$INPP = $GJTL + $MAPI

Lanjutan dari postingan sebelumnya di External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

PT Indonesian Paradise Property Tbk (INPP) bisa jadi bukan nama yang langsung terlintas saat kita ngomongin konglomerasi besar di Indonesia, tapi kalau dikuliti satu per satu, INPP sebenarnya bukan anak kecil yang main properti sendirian. Di balik logo yang sederhana itu ada silsilah keluarga dan koneksi bisnis yang menyambung langsung ke dua raksasa, yaitu Grup Gajah Tunggal, kerajaan ban dan industri berat milik Sjamsul Nursalim, dan MAP Group, penguasa ritel modern pemegang lisensi brand internasional seperti Zara dan Starbucks. Kuncinya terletak pada satu nama yaitu Amelia Gozali. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Amelia Gozali duduk manis sebagai Komisaris INPP. Tapi posisinya di situ bukan sekadar jabatan struktural. Dia adalah anak dari Boyke Gozali, tokoh lama yang sudah berkecimpung dalam bisnis properti dan ritel sejak era Plaza Indonesia dan proyek landmark lainnya. Keluarga Gozali ini bukan nama asing di jagat bisnis nasional karena mereka berkeluarga langsung dengan Itjih Gozali Nursalim, istri dari Sjamsul Nursalim. Beberapa nama lain dari klan Gozali seperti Fredy Gozali, Gustimego Gozali, dan Muljati Gozali terlihat dalam jajaran direksi dan pemegang saham anak usaha Gajah Tunggal termasuk GT Petrochem dan Polychem Indonesia. Artinya struktur kekuasaan dan bisnis di antara mereka bukan sekadar kerja sama bisnis tapi aliansi keluarga. INPP dalam konteks ini adalah tangan properti dari dinasti Gozali dan Nursalim.

Tak berhenti di sana, keluarga besar ini juga punya sejarah di balik layar dari MAP Group. Di era awal pertumbuhan Mitra Adiperkasa, jaringan ritel internasional itu berkembang pesat dengan sokongan finansial dan strategi dari kelompok keluarga Gozali dan lingkaran bisnis Nursalim. Jadi wajar kalau portofolio properti yang dikembangkan INPP hari ini berupa mal premium, hotel bintang lima, dan apartemen sewa di lokasi strategis terlihat cocok jadi rumah bagi tenant ritel internasional. Karena di belakang layar, pemilik propertinya dan penyewa besar seperti Zara atau Starbucks bisa jadi berasal dari satu keluarga besar juga.

Model bisnis INPP memang menggambarkan visi jangka panjang yang khas konglomerasi konservatif. Properti bukan untuk dijual cepat tapi disewakan jangka panjang. Mereka punya portofolio besar yang didominasi recurring income dengan komposisi pendapatan kuartal 1 2025 sebesar Rp286 Miliar, yang 91% datang dari sewa hotel, mal, dan pengelolaan properti. Penjualan properti cuma Rp24 Miliar alias 9%, jadi INPP ini sudah seperti REIT tapi versi korporasi keluarga. Aset terbesar mereka ada di Bali NAP Rp1,73 Triliun, Jakarta PSM Rp1,18 Triliun, dan Pekanbaru MPN Rp0,6 Triliun ditambah paparan pasif senilai Rp3,42 Triliun di REIT Plaza Indonesia. Mereka juga pegang merek hotel besar seperti Hyatt, Harris, Yello, dan 101 serta properti strategis seperti fX Sudirman dan Seminyak Village. Margin bruto tebal yaitu 70% untuk hospitality, 66% untuk rental, dan 80% untuk pengelolaan properti. Ini bikin laba kotornya stabil meskipun revenue belum meledak. Upgrade skill https://cutt.ly/ge3LaGFx

Tapi di balik keunggulan recurring income itu ada sisi gelap yang perlu diperhatikan. Laba bersih kuartal 1 2025 memang terlihat fantastis di Rp382 Miliar, tapi 135% ditopang oleh gain satu kali dari pelepasan saham anak sebesar Rp515 Miliar. Tanpa itu laba operasional hanya Rp31 Miliar dan arus kas operasi Rp49 Miliar, jauh lebih kecil dari headline laba, menunjukkan laba tidak sepenuhnya kas. Bahkan beban bunga kuartalan dari utang Rp1,9 Triliun dan obligasi Rp500 Miliar mencapai Rp45 Miliar, alias lebih besar dari laba usaha. Situasi ini bikin bisnis rawan kalau okupansi hotel atau penyewa mal terganggu. Di sisi lain, properti investasi terus naik nilainya jadi Rp1,94 Triliun tapi belum banyak yang berhasil dimonetisasi. Ini menciptakan potensi overstatement NAV kalau valuasi tidak segera direalisasi lewat REIT atau penjualan.

Eksposur geografis juga cukup berat ke Bali dengan 52% aset di sana. Lebih dari 40% pendapatan bergantung ke Beachwalk dan Hyatt Bali. Jadi kalau ada guncangan di sektor pariwisata, pendapatan bisa anjlok. Dari sisi kolektibilitas, piutang usaha Rp52 Miliar mengindikasikan masih ada tantangan dalam penagihan sewa yang membuat arus kas tidak selancar yang diharapkan dari bisnis recurring.

Valuasi saham di harga Rp800 menyiratkan kapitalisasi Rp5,46 Triliun dengan PBV 0,9x terhadap ekuitas Rp6,83 Triliun. PER headline terlihat menarik di 14x, tapi kalau gain satu kali disisihkan, PER inti bisa tembus 150x, jauh dari rasional investor konservatif. Tapi bagi investor yang fokus pada revaluasi aset dan potensi spin off ke REIT, valuasi seperti ini masih bisa dikejar. Apalagi net gearing cuma 0,17 memberi ruang ekspansi kalau proyek Bandung dan Semarang berjalan lancar.

Jadi kalau dilihat utuh, INPP bukan cuma cerita tentang hotel dan mal, tapi juga tentang keluarga yang tahu caranya menanam aset strategis, memelihara sewa panjang, dan tahu kapan harus lepas untuk cuan besar. Dari sisi recurring income, margin, dan posisi aset, INPP adalah salah satu yang terbaik di sektornya. Tapi dari sisi kualitas laba, arus kas, dan struktur utang, masih banyak pekerjaan rumah. Yang jelas, kalau investor tahu siapa yang duduk di belakang, tahu relasi keluarga dan sejarah MAP serta Gajah Tunggal, maka mereka paham bahwa INPP bukan saham gorengan. Ini saham keluarga lama yang mainnya panjang dan seperti banyak keluarga konglomerat, kadang sabar menunggu momentum sebelum memanen lewat aksi korporasi besar. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU