$AMAN LK Q1 2025: Apakah Aman?

Request salah satu member External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

PT Makmur Berkah Amanda Tbk (AMAN) ini ibarat bisnis Pak Toto yang jualan bakso dengan topping wagyu dan lobster di Instagram. Semua kelihatan mewah dan menjanjikan, tapi begitu dilihat lebih dalam, tempat jualannya ternyata cuma numpang di teras rumah orang. Analogi itu pas banget untuk menggambarkan kondisi keuangan dan model bisnis AMAN. Di laporan keuangan Q1 2025, perusahaan sukses mencetak revenue Rp81,60 miliar, dua kali lipat dari Rp36,95 miliar tahun lalu. Kontributor utama datang dari penjualan tanah matang sebesar Rp38,39 miliar, penyewaan properti Rp28,5 miliar, dan pendapatan hotel Rp14,6 miliar. Laba bersih juga naik tajam ke Rp29,48 miliar, naik 128,7% yoy. Jadi secara performa atas kertas, terlihat keren dan kinclong. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Model bisnis mereka terbagi jadi tiga pilar yaitu
1) jual tanah, baik mentah maupun matang, ke pihak industri dan logistik
2) bangun dan sewakan gudang, properti, dan hotel
3) operasional hotel dengan brand terkenal seperti Four Points dan Element by Westin.

Vendor-nya datang dari kontraktor dan pemasok lahan, sementara pelanggan mereka adalah perusahaan industri, penyewa gudang, dan wisatawan/hotel user. Beberapa transaksi juga melibatkan anak usaha seperti PT MBA Hotel, tapi sejauh ini tidak ditemukan rekayasa aneh atau pemindahan laba mencurigakan. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Tapi masalah besar muncul dari fondasi legal properti hotel mereka. Semua hotel dibangun di atas tanah sewa yang kepemilikannya masih atas nama pribadi Johan Tedja Surya (PSP) dan afiliasinya. Tidak ada opsi beli, tidak bisa diagunkan, dan hanya dicatat sebagai aset hak guna sebesar Rp2,45 miliar, yang jumlahnya tidak bertambah. Ini bikin posisi AMAN sangat rentan secara hukum. Kalau hubungan dengan pemilik tanah memburuk, hotel bisa kehilangan pijakan hukumnya meski bangunannya berdiri megah. Ibarat bisnis Pak Toto yang bisa diusir satpam kapan saja karena kontrak lapak hanya modal janji mulut.

Dari sisi operasional, aset tetap melonjak 54,5% dalam tiga bulan, dari Rp218,66 miliar ke Rp337,88 miliar karena pembelian mesin, properti, dan kendaraan proyek hotel Pontianak. Tapi penyusutan terlihat landai karena umur ekonomis bangunan dinaikkan. Ini strategi akuntansi sah tapi bikin laba terlihat lebih kinclong dari realita. Jadi, laba naik bukan hanya karena kinerja bisnis, tapi juga karena penyusutan yang ditekan. Seperti influencer saham yang ngaku cuan besar padahal modalnya dari ngutang koperasi. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Posisi kas akhir menurun dari Rp29,55 miliar ke Rp23,56 miliar, sedangkan capex tembus Rp87,8 miliar dalam 3 bulan. Ini artinya ekspansi dibiayai utamanya dari utang, karena utang jangka panjang naik 15,9% menjadi Rp230,35 miliar. Free cash flow juga negatif Rp27,85 miliar. Di satu sisi, ini menunjukkan agresivitas perusahaan. Tapi di sisi lain, kalau proyek belum menghasilkan cash flow positif dalam waktu dekat, bisa jadi jebakan likuiditas. Untungnya, cashflow dari operasi (CFO) naik dari minus jadi positif Rp59,95 miliar, menandakan perputaran bisnis makin sehat. Tapi belum cukup untuk tutup belanja modal.

Kelebihan perusahaan ini adalah ekspansi aktif, brand hotel yang kuat, recurring income dari penyewaan mulai terbentuk, piutang rendah, advance pelanggan tinggi (Rp143,70 miliar), dan transaksi dengan pihak berelasi sejauh ini masih wajar. Tidak ada indikasi manipulasi laba, dan rasio keuangan tidak menunjukkan distress dalam waktu dekat. Ini mirip bisnis Pak Toto yang lagi naik daun: pelanggan banyak, rating bagus, dan belum ngutang ke bank buat belanja gerobak baru.

Tapi kekurangannya juga tidak bisa disepelekan. Tanah hotel bukan milik sendiri, yield properti masih rendah (sekitar 4,2% per tahun), properti belum diasuransikan maksimal (hanya 9% dari total nilai), kas makin tipis, dan struktur pendanaan makin berat ke utang. Kalau harapan investor, yakni properti segera menghasilkan cash flow yang signifikan, bisa terwujud dalam 1–2 tahun, maka valuasi AMAN bisa melejit. Tapi kalau okupansi hotel jeblok atau proyek mandek, perusahaan ini bisa kehabisan nafas sebelum balik modal. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Jadi AMAN adalah bisnis dengan potensi besar, tapi fondasi legal dan likuiditas masih longgar. Selama semuanya berjalan sesuai rencana dan pemilik tanah tetap bersahabat, perusahaan ini bisa jadi mesin cuan. Tapi sekali saja ada gangguan—baik dari sisi pasar maupun internal, seluruh bangunan bisnisnya bisa retak. Seperti bisnis sabung ghoib Pak BudiDolDol, branding boleh hype, tapi kalau kuda sabungnya ngambek, semua cuma tinggal cerita.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU
$BSDE $CTRA