$KIJA LK Q1 2025: Juragan Tanah yang Jualan Listrik

Lanjutan dari postingan sebelumnya di External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Kalau KIJA itu manusia, dia tipe orang kaya juragan tanah tapi duitnya masih nyangkut di sertifikat yang belum turun. Asetnya banyak, utangnya nggak segila kebanyakan emiten properti lain, tapi kalau ngomongin laba bersih yang bisa dinikmati pemegang saham induk? Itu baru cerita lain. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Laporan keuangan kuartal I 2025 perusahaan ini sebenarnya penuh kejutan. Revenue naik gila-gilaan dari Rp689 miliar di Q1 2024 jadi Rp1,29 triliun di Q1 2025, melonjak 87%. Tapi seperti biasa dalam dunia kawasan industri, ini bukan hasil sprint seratus meter, melainkan pelunasan janji lama. Penjualan kavling industri yang diserahterimakan sekarang adalah proyek yang uang mukanya sudah dibayar bertahun-tahun sebelumnya. Jadi, meskipun pendapatan naik, arus kas dari operasi (CFO) tidak tiba-tiba meledak karena uangnya sudah masuk duluan. Yang naik justru akuntansinya, tiba-tiba semua pengakuan pendapatan dirapel di kuartal ini.

Bisnis KIJA sebenarnya cakep secara konsep: dari hulu ke hilir. Di hulu mereka membebaskan lahan, membangun infrastruktur kawasan pakai vendor EPC dan kontraktor lokal, kemudian menjual tanah matang ke tenant industri seperti pabrik ban, elektronik, dan otomotif. Lalu mereka nyambung ke bisnis hilir dengan menjual layanan utilitas (listrik, air, gas, telekomunikasi), pengelolaan limbah, hingga dry-port sebagai pelabuhan darat buat ekspor-impor. Bahkan mereka punya segmen tambahan seperti pengelolaan kawasan, hotel, turisme, dan golf, walaupun kontribusi segmen ini bisa dibilang receh dan marginnya tipis banget. Turisme dan golf misalnya, cuma nyumbang 2% pendapatan dengan margin kotor 11%. Sebaliknya, margin kotor tertinggi datang dari sewa properti (74%), agribisnis (68%), jasa kawasan (55%), dan tanah matang (48%). Segmen listrik cuma 23%, bikin kerja keras, hasilnya tipis. Upgrade skill https://cutt.ly/ge3LaGFx

Total aset perusahaan per 31 Maret 2025 sebesar Rp14,44 triliun, naik 3% dari akhir tahun lalu. Aset terbesar? Tanah dan persediaan properti yang mencapai Rp7,2 triliun alias lebih dari separuh aset total. Sementara kas dan setara kas melonjak ke Rp2,0 triliun, sebagian besar hasil realisasi pembayaran proyek-proyek lama yang baru diakui revenue-nya sekarang.

Tapi jangan buru-buru senang, karena meskipun kas naik, liabilitas dalam mata uang USD tetap menjadi bom waktu tersendiri. Total utang berbunga dalam dolar AS mencapai Rp4,65 triliun, sementara aset dalam USD hanya Rp257 miliar. Artinya, net exposure-nya negatif Rp4,39 triliun. Dan ini belum fully hedged. Jadi kalau rupiah jeblok 500 poin saja, rugi kursnya bisa langsung bikin laba bersih babak belur. Per Q1 ini aja mereka sudah rugi kurs Rp111 miliar dan itu memang bukan real uang keluar, tapi tetap saja bikin bottom line terganggu.

Utangnya sendiri relatif terkendali. Gear ratio turun ke 29,9% dari 36,5% sebelumnya. Arus kas operasi (CFO) sebesar Rp693 miliar sangat cukup untuk membayar capex Rp175 miliar, sehingga free cash flow positif Rp518 miliar. Rasio CFO terhadap capex sekitar 4x, sangat nyaman. Tapi jangan lupakan bahwa CFO besar ini sifatnya tidak rutin, itu karena revenue tanah diakui bertahap, maka pendapatan akan lumpy tergantung proyek apa yang siap diserahterimakan dalam waktu dekat. Kalau tahun depan nggak ada kavling yang bisa diakui, pendapatan bisa turun tajam.

Yang agak menyebalkan adalah walaupun perusahaan cetak laba bersih Rp200 miliar, cuma Rp43 miliar yang masuk ke pemilik entitas induk. Sisanya 78% lari ke kepentingan non-pengendali alias partner joint venture. Jadi EPS-nya cuma Rp2,11 per saham. Harga saham sekarang di Rp180 berarti PER-nya sekitar 21x kalau pakai EPS tahunan. Terlihat mahal, kan? Tapi sebenarnya harga itu jauh di bawah rata-rata PER historisnya. Selama 10 tahun terakhir, PER KIJA pernah nyentuh 100x karena laba kecil atau negatif. Sekarang dengan laba yang sudah mulai masuk akal, PER 7-8x (kalau laba sustain) bisa jadi katalis rerating. Apalagi PBV-nya baru 0,64x, di bawah rata-rata historis 0,87x. Harga saham masih di bawah -1 standar deviasi dari PBV jangka panjang, alias valuasi masih murah. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dari sisi pasar, ada dinamika menarik. Kepemilikan asing naik dari 20% ke 27,21% selama 2022–2025. Ritel justru menurun, dan jumlah investor ritel turun 214 orang selama 6 bulan terakhir. Artinya saham ini pelan-pelan berpindah ke tangan institusi. Bukan hanya bank asing dan sekuritas, tapi juga dana pensiun dan perusahaan lokal. Islamic Development Bank juga pegang 11,53%. Sementara pengendali utama seperti Mu Min Ali Gunawan Panin $PNBN $PNLF dan Aida Garnida tetap menjaga posisi. Ini tanda bahwa institusi mulai mengakumulasi, ritel mulai pergi, dan saham KIJA sedang masuk fase dibersihkan dari weak hand ke strong hand.

Secara potensi, KIJA bagus karena aset besar, margin properti tinggi, arus kas kuat, gearing rendah, dan mulai dilirik institusi. Tapi secara realisasi laba bersih induk? Belum optimal. Problem-problemnya jelas seperti exposure valas tinggi, revenue yang lumpy, porsi laba non-pengendali yang terlalu besar, dan inventory tanah yang muternya lambat. Tapi sebagian dari kekurangan ini bisa ditutup dengan kelebihan yang ada dengan catatan selama manajemen bisa menjaga momentum monetisasi tanah, efisiensi biaya, dan pembelian porsi JV agar laba induk bisa lebih besar. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Sebagai investor, tentu berharap penjualan tanah harus konsisten, segmen listrik dan kawasan bisa naik margin, dan eksposur valas dikurangi. Kalau semua itu jalan, PBV bisa kembali ke 0,9–1x dan harga saham bisa naik ke 250–300 dalam 12–18 bulan. Tapi kalau manajemen tidak disiplin, rupiah melemah, dan proyek baru mandek, saham ini bisa stuck lama di bawah PBV 0,7 dan cuma cocok untuk kolektor tanah sabar.

Jadi, KIJA bukan saham yang bisa bikin kaya mendadak, tapi juga belum layak disebut blue-chip. Ini saham value play sejati, dengan harga yang mencerminkan masa lalu yang berat dan potensi masa depan yang besar. Siapapun yang pegang saham ini harus tahu satu hal bahwa keuntungan besar akan datang jika manajemen bisa bikin tanah itu nggak cuma tidur di neraca, tapi betul-betul menghasilkan uang masuk ke kas dan EPS masuk ke pemilik. Kalau bisa? Hidden gem. Kalau nggak? Value trap. Upgrade skill https://cutt.ly/ge3LaGFx

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU