risiko eksekusi dan disiplin utang wajib dipantau ketat.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU