$BSDE Q1 2025: Bagus Ndak?

Request salah satu member Pintarsaham bukan di External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Untuk menjelaskan tentang BSDE, kita cerita fiktif aja agar bisa lebih meresap. Pada zaman dulu kala, di satu sudut terpencil BSD yang masih rawa dan semak, berdirilah gerobak sederhana milik Pak Toto, seorang pedagang bakso yang tidak pernah tamat sekolah ekonomi, tapi entah kenapa punya insting investasi yang bisa bikin Warren Buffett melongo. Tiap hari dia ngaduk kuah dan nyendokin pentol, tapi pikirannya ada di tempat lain, di tanah kosong di seberang gerobaknya yang dijual Rp25.000/m². Daripada beli motor baru, Pak Toto beli tanah. Orang kampung bilang dia gila. Tapi 20 tahun kemudian, tanah itu kini diapit AEON Mall dan kantor Unilever UNVR. Sementara teman-temannya masih sibuk cicilan, Pak Toto udah punya ruko 3 lantai dan jualan bakso premium. Kedengarannya luar biasa? Tunggu sampai kamu kenalan dengan perusahaan yang model bisnisnya sebenarnya mirip dengan Pak Toto, cuma skalanya ribuan kali lebih besar yakni PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE). Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

BSDE bukan sekadar developer. Mereka itu pencipta kota, ini lah yang sekarang coba dicontoh $PANI di PIK 2 yang nampaknya terinspirasi dari BSD City yang sekarang jadi kota mandiri. BSD City yang sekarang jadi rumah buat ribuan keluarga kelas menengah atas, pusat belanja besar, kampus internasional, sekolah global, dan jalanan bersih rapi, dulunya cuma rawa dan hutan. BSDE lah yang sejak awal menggambar masterplan, membangun jalan, saluran air, dan memecah lahan jadi zona residensial, komersial, pendidikan, hingga ruang terbuka hijau. Model bisnis mereka sederhana tapi powerful yakni akumulasi tanah besar-besaran saat harga masih rendah, lalu dikelola, dibentuk, dibangun, dan dimonetisasi pelan-pelan dalam waktu 10, 20, bahkan 30 tahun.

Di laporan keuangan Q1 2025, BSDE mencatat pendapatan Rp2,70 triliun, dan hebatnya, Rp2,53 triliun atau 93,6% dari angka itu berasal dari penjualan properti alias non-recurring income. Artinya, BSDE nggak jualan bulanan kayak bisnis sewa seperti $PWON, geng BSDE ini panen saat unit selesai dan diserahterimakan. Meskipun begitu, mereka berhasil mencetak gross profit Rp1,70 triliun (GPM 62,8%), operating profit Rp595 miliar (OPM 22%), dan net income Rp344,7 miliar (NPM 12,8%). Untuk ukuran perusahaan properti, ini margin yang sangat luar biasa. Ini bukan jual rumah, ini jual lahan bermodal Rp368 ribu/m² dengan harga pasar Rp4–8 juta/m².

Ngomong-ngomong soal tanah, ini dia senjata utama BSDE. Hingga Maret 2025, mereka punya cadangan lahan sebesar 38.014.634 m² (38 juta meter persegi). Yang paling gede ada di BSD City, dengan luas 20,1 juta m² dan nilai tercatat hanya Rp7,4 triliun. Itu artinya, harga perolehan mereka cuma Rp368.752/m², padahal harga pasar lahan di BSD udah bisa tembus Rp6–8 juta/m². Kalau kamu kalikan, unrealized value mereka bisa di atas Rp100–150 triliun, jauh di atas nilai pasar mereka sekarang yang cuma sekitar Rp19 triliun. BSDE literally duduk di atas tambang emas yang belum diledakkan.

Tapi tidak semua proyek BSDE berjalan semulus itu. Seiring bertumbuhnya kota, mereka juga merambah ke segmen jalan tol dan hotel. Proyek andalan mereka adalah Tol Serpong–Balaraja lewat anak usaha TBS. Tapi sayangnya, TBS belum balik modal dan justru menyumbang kerugian Rp10,8 miliar pada Q1 2025. Lebih buruk lagi, segmen hotel mencetak rugi Rp926 miliar, sebuah angka yang cukup buat bangun ulang dua hotel baru dari nol. Di sisi lain, recurring income dari properti sewa hanya Rp167 miliar revenue dan laba Rp49,6 miliar, alias belum signifikan. Sementara BSDE udah nanam modal Rp5,07 triliun ke entitas asosiasi yang malah jadi beban laba bersih. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Tapi secara struktur, BSDE itu ibarat orang kaya lama. Total aset mereka Rp75,92 triliun, kas Rp7,99 triliun, dan ekuitas Rp41,60 triliun. Utang berbunga memang ada, sebesar Rp13,7 triliun, tapi masih sangat manageable karena gearing ratio cuma 11,7%. Tapi perlu dicatat, bunga utangnya mencapai Rp385 miliar per kuartal, atau Rp1,54 triliun per tahun, dan mayoritas utangnya berbunga mengambang (floating). Kalau suku bunga acuan BI naik? Ya BSDE bakal kena tsunami bunga. Untungnya suku bunga BI sudah turun di Mei 2025 ini. Harusnya itu bagus untuk BSDE.

Sekarang soal saham. BSDE punya saham treasury 258 juta lembar, dibeli tahun 2018 di harga rata-rata Rp1.116/saham, tapi sampai sekarang belum dijual, belum dibatalkan, belum dipakai apa-apa. Harga saham BSDE sekarang Rp900, alias mereka menanggung unrealized loss Rp56 miliar hanya dari selisih ini. Saham itu duduk aja di neraca, sama seperti gerobak Pak Toto yang dibeli baru tapi gak pernah dipakai jualan lagi. Nyangkut juga BSDE di saham treasury buyback sendiri seperti RALS.

Dividen? Jangan berharap banyak. BSDE tidak pernah membagikan dividen sejak 2017. Padahal, retained earnings mereka sudah Rp31,43 triliun. Investor yang masuk sejak 5 tahun lalu dan berharap return tunai, hanya bisa gigit jari. Kas ada, laba ada, tapi manajemen lebih suka menimbun dan memutar ke ekspansi proyek baru. Ini bagus buat pertumbuhan jangka panjang, tapi menyakitkan buat investor jangka pendek atau income seeker. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dari sisi valuasi? BSDE bisa dibilang salah satu saham paling murah di sektor properti. PBV cuma 0,46x, PER 5,88x, dan NAV per saham Rp1.964, tapi harga pasar Rp900. Pasar memberi diskon 54%. Tapi pasar bukan bodoh. Mereka tahu valuasinya murah, tapi tetap ogah rerating karena BSDE belum monetisasi aset dengan agresif, recurring income masih kecil, dan tidak ada reward tunai bagi pemegang saham. Ini kayak restoran mewah yang buka banner diskon 50% tapi cuma melayani take away jam 3 pagi, murah, tapi susah diakses.

❌Risiko utama BSDE saat ini antara lain:
1. Beban bunga tinggi & floating → bunga bisa naik sewaktu-waktu

2. Investasi rugi di tol & hotel belum kelihatan titik balik

3. Recurring income kecil → bergantung pada penjualan properti

4. Dividen nihil sejak 2017 → tidak menarik buat income investor

5. Saham treasury tidak dimonetisasi. Dan malah Nyangkut mereka di saham buyback sendiri.

✅Tapi potensi BSDE juga sangat besar seperti:

1. Cadangan tanah terbesar di BEI

2. Harga perolehan lahan sangat rendah → potensi margin luar biasa

3. Struktur keuangan kokoh → utang rendah, kas tinggi

4. Valuasi murah → rerating bisa eksplosif jika katalis muncul

5. Margin bisnis utama sangat tebal → bisa profit besar tanpa ekspansi agresif

Jadi BSDE itu bukan sekadar pengembang. Dia tukang bakso yang jadi pemilik kota. Punya modal tanah, punya tabungan kas, punya margin tinggi, tapi belum buka cabang baru, belum kasih reward ke investor, dan belum jualan tengah malam. Investor yang masuk hari ini perlu jadi seperti Pak Toto: sabar, tahan godaan, dan tahu betul bahwa nilai itu bukan cuma soal angka sekarang, tapi potensi masa depan. Karena saat BSDE mulai serius monetisasi tanah, potong beban rugi anak usaha, dan akhirnya kasih dividen, warung bakso ini gak cuma laris. Dia bisa jadi waralaba global. Hidup Pak Toto, eh Hidup Jok.., eh maksudnya, Hidup BSDE... Tapi jangan lupa bagi dividen untuk investor. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU