$DILD Seluas Apa Lahannya?

Request salah satu user Stockbit bukan di External Comunity Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community menggunakan kode: A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Request ini menarik karena DILD sering disebut sebagai saham kesukaan LKH, tapi ironisnya jarang benar-benar dibedah secara dingin. Banyak investor lebih hafal narasi $DADA dengan Mitsubishi dan MotoGP, atau $PURI yang kelihatan murah setelah harga jatuh bebas, dibandingkan mau repot-repot lihat skala lahan dan mesin bisnisnya. Padahal di saham properti, cerita besar dan harga murah itu cuma kulit luar. Intinya tetap satu. Seberapa besar lahannya, di mana lokasinya, dan seberapa masuk akal lahan itu bisa diubah jadi kas. Kalau dibandingkan secara data, DILD justru bermain di kelas yang sama sekali berbeda dengan DADA dan PURI. Bahkan kalau disandingkan dengan properti bonafid, skalanya tidak bisa dianggap kecil. Jadi sebelum ikut-ikutan euforia saham favorit warga SB, ada baiknya investor duduk sebentar dan lihat peta lahannya dengan kepala dingin. Karena di properti, luas lahan itu bukan soal gaya, tapi soal napas bisnis puluhan tahun. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau bicara angka mentah, DILD punya total land bank sekitar 20.259.105 m2 atau kurang lebih 2.025 hektare. Ini bukan angka kosmetik. Lahan sebesar ini menempatkan DILD jauh di atas saham-saham properti kecil seperti DADA dan PURI yang lahannya hanya puluhan hektare. PURI total lahannya sekitar 42 hektare, DADA bahkan lebih kecil lagi, hanya beberapa hektare tersebar di Depok dan Jakarta Selatan. Artinya secara skala tanah, DILD itu bukan satu level dengan saham properti favorit warga SB tadi. DILD main di level township dan kawasan besar, bukan sekadar proyek apartemen dan klaster kecil. Bahkan jika dibandingkan dengan banyak developer menengah, angka 2.025 hektare itu sudah masuk kategori berat.

Yang bikin DILD makin menarik secara struktur adalah sebaran lahannya. Land bank terbesar ada di Maja Banten sekitar 10.686.770 m2 atau 1.068 hektare. Ini saja sudah lebih besar dari total lahan PURI dan DADA digabung berkali-kali lipat. Lalu ada Tangerang sekitar 281 hektare, disusul Ploso, Jombang, dan Serang. Artinya DILD tidak bertumpu pada satu kota mahal saja, tapi menyebar di area yang masih memungkinkan pengembangan jangka panjang dengan biaya tanah rendah. Ini mirip pola lama developer besar yang beli tanah jauh sebelum kota tumbuh. Konsekuensinya memang tidak instan cuan, tapi runway-nya panjang.

Dari sisi nilai buku, tanah DILD tercatat sekitar Rp194.340 per m2. Ini angka yang sangat rendah kalau dibandingkan dengan banyak saham properti lain. Bandingkan dengan BSDE yang harga buku lahannya sekitar Rp401 ribu per m2, SMRA sekitar Rp470 ribu per m2, atau ASRI sekitar Rp567 ribu per m2. Bahkan PURI dan DADA yang sering disebut murah justru punya harga perolehan tanah jutaan rupiah per meter karena lokasinya di kota matang. Jadi secara bahan baku, DILD justru memegang tanah yang secara neraca sangat murah. Ini bukan berarti langsung cuan, tapi artinya margin potensialnya besar kalau siklus properti kembali berpihak. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Masalahnya, dan ini yang sering bikin investor tidak sabar, kinerja jangka pendek DILD sedang tidak bagus. Pendapatan turun 14,16% YoY menjadi Rp1,69 triliun. Ini fakta, bukan asumsi. Tapi menariknya, struktur pendapatan DILD cukup seimbang. Penjualan perumahan dan kawasan industri masing-masing menyumbang sekitar seperempat pendapatan, sementara recurring income dari kantor, fasilitas, dan hotel menyumbang sekitar 41%. Ini penting. Artinya DILD tidak sepenuhnya bergantung pada jual putus unit. Ada mesin kas yang tetap berputar walaupun penjualan properti melambat. Ini beda kelas dengan DADA dan PURI yang hampir seluruh pendapatannya bergantung pada penjualan unit.

Dari sisi efisiensi, angka DI DILD memang tinggi, sekitar 2.204 hari atau kira-kira 6 tahun. Tapi ini konsekuensi logis dari land bank besar, terutama di Maja. Ini bukan sinyal kebangkrutan, tapi karakter bisnis. DSO sekitar 29 hari menunjukkan penagihan masih sehat. DPO sekitar 23 hari menunjukkan DILD cukup disiplin membayar kewajiban, tidak seperti beberapa emiten properti kecil yang DPO-nya ratusan hari karena kas seret. CCC yang panjang lebih mencerminkan uang yang tertanam di tanah, bukan masalah likuiditas akut. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau dibandingkan langsung, DADA dan PURI itu ibarat pedagang apartemen dan klaster kecil di pusat kota. Cepat kelihatan bergerak, tapi napasnya pendek. Begitu penjualan melambat, ceritanya langsung berat. DILD itu ibarat pemilik kebun ribuan hektare. Kelihatannya sepi, bahkan membosankan, tapi dia tidak kehabisan bahan baku. Masalahnya cuma satu, kapan panen besar itu datang. Ini tipe saham yang memang tidak cocok untuk investor yang cari cerita instan.

Jadi lahan DILD jelas jauh lebih besar dari DADA dan PURI, dan secara skala sudah mendekati bahkan melampaui banyak developer mapan. Yang membedakan bukan luasnya, tapi kesabaran investor menunggu siklus. DILD bukan saham untuk euforia. Ini saham untuk investor yang paham bahwa di properti, tanah murah dan luas itu aset strategis, tapi waktunya bisa sangat panjang sebelum benar-benar terasa di laporan laba rugi.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU