$LPCK: Asset Play or Value Trap?

Request salah satu user Stockbit di External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Kalau lihat laporan keuangan Lippo Cikarang (LPCK) per 31 Maret 2025, sekilas semuanya terlihat mulus: revenue melonjak 157 % yoy jadi Rp1,09 Triliun, laba bersih terbang 139 % yoy ke Rp142,8 Miliar, dan operating income nembus Rp147,2 Miliar (naik 51 % yoy). Margin laba kotor memang agak ketipisan dari 34,9 % ke 23,6 %, tapi buat ukuran developer, ini masih acceptable. Apalagi kalau sumber revenue dilihat lebih rinci, 70 % penjualan berasal dari serah-terima unit apartemen, 12 % dari lahan komersial, 10 % dari jasa pengelolaan kawasan, sisanya dari industrial land dan sewa. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Tapi begitu mengintip arus kas, ceritanya langsung beda. CFO LPCK minus Rp311 Miliar di kuartal pertama. Kas operasional kering karena pembayaran ke pemasok (Rp606 Miliar) membengkak lebih cepat ketimbang penerimaan pelanggan (Rp348 Miliar). Walaupun laporan laba rugi kelihatan kinclong, kenyataannya laba itu tidak di-backup oleh kas masuk. FCF juga tetap merah Rp314 Miliar, jauh dari cukup untuk membayar utang jangka pendek yang sudah jatuh tempo Rp465 Miliar.

Dari sisi aset, LPCK memegang Rp10,02 Triliun persediaan alias stok tanah, rumah, dan apartemen. Ini 79 % dari total aset. Kalau mau konservatif, andaikan saja nilai ini harus dihaircut 40 % (standar buat properti sepi), adjusted equity mereka tetap Rp2,1 Triliun atau Rp783 per saham, dibanding harga pasar Rp505 sekarang. Jadi secara teoritis, masih ada margin of safety. Dengan asumsi ini laporan keuangan tidak tipu - tipu ya. Semua hitungan valuasi ini tidak berguna kalau LK nya palsu. Dalam kasus ini, saya positive thinking aja dulu pakai asas praduga tak bersalah. Kalau ternyata salah, ya maaf. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau soal cashflow masa depan, LPCK masih bisa ngandelin liabilitas kontrak (backlog) sebesar Rp4,82 Triliun . Dari angka ini sekitar 74 % backlog sudah lunas 100 % (Rp3,76 Triliun), sisanya tinggal nunggu cicilan beres. Artinya, sebagian besar "uang" sudah ada, hanya tinggal menunggu proyek beres untuk diakui sebagai revenue dan kas masuk bertahap.

Sementara piutang usaha LPCK juga kecil banget, cuma Rp23,6 Miliar. Ini menunjukkan kebijakan penjualan mereka lebih cenderung cash-before-delivery, jadi piutang gampang berubah jadi kas. Bukti lainnya, penerimaan pelanggan Rp348 Miliar per Maret 2025 lebih besar daripada saldo piutang awal tahun. Itu artinya konsumen sudah bayar duluan, rumahnya ntar dikasi. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Bisa lihat yang terjadi di Meikarta, dari 2016 - 2025. Banyak yang belum serah terima rumah. Sedangkan konsumen banyak yang sudah bayar duluan. Itulah kenapa piutang kecil tapi liabilitas kontrak gede. Dari sisi Lippo sih ini enak karena mereka sudah dapat kas di depan bahkan sebelum rumah jadi. Tapi dari sisi konsumen, ya amsyong mereka makanya mereka sampai harus dimediasi oleh Menteri Ara yang dulu pernah jadi advisor di $SILO. Semoga lancar sih mediasinya.

Soal masalah hukum? Ada beberapa kasus hukum LPCK dilihat dari LK. Total klaim sengketa tanah dan jasa iklan sekitar Rp208 Miliar . Ini cuma 1,6 % dari total aset. Jadi even worst case sekalipun, impact ke neraca dan kas LPCK minim. Paling masalah reputasi saja. Pertanyaannya adalah siapa butuh reputasi kalau bisa dapat duit? Pak Toto butuh reputasi untuk jualan bakso. Apakah Lippo butuh? Entahlah, saya tidak tahu. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Satu hal penting lain: LPCK lagi rights issue 3 miliar saham baru, dengan harga pelaksanaan di kisaran Rp400–450 . Ini akan bikin berapa hal:

1. Kas masuk sekitar Rp1,5–2 Triliun,

2. DER turun drastis dari 0,9× ke ~0,5×,

3. Refinancing utang lebih gampang.

Tapi buat pemegang lama, ada risiko dilusi sekitar 35 % kalau nggak ikut tebus rights-nya.

🔥Hal positif LPCK

1. Revenue, laba, dan backlog naik pesat.

2. Margin of safety besar (PBV 0,22×, PER 2,4×).

3. 74 % backlog sudah lunas tunai.

4. Kas tambahan dari rights issue memperkuat likuiditas.

🔥Hal negatif LPCK

1. CFO dan FCF negatif, laba belum jadi kas.

2. Mayoritas aset berupa inventory, bukan cash.

3. Rights issue dilutif.

4. Kas ditempatkan di bank grup (Nobu), rawan governance noise.

5. Litigasi hukum ada meskipun kelihatan kecil tapi tetap ada headline risk.

Jadi LPCK ini bisa jadi opportunity restrukturisasi balance sheet dengan cara rights issue clean-up utang dan revenue pipeline ready.

Value investor mungkin lihat LPCK PBV 0,22× dan adjusted NAV jauh di atas market price: cheap but perlu sabar dan ikut rights issue. Tapi masalah reputasi? Siapa butuh reputasi kalau sudah cuan? Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

LPCK di harga 505 itu ibarat beli properti diskonan, tapi yang serah-terimanya belum beres semua. Secara angka, ini "deep value play". Tapi tetap harus siap naik rollercoaster, karena konversi laba ke kas butuh waktu, governance Lippo kadang unpredictable, dan rights issue bakal nambah dramanya. Cocok buat yang sabar, melek event-driven trading, dan bisa ngatur posisi kecil dulu sambil pantau progres realisasi backlog tiap kuartal.

LPCK ini memang murah, tapi secara risiko dan GCG, belum tentu, cuan butuh sabar dan disiplin.
Kalau siap spekulasi, ini bisa jadi salah satu taruhan value terbaik di sektor properti saat ini. Tapi kalau tidak siap, maka move on cari saham lain. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU