$PPRO LK Q1 2025: Kok Bisa Cetak Laba?

Pertanyaan salah satu user Stockbit bukan di External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

PPRO di kuartal I 2025 sukses mencetak laba yang terlihat mencolok: Rp141,83 Miliar diatribusikan ke entitas induk, padahal tahun lalu masih rugi Rp207,49 Miliar. Secara persentase, ini seperti membalik telapak tangan, +168% YoY. Tapi kalau kita gali lebih dalam, ternyata ini bukan cerita sukses hasil kerja keras bisnis inti, melainkan hasil Financial Engineering laporan keuangan yang pintar tapi tidak menghasilkan uang tunai. Kenapa? Karena sumber utama laba bukan dari jualan properti atau layanan operasional lainnya, tapi dari pos “pendapatan lain-lain” sebesar Rp224 Miliar yang muncul secara tiba-tiba. Nilai ini bahkan 3,5 kali lebih besar dari total revenue mereka di kuartal itu yang cuma Rp64,55 Miliar. Dengan kata lain, mereka bisa untung karena manuver akuntansi, bukan karena berhasil jual unit apartemen ke masyarakat. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Bisnis properti intinya sendiri malah masih menyedot kas dan merugi. Pendapatan anjlok 32% dibanding tahun lalu, sementara beban pokok cuma turun 21%, hasilnya margin kotor jeblok ke -0,1% alias nyaris impas. Beban operasional tetap di kisaran Rp14 Miliar, bikin rugi usaha makin dalam. Oke, beban bunga memang turun 71% jadi Rp66 Miliar karena restrukturisasi utang, tapi angka ini masih lebih dari 100% dari pendapatan. Artinya? Meskipun biaya bunga berkurang, revenue mereka tetap belum mampu menutupi beban keuangan—bahkan yang sudah dikorting pun tetap kebesaran.

Sementara itu, laporan arus kas semakin memperjelas bahwa laba ini cuma tercatat, belum ada uangnya. Arus kas dari aktivitas operasional masih defisit Rp21,53 Miliar. Memang jauh lebih baik dibandingkan tahun lalu yang minus Rp401,76 Miliar, tapi tetap saja artinya perusahaan masih keluar uang untuk menjalankan bisnisnya. Pendapatan tunai dari pelanggan juga turun 44,6% jadi Rp82,95 Miliar, jauh dari cukup untuk menutup pembayaran ke pemasok dan karyawan sebesar Rp98,46 Miliar. Singkatnya, setiap rupiah yang masuk belum bisa nutup pengeluaran harian—PPRO masih bakar duit. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Di sisi aset, PPRO duduk di atas tumpukan properti mangkrak. Inventori properti senilai Rp8,61 Triliun mendominasi hampir 48% total aset. Ditambah lagi, ada piutang sebesar Rp3,85 Triliun (21% dari aset), termasuk ke pihak berelasi senilai Rp286,78 Miliar. Lebih parah, piutang yang lewat jatuh tempo lebih dari 90 hari mencapai Rp61,5 Miliar. Meskipun ini sudah dicadangkan, nilainya tetap mengindikasikan bahwa realisasi piutang jadi uang masih butuh waktu panjang, kalau pun bisa. Bahkan sebagian piutang sudah dijaminkan ke bank senilai Rp300 Miliar—jadi gak bisa ditarik semaunya buat bayar operasional.

Yang bikin angka ekuitas terlihat “meroket” dari Rp1,6 Triliun menjadi Rp11,37 Triliun dalam tiga bulan adalah konversi utang Rp9,63 Triliun ke dalam Surat Berharga Perpetual. Tapi ini bukan dana segar, bukan tambahan kas, cuma pencatatan yang memindahkan utang jadi “ekuitas semu” yang berbunga 0,75%. Karena gak ada jatuh tempo, pembayaran bunga bisa ditunda, tapi bunga tetap akan nempel dan bisa naik (“step-up”). Statusnya di neraca memang ekuitas, tapi secara ekonomi tetap menekan—karena sebelum bisa bagi dividen ke pemegang saham biasa, bunga perpetual ini harus dilunasi dulu. Jadi, jangan terkecoh, ini bukan suntikan modal, tapi utang berkedok ekuitas. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Utang berbunga lain juga masih ada: Rp1,43 Triliun dari pinjaman bank dan Rp1,01 Triliun dari obligasi konversi. Yang terakhir ini bisa berubah jadi saham kalau harga naik, alias ada risiko dilusi besar yang belum tercermin di laporan sekarang. Ditambah arus kas yang defisit dan modal kerja yang cekak, potensi gagal bayar atau kebutuhan untuk cari dana baru tetap menghantui.

Lalu, bagaimana valuasinya? Di harga pasar Rp21, dengan jumlah saham beredar 61,68 miliar lembar, market cap PPRO hanya Rp1,3 Triliun. PBV headline-nya 0,11×, terlihat supermurah. Tapi begitu perpetual Rp9,63 Triliun dikeluarkan dari ekuitas, nilai tangible equity tinggal Rp1,74 Triliun dan PBV riilnya naik ke 0,74×. Nah, valuasi yang kelihatan diskon ini hanya berlaku kalau semua angka di neraca bisa benar-benar diuangkan—dan itu asumsi yang sangat optimistis. Bahkan kalau kita pakai pendekatan RNAV konservatif (setelah haircut inventori dan landbank sebesar 20-35%), valuasi wajar PPRO ada di kisaran Rp67 per saham. Tapi ini masih menganggap perpetual sebagai ekuitas. Kalau dianggap sebagai utang, NAV-nya malah negatif—alias kalau semua kewajiban harus ditebus, aset yang ada gak cukup. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Singkat kata, harga saham Rp21 bukan refleksi dari undervalue, tapi dari risiko tinggi yang melekat. Laba Q1 2025 tidak sustainable karena datang dari pos yang tidak berulang dan tidak menghasilkan kas. Perusahaan masih rugi di level operasional, cashflow negatif, piutang belum cair, inventori menumpuk, dan sumber pembiayaan datang dari konversi utang serta jual aset. Dalam situasi ini, investor bukan membeli growth, tapi membeli risiko. Maka valuasi yang terlihat murah justru mencerminkan kehati-hatian pasar, bukan peluang emas. Tanpa bukti konkret penjualan properti yang lancar dan arus kas positif, harga Rp21 bisa dibilang lebih pantas disebut harga diskon untuk aset yang macet—bukan harga murah untuk saham yang undervalued.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU