$ASRI Perusahaan Properti Milik Keluarga The Ning King

Lanjutan dari postingan sebelumnya di External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

ASRI itu salah satu emiten properti paling bonafid di Indonesia, tapi label bonafid itu sering bikin investor lengah. Banyak yang mengira bonafid sama dengan aman, padahal properti itu game manajemen lahan dan manajemen kas. Land bank besar itu bisa jadi mesin cuan puluhan tahun, tapi bisa juga jadi kuburan modal kalau ritme jualannya kalah cepat dari beban bunga dan biaya operasional. ASRI kebetulan masih punya hubungan dengan BEST karena satu PSP, jadi menarik buat dibaca sebagai satu keluarga yang sama-sama pegang aset tanah, tapi karakternya beda. BEST mainnya kawasan industri dengan recurring dari service charge, air, dan sewa. ASRI mainnya township, hospitality, infrastruktur, sampai pariwisata, jadi sumber uangnya lebih berlapis. Yang menentukan bukan cuma luas hektare, tapi kemampuan mengubah hektare jadi kas tanpa bikin neraca megap-megap. Di titik ini, ASRI bukan cuma soal Serpong, tapi soal disiplin eksekusi. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Per 30 September 2025, ASRI punya total persediaan Rp6,10 triliun, terdiri dari persediaan lancar Rp1,65 triliun dan persediaan tidak lancar Rp4,45 triliun. Di atas itu, ada land for development atau land bank senilai Rp10,98 triliun. Luas tanah belum dikembangkan yang dikuasai Grup mencapai 19.364.986 m² atau sekitar 1.936 hektare. Basis lahannya tersebar, dengan proyek utama seperti Alam Sutera Serpong, Suvarna Sutera Pasar Kemis, Sutera Rasuna Pinang, Kota Ayodhya Tangerang, Sawangan dan Bojongsari Depok, The Tower dan Wisma Argo Manunggal Jakarta, serta GWK Cultural Park Bali. Ini penting karena ASRI bukan model satu titik, tapi portofolio yang memang didesain untuk bertahan panjang.

Kalau investor lihat liga luas lahan yang selama ini jadi patokan, 1.936 hektare itu sudah masuk papan atas. ASRI masih di bawah monster seperti BKSL sekitar 14.785 hektare, lalu KIJA sekitar 4.396 hektare, dan BSDE sekitar 4.382 hektare. ASRI juga sedikit di bawah DILD sekitar 2.025 hektare. Tapi ASRI berada di atas kelompok 1.8 ribuan hektare seperti SMRA sekitar 1.858 hektare, MDLN sekitar 1.858 hektare, dan PANI sekitar 1.855 hektare, serta di atas $JRPT sekitar 1.453 hektare. Dibanding kelas menengah seperti ELTY 1.566 hektare, DMAS sekitar 810 sampai 838 hektare, $PWON sekitar 389 hektare, CSIS sekitar 448 hektare, APLN non-reklamasi sekitar 37 hektare, dan DADA sekitar 6 hektare, ASRI jelas bukan cerita kecil. Ini bedanya emiten township yang punya runway lahan panjang versus emiten proyek yang lahannya cuma beberapa titik. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dari sisi biaya historis, land for development ASRI rata-rata tercatat sekitar Rp567.100 per m² dari Rp10,98 triliun dibagi 19,36 juta m². Angka ini bukan patokan nilai pasar, tapi memberi gambaran modal tertanam per meter yang menjadi bahan baku bisnisnya. Ada juga contoh nilai persediaan tanah spesifik, seperti tanah proyek Serpong Rp1,55 triliun dan Pasar Kemis Rp774,7 miliar. Karakter ASRI jadi jelas, ini perusahaan yang menabung tanah cukup besar, tapi tetap harus disiplin memanen lewat penjualan dan recurring supaya modal tidak tidur terlalu lama.

Kinerjanya di 9M 2025 menunjukkan siklus penjualan lagi tidak segarang tahun sebelumnya. Total pendapatan turun 34,3% YoY dari Rp2,52 triliun menjadi Rp1,66 triliun. Laba bersih ikut turun 49,7% dari Rp21,98 miliar menjadi Rp11,06 miliar. Kontribusi segmen masih didominasi real estate sales 58,6% atau Rp971,27 miliar, lalu hospitality dan infrastruktur 31,2% atau Rp516,85 miliar, dan pariwisata 10,1% atau Rp168,06 miliar. Di sini terlihat pola yang sehat, saat penjualan properti turun, mesin non-penjualan tetap menjaga napas pendapatan. Bahkan pendapatan hospitality dan infrastruktur naik 12,1% YoY, artinya ada bantalan yang bekerja ketika siklus jualan lagi melemah.

Bagian yang membuat ASRI terlihat beda dibanding banyak emiten properti lain ada di kualitas arus kas. DSO sekitar 7 hari, artinya penagihan kas dari pelanggan sangat cepat. Tapi DI sekitar 5.768 hari dan CCC sekitar 5.688 hari menunjukkan realita bisnis land bank besar, uang tertanam lama karena tanah memang disimpan untuk bertahun-tahun. Yang menarik, CFO 9M 2025 mencapai Rp643,11 miliar, jauh di atas laba bersih Rp11,06 miliar. Ini sinyal bahwa kas operasi ASRI nyata, bukan laba yang cantik di atas kertas. Dengan capex Rp194,43 miliar, free cash flow kira-kira Rp448,68 miliar, lalu kas Rp750,3 miliar, ASRI punya ruang untuk menutup current portion pinjaman bank Rp445,98 miliar tanpa terlihat ngos-ngosan. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau dibanding BEST yang satu PSP, bedanya bukan soal sama-sama punya tanah, tapi soal cara tanah itu menghasilkan uang. BEST lebih dominan recurring dari maintenance, service charge, air, dan sewa, sementara penjualan lahannya bisa naik-turun. ASRI punya recurring dari township management, sewa Mall at Alam Sutera, gedung perkantoran seperti The Tower dan Wisma Argo Manunggal, plus tiket dan aktivitas pariwisata seperti GWK, sehingga recurring berfungsi sebagai stabilizer ketika penjualan unit melambat. Di 9M 2025, recurring ASRI sekitar Rp684,91 miliar, sementara non-recurring dari real estate sales Rp971,27 miliar. Komposisinya tidak seagresif PWON yang recurring-nya dominan, tapi jauh lebih sehat dibanding emiten yang hampir murni hidup dari serah-terima unit.

Intinya, ASRI memang bonafid, tapi nilai plus utamanya bukan sekadar nama besar. Nilai plusnya ada pada land bank 1.936 hektare yang memberi runway panjang, lalu kemampuan menjaga kas operasi tetap kuat saat revenue turun 34,3%. Kekurangannya juga jelas, ketika penjualan melemah, profit bisa tipis karena properti itu tetap padat beban. Jadi membaca ASRI itu bukan cari cerita paling heboh, tapi cari bukti eksekusi, seberapa disiplin mereka menyeimbangkan panen penjualan dengan recurring, sambil menjaga utang tetap terkendali.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU