【IPO前瞻】Paradigm REIT：零售资产与人潮红利加持，打造长期稳定收益的成长型REIT

Paradigm REIT，即将于2025年6月10日正式在马来西亚主板上市，是由WCT控股集团（WCT）发起的一项房地产投资信托（REIT），主打零售商场领域的稳定性与成长潜力兼具的资产平台。

此次上市不涉及发行新单位，仅为资产注入与结构重组动作，目标是为投资者提供可持续分派的收益回报（根据 M+ 投行研究，该产托股息率高达 7.1%），并为WCT集团旗下的优质商业资产建立长期资本化平台。

Paradigm REIT现阶段的资产组合由三座地理位置优越、人口基础雄厚的大型零售商场组成，分别是位于雪兰莪巴生的Bukit Tinggi Shopping Centre、八打灵再也的Paradigm Mall PJ，以及柔佛新山的Paradigm Mall JB，总可出租面积达到约297万平方呎。

这三大商场皆拥有良好的交通连接与周边成熟的住宅与商业配套，能够吸引大量自然人流，形成稳固的零售基础。Bukit Tinggi商场自2022年以来维持100% 的出租率，租户结构稳定；Paradigm Mall PJ位处城中要地，接近高速公路与办公密集区域，平均出租率维持在97%以上；至于最年轻的Paradigm Mall JB，则随着柔佛与新加坡双边合作深化、JS-SEZ经济特区发展持续推进，其出租率已从2022年的87.9%大幅攀升至2025年第一季的99.2%。这也反映出该项目正逐渐释放其跨境消费潜能，成为REIT内最具成长性的资产。

财务方面，Paradigm REIT在2024财政年实现了2.17亿令吉的营业收入，同比增长约15.6%。需要指出的是，该收入不包括其他收入项，例如租金拖欠利息、押金没收、装修费用与停车违规罚款等一次性或非核心来源。推动收入增长的主要因素包括三大商场租金率的提升、部分租户销售额上扬所带来的percentage rent 增收，以及广告与停车业务的表现改善，尤其是部分商场增设优先车位、实施摩托车收费制度后带动车流与收入双增长。以分项来看，新山商场因批量租约更新与商户销售额提升，带动租金收入增长达1760万令吉；PJ商场租户组合优化与租金水平提升，贡献额外240万令吉租金；巴生AEON的续约也带来了250万令吉的增收。停车与广告收入方面，2024年新增摩托车停车费、优先车位收费等措施，亦进一步增加现金流稳定性。

基于当前三项资产的高出租率与有效的租户管理机制，M+ 研究机构预测Paradigm REIT将在未来三年内实现年复合增长率达11.7%，2025至2027年的可分派收入预计将分别达到1.149亿、1.267亿与1.385亿令吉，对应每单位派息（DPU）为7.2仙、7.9仙与8.7仙，分别较2024年的6.1仙有明显提升。

按RM1.00的IPO价格计算，2025年起年化派息率将达到7% 以上，并逐年上升至9%，在目前REIT市场中属于具吸引力的回酬水平。

除了核心资产带来的稳定现金流外，Paradigm REIT未来也具备扩展管道与资本增值空间。WCT作为赞助商，目前持有REIT管理公司的80% 股权，并给予Paradigm REIT对旗下资产的优先认购权（ROFR），包括Le Méridien PJ、Hyatt Place JB、Première Hotel Klang等现有酒店物业，以及交通枢纽相关资产如gateway@klia2。若这些资产逐步注入，将能为REIT提供可持续的成长动能，同时提升资产组合多元性及整体估值水平。

管理层方面，Paradigm REIT与物业管理团队紧密合作，持续进行资产优化与空间提升工程，包括空间重组、外观与设备升级等，以维持租户满意度并吸引更高质量的零售品牌。例如，Bukit Tinggi商场计划于2025年第二季底完成三楼停车场改建为室内卡丁车场，以提升家庭与年轻客群人流，进一步巩固商场的消费力道。

尽管如此，投资者也应留意相关风险。首先，租户集中度仍较高，前十大租户占整体租金收入达31.4%，若有主要租户退场将对收入产生一定冲击。其次，巴生AEON为Bukit Tinggi商场的主力租户，其合约直至2032年届满，未来续约情况存在不确定性。此外，REIT面对周边商业项目与新商场竞争，也必须持续进行资产升级与品牌提升以维持竞争力。

整体而言，Paradigm REIT作为一项集稳定收入与成长弹性于一身的零售类REIT，凭借地段优势、高出租率、稳健的现金流表现，以及来自WCT集团的持续支持，有望在上市后脱颖而出。以每单位RM1.00的IPO价格，对应2026年预测本益比仅12.6倍，较同业平均具有一定估值吸引力。市场研究给予合理估值为RM1.21，意味上市初期具备21%的资本增值空间，加上年派息回报超过7%，为寻求稳定收益与成长机会的投资者提供了新的投资管道。