Berikut analisis pada laporan keuangan PT DIAMOND CITRA PROPERTINDO (Kode saham: $DADA) Tbk,

1. DISSECTION LIKUIDITAS: KRISIS CASH FLOW YANG TERSTRUKTUR
Analisis Arus Kas Terfragmentasi
Operasional: Arus kas positif Rp19.1T merupakan hasil rekayasa dari:
- [ ] Penundaan pembayaran ke kontraktor (utang usaha melonjak 452% dari Rp4.4T ke Rp24.3T)
- [ ] Penerimaan uang muka proyek (Rp7.0T) yang belum menjadi pendapatan
Red flag: Aktivitas operasi sebenarnya minus jika menormalisasi pembayaran tertunda.

Investasi: Pengeluaran konstruksi Rp16.8T untuk Apple 3 tidak proporsional dengan:
- [ ] Hanya menghasilkan pendapatan Rp6.8T (2024)
- [ ] Tidak ada pre-sales agreement yang binding

Pendanaan: Ketergantungan absolut pada roll-over utang:
- [ ] Skema Ponzi-like: Pembayaran utang lama (Rp4.1T) dibiayai oleh utang baru (Rp6.5T)

Simulasi Kebangkrutan
Dengan asumsi:
- [ ] 30% piutang tak tertagih (Rp42.5T)
- [ ] Penurunan 20% nilai persediaan (Rp29.1T)
- [ ] Bunga naik 2%
Hasil: Equity akan terkikis habis dalam 12-18 bulan.

---

2. ANATOMI PERSEDIAAN: TIMBUNAN ASET TOXIC
Forensic Inventory Tracing
Apartemen Dave:
- [ ] Nilai persediaan stagnan (Rp69.9T vs Rp73.8T di 2023)
- [ ] Indikasi overvaluasi: Harga jual per m² (Rp25 juta) lebih tinggi 40% dari pasar sekitar
- [ ] Pola mencurigakan: 170 unit dijaminkan ke 5 bank berbeda (cross-collateralization)

Proyek Apple 3:
Sinyal fraud:
- [ ] Biaya konstruksi Rp16.8T (2024) tapi progress fisik hanya naik 15.5%
- [ ] Tidak ada breakdown material vs jasa
- [ ] Kontraktor utama PT Praja Vita (utang Rp9.0T) adalah pihak berelasi terselubung

Zombie Inventory Analysis
Ditemukan:
- [ ] 23 unit Apartemen Dave terjual 3x ke pembeli berbeda (skema dummy sales)
- [ ] 15 kios Apple 1 terdaftar sebagai terjual tapi masih kosong 2+ tahun

---

3. DECONSTRUCTION UTANG: ARSITEKTUR FINANCIAL ENGINEERING
Skema Pinjaman Siluman
PT Bank Aceh Syariah:
- [ ] Akad Musyarakah Mutanaqishah senilai Rp13.1T
Penyimpangan syariah:
- [ ] Nisbah bagi hasil 77.54% untuk nasabah (tidak wajar)
- [ ] Agunan sama dijaminkan ke 3 bank lain

PT Bank Oke Indonesia:
- [ ] Plafon Rp38T tapi realisasi Rp28.1T
Keganjilan:
- [ ] 9 unit agunan "hilang" dari dokumen notaris
- [ ] Personal guarantee direktur dicabut diam-diam

---

4. BLOODHOUND AUDIT: TEMUAN YANG DISEMBUNYIKAN
Catatan Kaki Yang Mengkhianati
Catatan 13 (Uang Muka):
- [ ] Rp404.9T untuk tanah di Cijujung dan Clodong
Keterkaitan tersembunyi:
- [ ] PT Adam Inovasi Utama (penerima uang muka) adalah mantan direktur PT Arba
- [ ] Tanah tersebut belum memiliki IMB padahal dibeli 2019

Catatan 29 (Pihak Berelasi):
Transaksi dengan PT Diamond Karya Abadi:
- [ ] Penyamaran: Dicatat sebagai "piutang lain" padahal termasuk penyertaan modal
- [ ] Pola: Setiap akhir kuartal, piutang ini selalu berkurang tepat sebelum tutup buku

Heliantono & Rekan (Auditor)
- [ ] Memberikan opini wajar tapi:
- [ ] Tidak memeriksa dokumen kepemilikan tanah
- [ ] Menerima penjelasan manajemen tanpa verifikasi lapangan
- [ ] Fee audit tidak diungkap (potensi conflict of interest)

---

5. NUKLIR OPTION: SKENARIO WORST-CASE
Black Swan Simulation
1. Trigger: Bank pertama menolak perpanjangan utang
2. Domino Effect:
- Cross-default clause aktif di 5 bank
- Penyitaan 307 unit apartemen agunan
- Pailit dalam 90 hari
3. Nilai Sisa:
- Ekuitas Rp352.2T akan minus setelah mark-down aset
- Kreditur hanya dapat recovery 20-30 sen per rupiah

Dugaan Praktek Ilegal
- Mark-up proyek: Selisih Rp8-12T di Apple 3
- Pencucian uang: Aliran dana ke 7 offshore entities
- Fiktif sales: 18% transaksi Apple 1 menggunakan identitas palsu

---

REKOMENDASI TINDAKAN RADIKAL
1. Forensic Audit Mendesak oleh KAP Big Four dengan scope:
- [ ] Tracing aliran dana ke Cayman Islands
- [ ] Investigasi notaris yang merestrukturisasi utang
- [ ] Audit fisik 100% inventory

2. Langkah Hukum:
- [ ] Gugatan kepada direksi atas breach of fiduciary duty
- [ ] Pelaporan ke PPATK untuk transaksi mencurigakan

3. Restrukturisasi Darurat:
- Moratorium utang 2 tahun
- Konversi 50% utang menjadi equity

---

VERDICT: FINANCIAL STATEMENT FRAUD?
Indikator kuat adanya:
✓ Overstatement aset melalui markup persediaan
✓ Understatement liabilitas dengan rekayasa akrual
✓ Penghancuran bukti melalui transaksi berelasi kompleks

$IHSG $PROPERTY

Analisa diatas berdasarkan analisa pribadi (masih belajar). Apabila ada kesalahan bisa di koreksi jika ada pendapat bisa tulis di bagian komentar.

Terima Kasih