$JGLE LK Q1 2025: Properti Bakrie

Request salah satu user Stockbit member External Community Pintar Nyangkut tapi belum masuk grup Telegram External Community Pintar Nyangkut dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

PT Graha Andrasentra Propertindo Tbk (JGLE) bukan perusahaan baru dalam dunia properti Indonesia. Mereka mulai beroperasi secara komersial sejak 1993, dan resmi jadi perusahaan publik tahun 2016 setelah IPO di harga 140 per saham dengan 2,3 miliar lembar saham baru. Di atas kertas, perusahaan ini dikendalikan oleh PT Surya Global Nusantara yang memiliki 38,76 persen saham. Tapi bila ditelusuri lebih jauh, perusahaan induknya adalah PT Bakrieland Development Tbk $ELTY. Jadi bisa dibilang, JGLE masih satu kandang dengan keluarga besar Bakrie.

Rosan Perkasa Roeslani, meskipun bukan keluarga Bakrie, pernah masuk ke dalam struktur komisaris sebagai bagian dari jaringan profesional yang dipercaya grup ini yaitu $BUMI, mendampingi Aga Bakrie, cucu pendiri Bakrie yang pernah menjabat direktur dan komisaris JGLE. Jadi, posisi Rosan pernah jadi jembatan strategis antara profesional luar dan kontrol keluarga.

Kalau kita masuk ke dapur keuangannya per Maret 2025, kondisi JGLE bisa dibilang seperti rumah besar dengan pagar tinggi tapi dapurnya nyaris kehabisan beras. Laporan laba rugi menunjukkan penjualan 27,98 Miliar, tapi rugi bersih tetap tembus 19,28 Miliar. Penyebab utama bukan dari pendapatan yang jeblok, segmen real estat masih nyumbang Rp17,5 Miliar dengan margin kotor 76 persen, tapi dari beban umum dan administrasi yang kelewat besar, yaitu 25,06 Miliar untuk satu kuartal. Hotel menyumbang 8,47 Miliar revenue dengan margin cukup bagus dan masih mencetak laba usaha 5,34 Miliar. Tapi sayangnya, beban bunga 3,89 Miliar dan rugi asosiasi Jungleland 4,97 Miliar ikut menenggelamkan bottom line.

Lebih parah lagi kalau kita lihat arus kasnya. Cash flow operasi minus 7,95 Miliar. Ini artinya aktivitas inti mereka, dari jualan rumah sampai terima tamu hotel, justru makan uang, bukan menghasilkan. Padahal revenue-nya sudah dibukukan. Uang dari pelanggan 35,38 Miliar masuk, tapi buat bayar vendor, gaji, dan pajak sudah lebih dari itu. Sementara kas investasi juga negatif 6,09 Miliar dan pendanaan turun tipis. Hasil akhirnya, kas per akhir Maret tinggal 5,59 Miliar, turun dari 20,37 Miliar akhir Desember. Artinya dalam waktu tiga bulan, kas mereka susut hampir 15 Miliar. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Total aset 2,17 Triliun, tapi setengahnya diisi piutang dan persediaan yang sulit dicairkan cepat. Piutang jangka panjang ke PT Gili Tirta Anugerah sebesar 771,53 Miliar sudah parkir sejak 2014, konon akan ditukar dengan lahan 5 juta meter persegi tapi sampai sekarang belum berpindah hak, belum disertifikatkan, dan tidak ada pencatatan impairment. Ini jadi anomali besar karena aset ini menciptakan ilusi ekuitas besar padahal tidak menghasilkan kas sama sekali. Di sisi liabilitas, utang berbunga total 146,65 Miliar dengan bunga antara 11 hingga 13 persen, mayoritas akan jatuh tempo dalam 12 bulan. Bandingkan dengan kas 5,59 Miliar, mismatch likuiditas sangat lebar. Tidak heran auditor memberi perhatian atas going concern.

Dari sisi model bisnis, mereka bukan developer besar dengan landbank berlimpah. Sebagian tanah sudah dijaminkan ke bank, proyek dikerjakan kontraktor lokal, dan sistem pemasaran banyak yang inden. Di hilir, real estat menyasar kelas menengah Bogor, hotel dijalankan Archipelago International lewat perjanjian manajemen yang membuat JGLE tetap harus bayar fee walau okupansi turun, dan taman hiburan menggantungkan diri pada tiket mingguan. Semua pendapatan dalam Rupiah, jadi risiko kurs kecil. Tapi risiko suku bunga besar karena pinjaman floating. Risiko kredit lebih besar lagi karena piutang macet mencapai rasio 53 persen di piutang usaha dan 95 persen di piutang pihak berelasi. Upgrade skill https://cutt.ly/ge3LaGFx

Entitas anak yang aktif cuma dua, Aston dan The Jungle. Jungleland Asia masih dicatat dengan metode ekuitas dengan porsi 48,56 persen, tapi terus menerus rugi. Di Q1 2025 rugi neto 10,23 Miliar dari revenue hanya 5,14 Miliar. Asetnya 704 Miliar, tapi liabilitas sudah 376 Miliar. Investasi JGLE di Jungleland tinggal 18,14 Miliar, turun dari 23,11 Miliar akhir 2024. Lembu Nusantara Jaya, anak usaha lain dengan porsi 51 persen, sudah full impairment karena kerugian kronis dan aktivitas stagnan. Jadi, dari sisi konsolidasi, ini bukan SPV kosong, tapi unit-unit yang memang hidup, meski terseok-seok.

Beban imbalan kerja jangka pendek untuk direksi dan komisaris tercatat 1,1 Miliar dan 825 juta hanya dalam tiga bulan. Kalau perusahaan rugi 19 Miliar tapi manajemen tetap digaji jumbo, itu bikin pertanyaan besar soal kewajaran struktur gaji. Tidak ada saham yang dimiliki langsung oleh direksi dan komisaris, jadi skin in the game juga minim.

Lalu apakah saham ini murah? Harga 9 rupiah setara market cap 203 Miliar. Dengan ekuitas buku 1,09 Triliun, PBV-nya 0,19 kali. Tapi kalau kita koreksi nilai aset macet, nilai riil mungkin hanya setengahnya. Misalnya tanah dinilai 50 persen dari buku, hotel dinilai Rp300 Miliar dengan asumsi Rp1,2 Miliar per kamar dikalikan 250 kamar, taman hiburan Rp70 Miliar. Totalnya sekitar 520 Miliar. Dikurangi net debt 187 Miliar, kita dapat nilai wajar ekuitas sekitar 333 Miliar, setara Rp14 hingga Rp15 per saham. Tapi itu skenario optimis, dengan asumsi semua aset bisa dijual cepat tanpa dispute. Kalau piutang GTA gagal ditagih dan unit-unit tak kunjung diserahterimakan, valuasi bisa jeblok ke Rp6 hingga Rp7 karena perusahaan harus cari duit lewat right issue. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Investor punya dua harapan. Pertama, manajemen berhasil monetisasi piutang dan aset lewat bulk sale, refinancing utang, dan putar balik arus kas jadi positif. Kalau itu terjadi, rerating bisa bawa harga ke atas 15. Kedua, ada investor strategis masuk, entah lewat Grup Bakrie atau pihak eksternal seperti Danantara yang mungkin dijembatani Rosan. Tapi kalau semua mandek, skenarionya jelas, cash habis, utang jatuh tempo, dan saham berakhir sebagai value trap klasik. Jadi meskipun harga 9 rupiah terlihat murah, tanpa katalis konkret dan eksekusi yang disiplin, diskon ini bisa berubah jadi sinyal pasar bahwa roller coaster JGLE belum akan naik, malah bisa nabrak dinding di ujung trek.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU
ADRO