$SMRA: Recurring Income vs Non Recurring Income

Lanjutan dari postingan sebelumnya di External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

SMRA ini lebih mirip $BSDE yang hidup dari jualan rumah, ruko, kavling, dan apartemen, bukan dari sewa mal dan gedung seperti $PWON. Pola pendapatannya lebih condong ke siklus properti, naik tinggi waktu siklus pengakuan penjualan lagi rame, lalu anjlok kalau siklus serah terima dan peluncuran proyek sedang pelan. Kalau PWON bisa dibilang perusahaan pendapatan sewa dengan bonus penjualan unit, SMRA justru pengembang murni dengan bantalan pendapatan sewa di belakang. Di angka laporan keuangan, karakter ini kelihatan jelas, bukan sekadar cerita narasi. Dan ini yang akan menentukan seberapa kuat laba SMRA bertahan ketika pasar properti agak seret, dan seberapa gila-gilaan bisa lompat ketika pengakuan penjualan lagi memuncak. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau dipecah, pendapatan SMRA dibagi dua dunia besar. Pertama, pendapatan tidak berulang dari pengembang properti, yakni penjualan rumah, kavling, rukan, kantor, dan apartemen. Inilah yang disebut non recurring income atau NRI. Kedua, pendapatan berulang dari properti investasi, hotel, pengelolaan properti dan estate, rekreasi, dan layanan lain yang menghasilkan sewa atau fee rutin. Ini yang disebut recurring income atau RI. Secara akuntansi, NRI penuh dengan judgement, mulai dari kapan boleh mengakui revenue sampai bagaimana menghitung harga transaksi. Sementara RI umumnya diakui lebih rapi dan stabil, misalnya sewa yang diakui garis lurus selama masa kontrak.

Kalau dilihat komposisinya, SMRA jelas bertipe pengembang. Di laporan setahun penuh, NRI menyumbang sekitar 61,70% dari total pendapatan neto di 2022, naik menjadi 60,75% di 2023, lalu meledak ke 70,64% di 2024. Artinya, di tahun puncak 2024, sekitar 7,50 triliun Rupiah dari total pendapatan 10,62 triliun berasal dari penjualan properti, sementara pendapatan berulang hanya sekitar 3,12 triliun atau 29,36%. RI sempat punya porsi lebih besar di 2023, sekitar 39,25% dari pendapatan neto, tapi begitu ledakan pengakuan penjualan terjadi di 2024, pendapatan sewa dan jasa langsung tergeser secara persentase. Pola ini mirip BSDE yang sangat bergantung pada penjualan unit, beda dengan PWON yang porsi sewa biasanya lebih dominan dan membuat laba lebih kebal terhadap siklus penjualan.

Dari sisi pertumbuhan, kontras NRI dan RI makin kelihatan. Dari 2022 ke 2023, NRI tumbuh sekitar 14,61%, cukup sehat untuk ukuran pengembang. RI di periode yang sama tumbuh lebih tinggi, sekitar 19,34%, mencerminkan portofolio mal, hotel, dan jasa yang mulai membesar. Namun lonjakan sesungguhnya terjadi di 2024. NRI melompat sekitar 85,53%, dari 4,04 triliun menjadi 7,50 triliun. Ini jelas efek kombinasi serah terima proyek dalam jumlah besar dan mungkin pricing yang lebih tinggi. Sementara itu, RI tetap tumbuh dengan ritme yang lebih kalem namun konsisten, sekitar 19,34% lagi ke kisaran 3,12 triliun. Secara metafora, NRI adalah turbo jet yang membuat pendapatan SMRA melesat di 2024, sementara RI adalah mesin bantu yang berputar stabil dan terus menambah kecepatan dasar tanpa drama. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Begitu masuk ke 6 bulan pertama 2025, sisi siklikal NRI langsung kelihatan. Total pendapatan neto semester pertama 2025 turun ke sekitar 4,58 triliun Rupiah dari 5,67 triliun di semester pertama 2024. Penyebab utamanya bukan RI, tapi NRI yang jatuh lumayan dalam. Pendapatan pengembang properti turun dari sekitar 4,18 triliun menjadi hanya 2,97 triliun. Secara persentase, kontraksinya sekitar 28,90%. Sebaliknya, pendapatan berulang justru naik dari kira-kira 1,49 triliun menjadi 1,61 triliun, tumbuh sekitar 7,75%. Dalam kondisi ini, RI berfungsi sebagai bantalan. Porsinya naik menjadi 35,16% dari total pendapatan semester pertama 2025, dibanding 26,35% di periode yang sama tahun sebelumnya, bukan karena RI meledak, tapi karena NRI sedang ngos-ngosan.

Secara struktur, ini mengirim pesan yang sangat jelas. Selama 2022 sampai 2024, komposisi NRI SMRA berada di rentang 60,75% sampai 70,64% dari pendapatan neto setahun penuh. RI mengisi sisa 29,36% sampai 39,25%. Artinya, mesin utama tetap penjualan properti. RI belum berada di posisi seperti PWON yang secara kasar bisa hidup nyaman dari sewa lalu menjadikan penjualan unit sebagai bonus siklus. SMRA masih harus lari cepat menjual rumah dan kavling untuk menjaga laba di level yang investor anggap menarik. RI membantu, tapi belum menjadi tulang punggung utama.

Dari sisi kualitas pendapatan, NRI juga membawa risiko yang berbeda. Pengakuan pendapatan pengembang properti oleh auditor ditempatkan sebagai hal audit utama. Ada risiko bahwa revenue bisa diakui terlalu cepat atau terlalu agresif untuk mengejar target pertumbuhan. Setiap perubahan kebijakan, keterlambatan serah terima, atau perlambatan penjualan bisa langsung memukul angka NRI. Sementara itu, RI dari sewa mal dan jasa pengelolaan properti mengikuti pola sewa dan okupansi yang jauh lebih halus, dan secara akuntansi diakui lurus selama masa kontrak. Untuk investor, ini berarti NRI adalah sumber pertumbuhan eksplosif sekaligus sumber volatilitas, sedangkan RI adalah fondasi yang lebih bisa diandalkan untuk menopang biaya tetap dan bunga. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Menariknya, walaupun porsi RI sempat turun secara persentase di 2024 karena ledakan NRI, secara nominal RI tetap tumbuh berjenjang. Dari sekitar 2,19 triliun di 2022 naik ke 2,61 triliun di 2023, lalu ke 3,12 triliun di 2024, dan di semester pertama 2025 pun masih naik secara year on year. Jadi kalau ditarik garis jangka panjang, portofolio pendapatan berulang SMRA memang semakin besar. Hanya saja, percepatan tajam NRI di 2024 membuat RI terlihat kecil di cermin persentase, padahal secara rupiah nyata, ia membengkak dengan ritme dua digit yang stabil. Ini pola yang sebenarnya sehat untuk perusahaan pengembang, selama manajemen tidak mengorbankan disiplin harga dan kualitas proyek demi mengejar volume penjualan jangka pendek.

Dibandingkan secara konsep, posisi SMRA saat ini mirip pengembang yang sedang membangun dua kaki sekaligus. Kaki pertama penjualan properti yang masih dominan dan sangat siklikal. Kaki kedua pendapatan berulang yang mulai membesar tapi belum cukup kuat untuk menahan seluruh beban kalau kaki pertama mendadak terkilir. BSDE kurang lebih berada di pola serupa. PWON sebaliknya, sudah lama menumpukan berat tubuh di kaki pendapatan sewa, sehingga penjualan unit lebih menjadi booster, bukan sumber napas utama. Di siklus buruk, perusahaan model PWON cenderung lebih tahan guncangan laba. Di siklus bagus, perusahaan model SMRA dan BSDE punya peluang pertumbuhan laba yang jauh lebih tinggi, karena NRI bisa lepas dari basis yang relatif kecil dan melompat beberapa puluh persen sekaligus.

Bagi investor yang serius membaca angka, implikasinya lumayan tajam. Selama NRI SMRA masih menyumbang di kisaran 60% sampai 70% dari total pendapatan, saham ini harus dibaca sebagai saham pengembang dengan bonus recurring, bukan saham landlord dengan bonus penjualan unit. Valuasi wajar akan sangat sensitif terhadap siklus pengakuan revenue, pipeline proyek, dan kemampuan manajemen menjaga kecepatan penjualan. RI memang memberi lantai yang makin tebal untuk menopang pendapatan dan cash flow, tetapi lantai itu belum setebal PWON yang bisa hidup nyaman dari sewa. Di sisi lain, selama RI tetap tumbuh dua digit dan manajemen tidak kehilangan disiplin di pricing dan kualitas pengembangan, struktur seperti ini memberi kombinasi yang menarik. Di atas ada potensi lonjakan NRI ketika siklus proyek kembali memuncak. Di bawah ada bantalan RI yang semakin tebal. Seni membaca SMRA ada di sini, menilai kapan investor sedang membeli mesin penjualan yang lagi di titik puncak dan kapan investor masuk ketika mesin penjualan sedang lelah sementara pendapatan berulang diam-diam terus membesar. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU