Perjalanan Panjang $PWON 2006 vs 2025

Investor PWON di 2006 vs 2025 akan melihat PWON sebagai mahluk yang sangat berbeda. Di 2006, PWON itu masih seperti raja lokal Surabaya yang hidup dari satu ekosistem inti, Tunjungan Plaza dan geliat Pakuwon City. Di 2025, PWON sudah berubah jadi mesin properti multi-kota yang lebih mirip holding operasional, bukan sekadar developer. Di 2006, orang bisa bilang PWON itu perusahaan Surabaya yang kebetulan besar. Di 2025, justru Surabaya terasa seperti fondasi, sementara pertumbuhan dan diversifikasi datang dari Jakarta, Bekasi, Jawa Tengah, Bali, bahkan merayap ke rencana Batam dan IKN. Di 2006, investor melihat PWON bertarung dengan fase pasca-restrukturisasi, aset dijaminkan, dan cerita utang masih menempel. Di 2025, PWON justru tampil jauh lebih percaya diri, sampai bisa bilang tidak ada aset grup yang dijadikan jaminan utang. Di 2006, narasinya fokus membangun. Di 2025, narasinya fokus mengunci ekosistem, mengamankan land bank, memperbesar recurring income, sambil tetap jualan real estat sebagai turbo. External Comunity Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community menggunakan kode: A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Kalau mulai dari data cadangan lahan mentah PWON, yaitu Tanah Belum Dimatangkan, naik luasnya dari 2.565.066 meter, setara 256,51 hektar, di 2006 menjadi 3.890.826 meter, setara 389,08 hektar, per 30 September 2025. Ini kenaikan sekitar 51,68%. Kelihatannya cuma 51,68%, tapi nilai tercatatnya meledak dari Rp 184,533 miliar menjadi Rp 3,222 triliun, atau naik sekitar 17,46 kali lipat. Artinya ada dua hal yang terjadi bersamaan. PWON bukan cuma nambah tanah, tapi nambah tanah yang rata-rata harganya jauh lebih mahal, alias bergeser ke lokasi yang lebih premium dan lebih mahal untuk diamankan.

Buktinya kelihatan dari nilai per meter persegi cadangan lahan mentah itu. Di 2006, nilai tercatatnya sekitar Rp 71.949 per meter. Di 2025, melonjak menjadi sekitar Rp 828.172 per meter, atau naik sekitar 11,51 kali lipat. Ini penting karena ini bukan harga jual ke konsumen, ini harga perolehan rata-rata yang nyangkut di buku untuk land bank mentah. Jadi kalau angka per meter naik 11,51 kali lipat, artinya strategi akuisisi PWON sudah naik kelas. Di 2006, land bank itu Surabaya sentris. Di 2025, land bank itu sudah nyentuh Jakarta, yang secara struktur biaya tanah memang beda dunia dibanding Surabaya. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Lalu coba cek Persediaan Real Estat Lancar, yaitu stok tanah matang, proyek berjalan, dan yang siap dijual. Nilainya naik dari Rp 144,337 miliar di 2006 menjadi Rp 4,327 triliun di 9M 2025, atau naik sekitar 29,97 kali lipat. Ini sinyal bahwa PWON 2025 bukan cuma operator mall yang makan sewa. PWON juga mesin produksi real estat yang volumenya jauh lebih besar dibanding era 2006. Di sinilah banyak investor sering salah paham. Mereka mengira PWON hanya cerita rental dan mall. Padahal real estatnya sudah jadi motor pertumbuhan yang makin besar kontribusinya.

Uang Muka Pembelian Tanah juga bicara banyak. Dari Rp 13,850 miliar di 2006 naik menjadi Rp 143,153 miliar di 9M 2025, atau naik sekitar 10,33 kali lipat. Ini semacam antrian amunisi PWON untuk ekspansi berikutnya. Yang menarik, lokasi uang muka ini juga berubah. Di 2006 ada penyebutan Bali. Di 2025 sudah melebar, Batam, Kota Kasablanka dan Gandaria di Jakarta, lalu Pakuwon City dan Grand Pakuwon di Surabaya. Jadi bukan cuma nambah, tapi makin terarah ke titik-titik ekonomi yang memang punya daya beli dan traffic.

Ada satu angka yang tampak kontradiktif tapi justru membuka cara baca yang lebih dewasa, nilai tanah di Aset Tetap. Di 2006 nilainya Rp 386,999 miliar, lalu di 2025 turun menjadi Rp 313,587 miliar, turun sekitar 18,99%. Kalau dibaca mentah, orang bisa salah menyimpulkan PWON mengecil. Padahal konteksnya beda. Di 2006, nilai tanah ini mencakup efek penilaian kembali, ada revaluasi yang membuat angka buku terlihat lebih tinggi. Di 2025, besar kemungkinan perlakuannya lebih dekat ke biaya perolehan historis tanpa revaluasi besar seperti dulu. Jadi turun nominal di pos ini tidak otomatis berarti asetnya hilang atau bisnisnya mundur, lebih masuk akal dibaca sebagai perbedaan perlakuan akuntansi dan komposisi aset yang makin bergeser ke properti investasi, persediaan, dan land bank. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau masuk ke P&L, perubahan skalanya makin telanjang. Penjualan atau pendapatan dari Rp 392,123 miliar pada tahun penuh 2006 menjadi Rp 5,118 triliun pada 9M 2025. Ini naik sekitar 13,05 kali, padahal 2025 baru 9 bulan. Laba kotor dari Rp 194,846 miliar menjadi Rp 2,838 triliun, naik sekitar 14,56 kali. Ini memberi kesan bahwa secara struktur margin kotor dan kemampuan menghasilkan value dari aset, PWON tetap kuat walaupun skala bisnisnya membesar drastis.

Tapi bagian yang bikin PWON 2025 terasa seperti mahluk lain itu ada di bawah garis operasional. Pendapatan bunga naik dari Rp 24,020 miliar di 2006 menjadi Rp 446,731 miliar di 9M 2025, naik sekitar 18,60 kali. Ini biasanya terjadi kalau perusahaan punya likuiditas besar dan cash management-nya aktif. Di saat yang sama, beban bunga naik dari Rp 24,530 miliar menjadi Rp 269,488 miliar, naik sekitar 11,00 kali. Jadi PWON makin besar, makin kompleks, tapi juga makin mampu mengelola likuiditas. Namun ada harga yang harus dibayar, risiko kurs. Di 2006, PWON mencatat keuntungan kurs Rp 67,248 miliar. Di 9M 2025, berbalik menjadi rugi kurs Rp 157,049 miliar. Ini sinyal PWON 2025 sudah lebih terekspos kewajiban valuta asing, dan ketika Rupiah melemah, efeknya langsung menggerus laba di bawah garis. Jadi pertumbuhan PWON 2025 bukan tanpa risiko. Skalanya naik, tapi sensitivitasnya ke kurs juga naik.

Laba bersihnya menjelaskan hasil akhirnya. Tahun penuh 2006 laba bersih Rp 218,736 miliar. Di 9M 2025 laba bersih Rp 2,125 triliun, naik sekitar 9,71 kali, lagi-lagi ini 2025 baru 9 bulan. Tapi ada detail yang wajib dicatat. Pendapatan dan laba kotor tumbuh lebih dari 13 kali, sementara laba sebelum pajak tumbuh sekitar 8,44 kali. Artinya, mesin bisnis membesar, tapi friksi biaya operasional dan risiko non-operasional ikut membesar juga. Beban usaha di 9M 2025 Rp 671,243 miliar, jauh di atas Rp 28,491 miliar di 2006. Ini wajar karena skala portofolio multi-kota butuh organisasi yang lebih mahal. Yang jadi pertanyaan investor bukan kok beban naik, tapi apakah beban itu menghasilkan dominasi ekosistem. Dari data ekspansi mall, hotel, dan diversifikasi kota, jawabannya jelas iya 1100%. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau bedah per segmen, perubahan wataknya makin kelihatan. Di 2006, pendapatan O/SC/SA aliasn recurring income sekitar Rp 291,621 miliar aja dan kontribusinya 74,37% dari total pendapatan. Real estat cuma Rp 15,130 miliar, kontribusi 3,86%. Hotel Rp 80,958 miliar, kontribusi 20,65%. Di 9M 2025, pendapatan O/SC/SA menjadi Rp 3,187 triliun dan kontribusinya 62,28%. Real estat melonjak ke Rp 1,021 triliun dan kontribusinya naik ke 19,94%. Hotel menjadi Rp 910,058 miliar dan kontribusinya 17,78%. Ini perubahan psikologi bisnis. PWON 2006 itu operator pusat belanja dan perkantoran yang dominan, dengan real estat sekadar pelengkap kecil. PWON 2025 itu tetap ditopang recurring income, tapi real estatnya sudah jadi mesin kedua yang nyata. Dan hotelnya berubah dari satu hotel inti menjadi portofolio nasional yang membuat pendapatan segmen hotel naik lebih dari 11 kali lipat.

Aset segmen juga membuktikan PWON 2025 lebih berotot. Total aktiva segmen dari Rp 2,721 triliun di 2006 menjadi Rp 33,832 triliun di 9M 2025. Segmen O/SC/SA sendiri dari Rp 795,791 miliar menjadi Rp 20,566 triliun. Itu kenaikan lebih dari 25 kali lipat. Segmen real estat dari Rp 499,356 miliar menjadi Rp 11,818 triliun. Ini bukan pertumbuhan organik kecil-kecilan, ini ekspansi skala yang mengubah peta permainan. Dan ada satu perubahan yang sangat terasa dampaknya ke risk profile. Di 2006, aset seperti Tunjungan Plaza dan Sheraton Surabaya dijadikan jaminan utang. Di 2025, dinyatakan tidak ada aset grup yang dijadikan jaminan utang. Ini bukan sekadar catatan teknis, ini perubahan posisi tawar. Perusahaan yang tidak menggadaikan aset inti untuk utang biasanya punya akses pendanaan yang lebih rapi, struktur yang lebih bersih, dan fleksibilitas yang lebih besar. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Lalu, yang membuat investor merasa PWON 2006 dan PWON 2025 seperti dua spesies berbeda adalah pergeseran geografis. Tahun 2006, hampir seluruh cerita ada di Surabaya, Surabaya Timur, Surabaya Utara, Surabaya Barat, Embong Malang, Kaliasin, Kedungdoro. Tahun 2025, cerita itu melebar, Jakarta, Bekasi, Jawa Tengah, Bali, plus pipeline Semarang, Yogyakarta, Batam, dan rencana IKN lewat perjanjian hotel. Ini bukan sekadar ekspansi lokasi, ini strategi mengurangi ketergantungan pada satu kota, sekaligus mengejar kota-kota dengan daya beli tinggi dan traffic yang bisa menghidupi mall skala besar.

Jadi kalau dulu PWON 2006 adalah perusahaan yang hanya kuat di Surabaya dengan fondasi aset ikonik, tapi masih terlihat seperti pemain regional yang baru selesai beres-beres struktur pendanaan. PWON di 2025 adalah mesin properti multi-regional yang mengunci land bank lebih besar, mendorong real estat menjadi turbo, mempertahankan recurring income sebagai jangkar, dan menerima risiko baru berupa eksposur kurs yang lebih nyata. Investor yang menilai PWON hari ini dengan kacamata 2006 akan salah membaca. Karena yang berubah bukan cuma angkanya, tapi cara PWON menciptakan uang, cara PWON menyebar risiko, dan cara PWON mengunci masa depan lewat tanah, ekosistem, dan portofolio yang jauh lebih luas.

🧬 Perubahan PWON Tiap Zaman
🏙️ 2006 fokus Surabaya, basis Tunjungan Plaza dan Pakuwon City
🌐 2025 mesin multi-kota, Surabaya fondasi, diversifikasi Jakarta, Bekasi, Jawa Tengah, Bali, opsi Batam dan IKN

🛡️ Risk profile
🔗 2006 aset inti dijaminkan utang
🛡️ 2025 tidak ada aset grup dijadikan jaminan utang

🧱 Land bank mentah
📏 Luas
📌 2006 2.565.066 m2
📌 2025 3.890.826 m2
📈 Naik 51,68%
💰 Nilai tercatat
📌 2006 Rp 184,533 miliar
📌 2025 Rp 3,222 triliun
🚀 Naik 17,46 kali
🏷️ Nilai per m2
📌 2006 Rp 71.949
📌 2025 Rp 828.172
📈 Naik 11,51 kali
Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

🏗️ Persediaan real estat lancar
📌 2006 Rp 144,337 miliar
📌 2025 Rp 4,327 triliun
🚀 Naik 29,97 kali

🔋 Uang muka pembelian tanah
📌 2006 Rp 13,850 miliar
📌 2025 Rp 143,153 miliar
🚀 Naik 10,33 kali
🧭 Lokasi makin terarah, Surabaya, Jakarta, Batam, plus jejak Bali

🏢 Tanah dalam aset tetap
📌 2006 Rp 386,999 miliar
📌 2025 Rp 313,587 miliar
📉 Turun 18,99%
🧾 Lebih konsisten dibaca sebagai beda perlakuan akuntansi dan pergeseran komposisi aset

📈 Skala kinerja
💵 Revenue
📌 2006 Rp 392,123 miliar
📌 2025 9M Rp 5,118 triliun
🚀 Naik 13,05 kali
🧮 Laba kotor
📌 2006 Rp 194,846 miliar
📌 2025 9M Rp 2,838 triliun
🚀 Naik 14,56 kali
🏁 Laba bersih
📌 2006 Rp 218,736 miliar
📌 2025 9M Rp 2,125 triliun
🚀 Naik 9,71 kali
Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

🏦 Bawah garis dan risiko
💰 Pendapatan bunga
📌 2006 Rp 24,020 miliar
📌 2025 9M Rp 446,731 miliar
🚀 Naik 18,60 kali
💸 Beban bunga
📌 2006 Rp 24,530 miliar
📌 2025 9M Rp 269,488 miliar
🚀 Naik 11,00 kali
💱 Kurs
🟢 2006 untung Rp 67,248 miliar
🔴 2025 9M rugi Rp 157,049 miliar

🧩 Pergeseran komposisi segmen
🏬 O SC SA
📌 2006 74,37%
📌 2025 62,28%
🏘️ Real estat
📌 2006 3,86%
📌 2025 19,94%
🏨 Hotel
📌 2006 20,65%
📌 2025 17,78%
Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

💪 Skala aset segmen
📦 Total aktiva segmen
📌 2006 Rp 2,721 triliun
📌 2025 9M Rp 33,832 triliun
🚀 Naik 12,43 kali

🎯 PWON di 2006 = developer Surabaya dengan leverage dan aset dijaminkan
🚀 PWPON di 2025 = operator ekosistem multi-kota, land bank lebih premium, real estat jadi turbo, tapi eksposur kurs lebih terasa

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU
$BKSL $CTRA