$KBAG Perusahaan Properti Milik Salim Tapi Bukan Anthony Salim ya

Lanjutan dari postingan sebelumnya di External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

KBAG lagi naik panggung di Stockbit bareng $DADA dan $PURI, dan pola klasiknya selalu sama. Jumlah investor KBAG sudah 28 ribu orang, lumayan untuk saham properti yang sebenarnya ukuran bisnisnya belum besar. Banyak yang beli karena merasa ini saham properti hype, bukan karena sudah paham mesin uangnya. Padahal di properti, yang menentukan bukan sekadar punya tanah, tapi seberapa cepat tanah itu berubah jadi kas. Kalau tanahnya luas tapi perputarannya lambat, sahamnya bisa ramai tapi perusahaannya tetap ngos-ngosan. Kalau tanahnya tidak terlalu luas tapi bisa diputar cepat, itu baru menarik. Jadi pertanyaan utamanya simpel, KBAG ini punya lahan yang benar-benar berarti, lalu sanggup tidak mengubahnya jadi duit, tanpa bikin neraca keteteran. Di titik ini, membandingkan KBAG dengan DADA dan PURI itu relevan, karena hype sering bikin skala bisnis terlihat lebih besar dari realitanya. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dari sisi lahan, KBAG ternyata tidak kecil, tapi juga bukan raksasa. Lahan cadangan KBAG yang paling besar justru ada di Jonggol, Bogor, lewat entitas anak. SPB 891.172 m2 dan APB 640.063 m2, total Jonggol 1.531.235 m2 atau 153,12 hektare. Di Balikpapan, lahan cadangan yang disebut hanya 9.666 m2 atau 0,97 hektare. KBAG juga punya properti investasi di Cengkareng 7.346 m2 atau 0,73 hektare. Kalau dijumlah dari angka yang eksplisit ini, total lahan yang kebaca sekitar 1.548.247 m2 atau 154,82 hektare. Ini langsung mengubah cara baca hype, karena skala KBAG jelas lebih besar daripada DADA yang lahan eksplisitnya cuma sekitar 6,23 hektare, dan juga lebih besar daripada PURI yang sering disebut sekitar 42 hektare. Tetapi KBAG masih jauh lebih kecil dibanding CSIS yang lahan siap jualnya 445,98 hektare plus land bank 2,17 hektare, total sekitar 448,15 hektare.

Namun, luas lahan tidak otomatis berarti kualitasnya setara. Tanah Jonggol KBAG nilai bukunya sekitar Rp40.000 sampai Rp40.146 per m2, ini murah sekali untuk ukuran Jawa, tapi murah biasanya datang bareng pekerjaan rumah, perizinan, akses, pematangan, dan waktu panen. Di sisi lain, KBAG punya properti investasi Cengkareng yang nilai bukunya sekitar Rp14.360.604 per m2, ini kelas lokasi matang, tetapi luasnya kecil. Bandingkan dengan DADA yang kecil tapi banyak titiknya di area kota yang mahal, sehingga hype-nya sering dipasang seperti cerita developer besar, padahal hektarenya kecil. Jadi KBAG itu profilnya kebalik, hektarenya lumayan karena Jonggol, tapi monetisasinya berpotensi makan waktu panjang karena karakter lahannya.Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Sekarang masuk ke inti yang menentukan, kemampuan mengubah lahan jadi duit. Pendapatan 9M 2025 KBAG Rp10,91 miliar, turun 16,75% YoY dari Rp13,11 miliar. Kontribusi pendapatan masih dominan dari penjualan real estat 80,3% atau Rp8,77 miliar, sedangkan recurring income dari pengelolaan lingkungan dan utilitas Rp2,15 miliar atau 19,7%. Artinya, KBAG belum punya mesin recurring yang besar, dan penjualan unit pun sedang turun. Ini mirip pola DADA yang juga masih sangat mengandalkan penjualan, hanya saja DADA lebih ekstrem karena skala pendapatannya kecil dan recurring belum terlihat kontribusinya pada periode itu. CSIS lebih tebal dari DADA dan KBAG dalam pendapatan, dan punya lahan jauh lebih luas, walau tetap harus diuji kecepatan penyerapan kavlingnya.

Bagian efisiensi KBAG juga memberi sinyal bahwa ini bukan bisnis yang muter cepat. DSO 134 hari, penagihan piutang butuh sekitar 4 bulan lebih. DI 8.305 hari, ini setara sekitar 22,8 tahun, menunjukkan stok lahan dan proyeknya besar dibanding laju beban pokok saat ini. CCC 8.359 hari, kira-kira 22,9 tahun, menegaskan uangnya lama parkir sebelum balik jadi kas. Ini lebih lambat dibanding CSIS yang DSO-nya sekitar 7 hari dan CCC sekitar 3.151 hari, tetapi masih lebih baik daripada DADA yang DSO sekitar 272,7 hari dan CCC sekitar 19.295 hari. Jadi kalau investor cari saham properti hype yang bisa diputar cepat, KBAG belum masuk kategori itu.

Yang menarik, KBAG rugi bersih Rp9,43 miliar, tetapi CFO positif Rp5,84 miliar. Ini sinyal ada arus kas masuk operasional walau laba akuntansinya negatif, biasanya karena pergeseran modal kerja atau penerimaan kas yang timing-nya beda dengan pengakuan laba. CAPEX kecil sekali, sehingga FCF positif sekitar Rp5,83 miliar. Di atas kertas ini terlihat lebih sehat daripada emiten yang laba besar tapi kasnya habis untuk CAPEX. Tetapi sisi tegangnya ada di struktur utang jangka pendek dan covenant. Kas KBAG Rp4,24 miliar, sementara utang bank jangka pendek Rp8,42 miliar, dan perusahaan juga punya catatan kesulitan memenuhi rasio DSCR yang disyaratkan bank. Ini penting, karena KBAG mengagunkan persediaan tanah dan piutang sebagai jaminan fasilitas kredit modal kerja. Jadi cerita KBAG itu bukan cuma tanah luas di Jonggol, tapi juga disiplin likuiditas dan kepatuhan covenant, karena hype tidak membayar cicilan.Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau DADA itu saham narasi dengan lahan sangat kecil secara hektare, lalu likuiditas ketat dan beban jatuh tempo yang bikin risiko finansialnya gampang membesar saat penjualan seret. CSIS itu kebalikannya, lahan besar sekali secara hektare, kinerja laba terlihat bagus, DSO cepat, tetapi tetap wajib diuji kualitas dan kecepatan monetisasi lahan kavlingnya. KBAG berada di tengah, lahannya jauh lebih besar dari DADA dan PURI karena ada Jonggol, tetapi performa penjualan masih kecil, berputar lambat, dan masih bergantung pada pinjaman yang sensitif covenant. Kalau investor beli KBAG semata karena hype dan jumlah investor yang naik, itu berbahaya, karena data operasionalnya menunjukkan proses mengubah tanah jadi duit masih panjang, dan di properti, waktu yang panjang itu selalu berarti biaya, risiko, dan kesabaran.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU