$BEST vs $DADA: Saham Properti Bukan Favorite vs Saham Properti Favorite Warga Stockbit Vanguard MotoGP

Request salah satu user Stockbit bukan di External Comunity Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community menggunakan kode: A38138 https://stockbit.com/post/13223345

DADA itu saham favorit warga Stockbit, dan itu kebukti bukan dari teori, tapi dari angka nyangkut yang katanya sampai 70 ribu investor gara-gara bumbu Mitsubishi, MotoGP, dan Vanguard. BEST kebalikannya, sepi peminat, jumlah investor cuma belasan ribu, jadi tidak ada keramaian yang cukup kuat buat nutupin fakta laporan keuangan. Di pasar, populer itu sering dikira sama dengan besar, padahal di properti yang disebut besar itu bukan follower, tapi hektare. Warga Stockbit suka mantengin DADA, tapi pertanyaan kasarnya begini, itu karena tanahnya luas atau karena ceritanya heboh. BEST tidak seksi secara narasi, tapi kalau ternyata lahannya jauh lebih lebar, ya justru DADA yang kelihatan kecil. Jadi yang diuji bukan siapa yang viral, tapi siapa yang punya barang yang benar-benar bisa jadi kas. Begitu investor masuk ke angka, sering muncul realita pahit, saham yang rame bisa saja cuma pegang tanah secuil, sementara yang sepi ternyata nyimpen tanah puluhan sampai ratusan hektare. Maka duel DADA versus BEST itu bukan duel fans, ini duel luas lahan dan kemampuan muter uang. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dari data per 30 September 2025, lahan DADA yang kebaca eksplisit itu ada di Cilodong 17.199 m2, Cijujung 35.198 m2, Pejaten Barat 3.391 m2, Sepinggan Raya 3.083 m2 yang sedang proses pembatalan PPJB, Apple 1 Jatipadang 3.005 m2, dan Apple 3 451 m2. Kalau dijumlah mentah, totalnya 62.327 m2 atau sekitar 6,23 hektare. Kalau lahan Sepinggan Raya dikeluarkan karena statusnya menuju batal, luas yang lebih konservatif jadi 59.244 m2 atau sekitar 5,92 hektare. Ini jawaban paling telak untuk pertanyaan lahan DADA mana, barangnya memang ada, tapi skalanya kecil dan tersebar, jadi DADA itu lebih cocok dibaca sebagai developer proyek perkotaan, bukan raja land bank.

BEST punya masalah disclosure yang beda. Di data yang ada di LK, total inventory BEST Rp4,78 triliun dan hampir seluruhnya berupa tanah, tapi angka luas total land bank tidak disajikan rapi dalam satu total hektare. Yang kebaca eksplisit justru luas agunan tanah dan bangunan yang dijaminkan ke bank sekitar 962.983 m2 atau 96,30 hektare, lalu ada lahan properti investasi 65.221 m2 atau 6,52 hektare. Dua angka ini tidak otomatis boleh dijumlah jadi total land bank karena bisa saja ada overlap, tapi yang paling penting, angka 96 hektare saja sudah bikin BEST kelihatan jauh lebih lebar daripada DADA yang 6 hektare. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau investor bandingkan posisi di liga luas lahan dari dataset properti yang selama ini sudah kebaca jelas, DADA praktis masuk papan paling bawah, setara emiten yang memang small land base. DADA 6 hektare itu jauh di bawah PURI sekitar 42 hektare, ADCP sekitar 39 hektare, APLN non-reklamasi sekitar 37 hektare, apalagi PWON sekitar 389 hektare, $DMAS sekitar 810 sampai 838 hektare, lalu monster seperti JRPT 1.453 hektare, SMRA dan MDLN sekitar 1.858 hektare, ASRI 1.936 hektare, DILD 2.025 hektare, BSDE 4.382 hektare, KIJA 4.396 hektare, sampai BKSL 14.785 hektare. BEST kalau diposisikan pakai angka minimum yang kebaca yaitu agunan 96 hektare, maka dia otomatis melompati DADA, APLN non-reklamasi, ADCP, dan PURI, tapi masih di bawah PWON. Posisi BEST bisa lebih tinggi dari itu kalau ternyata total land bank-nya memang jauh lebih besar, hanya saja di data yang ada di LK saat ini, yang bisa dipegang baru angka minimum tersebut.

Sekarang bagian yang sering bikin investor salah kaprah, harga tanah per meter. DADA itu kecil, tapi mahal, karena tanahnya banyak berada di wilayah urban. Dari estimasi nilai pasar yang diungkap manajemen, Cilodong sekitar Rp9,34 juta per m2, Cijujung sekitar Rp5,97 juta per m2, Pejaten Barat sekitar Rp25,12 juta per m2. Ini tipe tanah yang kalau laku bisa bikin angka kelihatan cantik, tapi problemnya bukan nilai per meter, problemnya likuiditas dan kemampuan realisasi. DADA punya Days Sales Outstanding (DSO) sekitar 272,7 hari, lalu Days Inventory (DI) sekitar 21.382 hari, jadi barangnya berputar sangat lambat. Ujungnya kelihatan di napas kas, kas cuma Rp4,80 miliar, sementara utang bank jangka pendek yang jatuh tempo dalam setahun Rp71,27 miliar, plus ada tunggakan dan rencana restrukturisasi di entitas anak. Jadi DADA itu seperti pegang tanah mahal, tapi dompet tipis dan tempo utangnya tidak ramah.

BEST karakternya kebalik, ini kawasan industri yang uangnya banyak datang dari jasa. Revenue 9M 2025 memang turun 21,7% jadi Rp246,08 miliar, lalu berubah dari laba ke rugi bersih Rp19,31 miliar, dan arus kas operasional minus Rp33,71 miliar, jadi tetap ada rasa berat. Tapi struktur pendapatannya lebih waras untuk ukuran kawasan industri, recurring income dari maintenance, service charge, air, dan rental itu 48,5% atau Rp119,33 miliar, lalu hotel dan lainnya 14,1% atau Rp34,66 miliar, jadi recurring totalnya sekitar Rp154,0 miliar atau 62,6% dari revenue. Land sales BEST Rp92,08 miliar atau 37,4% dan turun tajam dibanding tahun sebelumnya, jadi ketika jual tanah sepi, jasa masih jadi penyangga. Metrik siklus juga panjang, DI sekitar 13.091 hari, tapi DPO BEST sekitar 48 hari, artinya dia bayar pemasok relatif cepat dibanding DADA yang DPO-nya ribuan hari, jadi tekanan cashflow BEST lebih banyak datang dari turunnya penerimaan dan beban bunga, bukan dari kebiasaan nahan bayar kontraktor ekstrem. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

DADA itu viral dan favorite warga Stockbit itu tanahnya kecil dan napasnya pendek, sedangkan BEST itu tidak viral tapi minimal punya bukti lahan puluhan hektare yang sudah cukup buat bikin skala bisnisnya beda kelas, plus recurring income yang nyata. Jadi jawaban untuk pertanyaan apakah warga Stockbit doyan DADA karena lahannya luas, jawabannya tidak, yang luas itu narasinya, bukan hektarenya. Kalau investor mau cari emiten yang tampak seperti mesin kawasan industri, BEST jauh lebih dekat ke tipe itu, sementara DADA lebih mirip developer urban kecil yang lagi dikejar deadline utang sambil berharap proyek cepat jadi kas. Sayangnya BEST itu rugi lagi, sedangkan DADA malah cetak laba dan bagi dividen.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU