$SMRA Perbandingan Lahan Lama dengan Lahan Baru Hasil Tukar Guling $BUVA

SMRA baru saja melakukan tukar guling lahan dengan BUVA dalam sebuah langkah yang kelihatannya sederhana tetapi sebenarnya penuh perhitungan strategis. Tidak ada uang tunai yang berpindah. Yang bergerak adalah nilai. SMRA melepas proyek lama dengan nilai buku sekitar 476,70 miliar Rupiah, lalu menerima lahan baru yang dinilai 545,44 miliar Rupiah. Dengan kata lain, SMRA menukar entitas yang belum menghasilkan arus kas dengan landbank siap dikembangkan yang nilainya lebih tinggi. Manuver seperti ini jarang dipakai karena butuh dua pihak yang sama sama punya kepentingan geografis yang kuat, tetapi ketika terjadi, transaksi semacam ini biasanya menghasilkan keuntungan tersembunyi bagi pihak yang mampu membaca valuasi tanah secara tepat. Dalam kasus ini, SMRA terlihat mendapatkan nilai yang lebih besar daripada nilai yang mereka lepaskan. Nanti ini akan diakui sebagai laba di LK Q4 2025. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Investor perlu melihat peta landbank SMRA secara keseluruhan untuk memahami mengapa transaksi tukar guling ini sangat masuk akal. Per 30 Juni 2025, total tanah belum dikembangkan milik SMRA mencapai 18.582.014 meter persegi atau sekitar 1.858 hektare. Distribusinya sangat luas. Summarecon Serpong memegang 2.840.585 meter persegi atau 284 hektare. Bekasi memegang 726.721 meter persegi atau 72,7 hektare. Bandung menyimpan 1.929.433 meter persegi atau 192,9 hektare. Bogor memegang 3.721.395 meter persegi atau 372,1 hektare. Makassar memegang 3.116.980 meter persegi atau 311,7 hektare. Karawang 36.322 meter persegi atau 3,6 hektare. Crown Gading menyimpan 2.810.052 meter persegi atau 281 hektare. Tangerang 942.358 meter persegi atau 94,2 hektare. Sementara kategori lain lain berisi 1.258.118 meter persegi atau 125,8 hektare. Angka angka ini menunjukkan bahwa SMRA memegang salah satu portofolio landbank terbesar dan paling tersebar di Indonesia.

Nilai buku tanah per meter persegi pun menunjukkan dinamika menarik. Lahan Bekasi yang luasnya 726.721 meter persegi mempunyai nilai buku 1.005.681.228 ribu Rupiah atau setara sekitar 1.383.864 Rupiah per meter persegi. Serpong dengan 2.935.113 meter persegi memiliki nilai buku 556.807 Rupiah per meter persegi. Bandung dengan 2.022.911 meter persegi sekitar 549.000 Rupiah per meter persegi. Bogor dengan 3.763.761 meter persegi sekitar 333.391 Rupiah per meter persegi. Makassar dengan 3.110.727 meter persegi sekitar 282.365 Rupiah per meter persegi. Crown Gading dengan 2.816.300 meter persegi sekitar 287.872 Rupiah per meter persegi. Rata rata keseluruhan tanah SMRA sekitar 466.211 Rupiah per meter persegi. Nilai buku ini hanyalah angka historis, bukan nilai pasar. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Nilai wajar yang dinilai oleh KJPP menggambarkan cerita yang jauh lebih besar. Tanah Serpong yang nilai bukunya cuma 1,63 triliun Rupiah dinilai punya nilai wajar 11,35 triliun Rupiah. Artinya nilainya hampir 6,95 kali lipat. Bekasi dengan nilai buku 960,21 miliar Rupiah punya nilai wajar 5,62 triliun Rupiah atau 5,85 kali lipat. Bandung dengan nilai buku 1,11 triliun Rupiah punya nilai wajar 3,58 triliun Rupiah atau 3,22 kali lipat. Makassar 2,72 triliun Rupiah atau 3,47 kali lipat. Bogor 3,04 triliun Rupiah atau 2,61 kali lipat. Angka angka ini menunjukkan bahwa lokasi memegang peran terbesar dalam menentukan nilai tanah sebenarnya dan SMRA punya banyak lokasi dengan multiplier nilai yang sangat besar.

Dalam peta seluas inilah, transaksi tukar guling SMRA dan BUVA menjadi sangat relevan. SMRA melepas BKPP yang secara buku bernilai 476,70 miliar Rupiah tetapi belum menghasilkan apa apa. Sebagai gantinya, mereka menerima tanah baru seluas 194.801 meter persegi atau sekitar 19,48 hektare. Nilai tanah itu disepakati 545,44 miliar Rupiah. Harga efektifnya sekitar 2.800.000 Rupiah per meter persegi atau 28 miliar Rupiah per hektare. Untuk kawasan selatan Bali, harga ini masih dalam kategori rasional dan justru punya peluang apresiasi yang besar. BUVA mendapatkan aset proyek yang cocok dengan strategi mereka. SMRA mendapatkan landbank baru yang lebih likuid dan punya potensi pengembangan yang kuat. Dan jika transaksi resmi selesai, selisih 545,44 miliar dikurangi nilai buku aset yang dilepas akan muncul sebagai laba divestasi. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Jadi nature transaksi SMRA dan BUVA ini adalah pertukaran aset bernilai tinggi yang dibungkus sebagai pelepasan anak usaha. SMRA merelokasi nilai dari proyek lama ke tanah baru yang lebih potensial. BUVA mengambil alih proyek yang lebih cocok dengan peta ekspansi mereka. Keduanya tidak menguras kas. Keduanya meningkatkan posisi strategis masing masing. Dan bagi investor, transaksi ini menunjukkan betapa SMRA memahami betul seni membaca valuasi tanah dan tahu kapan harus menukar aset agar nilai total portofolio terus menanjak.

📌 Tukar Guling SMRA x BUVA: Manuver Strategis

🏗️ Struktur Utama Transaksi
🔄 Pertukaran aset, bukan jual beli tunai
🏢 SMRA melepas proyek BKPP
🌄 SMRA menerima landbank baru nilai lebih tinggi
🧮 Aset BKPP ±476,70M vs tanah baru 545,44M
🎯 Manuver reposisi lahan tanpa ganggu kas

📍 Aset yang Dilepas SMRA
🏚️ PT Bukit Permai Properti
📦 Total aset ±476,70M
📤 Kontrol dilepas lewat divestasi anak perusahaan

📍 Aset yang Diterima SMRA
🌍 Tanah 194.801 m2
💰 Nilai 545,44M
📊 Harga ±2,8 juta per m2
🌅 Lokasi Bali Selatan → premium & berpotensi naik

📈 Alasan Strategis Transaksi
🟢 SMRA keluar dari proyek kurang likuid
🟢 SMRA naik kelas ke landbank lebih bernilai
🟢 BUVA mendapat proyek yang cocok dengan rencana pengembangan
💧 Tidak ada cash keluar masuk
🧠 Kedua pihak saling optimalkan lokasi

📚 Dampak Akuntansi bagi SMRA
📌 Baru diakui setelah kontrol BKPP hilang
🧾 Selisih nilai tanah masuk vs nilai buku BKPP → laba divestasi
💥 Laba non operasional, bisa memperkuat laporan laba rugi

📦 Peta Landbank SMRA per 30 Juni 2025
🌏 Total 18.582.014 m2
📍 Serpong 2.840.585 m2
📍 Bekasi 726.721 m2
📍 Bandung 1.929.433 m2
📍 Bogor 3.721.395 m2
📍 Makassar 3.116.980 m2
📍 Crown Gading 2.810.052 m2
📍 Karawang 36.322 m2
📍 Lainnya 1.258.118 m2
🗺️ Diversifikasi lahan kuat dan tersebar

💸 Nilai Buku Lahan (per meter)
💵 Bekasi ±1.383.864
🌳 Serpong ±556.807
🏞️ Bandung ±549.000
🌲 Bogor ±333.391
🌊 Makassar ±282.365
🏙️ Crown Gading ±287.872
📌 Rata rata ±466.211
🔎 Nilai buku ≠ nilai wajar pasar

🧾 Nilai Wajar Menurut KJPP
💎 Serpong 11,35T → 6,95x nilai buku
🏘️ Bekasi 5,62T → 5,85x nilai buku
🏞️ Bandung 3,58T → 3,22x nilai buku
🌊 Makassar 2,72T → 3,47x nilai buku
🌲 Bogor 3,04T → 2,61x nilai buku
🏭 Karawang 110,16M → 2,51x nilai buku
📌 Lokasi menentukan nilai sesungguhnya

🎯 Mengapa Barter Ini Masuk Akal
🟣 SMRA lepaskan aset 476,70M
🟣 SMRA menerima tanah 545,44M
📈 Tanah Bali 2,8 juta per m2 → relevan dengan harga pasar
🟢 SMRA naik kelas ke lokasi bernilai tinggi
🟢 BUVA memperoleh proyek yang ingin digarap

🧭 Inti Analisis
🏗️ Secara bisnis → SMRA pindah dari proyek lama ke lahan premium
📘 Secara akuntansi → selisihnya menjadi laba divestasi
🛠️ Secara strategi → SMRA tambah landbank tanpa utang tambahan
📍 Secara pasar → menunjukkan kemampuan SMRA memindahkan nilai dengan presisi

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU