$ELTY LK Q1 2025: Kekaisaran Properti Bakrie

Request salah satu user Stockbit member External Community Pintar Nyangkut tapi bukan di Telegram External Community dengan Kode A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Banyak investor veteran Nyangkut di ELTY karena zaman old ELTY ini adalah salah satu saham penghuni LQ45. Zaman ketika Bakrie terobsesi jadi orang terkaya di Indonesia.

Bakrieland Development Tbk (ELTY) adalah salah satu anak usaha Grup Bakrie yang fokus di bidang properti dan pembangunan kawasan terpadu. Dulu, perusahaan ini pernah dielu-elukan sebagai masa depan properti Indonesia, terutama lewat proyek ambisius Rasuna Epicentrum dan kawasan Bogor Nirwana Residence. Tapi seiring waktu, pamornya memudar, investor mulai menjauh, dan angka-angka di laporan keuangannya makin sulit dibanggakan. Harga sahamnya tinggal 11 rupiah, sementara nilai bukunya 137 rupiah per saham. PBV-nya cuma 0,08. Banyak orang bertanya apakah ini kesempatan emas atau sekadar jebakan bernama value trap. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dari sisi pemegang saham pengendali, tidak ada struktur langsung yang transparan di laporan Maret 2025. Namun, secara historis, ELTY adalah bagian integral dari konglomerasi Bakrie lewat PT Bakrie Capital Indonesia dan entitas di bawahnya. Koneksi antara Grup Bakrie dan entitas ini sudah sangat lama dan menyebar luas. Belakangan, nama Rosan Roeslani juga ikut masuk dalam radar. Rosan adalah mantan Presiden Komisaris $BUMI, salah satu perusahaan Grup Bakrie, dan kini menjabat sebagai CEO Danantara, sovereign wealth fund baru milik negara yang membawahi tujuh BUMN strategis. Pada April 2025, Anindya Bakrie dan Aburizal Bakrie hadir di open house Rosan. Ketika muncul kabar soal akuisisi saham $GOTO oleh Danantara, Anindya bilang itu ranah Pak Rosan. Jejaring ini memperlihatkan bahwa meski Rosan tak tercatat resmi di struktur ELTY, secara jaringan, hubungan antara Rosan dan Grup Bakrie masih sangat erat. Maka, spekulasi muncul apakah suatu hari Danantara lewat Rosan bisa menyentuh proyek-proyek properti Bakrie, termasuk ELTY.

Laporan keuangan ELTY menunjukkan pendapatan ELTY per 31 Maret 2025 naik dari Rp292,7 Miliar menjadi Rp316,6 Miliar, naik sekitar 8 persen. Tapi beban pokok penjualan melesat lebih tinggi dari Rp189,2 Miliar jadi Rp234,4 Miliar, naik 23 persen. Ini membuat margin kotor turun dari 35 persen ke 26 persen. Laba kotor Rp82,2 Miliar jelas tak cukup buat nutup beban umum dan administrasi Rp90,5 Miliar, ditambah beban bunga Rp23,7 Miliar, rugi entitas asosiasi Rp5 Miliar, dan pajak final Rp6,9 Miliar. Meski ada keuntungan selisih kurs Rp26,9 Miliar, tetap saja hasil akhirnya rugi bersih Rp29,9 Miliar. Setahun sebelumnya rugi cuma Rp1,3 Miliar. Artinya, ada pelebaran kerugian yang sangat drastis. Dan ini bukan hanya angka akuntansi. Ketika kita buka arus kas, arus kas operasi atau CFO juga negatif Rp24,5 Miliar. Tahun lalu positif Rp24,7 Miliar. Ini berarti perusahaan tidak hanya rugi secara pencatatan, tapi juga kehilangan kas riil di operasional.

Model bisnis ELTY berjalan seperti bisnis properti pada umumnya. Mereka punya landbank sebesar Rp2,67 Triliun dan uang muka lahan Rp798 Miliar. Proyek dikerjakan oleh anak usaha seperti PT Bakrie Swasakti Utama dan sebagian di-outsource. Revenue terbagi dalam empat divisi. Penjualan unit properti, penyewaan properti komersial seperti perkantoran dan klub, hotel dan F&B, serta taman hiburan dan theme park.

Pendapatan terbesar berasal dari divisi penyewaan Rp238,4 Miliar dan hotel Rp54,8 Miliar. Penjualan unit justru turun dari Rp40,4 Miliar menjadi Rp14,9 Miliar. Sementara taman hiburan menyumbang hanya Rp8,5 Miliar. Margin terbesar justru di divisi hotel, 43 persen, karena hotel dan restoran lebih efisien dibanding biaya pembangunan fisik properti. Sedangkan penjualan unit sangat mahal dan margin tipis karena keterlambatan progres serah-terima unit.

Sistem pembayaran properti dilakukan bertahap atau cicilan progresif, dengan pengakuan pendapatan mengikuti IFRS 15 secara akrual, jadi bukan real cash. Artinya, revenue bisa naik meski kas belum diterima. Pendapatan sewa dan hotel sifatnya recurring, sementara penjualan unit sangat bergantung pada kondisi pasar dan progres proyek. Tidak ada kontrak besar dengan satu supplier atau pelanggan tertentu, jadi tidak ada konsentrasi risiko dari sisi itu. Tapi ada risiko dari sisi backlog. Banyak proyek belum laku, dan inventori Rp1,08 Triliun bisa jadi beban jika tidak terserap pasar. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dalam segmen operasi, divisi penjualan unit menyumbang aset terbesar Rp30 Triliun, tapi hanya menghasilkan revenue Rp14,9 Miliar. Ini mismatch besar. Divisi penyewaan dan hotel menyumbang revenue signifikan, tapi asetnya lebih kecil. Eliminasi antar anak usaha Rp44,1 Triliun menunjukkan banyak transaksi internal yang tidak menghasilkan arus kas riil.

Transaksi pihak berelasi masih kecil. Piutang pihak berelasi Rp9,5 Miliar, utang pihak berelasi Rp11,5 Miliar. Tidak ada beban bunga mencurigakan atau transaksi nonwajar. Namun, ada goodwill Rp909 Miliar dari akuisisi masa lalu yang kini menggantung karena anak usaha, Bakrie Swasakti Utama, justru rugi Rp151 Miliar. Jika kinerja tetap buruk, goodwill itu harus di-impair dan akan langsung menghantam ekuitas.

Neraca menunjukkan kas hanya Rp85,9 Miliar. Sementara utang berbunga Rp856 Miliar. Net debt sekitar Rp770 Miliar. Current ratio cuma 0,84. Artinya, kas dan aset lancar tak cukup buat bayar liabilitas jangka pendek. Perusahaan bertahan dengan menarik utang jangka pendek baru, naik Rp86,6 Miliar di kuartal ini. Jadi, hidupnya masih dibantu infus dari bank dan skema musyarakah.

Risiko nilai tukar cukup nyata. Jika rupiah melemah 5 persen, laba akan berkurang Rp5,96 Miliar. Sebagian utangnya dalam valas. Risiko suku bunga tinggi karena sebagian besar pinjaman floating. Jika BI Rate naik, bunga langsung membengkak. Piutang macet belum signifikan, tapi jika penjualan tidak membaik dan proyek molor, potensi ECL atau expected credit loss bisa naik.

Ada banyak anomali yang tidak bisa diabaikan. Revenue naik tapi arus kas operasi turun. Laba rugi memburuk, tapi goodwill tetap. Divisi dengan aset terbesar malah penyumbang laba terkecil. Eliminasi besar antar entitas membuat laporan konsolidasi kabur. Inventori naik tapi penjualan unit turun. Ini seperti warung bakso Pak Toto punya stok daging wagyu premium tapi gak laku-laku. Akhirnya daging busuk, pelanggan kabur, kompor kehabisan gas, dan saldo kas tinggal cukup buat beli es batu. Upgrade skill https://cutt.ly/ge3LaGFx

Valuasi saat ini memang terlihat murah. PBV 0,08, tapi PER negatif. EV EBITDA tidak bisa dihitung karena EBITDA negatif. Valuasi ideal, misalnya PBV 0,3, bisa dicapai kalau margin kotor balik ke atas 30 persen, CFO positif dua kuartal beruntun, penjualan unit membaik signifikan, backlog unit terserap, utang berbunga turun minimal 50 persen, dan goodwill tidak di-impair. Kalau semua itu terjadi, dengan ekuitas Rp5,9 Triliun, PBV 0,3 setara market cap Rp1,77 Triliun atau harga saham sekitar 39 rupiah. Tapi kalau semua itu gagal, kalau margin terus turun, arus kas tetap merah, dan utang makin numpuk, maka harga saham bisa tetap di bawah Rp15. Bahkan bisa turun lebih rendah jika ada right issue atau aksi korporasi yang mendilusi kepemilikan publik.

Bagi investor yang nyangkut, posisi saat ini seperti pelanggan Pak Toto yang sudah bertahun-tahun langganan, tapi sekarang mulai ragu karena rasa kaldunya berubah, sambal gak pedas lagi, dan kadang gak ada gas buat masak. Kalau dua kuartal ke depan CFO hijau dan utang turun, masih bisa pertimbangkan keep hold. Kalau muncul berita divestasi properti atau bulk sale unit ke investor besar, bisa jadi sinyal tambah posisi cicil selot selot. Tapi kalau laporan keuangan makin merah, kas makin tipis, goodwill tetap tinggi, dan manajemen diam saja, maka saatnya move on, cut loss, dan cari warung bakso lain yang kaldunya lebih kental dan tidak main akuntansi. Tinggal pilih mau opsi yang mana.

ELTY belum bangkrut, tapi belum juga hidup sehat. Masih bisa diselamatkan, tapi cuma kalau semua pihak, termasuk yang duduk di Danantara, mulai ikut turun ke dapur dan bantu Pak Toto masak bakso lagi. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU