Persediaan Properti $PWON vs $SMRA

SMRA dan PWON adalah perusahaan properti bonafid di Indonesia. Tapi justru karena dua-duanya bonafid, investor sering keblinger. Mereka kira bonafid itu otomatis saham meroket, padahal di bisnis properti, bonafid cuma berarti punya mesin proyek besar tapi belum tentu bandarnya juga bonafid. Sayangnya nama belakangnya keluarga PWON dan SMRA itu bukan Pangestu Hapsoro. 😌
Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

SMRA dan PWON punya mesin besar persen yang bisa jadi pencetak cuan, tapi juga bisa jadi mesin penghisap kas kalau persediaan salah baca. Dan persediaan inilah yang paling sering diabaikan investor yang cuma terpaku laba rugi, padahal kalau investor pengen ikhlas nyangkut karena fundamental, persediaan itu wajib dibedah karena di situlah kualitas laba dan ketahanan cashflow diuji.

Per 30 September 2025, persediaan PWON Rp7,58 triliun dan porsinya 21,03% dari total aset grup. Sementara per 30 Juni 2025, persediaan SMRA Rp10,52 triliun dan porsinya 29,7% dari total aset, bahkan 67,1% dari aset lancar. Jadi secara struktur neraca, SMRA lebih inventory heavy daripada PWON. Ini bukan otomatis jelek, tapi artinya nasib laporan keuangan SMRA lebih sensitif terhadap kecepatan serah-terima dan penjualan unit, karena porsi aset yang mengendap sebagai proyek jauh lebih dominan.

Kalau investor bandingkan persediaan dengan mesin penjualan, gambarnya makin kebuka. PWON di 9M 2025 punya revenue Rp5,11 triliun. Kalau di-annualized jadi sekitar Rp6,81 triliun, maka rasio persediaan terhadap revenue sekitar 1,11x. COGS (cost of goods sold) Rp2,27 triliun, annualized jadi sekitar Rp3,03 triliun, rasio persediaan terhadap COGS sekitar 2,51x. Penerimaan kas dari pelanggan Rp5,04 triliun, annualized jadi sekitar Rp6,72 triliun, rasio persediaan terhadap kas pelanggan sekitar 1,13x. Ini intinya bilang begini. Stok proyek PWON besar, tapi masih relatif seimbang dengan arus kas pelanggan dan mesin pendapatan yang berjalan. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Di SMRA, persediaan Rp10,52 triliun dibanding revenue 6M 2025 Rp4,58 triliun, kalau annualized jadi sekitar Rp9,16 triliun, rasionya sekitar 1,15x, mirip PWON di level headline. Tapi begitu masuk ke kas operasi, beda kelasnya keluar. CFO (cash flow from operations) SMRA 6M 2025 cuma Rp412 miliar, annualized sekitar Rp825 miliar, sehingga persediaan dibanding CFO jadi sekitar 12,76x. Di PWON, CFO 9M 2025 Rp2,06 triliun, annualized sekitar Rp2,75 triliun, sehingga persediaan dibanding CFO sekitar 2,76x. Jadi bukan sekadar siapa persediaannya lebih besar, tapi siapa yang punya kemampuan mengubah persediaan jadi kas tanpa ngos-ngosan.

Di sisi siklus operasi, dua-duanya memang panjang karena karakter industri. PWON DI (days inventory) sekitar 900 hari, DSO (days sales outstanding) sekitar 7,1 hari, DPO (days payables outstanding) sekitar 34,3 hari, CCC (cash conversion cycle) sekitar 873 hari. SMRA DI sekitar 839 hari, DSO sekitar 9,9 hari, DPO sekitar 7,1 hari, cash cycle sekitar 841,8 hari. Sama-sama dua tahunan lebih. Bedanya, PWON punya DPO lebih longgar dan DSO lebih cepat, plus model recurring income dari sewa dan hotel yang bikin kas masuk lebih rutin. SMRA DPO sangat pendek, artinya pembayaran ke pemasok cepat, jadi kebutuhan kas harian bisa lebih nempel ke pembiayaan proyek dan uang muka pelanggan.

Di SMRA, struktur persediaan juga memberi sinyal lain. Sekitar 94% persediaan adalah dalam penyelesaian, sekitar Rp9,89 triliun. Ini berarti SMRA sedang memasak barang dalam jumlah masif. Bagus kalau penyerapan lancar, tapi kalau revenue melambat, beban bunga dan biaya memelihara proyek bisa makin terasa. Apalagi ada kapitalisasi biaya pinjaman ke persediaan sekitar Rp30,07 miliar di 6M 2025 dengan tingkat kapitalisasi sampai 7,95%. Itu menunjukkan sebagian bunga tidak langsung menghantam laba rugi, tapi disimpan di nilai persediaan dan baru terasa saat unit dijual lewat HPP dan margin. Ini bukan praktik aneh, ini normal di properti, tapi investor harus sadar. Semakin lama proyek muter, semakin besar risiko nilai persediaan menggendut karena biaya, bukan karena nilai pasar.Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Sementara di PWON, bantalan likuiditasnya bikin persediaan besar lebih masuk akal. Kas dan setara kas sekitar Rp7,01 triliun, hampir selevel dengan total persediaan real estat sekitar Rp7,55 triliun. Ini penting karena persediaan properti itu menyedot kas selama masa konstruksi. Kalau kas tebal, perusahaan punya pilihan. Bisa sabar nahan harga, bisa atur tempo launching, bisa jaga margin, tidak gampang terpaksa jual murah demi napas. Ditambah kualitas laba PWON di 9M 2025 juga rapi karena laba bersih Rp2,12 triliun dan CFO Rp2,06 triliun, rasio CFO terhadap laba sekitar 0,97. Itu sinyal laba tidak cuma cantik di kertas.

Jadi kalau investor tanya, mana yang lebih sehat dari sisi persediaan. Secara prinsip, PWON terlihat lebih nyaman karena persediaan relatif lebih sejalan dengan kas operasi dan ditopang kas besar serta recurring income. SMRA tetap menarik karena skala proyeknya besar dan uang muka pelanggan bisa jadi sumber pendanaan, tapi risikonya lebih sensitif ke ritme serah-terima dan pembiayaan proyek karena CFO relatif kecil dibanding stok. Dan ini nyambung ke realita bursa. Meski persediaan sehat dan angka rapi, saham tetap tidak otomatis terbang tanpa bandar. Bedanya, analisis persediaan membuat investor tidak nyangkut karena salah paham. Kalau nanti harga digoreng, investor tahu ceritanya ditopang barang yang benar-benar ada. Kalau nanti harga turun, investor tahu apakah itu sekadar noise bandar, atau sinyal stok mulai berat ditanggung cashflow.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU