[%aDCE%] mantap bang makasih ulasannya bisa memberikan pandangan tentang suatu emiten biyar lebih berhati2 kedepan apalagi sampai All In di suatu emiten > Next bisa bedah saham [%TKar%] bang

@skydrugz27 mantap bang makasih ulasannya bisa memberikan pandangan tentang suatu emiten biyar lebih berhati2 kedepan apalagi sampai All In di suatu emiten > Next bisa bedah saham $RAFI bang

Apakah Lahan Properti $DADA Luas?

Lanjutan dari postingan sebelumnya di External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Banyak investor di Stockbit yang ramai-ramai borong DADA karena narasi Mitsubishi dan MotoGP. Ceritanya terdengar besar, global, dan futuristik. Tapi begitu dibedah dingin pakai angka, pertanyaan kuncinya jadi sederhana. Apakah lahan DADA itu benar-benar luas kalau dibandingkan saham properti lain di IHSG, atau cuma terlihat besar karena narasinya lebih nyaring dari datanya. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau melihat laporan keuangan konsolidasian per 30 September 2025, skala bisnis DADA sebenarnya sangat kecil dibanding emiten properti yang biasa dibahas investor. Total persediaan real estat DADA hanya Rp142,26 miliar. Ini bukan angka triliunan seperti BSDE, SMRA, atau bahkan ASRI dan JRPT. Persediaan DADA terdiri dari unit apartemen siap jual dan proyek dalam pengembangan, dengan fokus yang sangat sempit di beberapa titik kota.

Rinciannya juga langsung menunjukkan kelas bisnisnya. Apartemen Dave di Depok tercatat Rp68,90 miliar, berlokasi di Jl Palakali Raya, Kukusan, Beji. Apartemen Apple 1 di Jatipadang, Pasar Minggu, Jakarta Selatan, senilai Rp55,81 miliar. Sisanya Apartemen Apple 3 sebesar Rp17,55 miliar. Untuk konstruksi dalam pengerjaan, seluruhnya hanya Apple 3 dengan nilai Rp71,43 miliar dan tingkat penyelesaian sudah 87,5%. Artinya, ini bukan developer dengan banyak proyek berjalan paralel, tapi satu-dua proyek yang diputar pelan. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Sekarang masuk ke poin yang paling sering disalahpahami investor, luas lahan. Total lahan DADA kalau dijumlahkan semuanya hanya puluhan ribu meter persegi, bukan jutaan. Apple 1 berdiri di lahan 3.005 m2, Apple 3 cuma 451 m2. Tanah kosong terbesar ada di Desa Cijujung seluas 35.198 m2 dan Cilodong 17.199 m2. Ada tambahan lahan kecil di Pejaten Barat 3.391 m2. Kalau semua ini digabung, luasnya bahkan tidak sampai 60.000 m2. Bandingkan dengan BSDE yang puluhan juta m2, atau BKSL yang ratusan juta m2. Di titik ini sudah jelas, DADA sama sekali bukan pemain luas lahan. Ini developer butik dengan skala mikro.

Yang menarik justru harga lahannya, bukan luasnya. DADA punya akun uang muka perolehan tanah sebesar Rp404,93 miliar, menyumbang 62,9% dari total aset Rp643,83 miliar. Artinya, sebagian besar aset DADA terkunci di tanah yang belum bisa langsung dimonetisasi. Kalau dihitung harga buku per meter, angkanya sangat premium. Lahan Cilodong sekitar Rp7,42 juta per m2, Desa Cijujung sekitar Rp5,23 juta per m2, dan Pejaten Barat tembus sekitar Rp17,83 juta per m2. Manajemen bahkan mengklaim nilai pasar Pejaten Barat bisa sekitar Rp25,1 juta per m2. Ini menjelaskan satu hal penting. DADA bukan murah karena lahannya luas, tapi mahal karena lokasinya urban dan sempit.

Dari sisi kinerja, pendapatan DADA memang tumbuh 25,67% YoY menjadi Rp9,05 miliar per September 2025. Tapi jangan lupa, basisnya kecil. Seluruh pendapatan murni dari segmen apartemen. Laba bersih tercatat Rp1,05 miliar, naik tajam dari Rp171,35 juta tahun sebelumnya. Secara persentase terlihat cantik, tapi secara nominal masih sangat kecil untuk ukuran emiten properti. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Masalah paling serius justru muncul di efisiensi operasional. DSO sekitar 261 hari, artinya penagihan piutang sangat lambat dan hampir setara satu tahun penjualan. Days Inventory mencapai angka ekstrem sekitar 61.524 hari. Ini bukan salah hitung, tapi refleksi bahwa aset properti dan uang muka lahan sangat besar dibanding beban pokok yang kecil. Stok ada, tanah ada, tapi perputarannya nyaris tidak berjalan. DPO sekitar 2.390 hari, menunjukkan utang ke pemasok banyak yang sudah lewat jatuh tempo lebih dari 90 hari. Ujungnya, Cash Conversion Cycle mencapai sekitar 59.395 hari. Ini bukan siklus bisnis normal, ini tanda modal kerja yang terkunci sangat lama.

Kalau dianalogikan, DADA itu seperti galeri seni kecil yang punya lukisan mahal dan langka. Nilainya tinggi di dinding, tapi setahun cuma laku satu-dua lukisan kecil. Karena penjualan seret, uang dari pembeli lama masuk. Akhirnya galeri menunda bayar pelukis dan vendor bingkai. Di atas kertas kelihatan kaya aset, tapi di kas terasa sesak.

Jadi aset DADA sangat kecil dari sisi luas lahan. Keunggulannya bukan di skala, tapi di lokasi yang mahal dan urban. Masalahnya, lokasi mahal tanpa kecepatan konversi hanya menghasilkan neraca gemuk tapi napas kas pendek. Narasi Mitsubishi dan MotoGP mungkin menarik perhatian, tapi bagi investor yang peduli fundamental, DADA lebih tepat dilihat sebagai developer mikro berisiko tinggi dengan efisiensi kas yang masih menjadi tanda tanya besar.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor. 

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU
$PURI $BKSL