💵Kenapa Cicilan Rumah Terasa Mahal? Dan Apa Bedanya KPR Konvensional dan Syariah?

Banyak orang bermimpi punya rumah sendiri. Tapi ketika mulai mencicil, tak sedikit yang merasa kaget saat melihat total yang harus dibayar. Rumah seharga satu miliar rupiah, misalnya, bisa membuat total pembayaran mencapai 1,3 hingga bahkan 1,8 miliar, tergantung skema, tenor, dan bunga yang dipilih.

Lalu muncul komentar yang sering terdengar, “Kok bisa mahal banget?”, atau bahkan “Sama aja, syariah juga tetap aja mahal.”

Reaksi seperti itu wajar, apalagi kalau membandingkan harga rumah yang dibeli dengan cara tunai. Tapi sebenarnya, perbedaan jumlah itu masuk akal kalau kita lihat dari cara kerjanya.

⏱️😌⏳Harga Waktu dalam Dunia Keuangan

Saat mengambil KPR, kamu tidak sedang membeli rumah saja. Kamu juga sedang membeli waktu. Bank membayarkan harga rumah secara penuh di awal, lalu kamu mencicilnya perlahan selama bertahun-tahun. Artinya, kamu meminjam waktu. Dan dalam keuangan, waktu selalu punya nilai.

Uang satu miliar hari ini nilainya berbeda dengan satu miliar sepuluh atau dua puluh tahun lagi. Selama waktu cicilan berjalan, bank menanggung risiko inflasi, risiko nasabah tidak membayar, dan risiko berkurangnya daya beli. Maka wajar jika ada biaya tambahan, entah dalam bentuk bunga atau margin, sebagai kompensasi dari risiko-risiko itu.

Semakin panjang tenor cicilan, total pembayaran akan terlihat semakin besar. Tapi itu bukan karena rumahnya jadi lebih mahal. Itu karena kamu sedang mencicil perlahan dalam jangka waktu yang panjang, dan dalam dunia keuangan, waktu itu punya harga. Konsep ini dikenal sebagai time value of money.

Seringkali yang terjadi adalah membandingkan cicilan KPR dengan harga rumah saat ini, lalu menyimpulkan bahwa sistem cicilan terlalu memberatkan. Padahal yang dibandingkan adalah dua hal yang berbeda. Yang satu beli lunas di awal, yang satu beli sekarang tapi bayar perlahan. Wajar jika total akhirnya tidak sama.

💰KPR Konvensional dan Syariah: Akad yang Berbeda

Perbedaan utama antara KPR konvensional dan syariah bukan soal nominal cicilannya, tapi soal bentuk akadnya.

KPR konvensional berangkat dari hubungan utang piutang. Bank meminjamkan uang, nasabah mengembalikannya dengan bunga yang dihitung dari pokok pinjaman. Model ini dianggap sebagai riba dalam pandangan syariah karena uang melahirkan uang.

Sebaliknya, dalam skema syariah seperti murabahah, bank membeli rumah terlebih dahulu lalu menjualnya kepada nasabah dengan harga yang sudah mencakup margin keuntungan. Tidak ada bunga karena tidak ada pinjaman uang. Yang diperjualbelikan adalah barang, dalam hal ini rumah. Margin yang disepakati sejak awal dianggap sebagai keuntungan dagang, bukan bunga.

Karena marginnya bersifat tetap, bank syariah umumnya memasukkan seluruh risiko di depan. Maka jangan heran jika cicilan syariah terlihat mahal sejak awal. Bukan karena ditambahi di tengah jalan, tapi karena semua risiko sudah dihitung sejak hari pertama.

Sebaliknya, KPR konvensional sering kali terlihat lebih murah di awal karena bunganya bisa bersifat tetap (fixed) untuk beberapa tahun pertama. Tapi setelah itu, masuk fase bunga mengambang (floating) yang bisa naik seiring suku bunga pasar. Di sinilah perbedaan besar muncul. Di syariah, cicilan tetap dari awal hingga lunas. Di konvensional, cicilan bisa berubah di tengah jalan.

🤑Beli Tunai Memang Lebih Murah

Tidak bisa disangkal, beli rumah secara tunai pasti lebih murah. Tapi tidak semua orang bisa langsung menyiapkan dana besar dalam satu waktu. Maka KPR, entah itu konvensional atau syariah, menjadi jalan tengah. Cicilan lebih panjang, tapi rumah bisa segera dimiliki.

Orang tidak sedang membeli rumah saja. Mereka membeli kesempatan untuk tinggal di rumah sekarang, sambil membayarnya sedikit demi sedikit di masa depan.

🕺🕺Menutup dengan Logika Sederhana

Kalau diumpamakan bank itu seperti sedang berkata begini.

🗣️: Kamu kan belum punya uang sekarang. Tapi saya punya. Pakai dulu uang saya buat beli rumah itu. Tapi saya naikin harganya sedikit, karena saya ambil risiko, saya tahan uang saya buat kamu, dan saya juga mesti jaga nilai uang dari inflasi. Saya cuma minta dikembalikan pelan-pelan, sesuai kesepakatan.

Logikanya sederhana. Bank tidak sedang memberi hadiah, tapi juga tidak serta merta menekan. Mereka beroperasi dalam logika nilai waktu. Dan selama kita paham cara kerjanya, pilihan untuk mengambil KPR, baik konvensional maupun syariah, bisa diambil dengan lebih tenang dan disesuaikan dengan keyakinan serta kemampuan masing-masing.

Justru yang sering menjadi masalah adalah narasi yang salah kaprah. Banyak tulisan atau opini yang menyamakan total cicilan dengan pemerasan. Padahal yang terjadi hanyalah selisih nilai karena waktu. Ini adalah bentuk narasi yang sering dipelintir. Atau bisa juga lahir dari ketidaktahuan terhadap konsep dasar dalam keuangan bernama time value of money.

Dan saat sesuatu tidak dipahami, yang muncul memang sering kali bukan solusi. Tapi prasangka.

$BRIS $BTPS $PNBS