$KOCI LK Q1 2025: Bukan Coach Justin

Request salah satu user Stockbit bukan di External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Untuk membahas KOCI, kita awali dengan kisah Pak Toto, yang sehari-hari jualan bakso di gerobak dorong dan roti dari rumah ke rumah pakai motor. Pak Toto pengin naik level karena bosan jualan bakso sapi $JPFA dan Sari $ROTI, jadi pengen main ke dunia properti kayak PT KOCI. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dalam bisnis bakso-roti Pak Toto, bahan bakunya jelas yaitu daging sapi, tepung, gas, bumbu, roti, dan plastik pembungkus. Semua dibeli, diolah di dapur sendiri, lalu dijual ke pelanggan langsung. Entah itu pembeli kaki lima, pelanggan tetap RT sebelah, atau warung langganan.

Di bisnis properti seperti KOCI, bahan baku utamanya bukan tepung atau daging, tapi tanah. Mereka beli lahan di Bangkalan Jawa Timur, urus izin, terus mulai bangun rumah. Properti itu nanti dijual ke konsumen. Jadi rumah itu ibarat semangkuk bakso atau sebungkus roti yang siap dikasih ke pembeli, bedanya siklus jualannya jauh lebih lama. Bisa bulanan sampai tahunan. Upgrade skill https://cutt.ly/ge3LaGFx

Kalau Pak Toto punya orderan dari Pak RW buat 300 mangkuk bakso acara tujuh belasan, biasanya minta DP dulu 50 persen. Sisanya dibayar setelah baksonya disajiin. Uangnya masuk dua tahap yaitu DP duluan, sisanya belakangan. Di KOCI juga seperti itu. Mereka dapat uang muka dari calon pembeli rumah. Di laporan keuangan, DP ini dicatat sebagai liabilitas kontrak, nilainya sekarang 3,2 Miliar. Artinya duit sudah masuk tapi belum diakui sebagai pendapatan karena rumahnya belum jadi atau belum diserahin. Begitu proyek selesai, baru bisa diakui sebagai pendapatan dan masuk laba. Sama seperti baru bisa catat penjualan bakso Pak RW setelah beneran ngantar baksonya ke tenda pesta.

KOCI punya total aset 144,6 Miliar. Yang paling besar porsinya adalah tanah siap jual, nilainya 73,6 Miliar atau lebih dari separuh aset. Ini seperti Pak Toto punya freezer penuh bakso dan lemari roti 3 tingkat, tapi belum semuanya terjual. Barang dagangannya sudah jadi atau hampir jadi, tinggal tunggu pembelinya datang dan bayar lunas. Dari sisi modal kerja, mereka juga punya kas dan setara kas total 26,1 Miliar. Bandingkan dengan kewajiban lancarnya yang cuma 8,5 Miliar, bisa dibilang gak ada tekanan likuiditas jangka pendek. Ibarat Pak Toto punya tabungan 26 juta buat nutup tagihan tukang gas dan sewa dapur yang cuma 8 juta. Aman banget. Upgrade skill https://cutt.ly/ge3LaGFx

Kalau bicara soal performa dagang, di kuartal I 2025 mereka dapat pendapatan bersih 20 Miliar. Turun sedikit, sekitar 3 persen dari tahun lalu. Tapi labanya justru naik jadi 6,47 Miliar, naik 7 persen. Kok bisa? Karena biaya pokoknya turun dan biaya jualan juga hemat. Sama kayak Pak Toto berhenti pasang spanduk di jalan karena sudah punya pelanggan tetap, jadi biaya promosi bisa dihemat. Hasilnya, gross margin mereka 44,5 persen dan net margin 32,3 persen. Ini margin yang gendut banget. Ibarat jual roti 10 ribu, modalnya cuma 5 ribu, dan setelah bayar tukang angkut dan iuran RT, masih dapet 3 ribu bersih tiap roti. ROA mereka 18 persen dan ROE 19 persen. Angka ini secara teori sudah sangat sehat, bahkan di atas rata-rata developer.

Masalah muncul di satu titik, yaitu arus kas operasional. Di kuartal ini, arus kas dari operasional mereka negatif 1,3 Miliar. Kenapa? Karena mereka mindahin dana ke rekening yang dibatasi penggunaannya. Mirip kayak Pak Toto mindahin duit ke tabungan khusus buat beli gerobak baru, tapi sementara duit itu belum bisa dipakai buat belanja harian. Jadi meskipun mereka catat laba, uang tunainya belum sepenuhnya ngucur. Kalau ini kejadian satu kuartal sih gak masalah. Tapi kalau dua atau tiga kuartal berturut-turut, kas bisa mulai tipis, dan itu bisa jadi masalah meski di atas kertas masih untung. Untung di laporan belum tentu jadi uang di tangan.

Inventory atau persediaan property mereka sekarang 28,5 Miliar. Kalau dibanding beban pokok penjualan tahunan, itu setara 233 hari atau sekitar 8 bulan. Jadi stok tanah dan bangunan mereka butuh waktu lama untuk bisa cair jadi uang. Ini risiko klasik bisnis properti. Kalau rumahnya belum laku atau belum diserahin, duitnya belum bisa dicairkan, walaupun di laporan aset kelihatan tinggi.
Apa gunanya cadangan properti banyak kalau tidak laku? Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Utangnya KOCI sangat kecil. Liabilitas berbunga cuma 3,4 Miliar. Pinjaman jangka pendek ke bank sebesar 3 Miliar bahkan sudah lunas di kuartal ini. Beban bunga mereka cuma 14 juta, dan itu ditutup oleh laba operasional sebesar 6,5 Miliar. Interest coverage-nya sampai 468 kali. Ini ibarat Pak Toto yang tiap hari bisa nyetor 1 juta dari hasil jualan, tapi cicilan utangnya ke tukang daging cuma 2 ribu. Santai banget.

Capex atau belanja modal juga kecil. Cuma 314 juta buat nambah alat dan lahan. Jadi Free Cash Flow mereka sekarang memang negatif 1,65 Miliar karena CFO-nya juga minus. Tapi sekali lagi, ini bukan karena bisnisnya rugi, melainkan karena duit diparkir dulu buat persiapan proyek.

Kalau bicara kondisi ideal developer, harus punya margin tinggi, utang kecil, kas longgar, proyek jalan terus, penjualan cair lancar, dan arus kas positif. KOCI sudah nyampe 5 dari 6. Satu yang belum yaitu arus kasnya belum positif. Tapi semua yang lain sudah solid. Ini bikin sahamnya di harga 53 rupiah kelihatan murah. PER-nya di kisaran 9 kali, PBV-nya 1,72. Kalau laba bisa cair jadi kas di kuartal berikutnya, saham ini bisa naik. Tapi kalau proyek molor dan stok makin beku, market akan tagih diskon. Dan kalau dua kuartal ke depan CFO tetap minus dan DP pelanggan gak nambah, itu sinyal buat Pak Toto keluar dulu sebelum uang bakso ludes.

KOCI itu kayak warung bakso skala kecil yang sehat, efisien, punya tabungan gede, pelanggan sudah DP, tapi mangkuknya belum diantar semua. Kalau dalam waktu dekat rumah bisa diserahin, kas masuk, dan laporan keuangan makin konsisten, harga 53 rupiah ini kelihatan diskon. Tapi kalau proyek jalan di tempat, stok makin ngendap, dan kas makin seret, lebih baik siap-siap cabut sebelum warung roti ini kehabisan gas. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU